Ułatwianie inwestorom zaspokajania potrzeb związanych z użytkowaniem gruntów

[reklama_1]

Zwiększanie dostępu do ziemi zgodnie z zasadami rynkowymi

Ustawa o ziemi z 2024 r. uzupełniła wiele przepisów dotyczących praw i obowiązków użytkowników ziemi, mając na celu udoskonalenie instytucji i polityki dotyczącej ziemi, rozwiązywanie nakładających się i sprzecznych sytuacji w polityce i prawie związanym z ziemią, zapewnienie harmonii praw i interesów państwa, użytkowników ziemi i inwestorów, promowanie komercjalizacji praw do użytkowania ziemi oraz rozwój przejrzystego i zdrowego rynku nieruchomości.

Wiceminister zasobów naturalnych i środowiska Le Minh Ngan powiedział, że ustawa udoskonaliła prawa Wietnamczyków mieszkających za granicą, dzięki czemu Wietnamczycy mieszkający za granicą i posiadający obywatelstwo wietnamskie oraz obywatele wietnamscy mają pełne prawa do ziemi, takie same jak obywatele wietnamscy w kraju (osoby fizyczne w kraju).

Prawo gruntowe składa się z 95 artykułów, których szczegółowe opracowanie powierzono rządowi. Zgodnie z decyzją nr 222/QD-TTg z dnia 5 marca 2024 r. Prezesa Rady Ministrów zlecającą Prezesowi Rady Ministrów opracowanie dokumentów szczegółowo określających wdrożenie Prawa gruntowego, Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska przewodniczy i koordynuje prace z właściwymi ministerstwami i oddziałami w celu przygotowania treści 6 projektów dekretów. Ministerstwo Finansów przewodniczy i koordynuje prace z właściwymi ministerstwami i oddziałami w celu przygotowania treści 2 projektów dekretów, w tym: Dekretu regulującego pobieranie opłat za użytkowanie gruntów i czynszów gruntowych; Dekretu regulującego fundusz rozwoju gruntów. Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi przewodniczy i koordynuje prace z właściwymi ministerstwami i oddziałami w celu przygotowania treści projektu dekretu szczegółowo określającego grunty pod uprawę ryżu. Ministerstwo Pracy, Inwalidów Wojennych i Spraw Socjalnych przewodniczy i koordynuje działania z właściwymi ministerstwami i oddziałami w celu przygotowania treści decyzji Premiera w sprawie mechanizmów i polityki tworzenia miejsc pracy i szkoleń zawodowych dla osób, których ziemia zostanie odzyskana.
Obecnie agencje pilnie przygotowują, zgodnie z procedurami określonymi w ustawie o ogłaszaniu aktów prawnych, które mają zostać ogłoszone w ramach ich uprawnień lub przekazane właściwym organom do ogłoszenia, aby weszły w życie z dniem wejścia w życie ustawy o gruntach (w szczególności rozporządzenie w sprawie działań związanych z wkraczaniem na morze zostanie złożone w marcu 2024 r. zgodnie z uproszczoną procedurą, z dniem wejścia w życie 1 kwietnia 2024 r.). Widać, że system dokumentów regulujących wdrażanie ustawy o gruntach z 2024 r. jest niezwykle obszerny i wymaga zaangażowania wielu ministerstw, oddziałów i jednostek samorządu terytorialnego w celu zapewnienia jakości i postępu w wyznaczonym terminie ogłoszenia.
Wiceminister Zasobów Naturalnych i Środowiska Le Minh Ngan

Ustawa dodaje również prawo wyboru formy płatności dzierżawy gruntów. W związku z tym użytkownicy gruntów, którzy obecnie dzierżawią grunty od państwa i pobierają roczne opłaty dzierżawne, ale w przypadku dzierżawy gruntów przez państwo i pobierają opłaty dzierżawne w jednej racie przez cały okres dzierżawy, zgodnie z postanowieniami tej ustawy, mogą przejść na dzierżawę gruntów z jednorazową płatnością ryczałtową przez pozostały okres dzierżawy. W przypadku dzierżawy gruntów przez państwo i pobierania opłat dzierżawnych w jednej racie przez cały okres dzierżawy, mogą przejść na dzierżawę gruntów z rocznymi opłatami dzierżawnymi.

Ustawa stanowi również, że organizacje gospodarcze , które dzierżawią grunty od państwa i płacą roczny czynsz dzierżawny, mają prawo do sprzedaży aktywów związanych z gruntem oraz praw dzierżawnych w umowie dzierżawy gruntu, jeżeli aktywa związane z dzierżawionym gruntem są prawnie ustanowione i zarejestrowane zgodnie z przepisami prawa; ukończyły budowę zgodnie ze szczegółowym planem budowy i zatwierdzonym i odebranym projektem inwestycyjnym oraz otrzymały zaliczki na odszkodowania, wsparcie i przesiedlenia, które nie zostały w całości odliczone od należnego czynszu dzierżawnego.

