Zaostrzenie zasad udzielania kredytów hipotecznych: rynek może zwolnić, ale staje się coraz bardziej przejrzysty

Pan Nguyen Quang Huy – dyrektor generalny Wydziału Finansów i Bankowości (Uniwersytet Nguyen Trai) powiedział, że w krótkim okresie powyższe regulacje mogą spowodować tymczasową stagnację rynku, szczególnie w segmencie pierwotnym i projektach na wczesnych etapach mobilizacji kapitału. Niektórzy inwestorzy korzystający z dźwigni finansowej krótkoterminowej będą mieli ograniczone możliwości, a płynność nieznacznie spadnie.

Jednakże w perspektywie średnio- i długoterminowej jest to konieczny proces oczyszczania: przepływy kredytowe zostaną uregulowane w kierunku rzeczywistych nabywców i rzeczywistych projektów; jakość zabezpieczeń bankowych ulegnie poprawie, a zaufanie do rynku zostanie wzmocnione w oparciu o bardziej przejrzyste i stabilne podstawy.

Wdrożona w sposób skoordynowany, z jasnymi wytycznymi, przejrzystymi mechanizmami blokowania i ujednoliconymi procesami kontroli ryzyka, polityka ta nie tylko zapobiegnie przepływom kapitału, ale także stworzy bezpieczniejsze ramy operacyjne dla banków, przedsiębiorstw i nabywców. Dzięki temu rynek nieruchomości może przejść z etapu „wzrostu opartego na dźwigni finansowej” do „rozwoju opartego na realnej zdolności finansowej i realnej wartości aktywów”.

Zaostrzenie warunków udzielania kredytów hipotecznych: Rynek zostanie oczyszczony. (Zdjęcie ilustracyjne: Minh Duc).

Pan Huy przeanalizował dalej, że Bank Państwowy Regionu 2 wymaga od banków, aby: zaprzestać pożyczania płatności depozytowych Korzystanie z „pisemnej umowy” (lub podobnej formy) przy zakupie nieruchomości jest strategicznym środkiem regulacji kredytowej, pokazującym rozsądne działanie agencji zarządzającej w zakresie kontrolowania ryzyka i kierowania przepływów kapitałowych z powrotem do celów zrównoważonego rozwoju.

W istocie nie chodzi tu o drastyczne zaostrzenie polityki pieniężnej, lecz o konieczny krok dostosowawczy mający na celu zapewnienie bezpieczeństwa systemu finansowego i bankowego, a także przywrócenie dyscypliny na rynku nieruchomości po okresie intensywnego wzrostu i wysokiej dźwigni finansowej.

W praktyce kredytowej na rynku nieruchomości banki zazwyczaj pożyczają jedynie 50-70% wycenionej wartości nieruchomości i wypłacają środki dopiero po wpłaceniu przez klienta kapitału własnego. Jednak ostatnio obserwuje się zjawisko zaciągania przez niektórych klientów pożyczek na pokrycie wkładu własnego – na etapie, gdy nieruchomość nie została jeszcze sfinalizowana, projekt nie spełnia jeszcze wymogów prawnych lub istnieje jedynie w formie umowy rezerwacyjnej lub wstępnej umowy depozytowej.

W tamtym czasie banki udzielały pożyczek na podstawie „umów”, które nie miały jasnej podstawy prawnej, co powodowało, że przepływy kredytowe trafiały do obszarów wysokiego ryzyka, co łatwo prowadziło do sporów i złych długów.

Co więcej, udzielanie depozytów w sposób niezamierzony napędza również działania spekulacyjne, gdy niektórzy inwestorzy wykorzystują tę samą kwotę kapitału do zdeponowania wielu różnych produktów, oczekując, że bank będzie wypłacał środki zgodnie z ustalonym wskaźnikiem.

Ten cykl dźwigni finansowej generuje duży popyt inwestycyjny, przyczyniając się do wzrostu cen, co silnie wpływa na równowagę podaży i popytu, czyniąc rynek podatnym na przegrzanie. Gdy trend się odwraca, transakcje z dźwignią finansową szybko się wycofują, co prowadzi do ryzyka anulowania depozytów, zawieszenia płatności, wywierając presję na inwestorów i zwiększając ryzyko dla systemu kredytowego.

W tym kontekście zawieszenie kredytów depozytowych można uznać za rozsądny środek zapobiegawczy, który pomoże rynkowi powrócić na zdrową orbitę finansową. Polityka ta ma na celu ochronę rzeczywistych nabywców nieruchomości, wymuszając powrót transakcji do standardowych podstaw prawnych: dopiero gdy projekt kwalifikuje się do sprzedaży, nieruchomość jest transparentnie wyceniana, a bank udziela kredytu i wypłaca go w zależności od postępów. Nabywcy muszą posiadać odpowiedni kapitał własny, co pozwala im dokładniej rozważyć wpłatę depozytu, minimalizując ryzyko uwikłania się w projekty, które nie zostały jeszcze prawnie ukończone lub mają skomplikowane umowy.

