Nowelizacja ustawy o gruntach w celu zapewnienia stabilności rynku nieruchomości

Dziś rano, 19 listopada, posłowie Zgromadzenia Narodowego dyskutowali w grupach nad projektem rezolucji Zgromadzenia Narodowego, która określa szereg mechanizmów i zasad mających na celu usunięcie trudności i przeszkód w organizacji wdrażania ustawy o ziemi. Przepisy prawa gruntowego od dawna uważane są za najbardziej drażliwy obszar w systemie prawnym, ponieważ bezpośrednio wiążą się z żywotnymi interesami większości społeczeństwa.

Báo Sài Gòn Giải phóng•18/11/2025

Długotrwałe problemy z nabywaniem gruntów, karczowaniem lokalizacji, wyceną gruntów, zmianą przeznaczenia gruntów itp. sprawiły, że wiele projektów zostało „odłożonych na półkę”, zasoby społeczne zostały zmarnowane, a prawa człowieka nie zostały zagwarantowane.

W tym kontekście przedłożenie przez rząd projektu rezolucji Zgromadzeniu Narodowemu w trybie uproszczonym jest uważane za krok w odpowiednim momencie i konieczny, aby niezwłocznie zająć się pilnymi sprawami i uniknąć przedłużającego się impasu. Jednym z najważniejszych elementów projektu jest zakres odzyskiwania gruntów. Projekt dodaje trzy przypadki, w których państwo odzyskuje grunty w interesie narodowym i publicznym; w szczególności mechanizm umożliwiający Prowincjonalnej Radzie Ludowej rozpatrzenie i zatwierdzenie zwrotu pozostałego obszaru (w celu przydziału gruntów i dzierżawy), gdy inwestor osiągnie porozumienie w sprawie ponad 75% obszaru i ponad 75% użytkowników gruntów.

Według Komisji Gospodarczej i Finansowej Zgromadzenia Narodowego, jest to propozycja polityczna mająca na celu usunięcie „wąskiego gardła”, które od lat utrudnia realizację projektów rozwoju społeczno-gospodarczego poprzez umowy o prawach do użytkowania gruntów. Mechanizm ten stwarza korzystne warunki dla inwestorów, którzy wynegocjowali większość gruntów, ale mają trudności z oczyszczeniem pozostałego terenu, aby mogli zrealizować projekt zgodnie z harmonogramem. Komisja zwróciła się jednak również do komisji redakcyjnej o wprowadzenie przepisów harmonizujących interesy przy obliczaniu odszkodowania, co pozwoli uniknąć skarg i pozwów sądowych przy stosowaniu cennika gruntów i współczynnika korygującego do obliczania odszkodowania w pozostałych przypadkach, ponieważ cena gruntu w cenniku jest często niższa niż uzgodniona cena średnia.

Wcześniej, komentując projekt rezolucji w tej sprawie, Wietnamska Izba Handlowo-Przemysłowa (VCCI) stwierdziła również, że jeśli różnica w cenie odszkodowania między ceną gruntów i współczynnikiem korygującym a ceną rynkową – będącą podstawą negocjacji inwestorów z mieszkańcami – nie zostanie zniwelowana, może to prowadzić do pozwów sądowych, wydłużenia projektu i powstania konfliktu interesów. VCCI zaproponowała również, aby państwo pełniło rolę pośrednika, wspierając strony w negocjacjach ceny. W przypadku braku konsensusu, grunt zostanie zrekultywowany zgodnie z przepisami.

Ponadto przewiduje się wiele innych wyzwań związanych z wdrożeniem rezolucji, jeśli zostanie ona przyjęta. Po pierwsze, istnieje obawa o odpowiedzialność zespołu wdrażającego, która spowolniła wiele projektów z powodu obaw urzędników o ryzyko prawne. Po drugie, istnieje ryzyko nieprawidłowej wyceny gruntów, gdy dane są niekompletne, co może prowadzić do nieuzasadnionego wzrostu cen gruntów lub odwrotnie – spadku ich cen poniżej rynkowych, co powoduje niepewność i narusza uzasadnione prawa obywateli.

Pomimo obaw dotyczących odzyskiwania gruntów, cenników gruntów i mechanizmów ustalania cen rynkowych, opinia publiczna i eksperci wciąż pokładają duże nadzieje w projekcie rezolucji. Będzie ona ważnym mechanizmem przejściowym dla Ustawy o gruntach z 2024 r., przyczyniając się do uporządkowania zaległych projektów i minimalizując liczbę przedłużających się skarg. Rezolucja nie tylko rozwiązuje bieżące problemy, ale także tworzy stabilne podstawy prawne dla bardziej zrównoważonego funkcjonowania Ustawy o gruntach. Jednakże, jeśli nie zostanie odpowiednio wdrożona, może stwarzać nowe zagrożenia, zwłaszcza dla zaufania społeczeństwa do odzyskiwania gruntów i polityki cenowej. Podstawą wszelkich korekt gruntowych musi być nadal zasada: rozwój gospodarczy nie może być kompromisem ze sprawiedliwością społeczną. Zrównoważony rozwój rynku nieruchomości i efektywność użytkowania gruntów w dużej mierze zależą od harmonijnego zrównoważenia tych dwóch wartości.

Komentarz (0)