Fale satelitarne i możliwości rozwoju rynku nieruchomości

Po połączeniu, rozszerzona przestrzeń miejska pomaga miastu Ho Chi Minh zbliżyć się do modelu „supermiejskiego”, przy czym oczekuje się, że przepływy kapitału i ludność będą poruszać się po nowych orbitach.

W tym kontekście rynek nieruchomości satelitarnych jest wymieniany jako ogromna szansa. Podczas Forum Nieruchomości Mieszkaniowych 2025 pod hasłem „Fala satelitarna”, zorganizowanego przez Wietnamskie Stowarzyszenie Nieruchomości (VNREA) we współpracy z gazetą Lao Dong i społecznością Real Estate Review, po południu 18 września w Ho Chi Minh, przeanalizowano szereg kluczowych kwestii, aby określić odpowiedni model rozwoju na nadchodzący okres.

Pozytywne zmiany

Z perspektywy politycznej dr Nguyen Van Khoi – przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, członek Rady Doradczej ds. Reform przy Premierze, były wiceprzewodniczący Ludowego Komitetu Hanoi – stwierdził, że rynek nieruchomości otworzył ostatnio ogromne możliwości dzięki połączeniu trzech sił napędowych: waluty – kredytów obniżających stopy procentowe; inwestycji publicznych wspieranych przez autostrady, linie metra i lotniska, a także przybliżających infrastrukturę do przedmieść; nowych i bardziej przejrzystych ram prawnych. Według niego, obniżone stopy procentowe bezpośrednio zwiększają rzeczywistą siłę nabywczą mieszkań; duże projekty infrastrukturalne tworzą naturalny „przyciąganie” do obszarów satelitarnych; zmienione i uzupełnione przepisy pomagają przedsiębiorstwom ograniczyć ryzyko prawne i przyspieszyć rozwój podaży.

Podaż nieruchomości również odnotowała lepszy obraz. Pan Vuong Duy Dung, zastępca dyrektora Departamentu Mieszkalnictwa i Zarządzania Rynkiem Nieruchomości w Ministerstwie Budownictwa , powiedział, że od początku roku podaż jest duża i wyniosła 120% w tym samym okresie. Struktura oferty jest bardziej zróżnicowana, obejmując segment obsługujący osoby o niskich dochodach oraz mieszkania socjalne na obszarach miejskich.

Odnosząc się do cen, pan Dung przyznał, że chociaż ich poziom jest nadal wysoki, „cały rynek jest generalnie względnie stabilny, bez gorączki”. Jego zdaniem, jeśli chodzi o przystępność cenową, należy spojrzeć na nią z perspektywy skumulowanych dochodów i struktury wydatków gospodarstw domowych, a nie porównywać maszyny ze średnim miesięcznym dochodem.

„W dzisiejszych czasach nabywcy nie tylko mają dom, ale także dobre życie” – skomentował pan Dung. Podkreślił, że obecny standard życia w obszarach miejskich znacznie różni się od tego sprzed 20 lat, co przekłada się na ceny, które zależą od wielu czynników, takich jak udogodnienia, usługi i działalność operacyjna.

Dokładniej rzecz ujmując, pan Vo Hong Thang, zastępca dyrektora generalnego DKRA Group, powiedział, że w ciągu pierwszych 8 miesięcy 2025 roku Ho Chi Minh i sąsiednie prowincje odnotowały pozytywne oznaki ożywienia. Podaż mieszkań wyniosła 28 114 lokali, co stanowi wzrost o 58% w porównaniu z tym samym okresem; absorpcja wyniosła ponad 20 000 lokali, 3,1 razy więcej niż w 2024 roku.

W segmencie domów szeregowych i willi zaoferowano 10 133 produkty, co stanowi wzrost o 71%; konsumpcja wyniosła 4817 produktów, czterokrotnie więcej niż w tym samym okresie. Działki rolne oferowały 7167 produktów, co stanowi wzrost jedynie o 3%, ale wolumen absorpcji wyniósł 1130 produktów, co stanowi wzrost 2,2-krotny. Warto zauważyć, że popyt inwestycyjny nadal przewyższa popyt mieszkaniowy; grupa zainteresowana zakupem nieruchomości to głównie osoby w wieku 35-44 lata (36%), podczas gdy kupujący mieszkania to najczęściej osoby w wieku 25-34 lata (40%).

