Rynek nieruchomości się rozgrzewa, ale nadal istnieją bariery utrudniające przełamanie barier.

[reklama_1]

Rynek nieruchomości się „rozgrzewa”

Większość firm badawczych z branży nieruchomości oraz Ministerstwo Budownictwa zgodnie oceniają, że rynek w pierwszych 6 miesiącach 2023 r. będzie spokojny i nie będzie w stanie odbudować się w oczekiwany sposób.

Zarówno podaż, jak i popyt gwałtownie spadły, co spowodowało, że wiele firm deweloperskich, nawet tych z branży „wielkich graczy”, stanęło na skraju bankructwa. Raport Departamentu Rejestracji Przedsiębiorstw Ministerstwa Planowania i Inwestycji pokazuje również, że w pierwszych 6 miesiącach 2023 roku liczba firm z branży nieruchomości, które tymczasowo zawiesiły działalność lub ją rozwiązały, wzrosła o ponad 40% w porównaniu z analogicznym okresem w 2022 roku.

Spośród 17 innych sektorów gospodarki sektor nieruchomości jest najliczniej reprezentowany pod względem liczby przedsiębiorstw opuszczających rynek.

Tymczasem raport Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami przewiduje, że biorąc pod uwagę obecną trudną sytuację, do końca 2023 r. przetrwa jedynie około 43% przedsiębiorstw zajmujących się nieruchomościami.

W obliczu tej sytuacji rząd wprowadził wiele rozwiązań mających na celu wsparcie odbudowy rynku nieruchomości, np. powołał grupę roboczą do spraw usuwania trudności lub wydał rezolucję 33, oferującą wiele konkretnych rozwiązań mających na celu usunięcie przeszkód i promowanie bezpiecznego, zdrowego i zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości.

Dr Can Van Luc, ekspert ekonomiczny, skomentował: Rozwiązania rządowe przyniosły wiele pozytywnych sygnałów dla rynku nieruchomości. Widać, że rynek przeszedł najtrudniejszy okres dzięki rozwiązaniom finansowym, zwłaszcza regulacjom dotyczącym zapadalności obligacji korporacyjnych.

„ Dzięki tym rozwiązaniom rynek stopniowo się odbudowuje od maja 2023 roku. Drugi kwartał był lepszy niż pierwszy, a wolumen obrotu i płynność rynku stopniowo rosną. Ponadto wskaźnik obłożenia parków przemysłowych jest bardzo wysoki i wynosi około 76%, a ceny akcji spółek z branży nieruchomości i budownictwa również rosną ” – powiedział pan Luc.

Jednak dr Can Van Luc ocenił, że ożywienie gospodarcze jest nadal powolne, wiele trudności i problemów nie zostało szybko rozwiązanych, a popyt na rynku jest słaby z powodu zablokowania kredytów na inwestycje w nieruchomości.

Zgadzając się z tą opinią, docent dr Tran Dinh Thien – były dyrektor Wietnamskiego Instytutu Ekonomicznego, skomentował: Ostatnio rząd wprowadził szereg rozwiązań mających na celu pomoc przedsiębiorstwom, które nie kierują się powszechną logiką.

Rynek nieruchomości się rozgrzewa, ale nadal istnieją pewne problemy.

Jednak to jedyny sposób na wyciągnięcie rynku nieruchomości z obecnej trudnej sytuacji. Jeśli będziemy nadal oferować normalne rozwiązania, nie rozwiążemy problemów rynku.

„ Dlatego pierwszą rzeczą, jaką polecam, jest zrozumienie, że w trudnych sytuacjach, nietypowych okolicznościach, podejście i rozwiązania muszą być nietypowe ” – powiedział pan Thien.

Jednak wprowadzanie zupełnie nowych polityk, opartych na śmiałych podejściach, które odbiegają od konwencjonalnych zasad, podważa mentalność osób wdrażających te polityki. Wielu urzędników boi się popełniania błędów i ponoszenia odpowiedzialności, co zmniejsza skuteczność tych polityk.

„ Żyjemy w czasach, gdy istnieje wiele dobrych i ukierunkowanych polityk, ale ich wdrażanie nie jest łatwe. Niezwykłe rzeczy utrudniają obecne myślenie o wdrażaniu polityki, sprawiając, że ludzie nie odważą się tego robić. Podejmując nowe postanowienia i nowe rozwiązania, należy im towarzyszyć zaangażowanie w odpowiedzialność, zaangażowanie w zapewnienie wdrożenia odpowiedzialności, wtedy wdrażanie dobrych polityk może zostać przyspieszone” – podkreślił adiunkt dr Tran Dinh Thien.

„Nie patrz na kwitnące kwiaty i nie myśl, że nadchodzi wiosna”

Podczas gdy rynek się ociepla, przedsiębiorstwa działające na rynku nieruchomości obawiają się, że nowe przepisy, tj. Okólnik 06 Banku Państwowego, mogą utrudnić ożywienie gospodarcze.

