Zmiany na rynku

Wkraczając w trzeci kwartał 2024 roku, najbardziej oczywistym sygnałem jest to, że rynek zaczyna się odradzać, ponieważ firmy stale uruchamiają nowe projekty. Jednak w czwartym kwartale rynek nadal boryka się z wieloma trudnościami.

Oczekuje się, że rynek nieruchomości na południu kraju w czwartym kwartale będzie musiał stawić czoła wielu trudnościom.

Rynek zaczyna się odradzać

W pierwszych 8 miesiącach 2024 r. rynek odnotował wyraźne oznaki ożywienia w porównaniu z okresem 2022–2023, jednak nierównomiernie pomiędzy segmentami.

Segment lądowy

Na rynku Ho Chi Minh City i okolic w pierwszych 8 miesiącach 2024 r. w segmencie gruntów odnotowaliśmy 14 projektów otwartych na sprzedaż (3 nowe projekty, 11 projektów w kolejnej fazie otwierania).

Podaż rynkowa wyniosła 787 produktów, co stanowi spadek o 46% w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 r. (1454 działki).

Wskaźnik absorpcji nowej podaży wyniósł około 30%, co odpowiada 237 pomyślnie sprzedanym produktom, co stanowi spadek o 58% w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 r. (559 transakcji).

Segment domu szeregowego/willi

W sierpniu 2024 r. na rynku domów szeregowych i willi w Ho Chi Minh City i okolicach odnotowano 16 projektów wystawionych na sprzedaż (3 nowe projekty, 13 projektów w kolejnej fazie otwierania).

Podaż na rynku wyniosła 1333 produkty, co oznacza dwukrotny wzrost w porównaniu z analogicznym okresem 2023 r. (659 produktów).

Wskaźnik absorpcji nowej podaży osiągnął 61%, co odpowiada 817 pomyślnie sprzedanym produktom, co oznacza wzrost o 3,5-krotność w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 r.

Segment apartamentowy

W segmencie apartamentów w Ho Chi Minh City i okolicach odnotowano 30 projektów otwartych na sprzedaż w ciągu 8 miesięcy, w tym 7 nowych projektów, reszta to kolejne fazy wcześniej otwartych projektów.

Nowa podaż na rynku wyniosła 5378 jednostek, co oznacza spadek o 24% w ujęciu rok do roku w 2023 r., głównie dotyczyła kolejnych faz projektów, skoncentrowanych głównie w Ho Chi Minh City i Binh Duong .

Wskaźnik konsumpcji osiągnął 76% nowej podaży wprowadzonej na rynek, przy 4086 udanych transakcjach, co stanowi spadek o 22% w ujęciu rok do roku.

Nieruchomości wypoczynkowe

W segmencie nieruchomości wypoczynkowych rynek nie odnotował w krótkim okresie wielu oznak poprawy. Chociaż podaż wzrosła w niektórych segmentach (wille wypoczynkowe i apartamenty), konsumpcja jest nadal dość umiarkowana i koncentruje się jedynie lokalnie w niektórych projektach.

W segmencie nieruchomości mieszkaniowych, poziom pierwotnej ceny sprzedaży nie uległ większym wahaniom w porównaniu z początkiem roku. Płynność na rynku wtórnym odnotowała oznaki ożywienia, ale koncentrowała się głównie na projektach, które zostały już przekazane, przeszły procedury prawne i są dogodnie zlokalizowane w pobliżu centrum miasta. W segmencie nieruchomości wypoczynkowych, wtórna cena sprzedaży gwałtownie spadła, wielu inwestorów akceptuje stratę rzędu 20%, a nawet 30%, ale nadal bardzo trudno jest ją spieniężyć.

Wyzwania rynkowe w czwartym kwartale

Prognozuje się, że globalny wzrost gospodarczy w 2024 roku spadnie w porównaniu z 2023 rokiem. Bank Światowy (WB) prognozuje, że globalny wzrost gospodarczy w 2024 roku osiągnie 2,4%, co będzie najniższym wynikiem od trzech kolejnych lat. Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD) przewiduje, że globalny wzrost PKB w 2024 roku wyniesie 2,9%, czyli mniej niż 3,1% w 2023 roku.

