W tym kontekście Ministerstwo Budownictwa niedawno zaproponowało w projekcie rezolucji w sprawie kapitału preferencyjnego na rzecz rozwoju budownictwa socjalnego pakiet pożyczek preferencyjnych o wartości 100 miliardów VND, co powinno doprowadzić do przełomu w segmencie budownictwa socjalnego.
Przeszkody w wypłacie kredytu
Na początku kwietnia 2023 r., decyzją 338/QD-TTg, rząd zatwierdził realizację projektu „Inwestycja w budowę co najmniej 1 miliona mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych w latach 2021–2025”. Celem jest osiągnięcie łącznie około 1 062 200 ukończonych mieszkań do 2030 r. Z tego 428 000 mieszkań zostanie ukończonych w latach 2021–2025, a 634 200 w latach 2025–2030.
W celu wdrożenia Projektu, Rząd zatwierdził również propozycję Banku Państwowego Wietnamu (SBV) dotyczącą alokacji 120 000 mld VND w czterech wyznaczonych przez państwo bankach komercyjnych, z oprocentowaniem kredytów dla inwestorów na poziomie 8,7% rocznie, a dla nabywców/najemców mieszkań socjalnych na poziomie 8,2% rocznie. Od 1 lipca 2023 r. SBV będzie okresowo, co sześć miesięcy, ogłaszać preferencyjne oprocentowanie kredytów dla uczestniczących banków komercyjnych, co oznacza, że stopy procentowe mogą podlegać wahaniom rynkowym.
Ponieważ Bank Państwowy Wietnamu ustalił, że stopy procentowe są niższe jedynie o 1,5–2% rocznie od ogólnej stopy rynkowej dla pożyczek średnio- i długoterminowych, szereg banków komercyjnych (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank i HD Bank) złożyło wniosek o „podział tortu”, rejestrując się do udziału w programie z kwotą 5 mld VND dla każdego banku, zwiększając w ten sposób łączny kapitał na wsparcie stóp procentowych do 145 mld VND.
Niestety, po prawie 20 miesiącach wdrażania, ten pakiet kredytowy został odrzucony przez społeczeństwo, ponieważ regulacje Banku Państwowego Wietnamu (SBV) nie odpowiadają jego możliwościom finansowym. Dlatego, po długich rozważaniach, na początku września 2024 roku SBV zdecydował o obniżeniu stopy procentowej do 7% rocznie dla deweloperów i 6,5% rocznie dla nabywców mieszkań.
Jednak, według ocen, przewidziane oprocentowanie jest nadal zbyt wysokie dla nabywców mieszkań, dlatego ten pakiet kredytowy do dziś pozostaje niepopularny. Świadczy o tym szczegółowy raport Ministerstwa Budownictwa z realizacji preferencyjnego pakietu kredytowego na budownictwo socjalne o wartości 120 000 mld VND.
Dokładniej, na koniec III kwartału 2024 roku tylko 34 z 63 miejscowości opublikowały na swoich portalach elektronicznych dokumenty z listą 83 projektów kwalifikujących się do preferencyjnych kredytów. Łączne saldo wypłaconych kredytów wyniosło 1783 mld VND (z czego 1633 mld VND przypadło klientom korporacyjnym, a 150 mld VND nabywcom mieszkań), co stanowiło około 1,1% całkowitego zarejestrowanego kapitału wsparcia.
„Realizacja projektów budownictwa socjalnego napotyka obecnie na wiele trudności. Tylko w trzecim kwartale 2024 roku w kraju realizowano 8 projektów o skali 4960 lokali; 3 projekty uzyskały pozwolenia na inwestycję o skali 2676 lokali; a tylko 1 projekt o skali 200 lokali został częściowo ukończony. Według raportów lokalnych, od 2021 roku do końca trzeciego kwartału 2024 roku w kraju ukończono 79 projektów budownictwa socjalnego o skali 42 414 lokali; a budowa 131 projektów o skali 111 687 lokali została rozpoczęta” – poinformował Hoang Hai, Dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa i Zarządzania Rynkiem Nieruchomości (Ministerstwo Budownictwa).
Priorytet powinni mieć nabywcy domów.
Według zagregowanych danych Ministerstwa Budownictwa, w całym kraju ukończono lub obecnie buduje się zaledwie ponad 143 000 mieszkań socjalnych. W związku z tym cel 428 000 mieszkań w latach 2021-2025 w ramach Projektu jest praktycznie niemożliwy do osiągnięcia, ponieważ jedynie „cud” pozwoliłby na oddanie 258 000 nowych mieszkań w niecałe 13 miesięcy. Marzenie o posiadaniu własnego domu dla osób o niskich dochodach i pracowników będzie jeszcze bardziej odwlekane.
Według Le Hoang Chau, przewodniczącego Stowarzyszenia Nieruchomości Miasta Ho Chi Minh (HoREA), mieszkalnictwo socjalne jest ważnym elementem polityki Partii i państwa. Świadczy o tym determinacja w dążeniu do nowelizacji i uzupełnienia Ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2023 roku, Ustawy o gruntach z 2024 roku oraz kilku dekretów wykonawczych, zapewniających jednolitość i spójność przepisów dotyczących mieszkalnictwa socjalnego.
