Dokładnie oblicz oprocentowanie pożyczki

W tym kontekście niedawno Ministerstwo Budownictwa w projekcie uchwały w sprawie kapitału preferencyjnego na rzecz budownictwa socjalnego zaproponowało pakiet kredytowy w wysokości 100 miliardów VND w formie pożyczek preferencyjnych, co powinno doprowadzić do przełomu w segmencie budownictwa socjalnego.

Problemy z wypłatą kredytu

Na początku kwietnia 2023 r., decyzją 338/QD-TTg, rząd zatwierdził realizację projektu „Inwestycja w budowę co najmniej 1 miliona mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych w latach 2021–2025”. Celem jest dążenie do ukończenia około 1 062 200 mieszkań w miejscowościach do 2030 r. Z tego 428 000 mieszkań zostanie ukończonych w latach 2021–2025, a 634 200 mieszkań zostanie ukończonych w latach 2025–2030.

Propozycja Ministerstwa Budownictwa dotycząca pakietu kredytowego o wartości 100 000 miliardów VND jest uzasadniona w kontekście braku kapitału na rozwój budownictwa socjalnego. Zdjęcie: Thanh Hai

W celu realizacji Projektu, Rząd zatwierdził również propozycję Banku Państwowego (SBV) dotyczącą przyznania 120 000 mld VND czterem bankom komercyjnym w formie spółek akcyjnych, wyznaczonym przez Państwo, z oprocentowaniem kredytów wynoszącym 8,7% rocznie dla inwestorów oraz 8,2% rocznie dla nabywców i najemców mieszkań socjalnych. Od 1 lipca 2023 r., co 6 miesięcy, SBV będzie ogłaszać preferencyjne oprocentowanie kredytów dla uczestniczących banków komercyjnych, co oznacza, że ​​oprocentowanie może być zmienne w zależności od rynku.

Ponieważ Bank Państwowy ustalił stopę procentową niższą jedynie o 1,5–2% w skali roku od ogólnego poziomu kredytów średnio- i długoterminowych, szereg banków komercyjnych (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank i HD Bank) złożyło wnioski o „podział tortu”, przy czym kwota rejestracyjna uprawniająca do uczestnictwa w programie wyniosła 5 mld VND dla każdego banku, zwiększając tym samym źródło kapitału na wsparcie stóp procentowych do 145 mld VND.

Niestety, po prawie 20 miesiącach wdrażania, ten pakiet kredytowy spotkał się z odmową ze strony osób, które nie przyjęły regulacji Banku Państwowego, ponieważ nie odpowiadały ich możliwościom finansowym. Dlatego też, po wielu wahaniach, na początku września 2024 roku Bank Państwowy zdecydował o obniżeniu stopy procentowej do 7% rocznie dla inwestorów i 6,5% rocznie dla nabywców mieszkań.

Jednak, według oceny, regulacje dotyczące takich stóp procentowych są wciąż zbyt wysokie dla nabywców mieszkań, przez co pakiet kredytowy jest jak dotąd w stanie ospałym, o czym świadczy szczegółowy raport Ministerstwa Budownictwa dotyczący wdrożenia preferencyjnego pakietu kredytowego o wartości 120 000 mld VND na budownictwo socjalne.

Konkretnie, pod koniec trzeciego kwartału 2024 r. tylko 34 z 63 miejscowości miało dokumenty ogłaszające 83 projekty kwalifikujące się do preferencyjnych pożyczek na Elektronicznym Portalu Informacyjnym, przy całkowitym wypłaconym niespłaconym saldzie pożyczek w wysokości 1,783 mld VND (w tym klienci korporacyjni: 1,633 mld VND, nabywcy domów: 150 mld VND), co stanowi około 1,1% całkowitego zarejestrowanego kapitału wsparcia.

„Realizacja projektów budownictwa socjalnego napotyka obecnie wiele trudności. Tylko w trzecim kwartale 2024 roku w całym kraju zrealizowano 8 projektów o skali 4960 lokali; 3 projekty zatwierdzone do polityki inwestycyjnej o skali 2676 lokali; i tylko 1 projekt częściowo ukończony o skali 200 lokali. Dzięki syntezie raportów z miejscowości, od 2021 roku do końca trzeciego kwartału 2024 roku, w całym kraju ukończono 79 projektów budownictwa socjalnego o skali 42 414 lokali; rozpoczęto budowę 131 projektów o skali 111 687 lokali” – poinformował dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa i Zarządzania Rynkiem Nieruchomości (Ministerstwo Budownictwa) Hoang Hai.

Priorytet powinni mieć nabywcy domów.

Jeśli, według zbiorczych danych Ministerstwa Budownictwa, do tej pory w całym kraju oddano do użytku ponad 143 000 mieszkań socjalnych i jest w trakcie budowy, to cel 428 000 mieszkań w latach 2021-2025 w ramach Projektu jest prawie nierealny, ponieważ w niecałe 13 miesięcy jedynie „cud” może pozwolić na oddanie do użytku nawet 258 000 nowych mieszkań. Marzenie o posiadaniu własnego domu dla osób o niskich dochodach i pracowników musi się spełnić.

