Rynek nieruchomości się rozgrzewa, ale wciąż istnieją przeszkody na drodze do przebicia się.

Rynek nieruchomości się rozgrzewa.

Większość firm badawczych zajmujących się rynkiem nieruchomości, a nawet Ministerstwo Budownictwa, doszły do ​​jednomyślnej oceny rynku w pierwszej połowie 2023 r.: jest on powolny i nie odbudował się tak, jak oczekiwano.

Zarówno podaż, jak i popyt gwałtownie spadły, co doprowadziło wiele firm deweloperskich, nawet tych „gigantów” branży, na skraj bankructwa. Raport Departamentu Rejestracji Przedsiębiorstw Ministerstwa Planowania i Inwestycji pokazuje również, że w pierwszym półroczu 2023 roku liczba firm z branży nieruchomości, które tymczasowo zawiesiły działalność lub ją rozwiązały, wzrosła o ponad 40% w porównaniu z analogicznym okresem 2022 roku.

Sektor nieruchomości jest także na czele 17 innych sektorów gospodarki pod względem liczby przedsiębiorstw opuszczających rynek.

Tymczasem raport Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami przewiduje, że biorąc pod uwagę obecną trudną sytuację, do końca 2023 roku przetrwa jedynie około 43% przedsiębiorstw z branży nieruchomości.

W odpowiedzi na tę sytuację rząd wdrożył szereg rozwiązań mających na celu wsparcie odbudowy rynku nieruchomości. Jednym z nich było powołanie grupy zadaniowej do rozwiązania trudności, a także wydanie rezolucji nr 33, która określa wiele konkretnych rozwiązań mających na celu usunięcie przeszkód i promowanie bezpiecznego, zdrowego i zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości.

Dr Can Van Luc, ekspert ekonomiczny, skomentował: „Rozwiązania rządowe przyniosły wiele pozytywnych sygnałów dla rynku nieruchomości. Widać, że rynek przetrwał najtrudniejszy okres dzięki rozwiązaniom finansowym, zwłaszcza regulacjom dotyczącym zapadalności obligacji korporacyjnych”.

„ Dzięki tym rozwiązaniom rynek stopniowo się odbudowuje od maja 2023 roku do chwili obecnej. Drugi kwartał przyniósł lepszy wzrost niż pierwszy, a wolumen obrotu i płynność rynku stopniowo rosną. Ponadto wskaźnik obłożenia parków przemysłowych jest bardzo wysoki i wynosi około 76%, a ceny akcji spółek z branży nieruchomości i budownictwa również rosną ” – powiedział pan Luc.

Jednak dr Can Van Luc ocenił, że ożywienie gospodarcze jest nadal powolne, wiele trudności i przeszkód nie zostało rozwiązanych w odpowiednim czasie, a popyt na rynku pozostaje słaby ze względu na ciągły brak kapitału pożyczkowego na inwestycje w nieruchomości.

Zgadzając się z tą oceną, profesor nadzwyczajny dr Tran Dinh Thien – były dyrektor Wietnamskiego Instytutu Ekonomicznego – skomentował: „Rząd niedawno wprowadził szereg rozwiązań mających na celu złagodzenie trudności przedsiębiorstw, które nie stosują się do konwencjonalnej logiki”.

Jednak tylko takie podejście może wyprowadzić rynek nieruchomości z obecnej opresji. Kontynuowanie konwencjonalnych rozwiązań nie rozwiąże problemów rynku.

„ Dlatego moją pierwszą rekomendacją jest zrozumienie, że w trudnych sytuacjach i nietypowych okolicznościach podejście i rozwiązania muszą być niekonwencjonalne ” – powiedział pan Thien.

Jednak wprowadzenie zupełnie nowych zasad, z odważnym podejściem odbiegającym od konwencjonalnych reguł, podważa morale osób je wdrażających. Wielu urzędników boi się popełniania błędów i odpowiedzialności, co osłabia skuteczność tych zasad.

„ Obecnie żyjemy w okresie wielu dobrych i ukierunkowanych polityk, ale ich wdrażanie nie jest łatwe. Niezwykłe okoliczności utrudniają obecne myślenie o wdrażaniu polityki, co sprawia, że ​​ludzie wahają się przed działaniem. Wprowadzając nowe rezolucje i rozwiązania, muszą im towarzyszyć zobowiązania do rozliczalności i gwarancje wywiązywania się z tych obowiązków. Tylko wtedy można przyspieszyć wdrażanie dobrych polityk” – podkreślił adiunkt dr Tran Dinh Thien.

„Nie myl kwitnących kwiatów z nadejściem wiosny.”

Podczas gdy rynek się ociepla, przedsiębiorstwa zajmujące się nieruchomościami obawiają się, że nowe przepisy mogą utrudnić ożywienie gospodarcze: Okólnik 06 Banku Państwowego Wietnamu.

Zgodnie z tym Okólnikiem, od 1 września banki komercyjne nie będą mogły udzielać pożyczek na pokrycie wkładów kapitałowych w ramach umów o wkładzie kapitałowym lub umów o współpracy inwestycyjnej w przypadku projektów, które nie spełniają warunków do ich uruchomienia.