Mechanizmy preferencyjnych źródeł kredytów na rozwój budownictwa socjalnego wciąż jednak mają wiele niedociągnięć, które budzą obawy. Mianowicie brakuje „kapitału zalążkowego” lub, jeśli jest dostępny, dość rygorystyczne przepisy, które utrudniają lub wręcz uniemożliwiają osobom uprawnionym dostęp do niego.
„Dekret rządowy 100/2024/ND-CP określa poziom kapitału, preferencyjne stopy procentowe, warunki i wypłatę kredytów na projekty budownictwa socjalnego (7,92% rocznie dla inwestorów budownictwa socjalnego sprzedających lub wynajmujących; 6,6% dla projektów obejmujących wyłącznie wynajem), tworząc korzystne warunki dla inwestorów w dostęp do preferencyjnych źródeł kredytów na realizację projektów. Jednakże w piśmie urzędowym 4524/NHCS-TDSV z dnia 1 sierpnia 2024 r., wydanym przez Bank Polityki Społecznej na podstawie dekretu 100/2024/ND-CP, oprocentowanie kredytów w wysokości 6,6% rocznie dla nabywców mieszkań jest uważane za wysokie” – stwierdził pan Le Hoang Chau.
W związku z powyższą sytuacją, w celu rozszerzenia preferencyjnych źródeł kapitału na rozwój budownictwa socjalnego, projekt uchwały w sprawie preferencyjnych źródeł kapitału na rozwój budownictwa socjalnego, który Ministerstwo Budownictwa obecnie zaopiniowuje w ministerstwach i agencjach przed przedłożeniem go rządowi do rozpatrzenia, proponuje wdrożenie preferencyjnego pakietu pożyczek w wysokości 100 000 mld VND z kapitału obligacyjnego, obowiązującego przez 5 lat. Jest to pierwszy przypadek, gdy Ministerstwo Budownictwa proponuje wykorzystanie pakietu mieszkań socjalnych poprzez emisję obligacji.
W związku z tym oprocentowanie tego preferencyjnego pakietu kredytowego będzie równe oprocentowaniu kredytów dla gospodarstw domowych ubogich, ustalanemu przez Premiera w każdym okresie; okres wypłaty środków będzie trwał do momentu wypłaty całego pakietu kredytowego, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2030 r.
Omawiając tę kwestię, Nguyen The Diep, wiceprzewodniczący Hanoi Real Estate Club, powiedział, że propozycja Ministerstwa Budownictwa zawarta w projekcie rezolucji w sprawie preferencyjnych źródeł kapitału na rzecz budownictwa socjalnego jest przełomowa, ponieważ rozszerza możliwości finansowania rozwoju i stwarza możliwości dla nabywców mieszkań socjalnych. Konieczne jest jednak również doprecyzowanie przepisów dotyczących stóp procentowych dla tego pakietu kredytowego, w którym nabywcy mieszkań są w centrum uwagi i powinni mieć pierwszeństwo.
„Jeśli stopa procentowa pakietu kredytowego o wartości 100 bilionów VND będzie taka sama jak stopa procentowa kredytów dla ubogich gospodarstw domowych ustalana przez premiera w każdym okresie na podstawie dekretu 100/2024/ND-CP, czyli 6,6% rocznie, to nadal trudno będzie zachęcić ludzi do zaciągania pożyczek na zakup mieszkań socjalnych, ponieważ stopa procentowa kredytów zgodnie z decyzją 486/2023/QD-TTg wynosiła zaledwie 4,8% rocznie” – powiedział pan Nguyen The Diep.
Podzielając ten sam pogląd, przewodniczący HoREA, Le Hoang Chau, zasugerował, aby rząd rozważył zezwolenie na dalsze stosowanie regulacji oprocentowania kredytów w wysokości 4,8% rocznie, zgodnie z decyzją premiera 486/2023/QD-TTg. Obecnie Bank Polityki Społecznej realizuje „program pożyczkowy na rzecz wsparcia ubogich gospodarstw domowych w zakresie mieszkań” z oprocentowaniem 3% rocznie, dlatego najkorzystniej byłoby zastosować oprocentowanie kredytów w wysokości 3-4,8% rocznie dla osób kupujących lub wynajmujących mieszkania socjalne, aby zachęcić nabywców, pobudzić rynek i zmotywować inwestorów do przyspieszenia realizacji projektów.
Propozycja Ministerstwa Budownictwa dotycząca pakietu kredytowego o wartości 100 000 mld VND jest bardzo trafna, biorąc pod uwagę obecny niedobór kapitału na rozwój budownictwa socjalnego. Należy jednak wyciągnąć wnioski z oczywistych doświadczeń pakietu kredytowego o wartości 120 000 mld VND w ramach Rezolucji 33/2023/NQ-CP, który nie przyciągnął kredytobiorców. W szczególności należy dokładnie przeanalizować przepisy dotyczące warunków kredytowania i stóp procentowych, aby upewnić się, że są one odpowiednie dla rzeczywistej sytuacji osób korzystających z tych usług.
Dr Nguyen Huy Thanh – Ekspert finansowy
Source: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html
![[Zdjęcie] Sekretarz generalny To Lam uczestniczy w otwarciu sesji Rady Pokoju w Strefie Gazy.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/02/19/1771516865192_tbttolam5-jpg.webp)
Komentarz (0)