Jeśli chodzi o handel, Międzynarodowy Fundusz Walutowy (MFW) prognozuje, że wzrost światowego handlu osiągnie 3,3% w 2024 r., co będzie niższym wynikiem od średniej z lat 2000–2019 wynoszącej 4,9%. Oczekuje się, że rosnące napięcia handlowe i fragmentacja geoekonomiczna będą nadal negatywnie wpływać na wzrost światowego handlu w 2024 r., ponieważ kraje nałożyły około 3000 ograniczeń w 2023 r. (1100 ograniczeń w 2019 r.).

Tymczasem do końca 2023 roku globalny dług osiągnie 313 bilionów dolarów, a globalny wskaźnik długu do PKB wyniesie 330%. Jest to rekordowo wysoki poziom i stanowi niepokój dla światowej gospodarki.

Jeśli chodzi o rynek, brak równowagi między podażą a popytem stanowił poważny problem w ciągu ostatniej dekady. Nowa podaż dotyczy głównie segmentów luksusowych i luksusowych, w których brakuje mieszkań socjalnych i mieszkań socjalnych, które mogłyby zaspokoić rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe większości ludzi. Ponadto popyt rynkowy wzrósł, ale pozostaje niski (zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym). Istnieje wiele powodów, dla których rynek nieruchomości odbudowuje się wolniej niż oczekiwano, a głównym czynnikiem wpływającym na proces ożywienia jest „wyczekiwanie” inwestorów. Świadczy o tym fakt, że pomimo utrzymujących się niskich stóp procentowych, kwota depozytów bankowych w pierwszych trzech miesiącach roku osiągnęła rekordowy poziom, sięgający 14 milionów miliardów VND.

Jeśli chodzi o przepisy prawne, trudności w udzielaniu pozwoleń na projekty nadal wywierają presję na przedsiębiorstwa, a także na nową podaż na rynku, zazwyczaj w pierwszych 3 miesiącach roku. Ponadto, uregulowania prawne w ostatnim czasie nie poczyniły znaczących postępów, zwłaszcza w przypadku projektów obejmujących tereny publiczne. Według statystyk, obecnie w samym Ho Chi Minh City 126 projektów jest objętych postępem prawnym i postępem budowy związanym z terenami publicznymi. Chociaż problem ten został uregulowany w Dekrecie 148/2020/ND-CP lub obecnie w Ustawie o gruntach z 2024 r., nie udało się go do końca wyjaśnić i rozwiązać. Ponadto, naliczanie opłat za użytkowanie gruntów nadal wiąże się z wieloma problemami, co stanowi przyczynę 60-70% problemów prawnych związanych z projektami w ostatnim czasie w całym kraju.

Ustawa o gruntach, ustawa o budownictwie mieszkaniowym i ustawa o obrocie nieruchomościami zostały uchwalone, ale nadal istnieje potrzeba wydania okólników i dekretów, aby zapewnić skuteczne wdrażanie tych ustaw w praktyce.

Pod względem kapitałowym wiele firm z branży nieruchomości boryka się z trudnościami, zwłaszcza te z wysokim zadłużeniem obligacyjnym. Według statystyk, wartość obligacji korporacyjnych zapadających w 2024 roku wyniesie ponad 300 000 miliardów VND, z czego same obligacje nieruchomościowe to ponad 130 000 miliardów VND.

To ogromna kwota w obecnej trudnej sytuacji płynnościowej rynku nieruchomości. Ponadto, status prawny projektu jest w stagnacji, co utrudnia przedsiębiorcom dostęp do nowych kredytów bankowych.

Zmiany na rynku

Aby rynek nieruchomości mógł się odbudować, niezbędne jest wsparcie pozytywnymi sygnałami płynącymi z gospodarki. Zgodnie z Rezolucją nr 108/NQ-CP z regularnego posiedzenia rządu w czerwcu 2024 r. oraz z internetową konferencją rządu z lokalnymi władzami, wzrost gospodarczy Wietnamu w 2024 r. ma wynieść 6-6,5%, dążąc do osiągnięcia 7%. To napędza gospodarkę w ogóle, a rynek nieruchomości w szczególności.