Zgodnie z tym Okólnikiem, od 1 września banki komercyjne nie będą mogły udzielać kredytów na pokrycie wkładów kapitałowych w ramach umów o wkładzie kapitałowym i umów o współpracy inwestycyjnej w celu realizacji projektów, które nie spełniają warunków do wprowadzenia do obrotu gospodarczego.

Bank Stanowy podjął działania, nowy Okólnik 06 nie ogranicza dostępu do kapitału w nieruchomościach w ogóle, a jedynie zapobiega grupom potencjalnie ryzykownych pożyczkodawców. Jednak przedsiębiorstwa nadal są bardzo zaniepokojone tą regulacją.

Pan Nguyen Van Dinh – przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VAR) powiedział: Obecnie „kwestie prawne” i „kapitałowe” to dwie główne i nieodłączne trudności rynku nieruchomości.

„ Chociaż rząd przedstawił wiele rozwiązań mających na celu usunięcie i rozwiązanie tych dwóch problemów, do tej pory nie udało się znaleźć na nie żadnego „wyjścia” ani ostatecznego rozwiązania” – powiedział pan Dinh.

Według pana Dinha istnieją tysiące projektów, które są trudne do wdrożenia, odkładane na później z powodu problemów prawnych i muszą zostać wstrzymane do czasu ponownego rozpatrzenia. Wiele projektów utraciło również dostęp do kredytów i kapitału inwestycyjnego od klientów.

W szczególności projekty, które są w trakcie oczyszczania terenu, czekają na zatwierdzenie opłaty za użytkowanie gruntu lub są w trakcie realizacji... prowadzą do stagnacji.

„ Fakt, że zarówno klienci, jak i inwestorzy mają trudności z dostępem do przepływów pieniężnych, powoduje zablokowanie płynności na rynku, zamrożenie wszystkich transakcji i wstrzymanie wszelkich inwestycji, produkcji, działalności biznesowej itp. ” – powiedział pan Dinh.

Przewodniczący VAR-ów stwierdził, że uchwała nr 33 jasno i stanowczo wskazuje na cel, jakim jest usunięcie trudności w źródłach kapitału kredytowego, zmierzając do odblokowania przepływów kapitału na rynku nieruchomości, przyczyniając się do zwiększenia płynności wietnamskiego rynku nieruchomości.

Tworząc korzystne warunki dostępu przedsiębiorstw, nabywców mieszkań i inwestorów do źródeł kredytów o preferencyjnych stopach procentowych, możliwe będzie wdrożenie wykonalnych i efektywnych projektów, co przyczyni się do poprawy podaży na rynku.

Okólnik 06 nie jest jednak zgodny z duchem Uchwały 33 i nie określa jasno, jakie przedmioty są wspierane ani jakie trudności w zakresie zaliczenia można rozwiązać.

Tymczasem okólnik w sposób ogólny i niejasny wskazuje podmioty, którym nie wolno udzielać pożyczek, co ułatwia bankom komercyjnym, jeśli nie mają dobrej woli, aby pożyczać, odrzucanie wniosków klientów z branży nieruchomości w „prawidłowy” sposób.

„ Będzie to miało niewidoczny wpływ na wysiłki rządu, agencji, a nawet całego systemu bankowego w zakresie wspierania i ożywiania wietnamskiego rynku nieruchomości” – powiedział pan Dinh.

Dlatego pan Dinh uważa, że najlepiej jest wycofać Okólnik 06 w tym momencie. Zamiast tego Bank Państwowy powinien zbadać i wydać dekret, którego treść będzie ściśle zgodna z duchem Rezolucji nr 33.

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący HoREA, powiedział również, że Okólnik 06 zawiera szereg postanowień, które nie zapewniają spójności i zgodności z przepisami prawnymi i nie nadają się do praktycznej działalności inwestycyjnej, budowlanej, produkcyjnej i biznesowej społeczności biznesowej w ogólności, w tym przedsiębiorstw z branży nieruchomości.

„ Jeśli nie zmienimy tego na czas, począwszy od września, kiedy wejdzie w życie Okólnik 06, firmy z branży nieruchomości, które już borykają się z trudnościami, będą miały jeszcze większe trudności z dostępem do kredytów bankowych” – podkreślił pan Chau.

Według najnowszego raportu Batdongsan.com.vn, zaktualizowanego na koniec lipca 2023 roku, rynek nieruchomości się rozgrzewa. W Hanoi i Ho Chi Minh City ceny gruntów ponownie rosną, odpowiednio o 9% i 8% w porównaniu z poprzednim miesiącem. Ponadto, w niektórych prowincjach, takich jak Quang Ninh, wzrost wyniósł 18%, Hai Phong o 9%, a Da Nang o 8%. Raport tej jednostki pokazuje również, że w lipcu popyt na nieruchomości w całym kraju wzrósł we wszystkich rodzajach nieruchomości. Dlatego wielu ekspertów spodziewa się, że w 2024 roku rynek rozkwitnie i osiągnie szczyt.

Ha An

Źródło