Zaostrzyć dyscyplinę aukcji gruntów

W Hanoi, działka podmiejska była kiedyś oferowana za nawet 30 miliardów VND, 12 000 razy więcej niż cena wywoławcza. W Ho Chi Minh City, działka o powierzchni ponad 1 hektara w Thu Thiem została kiedyś podbita do ponad 1 miliarda USD, co odpowiada 2,4 miliarda VND/m², po czym zniesiono wadium, a wyniki przetargu anulowano. Chociaż sprawy zostały rozpatrzone, sytuacje płacenia wysokich cen, a następnie znoszenia wadium nadal występują, a nawet wykazują oznaki zmowy, zaniżania cen i manipulacji rynkiem. Aukcje gruntów – które powinny być skutecznym narzędziem alokacji zasobów – są wykorzystywane do osiągania zysków. W obliczu tej sytuacji Ministerstwo Sprawiedliwości zaproponowało dwa rozwiązania. Zwiększenie wadium z 20% do maksymalnie 50% ceny wywoławczej. W przypadku zniesienia wadium, kupujący musi zrekompensować wszelkie szkody i zostać wykluczony z aukcji na okres od 6 miesięcy do 5 lat.

Propozycja podniesienia poziomu depozytów, aby zapobiec wykorzystywaniu mechanizmu niskich depozytów do spekulacji, generujących wirtualne ceny, spotkała się z aprobatą opinii publicznej. Pojawiły się jednak również głosy, że konieczne jest dobranie odpowiedniego poziomu depozytów. Zbyt wysoki poziom depozytów ograniczy bowiem konkurencyjność i utrudni dostęp do rynku inwestorom.

Pan Pham Duc Toan, Dyrektor Generalny EZ Real Estate JSC, powiedział: „Musimy zająć się tym od podstaw, nie ustalać ceny początkowej, musimy zbliżyć się do ceny rynkowej, do której dążą inwestorzy. To rozwiąże wiele problemów. Możemy wpłacić 20%, ale kwota ta znacznie wzrośnie, nawet o 50%”.

Jeśli chodzi o propozycję wprowadzenia obowiązku pełnego odszkodowania za straty poniesione w przypadku rezygnacji z depozytu, uważa się, że ma ona silny efekt odstraszający. Dotyczy to zwłaszcza aukcji na dużą skalę, gdzie koszty organizacji są bardzo wysokie. To sprawi, że inwestorzy będą traktować aukcje poważniej i odpowiedzialniej, unikając traktowania ich jako gry losowej. Konieczne jest jednak wprowadzenie przepisów potwierdzających zdolność finansową uczestników oraz upublicznienie tożsamości osób, które zrezygnowały z depozytu, aby zapewnić transparentność.

Prawnik Pham Thanh Tuan z Izby Adwokackiej w Hanoi skomentował: „Cena wywoławcza musi być rzeczywiście odpowiednia i uwzględniać synchroniczne narzędzia i środki. Rozważamy na przykład zastosowanie stawek podatkowych dla osób korzystających z wielu domów i gruntów lub podatków progresywnych w przypadku przeniesienia własności nieruchomości, a także przepisów dotyczących przejrzystości informacji o nieruchomościach lub przepisów dotyczących ujawniania informacji związanych z nieruchomościami. Naszym zdaniem są to narzędzia, które, stosowane synchronicznie, zwiększą efektywność aukcji gruntów w przyszłości”.

Prawnik Nguyen Thanh Ha – prezes kancelarii SBLAW – skomentował: „Na przykład, jeśli wygrasz aukcję dotyczącą praw do użytkowania gruntów w obszarze A, a w ciągu roku lub 6 miesięcy przekażesz grunt komuś innemu, aby zarobić, możesz zastosować wysoki podatek od przeniesienia własności. Można też nałożyć wysoki podatek, gdy osoba, która wygra aukcję, ma już prawo do użytkowania gruntu, ale z niego nie korzysta”.

Uzupełnienie ram prawnych, zaostrzenie przepisów i zwiększenie sankcji, przy jednoczesnej kontroli zdolności finansowej i przejrzystości informacji uczestników, to warunki konieczne do przywrócenia rynku aukcyjnego – gdzie interesy państwa, inwestorów i obywateli będą zgodne. Oprócz zaostrzenia przepisów aukcyjnych, na rynku nieruchomości w ostatnim czasie rząd i właściwe agencje zaproponowały wiele rozwiązań mających na celu stabilizację rynku, takich jak kontrola przepływów kapitału oraz kontrola i obsługa projektów o powolnym przebiegu.

Źródło: https://vtv.vn/siet-ky-cuong-dau-gia-dat-100251110144619559.htm