Dodatkowo, pozytywny sygnał z obrotów importowo-eksportowych stanowi również wyraźny sygnał ostrzegawczy, ponieważ łączna wartość importu i eksportu towarów w całym kraju w pierwszych 8 miesiącach 2024 roku osiągnęła 511,11 mld USD, co stanowi wzrost o 16,7% w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 roku. W tym eksport wyniósł 265,09 mld USD, import 246,02 mld USD, a nadwyżka handlowa 19,07 mld USD. W ten sposób generowana jest nadwyżka handlowa, a także rosną źródła dewiz dla kraju.

Na rynku kapitałowym krajowe stopy procentowe kredytów, mimo że nieznacznie wzrosły, pozostają niskie, zgodnie z dyrektywą Banku Państwowego.

Z perspektywy rynku, scenariusz ożywienia rynku nieruchomości można zaobserwować wyraźniej w obszarach śródmiejskich, istniejących nowych obszarach miejskich, gęsto zaludnionych obszarach, w pełni wyposażonych lub w tego typu nieruchomościach komercyjnych, które mogą wykorzystać przepływy pieniężne z wynajmu...

Obserwując obecny rynek, można zauważyć, że wolumen transakcji koncentruje się głównie na rynku mieszkań przystępnych cenowo, zaspokajających realny popyt na mieszkania, który w dużych miastach jest zawsze wysoki, dogodnie zlokalizowanych w pobliżu centrum, z pełną dokumentacją prawną i wyraźnym postępem budowy. Znajduje to częściowo odzwierciedlenie w wyjątkowym wolumenie transakcji na mieszkaniach klasy B i C w Ho Chi Minh City i sąsiednich prowincjach, które stanowiły 62% całkowitej podaży na całym rynku w ciągu pierwszych 5 miesięcy tego roku.

Dzieje się tak częściowo dzięki konsekwentnemu stosowaniu przez inwestorów polityki sprzedaży z wieloma zachętami korzystnymi dla klientów, zasad harmonogramu spłat, wsparcia w okresach karencji w spłacie kapitału i odsetek, prezentów otwierających itp., które mają na celu stymulowanie popytu na rynku w kontekście ogólnych trudności.

Niski popyt może utrzymywać się do końca roku. W związku z tym segment nieruchomości mieszkaniowych w dużych, gęsto zaludnionych miastach, takich jak Ho Chi Minh i Hanoi, będzie nadal przyciągał uwagę rynku i rozprzestrzeniał się na sąsiednie prowincje. W szczególności segment apartamentów utrzyma swoją wiodącą pozycję pod względem podaży i konsumpcji na całym rynku, podczas gdy segment gruntów i sąsiednich domów szeregowych/willi na istniejących, gęsto zaludnionych obszarach mieszkalnych z synchroniczną infrastrukturą również powinien w najbliższym czasie odnotować znaczące wzrosty.

Chociaż branża turystyczna wykazuje pozytywne sygnały, z liczbą 11,4 miliona turystów zagranicznych w pierwszych 8 miesiącach 2024 roku, co stanowi wzrost o 45,8% w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 roku, ożywienie na rynku nieruchomości wypoczynkowych wciąż nie jest proporcjonalne. Te segmenty rynku nieruchomości nadal będą stawiać czoła wielu wyzwaniom, tempo ożywienia jest powolne i mało prawdopodobne jest, aby nastąpił przełom w krótkim okresie.

Po nieuniknionym okresie dostosowawczym trwającym od 2020 do początku 2023 roku, rynek nieruchomości zyskał solidne podstawy do zrównoważonego rozwoju w perspektywie długoterminowej. W związku z tym, w ostatnich miesiącach 2024 roku rynek prawdopodobnie nadal będzie miał pewne pozytywne momenty, ale utrzyma się na umiarkowanym poziomie. Wyraźniejsze oznaki poprawy spodziewane są w okresie od połowy 2025 roku do początku 2026 roku, kiedy to obecne zaległości zostaną całkowicie rozwiązane.

Źródło: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html