Zmiany na rynku

Mijając pierwsze trzy kwartały 2024 roku, najwyraźniejszym sygnałem ożywienia jest odradzający się rynek, w którym firmy stale uruchamiają nowe projekty. Jednak w czwartym kwartale rynek nadal stoi przed wieloma wyzwaniami.

Oczekuje się, że rynek nieruchomości na Południu będzie musiał stawić czoła wielu wyzwaniom w czwartym kwartale.

Rynek zaczyna się odradzać.

W pierwszych ośmiu miesiącach 2024 r. rynek wykazywał wyraźne oznaki ożywienia w porównaniu z okresem 2022–2023, jednak ożywienie to nie było równe we wszystkich segmentach.

Segment działki

Na rynku Ho Chi Minh City i okolic w ciągu pierwszych ośmiu miesięcy 2024 r. w segmencie działek gruntowych odnotowano 14 rozpoczętych projektów (3 nowe projekty, 11 projektów w kolejnych fazach sprzedaży).

Podaż na rynku wyniosła 787 produktów, co oznacza spadek o 46% w porównaniu do analogicznego okresu w 2023 r. (1454 działki).

Wskaźnik wykorzystania nowej podaży wyniósł około 30%, co odpowiada 237 udanym transakcjom, co oznacza spadek o 58% w porównaniu do analogicznego okresu w 2023 r. (559 transakcji).

Segment domu szeregowego/willi

W sierpniu 2024 r. na rynku domów szeregowych i willi w Ho Chi Minh City i okolicach odnotowano 16 rozpoczętych projektów (3 nowe projekty, 13 projektów w kolejnych fazach sprzedaży).

Podaż na rynku wyniosła 1333 produkty, co oznacza dwukrotny wzrost w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 r. (659 produktów).

Wskaźnik zużycia nowej podaży osiągnął 61%, co odpowiada 817 produktom pomyślnie sprzedanym, co stanowi 3,5-krotny wzrost w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 r.

Segment apartamentowy

W segmencie apartamentów w Ho Chi Minh City i okolicach odnotowaliśmy 30 rozpoczętych projektów w ciągu pierwszych ośmiu miesięcy, w tym 7 nowych projektów, a reszta to kolejne fazy wcześniej rozpoczętych projektów.

Na rynek trafiło 5378 nowych jednostek, co oznacza spadek o 24% w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 r. i obejmuje głównie kolejne fazy projektów, skoncentrowanych przede wszystkim w Ho Chi Minh City i Binh Duong .

Wskaźnik absorpcji osiągnął 76% nowo wprowadzonej podaży, przy 4086 udanych transakcjach, co oznacza spadek o 22% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Nieruchomości wypoczynkowe

W segmencie nieruchomości wypoczynkowych rynek nie wykazał w krótkim okresie wielu oznak poprawy. Chociaż podaż wzrosła w niektórych segmentach (wille wypoczynkowe i apartamenty), konsumpcja pozostaje na dość niskim poziomie i koncentruje się jedynie w kilku projektach.

W segmencie nieruchomości mieszkaniowych ceny sprzedaży na rynku pierwotnym nie wahały się znacząco w porównaniu z początkiem roku. Płynność na rynku wtórnym wykazuje oznaki ożywienia, ale koncentruje się ona głównie na projektach, które zostały już przekazane, posiadają pełną dokumentację prawną i są dogodnie zlokalizowane w pobliżu centrum miasta. W segmencie nieruchomości wypoczynkowych ceny sprzedaży na rynku wtórnym gwałtownie spadły, a wielu inwestorów akceptuje straty rzędu 20%, a nawet 30%, jednak płynność nadal jest bardzo trudna.

Wyzwania rynkowe w IV kwartale

Prognozuje się, że globalny wzrost gospodarczy w 2024 roku spowolni w porównaniu z 2023 rokiem. Bank Światowy (WB) prognozuje, że globalny wzrost gospodarczy w 2024 roku wyniesie 2,4%, co będzie najniższym wynikiem od trzech lat z rzędu. Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD) szacuje, że globalny wzrost PKB w 2024 roku wyniesie 2,9%, czyli mniej niż 3,1% w 2023 roku.

