Stopniowo usuwana jest „góra lodowa” kwestii prawnych, ale efekty nie są jeszcze zbyt widoczne.

Công Luận•13/11/2023

[reklama_1]

Podczas konferencji poświęconej kredytom na nieruchomości i rozwój budownictwa socjalnego, zorganizowanej przez Bank Państwowy Wietnamu (SBV) we współpracy z Ministerstwem Budownictwa, która odbyła się 13 listopada, przedstawiciel Novaland oświadczył, że Grupa realizuje obecnie szereg projektów w centralnej części Ho Chi Minh, w tym projekt Aqua City, projekt NovaWorld Ho Tram i projekt NovaWorld Phan Thiet.

Projekty te otrzymały również aktywne wsparcie i finansowanie od banków komercyjnych, takich jak TPBank, MBBank , VPBank i PVcomBank.

Jednak projekty, niezależnie od tego, czy zostały już ukończone, są w trakcie realizacji czy przechodzą przez procedury rozwojowe, wciąż napotykają przeszkody prawne, które nie zostały jeszcze rozwiązane.

Stopniowo usuwana jest „góra lodowa” kwestii prawnych, ale efekty nie są jeszcze zbyt widoczne.

W 2023 roku wytyczne Premiera i Specjalnej Grupy Zadaniowej rozwiązały większość palących problemów wymagających rozwiązania. To pozytywny i przełomowy sygnał, mający na celu przełamanie prawnej „góry lodowej”, która istniała od wielu lat. Jednak w praktycznym procesie wdrażania zidentyfikowaliśmy dwie kluczowe trudności, które uniemożliwiły skuteczną realizację procesu rozwiązywania problemów.

Novaland prawnie zatwierdził usunięcie starej konstrukcji, ale skutki tej decyzji nie okazały się zbyt skuteczne (rysunek 1). — Przedstawiciele Novaland na konferencji poświęconej kredytom na nieruchomości i budownictwo socjalne. Zdjęcie: SBV.

Po pierwsze, jeśli chodzi o klaster projektów w Ho Chi Minh City, dwa projekty Novaland są obecnie priorytetowo traktowane przez Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh w celu rozwiązania nierozstrzygniętych kwestii od początku 2023 roku. Novaland wciąż oczekuje na decyzję władz miasta w sprawie rozwiązania ostatnich trudności prawnych związanych z projektem mieszkaniowym 100 Co Giang (The Grand Manhattan) oraz 32-hektarowym projektem Binh Khanh (The Water Bay). Są to dwa projekty, w których Novaland zobowiązał się do przeznaczenia wystarczającej ilości miejsca na mieszkania socjalne i przesiedlenia. Spośród nich, w projekcie mieszkaniowym 100 Co Giang (The Grand Manhattan) zakończono już przekazanie części przeznaczonej na przesiedlenia.

Po drugie, projekt Aqua City (Dong Nai) jest kluczowym projektem Novaland, który boryka się z wieloma przeszkodami prawnymi. Jednocześnie Novaland ma do zebrania ponad 70 000 miliardów VND od klientów w ramach tego projektu, oczekując na rozstrzygnięcie procedur zatwierdzających, aby utrzymać przepływy pieniężne na rozwój projektu.

„To projekt, który pozyskaliśmy od Dona Coop i który posiada wszystkie niezbędne dokumenty prawne, w tym uiszczone opłaty za użytkowanie gruntów, zatwierdzone plany w skali 1/500 oraz zgodę Prowincjonalnego Komitetu Partii na przeniesienie projektu gruntów mieszkaniowych. Zwróciliśmy się jednak z prośbą o dostosowanie planów w skali 1/500, aby dostosować je do rynku, zachowując jednocześnie zatwierdzone wskaźniki, ale wciąż pojawia się wiele przeszkód” – powiedział przedstawiciel Novaland.

Od początku 2023 roku, na mocy zarządzenia Premiera, Ludowy Komitet Prowincji Dong Nai zezwolił inwestorowi na przygotowanie i przedłożenie do wyceny korekty szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego 1/500, równolegle z zatwierdzeniem planu zagospodarowania przestrzennego C4. Ponadto, właściwy organ umożliwił inwestorowi kontynuację realizacji budowy i sprzedaży obiektów zgodnych z zatwierdzonym szczegółowym planem zagospodarowania przestrzennego, aby w pełni wywiązać się ze zobowiązań wobec klientów.

Jednakże przedłużający się proces zatwierdzania lokalnych korekt w ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego 1/10 000 oraz planie podobszaru C4 znacząco wpłynął na postęp zatwierdzania korekt w szczegółowym planie zagospodarowania przestrzennego 1/500 projektów, a także na procedury prawne dotyczące budowy i sprzedaży.

Następnie, w projekcie tramwaju NovaWorld Ho Tram (Ba Ria – Vung Tau), Prowincjonalny Komitet Ludowy podjął zdecydowane działania w celu rozwiązania trudności i przyspieszenia procedur prawnych. Obecnie większość przeszkód została usunięta, a niektóre procedury zostały zakończone. Novaland zdaje sobie jednak sprawę, że wiele długotrwałych procedur administracyjnych nadal spowalnia postępy projektu. Są to kluczowe kwestie, ponieważ okres inwestycyjny projektu wynosi zazwyczaj 24 miesiące, a firma faktycznie spędziła 18 miesięcy na rozwiązywaniu procedur prawnych.