Forum Nieruchomości Mieszkaniowych 2025 przyciągnęło liczną rzeszę inwestorów i ekspertów. Zdjęcie: HOANG TRIEU

Musi spełniać wiele kryteriów

Na forum pojawiły się opinie, że planowanie musi określać niezbędne warunki, aby „fale satelitarne” mogły stać się długoterminową siłą napędową.

Dr Ngo Viet Nam Son, ekspert ds. planowania, uważa, że ​​w niedalekiej przyszłości Ho Chi Minh stanie się „niemal superregionem miejskim”, pełniąc rolę centrum łączącego i promującego przemysł oraz usługi na obszarach satelickich. Według niego firmy dużo mówią o usługach komunalnych, ale „atrakcyjna jest sprzedaż ludziom życia”. Miasta satelickie, które chcą, aby ludzie tam mieszkali, muszą oferować szkoły, miejsca pracy i publiczną opiekę zdrowotną , aby zapewnić im stabilne zatrudnienie i wystarczająco dobre dochody. „Rodzice mogą przeprowadzić się bliżej obszaru miejskiego, aby kupić lub wynająć mieszkanie – oba rozwiązania są nadal korzystne”.

Pan Son przytoczył przykład obszaru Południowego Sajgonu, który wcześniej był systematycznie planowany, gdzie infrastruktura społeczna była priorytetem przed sprzedażą nieruchomości, a szczegółowy plan był konsekwentnie wdrażany, aby pomóc w zrównoważonym wzroście wartości. Jego zdaniem, trzy słabości, o których należy pamiętać przy rozwoju obszarów miejskich, to mechanizm – legalność, otaczające środowisko (takie jak powodzie, nawet na dobrze zaplanowanym obszarze) oraz kwestia tożsamości – zarządzanie przestrzenią, gdy otaczający obszar jest nieuporządkowany, co może obniżyć ogólną jakość.

Z perspektywy rynku, pan Nguyen Khanh Duy, dyrektor działu sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych w Savills Vietnam, dodał praktyczne kryteria, aby uniknąć „miast widm”. W szczególności, udane miasto satelickie musi mieć co najmniej mieszkańców, znajdować się w promieniu 30-40 km od centrum, zapewniać maksymalny czas dojazdu komunikacją miejską wynoszący 40-45 minut, posiadać tereny zielone i umiarkowaną gęstość zaludnienia, aby mieszkańcy byli skłonni do dalekich podróży; cena sprzedaży musi być odpowiednia, przystępna, o 40-50% niższa niż w centrum. Kryteria te są bezpośrednio powiązane z przepustowością infrastruktury międzyregionalnej, jakością usług na miejscu oraz strategią cenową inwestora.

W kwestii polityki pan Vuong Duy Dung podkreślił, że w najbliższym czasie orientacją państwa będzie dalsza nowelizacja prawa, usuwanie procedur dotyczących inwestycji, gruntów, planowania i budowy w celu uproszczenia i stworzenia warunków dla przedsiębiorstw, aby obniżyć koszty i zwiększyć podaż na rynku, zwłaszcza w grupach produktów odpowiednich dla osób o niskich dochodach.

Jego zdaniem jednoczesna poprawa jakości i ilości pomoże zwiększyć wybór dla prawdziwych nabywców, ograniczyć wzrosty cen spowodowane lokalnymi niedoborami i jednocześnie stworzyć stabilną platformę operacyjną dla miast satelitarnych.

W długoterminowej wizji dr Nguyen Van Khoi podkreślił, że „fale satelitarne” są nieuniknionym trendem w latach 2025–2030. Podążanie właściwą trajektorią, obejmującą transparentną politykę, synchroniczne planowanie i mechanizmy wspierające realny popyt na mieszkania, pomoże rynkowi nieruchomości nie tylko służyć celom mieszkaniowym, ale także stać się fundamentem zrównoważonego rozwoju gospodarczego.

„W rzeczywistości połączenie niższych stóp procentowych, przyspieszonych inwestycji publicznych i ulepszonych ram prawnych tworzy korzystne „warunki zewnętrzne”. Aby przekształcić szanse w wartość, miasta satelickie muszą w pełni wykorzystać „warunki wewnętrzne”: lokalne miejsca pracy, wysokiej jakości usługi publiczne, przejrzyste zarządzanie i ceny przystępne dla większości ludzi” – podkreślił ekspert.