W odniesieniu do handlu, Międzynarodowy Fundusz Walutowy (MFW) prognozuje, że wzrost handlu światowego osiągnie 3,3% w 2024 r., czyli mniej niż średnia z lat 2000–2019 wynosząca 4,9%. Oczekuje się, że rosnące napięcia handlowe i fragmentacja geoekonomiczna będą nadal negatywnie wpływać na wzrost handlu światowego w 2024 r., ponieważ kraje nałożyły około 3000 ograniczeń w 2023 r. (w porównaniu z 1100 ograniczeniami w 2019 r.).

Tymczasem pod koniec 2023 roku globalny dług osiągnął 313 bilionów dolarów, a relacja długu do PKB wyniosła aż 330%. To rekordowy i alarmujący wskaźnik dla światowej gospodarki.

Jeśli chodzi o rynek, nierównowaga między podażą a popytem stanowiła utrzymujący się problem w ciągu ostatniej dekady. Nowa podaż dotyczyła głównie segmentów luksusowych i luksusowych, w których brakowało mieszkań socjalnych i mieszkań socjalnych, które mogłyby zaspokoić rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe większości populacji. Co więcej, pomimo wzrostu popytu rynkowego, pozostaje on niski (zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym). Kilka czynników przyczyniło się do wolniejszego niż oczekiwano ożywienia na rynku nieruchomości, a postawa inwestorów „poczekamy, zobaczymy” była uważana za główny czynnik hamujący proces ożywienia. Dobitnie świadczy o tym fakt, że pomimo niskiego oprocentowania depozytów, depozyty bankowe w pierwszych trzech miesiącach roku osiągnęły rekordowy poziom 14 bilionów VND.

Jeśli chodzi o przepisy prawne, przeszkody w udzielaniu pozwoleń na projekty nadal wywierają presję na przedsiębiorstwa i podaż nowych projektów wchodzących na rynek, szczególnie w pierwszych trzech miesiącach roku. Ponadto poczyniono znaczne postępy w rozwiązywaniu problemów prawnych, zwłaszcza w przypadku projektów obejmujących tereny publiczne. Według statystyk, w samym Ho Chi Minh City 126 projektów jest obecnie dotkniętych opóźnieniami prawnymi i budowlanymi związanymi z terenami publicznymi. Chociaż problem ten jest regulowany przez Dekret 148/2020/ND-CP i obowiązującą Ustawę o gruntach z 2024 r., nie został on jeszcze w pełni rozwiązany. Ponadto, naliczanie opłat za użytkowanie gruntów pozostaje problematyczne, stanowiąc w ostatnim czasie 60–70% przeszkód prawnych w realizacji projektów w całym kraju.

Uchwalono ustawę o gruntach, ustawę o budownictwie mieszkaniowym i ustawę o obrocie nieruchomościami, ale nadal konieczne jest wydanie okólników i dekretów, aby zapewnić skuteczne wdrażanie tych przepisów w praktyce.

Jeśli chodzi o finansowanie, wiele firm z branży nieruchomości boryka się z trudnościami, zwłaszcza te z wysokim zadłużeniem obligacyjnym. Według statystyk, wartość obligacji korporacyjnych zapadających w 2024 roku osiągnie ponad 300 000 miliardów VND, z czego same obligacje nieruchomości stanowią ponad 130 000 miliardów VND.

To bardzo duża liczba, biorąc pod uwagę obecną trudną sytuację płynnościową na rynku nieruchomości. Ponadto procedury prawne dotyczące projektów są wstrzymane, a przedsiębiorstwa mają trudności z dostępem do nowych kredytów bankowych.

Zmiany na rynku

Aby rynek nieruchomości się odbudował, niezbędne są pozytywne sygnały z gospodarki. W związku z tym prognoza wzrostu gospodarczego Wietnamu na 2024 rok wynosi 6-6,5%, a celem jest osiągnięcie 7%, zgodnie z rezolucją nr 108/NQ-CP z regularnego posiedzenia rządu w czerwcu 2024 roku oraz internetową konferencją rządu i samorządów. To nadaje impet gospodarce w ogóle, a rynkowi nieruchomości w szczególności.