Wreszcie, jeden z kluczowych projektów Grupy – NovaWorld Phan Thiet (Binh Thuan) – również otrzymał pozytywne sygnały prawne. W szczególności projekt zakończył proces zatwierdzania skorygowanego szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego 1/500 dla wszystkich komponentów. Ponadto, prowincja Binh Thuan podejmuje kolejne kroki prawne w celu zmiany sposobu płatności za dzierżawę gruntów z płatności rocznych na jednorazowe. Obecnie Grupa oczekuje na wydanie znowelizowanej Dekretu 44/2014/ND-CP w celu ustalenia opłaty za użytkowanie gruntów i zakończenia procedur prawnych niezbędnych do podpisania umów sprzedaży z klientami.

Przedstawiciel Novaland oświadczył, że w 2023 roku Bank Państwowy Wietnamu wydał w odpowiednim czasie dyrektywy mające na celu zapewnienie maksymalnego wsparcia dla środowiska biznesowego w zakresie dostępu do kapitału. Jednak dla Novaland kwestie prawne są kluczowym czynnikiem, ponieważ firma nadal posiada dużą kwotę należności z tytułu sprzedanych produktów. Bez rozwiązania tych kwestii prawnych banki nie uwolnią tymczasowo zamrożonych środków, co dodatkowo utrudnia im wypłacanie nowego kapitału i dalsze finansowanie nabywców mieszkań.

Doprowadziło to do opóźnienia budowy i przekazania domów klientom przez firmę, co pociągnęło za sobą bardzo poważne konsekwencje: niewywiązywanie się z zobowiązań wobec klientów i brak możliwości zwiększenia kwoty należności z tytułu już sprzedanych produktów. Przepływy pieniężne zostały zablokowane, a Novaland musiał płacić dziesiątki miliardów dongów odsetek każdego dnia, co negatywnie wpłynęło na efektywność inwestycji, marnotrawiąc aktywa społeczne i zagrażając przetrwaniu Grupy.

Novaland zabiega o dalsze wsparcie w kwestiach prawnych i finansowaniu kredytowym.

Przedstawiciel Novaland zwrócił się do Premiera z prośbą o niezwłoczne wydanie dekretu zmieniającego dekret 44/2014/ND-CP w celu sfinalizowania planu zarządzania gruntami i ich użytkowania oraz obliczenia opłat za użytkowanie gruntów w przypadku projektów Novaland i innych wstrzymanych projektów w całym kraju.

Novaland prawnie zatwierdził usunięcie starej konstrukcji, ale efekty tej decyzji nie okazały się zbyt skuteczne (rysunek 2). — Novaland zabiega o dalsze wsparcie w kwestiach prawnych i finansowaniu kredytowym. (Grafika ilustracyjna)

Ta firma zajmująca się nieruchomościami ma również nadzieję, że Komitety Ludowe prowincji/miast sfinalizują plany ogólne, co stworzy korzystne warunki dla przedsiębiorstw z branży nieruchomości, aby mogły one realizować projekty synchronicznie, zgodnie z wyznaczonymi celami.

Novaland proponuje, aby Rząd i Zgromadzenie Narodowe rozważyły i udoskonaliły Ustawę o inwestycjach, tak aby proces inwestycji – podziału gruntów – planowania – uzyskiwania pozwoleń na budowę mógł być realizowany szybko, przejrzyście i oszczędnie, przynosząc społeczeństwu kapitał.

Novaland ma nadzieję, że rząd przedstawi kompleksowe rozwiązania mające na celu usunięcie przeszkód związanych z niespójnymi procedurami prawnymi i problemami, które pojawiły się z biegiem czasu, oraz uniknięcie stosowania przepisów wstecz. Ponadto ministerstwa i agencje wdrożą politykę mającą na celu obniżenie i odroczenie podatku dochodowego od osób prawnych w przypadku przedsiębiorstw z branży nieruchomości, aby złagodzić trudności i skupić się na stabilizacji działalności gospodarczej w ciągu najbliższych trzech lat (2022, 2023 i 2024).

W kwestii dostępu do kredytów Novaland proponuje, aby Bank Państwowy Wietnamu i Rząd wspólnie poparły restrukturyzację pożyczek i obniżenie stóp procentowych dla projektów, które będą realizowane w ciągu najbliższych dwóch lat (2024 i 2025), aby złagodzić zobowiązania płatnicze przedsiębiorstwa.

Bank Państwowy Wietnamu (SBV) zmienił i uzupełnił Okólnik 08/2020/TT-NHNN, zezwalając instytucjom kredytowym na wykorzystanie do 34% zgromadzonego kapitału krótkoterminowego na udzielanie pożyczek średnio- i długoterminowych, zamiast obecnych 30%. Umożliwi to racjonalne wykorzystanie zgromadzonego kapitału krótkoterminowego na udzielanie pożyczek średnio- i długoterminowych, a także poprawi dostęp do kredytów dla przedsiębiorstw i osób fizycznych, bez narażania bezpieczeństwa systemu kredytowego.

Novaland ma nadzieję, że Bank Państwowy Wietnamu rozważy wydłużenie okresu spłaty długu do maksymalnie 24 miesięcy, zgodnie z zapisami Okólnika 02 (zamiast obecnego maksymalnego okresu 12 miesięcy), mającego zastosowanie zarówno do klientów korporacyjnych, jak i indywidualnych, w celu spełnienia wymogów kompleksowej restrukturyzacji zadłużenia i złagodzenia trudności gospodarczych.

Źródło