Bank Państwowy Wietnamu oświadczył, że nowy Okólnik 06 nie ogranicza przepływu kapitału do sektora nieruchomości w ogóle, a jedynie zapobiega udzielaniu pożyczek grupom o potencjalnym ryzyku. Jednak przedsiębiorstwa nadal mają poważne obawy związane z tą regulacją.

Pan Nguyen Van Dinh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VAR), stwierdził: Obecnie „kwestie prawne” i „źródła kapitału” to dwie główne i nieodłączne trudności, z jakimi zmaga się rynek nieruchomości.

„ Chociaż rząd przedstawił wiele rozwiązań mających na celu rozwiązanie tych problemów, do tej pory nie udało się znaleźć prawdziwego „wyjścia” ani ostatecznego rozwiązania tych dwóch trudności” – powiedział pan Dinh.

Według pana Dinha, tysiące projektów jest trudnych do wdrożenia, utknęło w martwym punkcie z powodu przeszkód prawnych i musi zostać wstrzymanych do czasu przeglądu. Wiele projektów boryka się również z utrudnieniami w dostępie do kredytów i kapitału inwestycyjnego od klientów.

Opóźnienia dotyczą w szczególności projektów, które są wciąż na etapie oczyszczania terenu, oczekują na zatwierdzenie opłaty za użytkowanie gruntu lub są w trakcie realizacji.

„ Fakt, że zarówno klienci, jak i inwestorzy mają trudności z dostępem do środków, powoduje zaburzenia płynności na rynku, zamrożenie wszystkich transakcji oraz wstrzymanie wszelkich inwestycji, produkcji i działalności biznesowej... ” – powiedział pan Dinh.

Przewodniczący VAR-ów stwierdził, że uchwała nr 33 jasno i jednoznacznie wskazuje na cel, jakim jest usunięcie trudności w dostępie do kapitału kredytowego, co ma na celu odblokowanie przepływów kapitałowych na rynek nieruchomości i przyczynienie się do zwiększenia płynności na wietnamskim rynku nieruchomości.

Ułatwiając przedsiębiorstwom, nabywcom mieszkań i inwestorom dostęp do kredytów z preferencyjnymi stopami procentowymi, możliwe będzie wdrożenie wykonalnych i efektywnych projektów, co przyczyni się do poprawy podaży na rynku.

Jednakże Okólnik 06 niemal całkowicie nie odpowiada duchowi Uchwały 33 i nie określa jasno grup docelowych uprawnionych do wsparcia i pomocy w pokonywaniu trudności kredytowych.

Tymczasem w okólniku jedynie w sposób ogólny i niejasny określono niekwalifikujących się kredytobiorców, co ułatwia bankom komercyjnym, jeśli nie chcą udzielać pożyczek, odrzucanie wniosków o kredyty hipoteczne „zgodnie z przepisami”.

„ Będzie to miało pośredni wpływ na wysiłki rządu, odpowiednich agencji, a nawet systemu bankowego w zakresie wspierania i ożywiania wietnamskiego rynku nieruchomości” – powiedział pan Dinh.

W związku z tym pan Dinh uważa, że ​​najlepiej jest wycofać Okólnik 06 w tym momencie. Zamiast tego Bank Państwowy Wietnamu powinien zbadać sprawę i wydać dekret o treści ściśle zgodnej z duchem Rezolucji nr 33.

Pan Le Hoang Chau – przewodniczący HoREA stwierdził również, że Okólnik 06 zawiera pewne postanowienia, które nie zapewniają spójności i jednolitości z przepisami prawnymi i nie nadają się do praktycznej działalności inwestycyjnej, budowlanej, produkcyjnej i biznesowej społeczności biznesowej w ogólności, w tym przedsiębiorstw z branży nieruchomości.

„ Jeśli przepisy nie zostaną zmienione na czas, począwszy od września, kiedy wejdzie w życie Okólnik 06, firmy z branży nieruchomości, które już borykają się z trudnościami, będą miały jeszcze większe trudności z uzyskaniem kredytów bankowych” – podkreślił pan Chau.

Według najnowszego raportu Batdongsan.com.vn, zaktualizowanego na koniec lipca 2023 roku, rynek nieruchomości wykazuje oznaki ożywienia. W Hanoi i Ho Chi Minh City ceny gruntów ponownie rosną, rosnąc odpowiednio o 9% i 8% w porównaniu z poprzednim miesiącem. Ponadto w niektórych prowincjach, takich jak Quang Ninh, wzrost wyniósł 18%, w Hai Phong 9%, a w Da Nang 8%. Raport wskazuje również, że w lipcu popyt na nieruchomości w całym kraju wzrósł we wszystkich rodzajach. Dlatego wielu ekspertów spodziewa się rozkwitu rynku i jego przełomu w 2024 roku.

Ha An

Źródło: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-am-len-nhung-van-con-rao-can-but-pha-post262554.html