Co więcej, na uwagę zasługują również pozytywne sygnały z obrotów importowo-eksportowych – łączna wartość towarów importowanych i eksportowanych w całym kraju w pierwszych ośmiu miesiącach 2024 roku wyniosła 511,11 mld USD, co stanowi wzrost o 16,7% w porównaniu z analogicznym okresem 2023 roku. Z tego eksport osiągnął 265,09 mld USD, a import 246,02 mld USD, co przełożyło się na nadwyżkę handlową w wysokości 19,07 mld USD. W rezultacie kraj odnotował nadwyżkę handlową i zwiększył rezerwy walutowe.

Tymczasem na rynku kapitałowym krajowe stopy procentowe kredytów, mimo że nieznacznie wzrosły, pozostają na niskim poziomie, zgodnie z wytycznymi Banku Państwowego Wietnamu.

Z perspektywy rynku, scenariusz ożywienia na rynku nieruchomości można zaobserwować wyraźniej w centralnych obszarach miejskich, istniejących nowych obszarach miejskich, gęsto zaludnionych obszarach z pełną infrastrukturą lub w obiektach komercyjnych, które mogą generować dochód z wynajmu…

Obserwując obecny rynek, można zauważyć, że transakcje koncentrują się przede wszystkim na nieruchomościach mieszkaniowych o przystępnej cenie, zaspokajających rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe. Wysoki poziom transakcji utrzymuje się w dużych miastach, z dogodnym połączeniem z centrum, kompletną dokumentacją prawną i wyraźnym postępem prac budowlanych. Znajduje to częściowo odzwierciedlenie w wyjątkowym wolumenie transakcji na mieszkania klasy B i C w Ho Chi Minh City i sąsiednich prowincjach, które stanowią 62% całkowitej nowej podaży na całym rynku w ciągu pierwszych pięciu miesięcy tego roku.

Udało się to częściowo dzięki konsekwentnemu wdrażaniu przez deweloperów polityki sprzedażowej, obejmującej wiele zachęt korzystnych dla klientów, elastyczną politykę płatności, wsparcie w zakresie okresów karencji w spłacie kapitału i odsetek z banków, prezenty z okazji otwarcia itp., które miały na celu pobudzenie rynku w obliczu ogólnych trudności.

Niski popyt prawdopodobnie utrzyma się do końca roku. W związku z tym nieruchomości mieszkaniowe w dużych, gęsto zaludnionych miastach, takich jak Ho Chi Minh i Hanoi, będą nadal przyciągać uwagę rynku i rozprzestrzeniać się na sąsiednie prowincje. W tym segmencie dominującą pozycję utrzymają apartamenty, które będą przewodzić zarówno podaży, jak i konsumpcji na całym rynku. Oczekuje się, że działki budowlane oraz domy szeregowe/wille na istniejących, gęsto zaludnionych obszarach mieszkalnych ze zintegrowaną infrastrukturą również będą wykazywać obiecujące sygnały w nadchodzącym okresie.

Chociaż branża turystyczna wykazuje pozytywne sygnały, z liczbą 11,4 miliona turystów zagranicznych w pierwszych ośmiu miesiącach 2024 roku, co stanowi wzrost o 45,8% w porównaniu z analogicznym okresem 2023 roku, ożywienie na rynku nieruchomości wypoczynkowych nie jest proporcjonalne. Te segmenty rynku nieruchomości nadal będą stawiać czoła licznym wyzwaniom, z powolnym tempem ożywienia i niewielkimi perspektywami znaczącego wzrostu w krótkim okresie.

Po nieuniknionym okresie dostosowań trwającym od 2020 do początku 2023 roku, rynek nieruchomości stworzył solidne podstawy do zrównoważonego, długoterminowego rozwoju. W związku z tym, w ostatnich miesiącach 2024 roku rynek prawdopodobnie nadal będzie wykazywał pewne pozytywne sygnały, ale utrzyma się na umiarkowanym poziomie. Bardziej znaczące oznaki poprawy spodziewane są w połowie 2025 roku i na początku 2026 roku, kiedy to obecne nierozstrzygnięte kwestie zostaną całkowicie rozwiązane.

Źródło: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html