Zmienić ustawę o gruntach, aby zapewnić stabilność rynku nieruchomości.

Dziś rano, 19 listopada, delegaci Zgromadzenia Narodowego dyskutowali w swoich grupach nad projektem rezolucji Zgromadzenia Narodowego, która określa szereg mechanizmów i zasad mających na celu usunięcie trudności i przeszkód we wdrażaniu ustawy o ziemi. Prawo ziemi od dawna uważane jest za jeden z najbardziej wrażliwych obszarów systemu prawnego, ponieważ bezpośrednio wiąże się z żywotnymi interesami zdecydowanej większości społeczeństwa.

Długotrwałe przeszkody w nabywaniu gruntów, karczowaniu lokalizacji, wycenie gruntów, zmianie przeznaczenia gruntów itp. spowodowały wstrzymanie wielu projektów, marnotrawienie zasobów społecznych i brak zagwarantowania praw obywateli.

W tym kontekście przedłożenie przez rząd projektu rezolucji Zgromadzeniu Narodowemu w trybie przyspieszonym jest postrzegane jako krok we właściwym momencie i konieczny, aby niezwłocznie zająć się pilnymi kwestiami i uniknąć przedłużających się opóźnień. Jednym z najważniejszych zapisów projektu jest kwestia zakresu nabywania gruntów. Projekt dodaje trzy przypadki, w których państwo może nabywać grunty w interesie narodowym i publicznym; w szczególności zawiera mechanizm umożliwiający prowincjonalnym radom ludowym rozpatrywanie i zatwierdzanie nabycia pozostałej powierzchni gruntów (w celu ich przydziału lub dzierżawy), gdy inwestor osiągnie porozumienie z ponad 75% powierzchni gruntów i ponad 75% użytkowników gruntów.

Według Komisji Gospodarczej i Finansowej Zgromadzenia Narodowego, jest to propozycja polityki, której celem jest rozwiązanie długotrwałego problemu wąskiego gardła w realizacji projektów rozwoju społeczno-gospodarczego poprzez umowy o prawach do użytkowania gruntów. Mechanizm ten ułatwia inwestorom, którzy wynegocjowali większość gruntów, ale mają trudności z oczyszczeniem pozostałego obszaru, realizację projektów zgodnie z harmonogramem. Komisja zaapelowała jednak również o uwzględnienie przez komisję redakcyjną przepisów mających na celu harmonizację interesów przy obliczaniu odszkodowania, co pozwoli uniknąć potencjalnych skarg i pozwów sądowych przy stosowaniu tabel cen gruntów i współczynników korygujących do obliczania odszkodowania w pozostałych przypadkach, ponieważ ceny gruntów w tabelach cen są często niższe niż uzgodniona cena średnia.

Wcześniej, w swoich uwagach do projektu rezolucji dotyczącej tej kwestii, Wietnamska Izba Handlowo-Przemysłowa (VCCI) zauważyła również, że jeśli różnica w cenach odszkodowań między cennikiem gruntów z uwzględnieniem współczynnika korygującego a cenami rynkowymi – stanowiącymi podstawę negocjacji inwestorów z mieszkańcami – nie zostanie zniwelowana, może to prowadzić do pozwów sądowych, opóźnień w realizacji projektów i konfliktów interesów. VCCI zaproponowała również, aby państwo działało jako pośrednik, pomagając stronom w negocjowaniu cen. Tylko w przypadku braku konsensusu grunty powinny zostać odzyskane zgodnie z przepisami.

Co więcej, przewiduje się szereg innych wyzwań związanych z wdrożeniem rezolucji, jeśli zostanie ona przyjęta. Po pierwsze, istnieje obawa przed odpowiedzialnością wśród zespołu wdrażającego – czynnik, który spowolnił wiele projektów z powodu obaw urzędników o ryzyko prawne. Po drugie, istnieje ryzyko niedokładnej wyceny gruntów z powodu niekompletnych danych, co prowadzi do nieuzasadnionego zawyżenia cen gruntów lub, przeciwnie, do cen niższych od wartości rynkowej, co powoduje niepewność i narusza uzasadnione prawa obywateli…

Pomimo utrzymujących się obaw dotyczących nabywania gruntów, tabel cen gruntów i rynkowych mechanizmów wyceny, opinia publiczna i eksperci wciąż pokładają duże nadzieje w projekcie rezolucji. Będzie to ważny mechanizm przejściowy dla ustawy o gruntach z 2024 r., przyczyniając się do odblokowania zablokowanych projektów i minimalizując przedłużające się spory. Rezolucja nie tylko rozwiązuje bieżące problemy, ale także tworzy stabilne podstawy prawne dla bardziej zrównoważonego funkcjonowania ustawy o gruntach. Jednak niewłaściwa implementacja może stwarzać nowe zagrożenia, zwłaszcza dla zaufania publicznego do polityki nabywania gruntów i wyceny. Podstawowa zasada wszelkich korekt gruntowych musi pozostać niezmienna: rozwój gospodarczy nie może odbywać się kosztem równości społecznej. Zrównoważony rozwój rynku nieruchomości i efektywność użytkowania gruntów w dużej mierze zależą od harmonijnego zrównoważenia tych dwóch wartości.

HA MÓJ

Źródło: https://www.sggp.org.vn/sua-luat-dat-dai-tao-su-ben-vung-cho-thi-truong-bat-dong-san-post824207.html