Podzielając ten pogląd, pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), powiedział również, że konieczne jest żądanie od instytucji kredytowych, aby nie udzielały pożyczek ani nie wypłacały depozytów na potrzeby przeprowadzania przyszłych transakcji, które w momencie złożenia depozytu nie spełniały określonych warunków.

„ W przypadku nielegalnego podziału i sprzedaży gruntów lub projektów mieszkaniowych, które nie zostały jeszcze w pełni ufundowane i nie spełniają wymogów mobilizacji kapitału zgodnie z przepisami, klienci nie będą mogli pożyczyć kapitału na depozyt. Ma to na celu ochronę prawnych i uzasadnionych interesów klientów kupujących lub wynajmujących nieruchomości oraz przyszłe mieszkania, a także przyczynianie się do budowania zdrowego rynku nieruchomości ” – powiedział pan Le Hoang Chau.

Pan Giang Anh Tuan, dyrektor Tuan Anh Real Estate, również wyraził zgodę na ten nowy wymóg, ponieważ pomoże on oczyścić rynek i zmniejszyć ryzyko zarówno dla banków, jak i kredytobiorców. Pan Tuan dodał, że inwestorzy, którzy nie posiadają wystarczającego statusu prawnego do sprzedaży produktów, muszą mobilizować kapitał poprzez kanał depozytowy. W związku z tym zaostrzenie warunków udzielania kredytów pomoże wyeliminować inwestorów o słabej kondycji finansowej.

Klienci, którzy pożyczają pieniądze już na etapie wkładu własnego, również wskazują na ich słaby potencjał finansowy i są spekulantami, którzy „łapią złodziei gołymi rękami”. Zaostrzenie warunków spłaty kredytu pod wkład własny może zmniejszyć grupę spekulantów, surferów i osób bez realnych potrzeb mieszkaniowych, pomagając tym samym nabywcom z realnymi potrzebami zbliżyć się do możliwości posiadania własnego domu.

Według niego wymóg ten ma na celu ścisłą kontrolę celu wykorzystania kapitału przez pożyczkobiorców i kontrolę ryzyka kredytowego.

W przypadku projektów, które w momencie złożenia depozytu kwalifikują się do realizacji zgodnie z przepisami prawa, instytucje kredytowe nadal udzielają pożyczek na pokrycie depozytów, które umożliwiają realizację normalnych przyszłych transakcji. Nie jest to zatem środek ograniczający kapitał, więc rynek nieruchomości nie odczuje znacznego wpływu.

Przedsiębiorstwa z branży nieruchomości, które przestrzegają prawa, nie są nim objęte, ponieważ przyszłe projekty nieruchomości i budownictwa mieszkaniowego, które spełniają warunki mobilizacji kapitału, nadal mogą być wykorzystywane przez klientów do zaciągania kredytów na spłatę depozytów.

Nabywcy domów będą ograniczać ryzyko. (Ilustracja: Minh Duc).

Wcześniej, wyrażając swoją opinię na ten temat, ekspert ekonomiczny dr Dinh The Hien stwierdził również, że zasadą działania banków jest zarządzanie ryzykiem. Banki zazwyczaj udzielają pożyczek tylko w zależności od charakteru sprawy. Co więcej, początkowy wkład własny jest bardzo niski i stanowi jedynie początek – jeśli nabywca nieruchomości go nie posiada, jak bank może odważyć się udzielić pożyczki?

Anulowanie depozytów i nieruchomości, które nie spełniają warunków wymaganych do zakończenia procedur prawnych, jest normalne i zdarza się często. W takim przypadku pożyczka będzie zbyt ryzykowna, aby stać się dla banku złym długiem.

Według niego, działalność inwestycyjna, taka jak depozyty i wkłady kapitałowe, nie jest warta pożyczania bankom. Podobnie jak przepisy dotyczące wykazywania zdolności finansowej przy wysyłaniu dzieci na studia za granicę, gwarantowania wkładu kapitałowego na założenie firmy, ale banki udzielają pożyczek, traci to sens udowadniania zdolności finansowej w przypadku tych działań.

Dlatego też przeprowadzenie tej pracy jest konieczne i bardziej szczegółowe, aby zwiększyć bezpieczeństwo systemu bankowego, nie wpływając przy tym na ogólną sytuację kredytową banków ani na rynek nieruchomości.

Source: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html