Według przewodniczącego Stowarzyszenia Nieruchomości Miasta Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, mieszkalnictwo socjalne jest ważnym elementem polityki Partii i państwa. Świadczy o tym determinacja w dążeniu do nowelizacji i uzupełnienia Ustawy o mieszkalnictwie z 2023 r., Ustawy o gruntach z 2024 r. oraz szeregu dekretów wykonawczych do tej ustawy, a także synchronizacja i ujednolicenie przepisów dotyczących mieszkalnictwa socjalnego.

Niemniej jednak mechanizmy preferencyjnych źródeł kredytowania budownictwa socjalnego wciąż mają wiele niedociągnięć, które budzą niepokój, jak np. brak źródeł „kapitału zalążkowego” czy istnienie ścisłych regulacji, które uniemożliwiają lub utrudniają dostęp do nich podmiotom.

„Dekret Rządu 100/2024/ND-CP określa: poziom kapitału, preferencyjne oprocentowanie, okres kredytowania i wypłatę kredytów na projekty budownictwa socjalnego (7,92% rocznie dla inwestorów budownictwa socjalnego na sprzedaż, w ramach leasingu z opcją zakupu; 6,6% dla projektów wyłącznie w ramach leasingu), co stworzyło warunki dla inwestorów w dostęp do preferencyjnych źródeł kredytów na realizację projektu. Jednakże w oficjalnym komunikacie 4524/NHCS-TDSV z dnia 1 sierpnia 2024 r. Wietnamskiego Banku Polityki Społecznej, opartym na dekrecie 100/2024/ND-CP dla nabywców mieszkań, oprocentowanie kredytów w wysokości 6,6% rocznie jest wysokie” – stwierdził pan Le Hoang Chau.

W obliczu powyższej sytuacji, w celu rozszerzenia preferencyjnych źródeł kapitału na rozwój budownictwa socjalnego, w projekcie uchwały w sprawie preferencyjnych źródeł kapitału na rozwój budownictwa socjalnego, który jest obecnie konsultowany przez Ministerstwo Budownictwa z ministerstwami i resortami przed przedłożeniem rządowi do ogłoszenia, zaproponowano wdrożenie preferencyjnego pakietu w wysokości 100 000 mld VND na pożyczki z obligacji kapitałowych, obowiązującego przez 5 lat. Jest to pierwszy przypadek, gdy Ministerstwo Budownictwa zaproponowało zastosowanie pakietu na rzecz budownictwa socjalnego poprzez emisję obligacji.

W związku z tym oprocentowanie tego preferencyjnego pakietu kredytowego będzie równe stopie procentowej dla gospodarstw domowych ubogich, ustalanej przez Premiera w każdym okresie; okres wypłaty będzie trwał do momentu całkowitej wypłaty pakietu kredytowego, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2030 r.

Omawiając tę ​​kwestię, wiceprezes Hanoi Real Estate Club, Nguyen The Diep, powiedział, że propozycja Ministerstwa Budownictwa zawarta w projekcie rezolucji w sprawie preferencyjnego kapitału na rzecz budownictwa socjalnego jest przełomowa, ponieważ rozszerza źródło kapitału na rozwój i stwarza możliwości dla nabywców mieszkań socjalnych. Konieczne jest jednak również doprecyzowanie przepisów dotyczących oprocentowania kredytów w ramach tego pakietu kredytowego, w którym nabywcy mieszkań są w centrum uwagi i powinni mieć pierwszeństwo.

„Jeśli oprocentowanie kredytu w ramach pakietu kredytowego o wartości 100 000 miliardów VND będzie równe oprocentowaniu kredytów dla ubogich gospodarstw domowych ustalanemu przez premiera w każdym okresie, na podstawie dekretu 100/2024/ND-CP, wynoszącemu 6,6% rocznie, trudno będzie obecnie zachęcić ludzi do zaciągania pożyczek na zakup mieszkań socjalnych, ponieważ oprocentowanie kredytów zgodnie z poprzednią decyzją 486/2023/QD-TTg wynosiło zaledwie 4,8% rocznie” – powiedział pan Nguyen The Diep.

Podzielając ten sam pogląd, przewodniczący HoREA, Le Hoang Chau, zaproponował, aby rząd rozważył możliwość dalszego stosowania regulacji dotyczącej oprocentowania kredytów w wysokości 4,8% rocznie, zgodnie z decyzją premiera 486/2023/QD-TTg. Obecnie Wietnamski Bank Polityki Społecznej wdraża program „Pożyczki na wsparcie mieszkaniowe ubogich gospodarstw domowych” z oprocentowaniem 3% rocznie, dlatego najkorzystniej jest stosować oprocentowanie kredytów dla nabywców i najemców mieszkań socjalnych na poziomie 3–4,8% rocznie, aby zachęcić nabywców, pobudzić rynek i zmotywować inwestorów do przyspieszenia realizacji projektów.

 

Propozycja Ministerstwa Budownictwa dotycząca pakietu kredytowego o wartości 100 000 mld VND jest bardzo adekwatna w kontekście obecnego braku kapitału na rozwój budownictwa socjalnego, ale należy również wyciągnąć wnioski z oczywistej lekcji związanej z pakietem kredytowym o wartości 120 000 mld VND na mocy rezolucji 33/2023/NQ-CP bez kredytobiorców, w związku z czym należy dokładnie przeanalizować przepisy dotyczące warunków, stóp procentowych kredytów... zgodnie z rzeczywistą sytuacją ludzi.

Dr Nguyen Huy Thanh – Ekspert finansowy

Source: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html