Dziennikarz, dr TO DINH TUAN - redaktor naczelny gazety Nguoi Lao Dong:

Towarzyszenie rynkowi nieruchomości

Temat forum „Fale satelitarne” jest aktualny i sugestywny. Koncepcja „miast satelitarnych” miała na celu odciążenie centrum, poszerzenie przestrzeni życiowej i zapewnienie możliwości zamieszkania dużej liczbie osób.

W ostatnich latach obserwowaliśmy rozkwit satelitarnych projektów miejskich wokół Ho Chi Minh City, Hanoi i wielu innych dużych miast. Jednak ich realizacja nie przebiegała zgodnie z oczekiwaniami. Projekty miejskie o charakterze satelitarnym mogą stać się prawdziwą falą tylko wtedy, gdy będą powiązane z rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi, gdy ludzie znajdą miejsce do życia, a nie tylko produkt do spekulacji. W tym procesie rola prasy jest niezwykle istotna.

Jeśli chodzi o Lao Dong Newspaper, od lat konsekwentnie towarzyszymy rynkowi nieruchomości, traktując go jako jeden z kluczowych obszarów tematycznych. Każdego roku Lao Dong Newspaper organizuje ponad 50 wydarzeń, seminariów, warsztatów, talk-show itp., w tym wiele programów poświęconych rynkowi nieruchomości, gdzie eksperci, przedsiębiorcy i menedżerowie mogą dyskutować, wymieniać się informacjami i znajdować rozwiązania. Dzięki temu mamy nadzieję przyczynić się do stworzenia zdrowego i transparentnego rynku nieruchomości, wnosząc istotny wkład w ogólny rozwój gospodarki kraju.

Dr Can Van Luc – główny ekonomista BIDV, członek Rady Doradczej ds. Polityki przy Premierze:

Doprowadź ceny nieruchomości do rozsądnego poziomu

Obecnie wiele firm z branży nieruchomości realizuje wiele projektów jednocześnie w tym samym obszarze, co prowadzi do presji na kapitał, przepływy pieniężne i zwiększone ryzyko finansowe. Należy o tym pamiętać z wyprzedzeniem, aby uniknąć negatywnych konsekwencji w dłuższej perspektywie.

Statystyki pokazują, że urzędnik państwowy w Wietnamie potrzebuje prawie 26 lat pracy, aby móc kupić mieszkanie, co wyraźnie odzwierciedla różnicę, gdy ceny nieruchomości rosną znacznie szybciej niż dochody, tworząc dużą lukę w porównaniu ze średnią światową. Dlatego kontrola cen, sprowadzenie cen nieruchomości do bardziej rozsądnego poziomu oraz dywersyfikacja źródeł kapitału i produktów, aby sprostać rzeczywistym potrzebom ludzi, są pilną potrzebą.

Aby zapewnić stabilny rozwój, przedsiębiorstwa muszą proaktywnie transformować się cyfrowo, ekologicznie i uczestniczyć w budowaniu bazy danych nieruchomości, aby zwiększyć transparentność. Po stronie państwa potrzebne są realne rozwiązania, które pozwolą na stabilizację i stopniowe obniżanie cen, dywersyfikację źródeł kapitału, rozwój finansowania nieruchomości, odbudowę rynku obligacji, utworzenie Narodowego Funduszu Mieszkaniowego, promowanie płatności bezgotówkowych oraz opracowanie rozsądnego planu podatkowego. Jeśli zostaną one dobrze wdrożone, obecne możliwości przeważą nad wyzwaniami, tworząc fundamenty dla zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości.

Według dr nauk ścisłych i architekta Ngo Viet Nam Sona, największym wąskim gardłem w rozwoju miast związanym z transportem publicznym (TOD) są ramy prawne dotyczące planowania i oczyszczania terenu. Bez jasnego i przejrzystego mechanizmu rekompensat projekt może łatwo ulec stagnacji.

Doświadczenia międzynarodowe pokazują, że rozwiązanie tego problemu wymaga zastosowania mechanizmu „dwóch cen”. W związku z tym, wczesna rekompensata w wysokości ceny gruntu, gdy infrastruktura jest już dostępna, pozwala mieszkańcom na łatwe przekazanie gruntu, a państwo może czerpać korzyści z wartości dodanej po oddaniu infrastruktury do użytku.

Źródło: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm