Stworzenie przełomu w zakresie mieszkań komunalnych poprzez wdrożenie mechanizmu pilotażowego.

Biorąc pod uwagę utrzymujący się niedobór mieszkań w przystępnej cenie, oczekuje się, że projekt rezolucji w sprawie pilotażu rozwoju niedrogich mieszkań komercyjnych, jeśli zostanie uchwalony, „wypełni lukę” między mieszkalnictwem socjalnym a mieszkaniami luksusowymi, przyczyniając się do zrównoważenia podaży i popytu oraz zwiększenia dostępu obywateli do mieszkań.

Umożliwianie osobom o średnich dochodach znalezienia niedrogiego mieszkania.

W ostatnich latach relacja podaż-popyt na rynku nieruchomości wykazywała oznaki większej równowagi. W szczególności oczekuje się, że w 2025 roku nastąpi największy wzrost podaży w okresie 2019-2025, co przyczyni się do zbliżenia rynku do równowagi ilościowej. Jednak struktura podaży nie uległa proporcjonalnej poprawie; na rynku nadal dominują produkty wysokiej klasy i o wysokiej wartości, podczas gdy segment mieszkań przystępnych cenowo praktycznie nie istnieje, zwłaszcza w dużych miastach.

W tym kontekście Ministerstwo Budownictwa opracowuje projekt uchwały rządowej w sprawie pilotażu rozwoju dostępnego cenowo budownictwa komercyjnego. Polityka ta ma przyczynić się do stworzenia podaży dostępnego cenowo budownictwa komercyjnego, skorygowania nierównowagi na rynku oraz zwiększenia dostępu do mieszkań dla osób o średnich dochodach, które mają realne potrzeby mieszkaniowe. Ponadto ma ona na celu stabilizację rynku, zapewnienie bezpieczeństwa socjalnego i wsparcie stabilności makroekonomicznej.

Zgodnie z projektem uchwały, prowincjonalne komitety ludowe będą podejmować decyzje o realizacji projektu w oparciu o rzeczywiste potrzeby; przydzielać odpowiednie grunty z różnych źródeł, takich jak grunty przydzielone lub dzierżawione przez państwo, grunty należące do organizacji lub osób fizycznych, a także grunty nabyte na podstawie umów o prawach użytkowania gruntów. Cena gruntu pod projekt będzie obliczana zgodnie z tabelą cen gruntów i współczynnikiem korygującym.

Aby zapewnić wykonalność rezolucji, należy szczegółowo określić mechanizmy i preferencyjne zasady. Zdjęcie: Hai Son

Prowincjonalny Komitet Ludowy może zatwierdzić politykę inwestycyjną i wskazać inwestora bez licytacji lub przetargu, co pozwala na zastosowanie procedur podobnych do specjalnego mechanizmu dla budownictwa socjalnego. Projekt oferuje wiele zachęt, takich jak maksymalna marża zysku w wysokości 15% całkowitego kapitału inwestycyjnego, brak konieczności przeznaczania gruntów pod budownictwo socjalne w ramach projektu, elastyczna mobilizacja kapitału oraz preferencyjne pożyczki o niskim oprocentowaniu i długich okresach spłaty.

Zgodnie z projektem rezolucji, tanie mieszkania komercyjne muszą zapewniać zintegrowaną infrastrukturę i spełniać normy budowlane. W miastach centralnie zarządzanych i na obszarach w granicach administracyjnych okręgów administracyjnych prowincji, tanie mieszkania komercyjne będą stanowić budynki mieszkalne. W innych obszarach, za decyzję o rodzaju taniego budownictwa komercyjnego, zapewnienie zgodności z przepisami prawa i zaspokojenie lokalnych potrzeb, odpowiada prowincjonalny Komitet Ludowy.

Cenę sprzedaży i cenę dzierżawy z opcją zakupu ustala inwestor w oparciu o zasadę dokładnego i pełnego wyliczenia kosztów powiększonych o maksymalny zysk w wysokości 15% i muszą one zostać zweryfikowane po zakończeniu transakcji; jeśli rzeczywista cena jest niższa, różnica musi zostać zwrócona kupującemu.

Jeśli chodzi o transakcje, projekt przepisów stanowi, że nabywcy mogą nabyć tylko jedną jednostkę i nie mogą jej odsprzedać przez co najmniej 5 lat od daty całkowitej zapłaty.

Uchwała wejdzie w życie z dniem podpisania i będzie obowiązywać do 28 lutego 2027 r. Ministerstwo Budownictwa planuje przedłożyć ją rządowi do rozpatrzenia i ogłoszenia w marcu 2026 r.

Określ mechanizmy i zasady preferencyjne.

Doceniając względy Rządu, jakie przyświecały mu przy wydawaniu niniejszej Rezolucji, Przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), dr Nguyen Van Dinh, stwierdził, że rozwój niedrogich mieszkań komercyjnych stanowi filar pośredni w ekosystemie mieszkaniowym, pomagając wypełnić lukę między mieszkalnictwem socjalnym a luksusowymi mieszkaniami komercyjnymi. Jest to rozwiązanie strukturalne mające na celu wyeliminowanie pierwotnej przyczyny nierównowagi między podażą a popytem, ​​zwiększające dostęp do mieszkań dla grup o średnich i ponadprzeciętnych dochodach w obszarach miejskich.

Aby zapewnić prawdziwą skuteczność rezolucji, pan Dinh uważa, że ​​konieczne są gruntowne badania, kompleksowe projektowanie i szczegółowa konkretyzacja preferencyjnych mechanizmów i polityk, zwłaszcza w odniesieniu do gruntów, finansów, organizacji wdrażania i monitorowania, aby zagwarantować wykonalność i atrakcyjność dla inwestycji.

Według pani Ho Thu Mai, dyrektor ds. mieszkalnictwa i członkini Wietnamskiej Rady ds. Badań i Oceny Rynku Nieruchomości, pomimo wielu podobieństw do budownictwa socjalnego pod względem celów polityki, mechanizmy zachęt dla budownictwa komercyjnego w przystępnej cenie wciąż nie są wystarczająco jasne. W szczególności opłaty za użytkowanie gruntów są nadal naliczane konwencjonalnymi metodami, podczas gdy marże zysku są ograniczone do 15%, a preferencyjne mechanizmy kredytowe nie mają określonych parametrów (stopy procentowej, okresu kredytowania, źródeł finansowania). To sprawia, że ​​opłacalność finansowa projektów jest nieopłacalna i trudno jest przyciągnąć inwestorów. Pani Mai uważa, że ​​bez konkretnych zachęt finansowych ten model będzie trudny do skutecznego wdrożenia w praktyce.

Z perspektywy wdrożeniowej, zastępca sekretarza generalnego VARS, Phan Viet Hoang, zaproponował powierzenie roli głównego inwestora w projekcie pilotażowym przedsiębiorstwom państwowym, działającym w sektorze budownictwa mieszkaniowego i rozwoju nieruchomości, aby zapewnić standaryzację wdrożenia oraz przejrzystość kosztów i cen. Jednocześnie stworzyłoby to model, który można by powielić dla udziału sektora prywatnego po zakończeniu fazy pilotażowej.

W perspektywie długoterminowej, pani Vu Thi Khanh Van, dyrektor ds. rozwoju projektów w My Second Home Group JSC, uważa, że ​​projekt rezolucji powinien zostać wkrótce wdrożony, ponieważ jednocześnie realizuje cele w zakresie dobrobytu społecznego i stabilności rynku. Musi on obejmować niezależny mechanizm monitorowania, elastyczny mechanizm korekty zysków oparty na lokalizacji oraz zapewniać przejrzystość i proaktywną alokację gruntów pod realizację projektów. Systematyczne wdrażanie tej rezolucji mogłoby stać się strategicznym krokiem w kierunku stworzenia nowego segmentu niedrogich mieszkań komercyjnych, pełniąc rolę „pomostu strukturalnego rynku” między mieszkaniami socjalnymi a luksusowymi mieszkaniami komercyjnymi, przyczyniając się do zrównoważenia podaży i popytu oraz zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości.

Wielu ekspertów zaleca również ustanowienie ram cen maksymalnych mieszkań, odpowiednich dla obszarów miejskich, bezpośrednio powiązanych z rzeczywistą dostępnością mieszkań, a jednocześnie zapewnienie przejrzystości metody ustalania cen i ich składników. Ponadto okres pilotażowy powinien zostać wydłużony do co najmniej 3-5 lat, aby zapewnić wystarczającą ilość danych praktycznych do kompleksowej oceny wpływu polityki.

Źródło: https://daibieunhandan.vn/tao-dot-pha-cho-nha-o-gia-phu-hop-bang-co-che-thi-diem-10409027.html