Jedną z istotnych nowości jest dodanie do ustawy przepisu, zgodnie z którym osoby fizyczne, które nie są bezpośrednio zaangażowane w produkcję rolną, mogą otrzymać przeniesienie prawa do użytkowania gruntów przeznaczonych pod uprawę ryżu w ramach limitu przydziału gruntów. W przypadku przekroczenia limitu muszą one założyć organizację gospodarczą, posiadać plan użytkowania gruntów przeznaczonych pod uprawę ryżu i uzyskać zatwierdzenie Komitetu Ludowego na szczeblu dystryktu. Osoby fizyczne użytkujące grunty rolne mogą przenieść prawo do użytkowania gruntów rolnych w obrębie tej samej jednostki administracyjnej prowincji na inne osoby fizyczne i nie muszą płacić podatku dochodowego od przeniesienia praw do użytkowania gruntów ani opłat rejestracyjnych. Organizacje gospodarcze, które mogą otrzymać przeniesienie prawa do użytkowania gruntów rolnych, muszą posiadać plan użytkowania gruntów rolnych zatwierdzony przez Komitet Ludowy na szczeblu dystryktu.

Podkreślając nowe zapisy Ustawy o gruntach z 2024 roku, w tym nowe regulacje dotyczące gruntów rolnych, stały członek Komisji Ekonomicznej Phan Duc Hieu powiedział, że zmiany w prawie zwiększają możliwości dostępu do inwestycji zgodnie z zasadami rynkowymi. „Najważniejsze jest przywrócenie rzeczywistej wartości gruntów rolnych, pomagając w ich właściwym wykorzystaniu” – powiedział pan Hieu.

Harmonizacja interesów państwa, użytkowników gruntów i przedsiębiorstw

Nie tylko nowelizując i uzupełniając przepisy w celu zapewnienia praw użytkowników gruntów rolnych, punkt c ust. 1 art. 127 ustawy z 2024 r. zezwala na użytkowanie gruntów w celu realizacji projektów rozwoju społeczno-gospodarczego poprzez umowy o uzyskanie praw do użytkowania gruntów w przypadkach, gdy projekt nie angażuje środków budżetu państwa i podlega odzyskaniu gruntów w art. 79 tej ustawy (art. 79 przewiduje odzyskiwanie gruntów na rzecz rozwoju społeczno-gospodarczego w interesie narodowym i publicznym - PV), ale inwestor wybiera opcję wyrażenia zgody na otrzymanie praw do użytkowania gruntów, nie proponując odzyskania gruntów.

Dyrektor Departamentu Sprawiedliwości prowincji Binh Duong, Nguyen Anh Hoa, stwierdził, że ten przepis Ustawy o gruntach z 2024 roku jest bardzo „elastyczny”, ponieważ szanuje zasadę wolności, dobrowolnego zaangażowania, zapewnia zasady rynkowe, harmonizuje interesy państwa, osób posiadających prawa do użytkowania gruntów oraz przedsiębiorstw z potrzebami w tym zakresie. W ten sposób stwarza możliwości i wygodę inwestorom z potrzebami w zakresie użytkowania gruntów, umożliwiając im realizację projektów inwestycyjnych bez konieczności odzyskiwania gruntów, zapewniając bezpieczeństwo i porządek społeczny.

W odniesieniu do określenia zobowiązań finansowych przedsiębiorstw z udziałem kapitału zagranicznego otrzymujących przeniesienie prawa użytkowania gruntów w związku z przeniesieniem całości lub części projektu inwestycyjnego. Zgodnie z art. 169 ustawy o gruntach z 2013 r. przedsiębiorstwa z udziałem kapitału zagranicznego nie mogą otrzymywać przeniesienia prawa użytkowania gruntów w celu realizacji projektów inwestycyjnych.

Jednakże, zgodnie z przepisami Ustawy o gruntach z 2024 r. (Artykuł 3, Artykuł 142, Artykuł 16, Artykuł 260), przedsiębiorstwa z udziałem kapitału zagranicznego, zgodnie z przepisami Ustawy o działalności w obrocie nieruchomościami nr 66/2014/QH13, która została zmieniona i uzupełniona szeregiem artykułów na mocy Ustawy nr 61/2020/QH14, przeprowadzają procedury w celu otrzymania przeniesienia całości lub części projektu nieruchomości, ale do dnia wejścia w życie niniejszej Ustawy nie zakończyły jeszcze procedur gruntowych dla projektu lub jego części, które mają zostać przeniesione, właściwa agencja państwowa przeprowadzi procedury dotyczące przydziału gruntów, dzierżawy gruntu nabywcy oraz wydania Certyfikatu praw do użytkowania gruntu i własności aktywów związanych z gruntem zgodnie z przepisami niniejszej Ustawy. Nabywca całości lub części projektu nieruchomości dziedziczy prawa i obowiązki gruntowe zbywcy projektu.

Zdaniem dyrektora Departamentu Sprawiedliwości prowincji Binh Duong Nguyen Anh Hoa przepisy ustawy gruntowej z 2024 r. usunęły trudności i przeszkody w przypadkach, gdy przedsiębiorstwa z kapitałem zagranicznym otrzymują przeniesienia praw do użytkowania gruntów związane z przeniesieniem całości lub części projektu inwestycyjnego.

Jednakże, w odniesieniu do procedur dotyczących gruntów i zobowiązań finansowych w przypadku projektów inwestycyjnych realizowanych przez przedsiębiorstwa z udziałem kapitału zagranicznego, pan Nguyen Anh Hoa zasugerował, aby podczas opracowywania dekretu, w takich przypadkach, zapewnić szczegółowe instrukcje dotyczące rejestracji zmian w wydanym zaświadczeniu o prawie do użytkowania gruntów. Należy rozważyć wprowadzenie przepisów przejściowych dla projektów, w których trwają procedury przeniesienia własności projektów lub ich części, ale które nie wypełniły jeszcze zobowiązań finansowych. Przepisy te miałyby zostać wdrożone zgodnie z przepisami Ustawy o gruntach z 2024 r.

Źródło