Krok po kroku wydawanie czerwonej księgi dla nieruchomości kupowanych i sprzedawanych w formie papierów pisanych ręcznie

[reklama_1]

Skomplikowany status akt nieruchomości

Na początku grudnia 2023 r. Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh zwrócił się do Ludowych Komitetów Dzielnic, miasta Thu Duc, Urzędu Rejestracji Nieruchomości miasta Ho Chi Minh oraz jego oddziałów z prośbą o zajęcie się dokumentami dotyczącymi arbitralnych zmian przeznaczenia gruntów, arbitralnego podziału działek i ręcznego przeniesienia praw.

Zgodnie z raportem Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh, w mieście tym zdarzają się przypadki gospodarstw domowych i osób korzystających z gruntów rolnych , którym Dzielnicowy Komitet Ludowy przyznał Certyfikat Prawa do Użytkowania Ziemi, a w trakcie procesu użytkowania zaszły zmiany, takie jak: rozdzielenie się gospodarstw domowych w celu oddzielnego życia; dziedziczenie, darowizna, przekazanie części powierzchni ziemi...

Aby rozwiązać ten praktyczny problem, użytkownicy gruntów arbitralnie dzielili działki, przenosili ręcznie część działki (bez zawierania umowy o przeniesieniu praw do użytkowania gruntu i aktywów związanych z gruntem zgodnie z przepisami), arbitralnie zmieniali cel użytkowania gruntu (budowali domy, pracowali na gruntach rolnych...).

Ponieważ prawo gruntowe przez wiele okresów nie było uregulowane w sposób terminowy i kompletny, nabywca w tych przypadkach nie otrzymał certyfikatu prawa do użytkowania gruntu, prawa własności domu i innych aktywów związanych z gruntem (certyfikatu).

Opisany powyżej problem istniał do momentu, gdy regulacja w art. 82 ust. 2 Dekretu nr 43/2014/ND-CP zezwoliła na rozstrzyganie przypadków otrzymania przelewów, spadków i darowizn za pomocą dokumentów sporządzonych odręcznie przed 1 lipca 2014 r.

Jednakże ze względu na arbitralny podział gruntów w celu przekazania praw, większość przekazanych gruntów nie była zgodna z rozporządzeniami Prowincjonalnego Komitetu Ludowego.

Pan Nguyen Toan Thang, Dyrektor Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska w Ho Chi Minh, ocenił: „Obecnie nie ma konkretnych statystyk, ponieważ deklaracje i rejestracja nie zostały zorganizowane. Jednak według naszych danych, przypadki te koncentrują się głównie na obszarach podmiejskich, zwłaszcza w dzielnicach o szybkiej urbanizacji, takich jak Binh Chanh, Hoc Mon, Binh Tan itp.”

Aby uzyskać względnie dokładne dane, Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh musi przeprowadzić deklarację i badanie obejmujące całe miasto, ściśle koordynując działania z dystryktami, miastem Thu Duc, oddziałami, gminami, a także osobami, które są „właścicielami” nieruchomości w danej sytuacji.

Ludzie muszą jasno zdawać sobie sprawę ze swoich obowiązków i praw, aby móc współpracować w ramach przejrzystej deklaracji, która będzie zawierała konkretne i dokładne liczby.

Aby wydawać certyfikaty na nieruchomości kupowane i sprzedawane osobiście, Ho Chi Minh City musi wziąć pod uwagę takie kwestie, jak moment zakupu i sprzedaży, postępowanie z naruszeniami przepisów dotyczących gruntów i konstrukcji (grzywny, przymusowa rozbiórka lub rejestracja, przymusowy zwrot nielegalnych zysków itp.); dokonać przeglądu planowania, zapewnić zgodność z przepisami dotyczącymi limitów podziału gruntów i infrastruktury itp., aby ustalić, czy każdy konkretny przypadek się kwalifikuje.

Jednocześnie, ponieważ zakup i sprzedaż dokumentów sporządzonych odręcznie nie jest potwierdzana przez właściwy organ, weryfikacja autentyczności daty zakupu i sprzedaży jest bezpodstawna i może być łatwo wykorzystana do naruszenia przepisów. Jeśli przepisy nie będą rygorystycznie egzekwowane, może to łatwo prowadzić do „obchodzenia prawa” i podziału działek bez zapewnienia limitu.

„W związku z tym należy rozważyć wydawanie zaświadczeń w tych przypadkach zgodnie z przepisami prawa i zająć się naruszeniami administracyjnymi w sektorze gruntów. Wydawanie zaświadczeń w każdym przypadku musi również opierać się na planowaniu, planach zagospodarowania przestrzennego, warunkach podziału gruntów i infrastrukturze. Kwestie te leżą w gestii Ludowego Komitetu Dystryktu” – potwierdził pan Thang.

Kwestie prawne wymagają wyjaśnienia

Adwokat Quach Thanh Luc, dyrektor kancelarii LSX Law Firm LLC, powiedział, że obecnie transakcje dotyczące nieruchomości między osobami fizycznymi, zawierane przy użyciu dokumentów pisanych odręcznie, bez poświadczenia notarialnego lub certyfikacji, są stosunkowo powszechne.

Powodem, dla którego obie strony dokonały takiej transakcji, było to, że nie rozumiały dokładnie przepisów prawnych, nieruchomość nie miała certyfikatu prawa do użytkowania gruntu, ufały sobie nawzajem, a także dlatego, że nie chciały upubliczniać transakcji, aby uniknąć płacenia podatków...

Prawo stanowi, że przeniesienie własności nieruchomości musi być zawarte w formie umowy poświadczonej notarialnie i uwierzytelnionej. Przepisy prawa gruntowego obowiązujące w tych okresach ujednoliciły przepisy, zgodnie z którymi umowa przeniesienia prawa użytkowania gruntu musi być poświadczona notarialnie przez notariusza lub poświadczona przez Komitet Ludowy gminy, okręgu wyborczego lub miasta, w którym znajduje się grunt.

Adwokat Luc zwrócił uwagę, że transakcje dotyczące nieruchomości zawierane za pomocą dokumentów sporządzanych ręcznie nie spełniają wymogów formalnych i nie mogą zawierać nazwiska użytkownika na dokumentach potwierdzających prawo do użytkowania, dlatego nie są uznawane przez prawo.

Nabywca nie jest prawnie identyfikowany jako prawny właściciel ani użytkownik nieruchomości.

Jeśli nabywca nie zostanie uznany za prawnego użytkownika gruntu, nie może przekształcać, przenosić, dziedziczyć ani obciążać gruntu hipoteką. W przypadku przejęcia gruntu przez państwo, odpowiedzialność za ustalenie użytkownika gruntu nadal będzie spoczywać na sprzedającym.

W przypadku sporu między stronami co do wysokości odszkodowania lub oczyszczenia terenu, kwota ta zostanie zdeponowana na tymczasowym koncie bankowym do czasu wydania orzeczenia lub decyzji rozstrzygającej spór między stronami.

Jeśli nie uda się osiągnąć porozumienia lub pojednania, pomiędzy sprzedającym i kupującym mogą powstać spory. Wówczas jedna ze stron musi złożyć pozew w sądzie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, aby rozstrzygnąć sprawę.

Obecnie sytuacja nieruchomości bez certyfikatów jest nadal stosunkowo powszechna. Chociaż transakcje na rynku nieruchomości bez certyfikatów wiążą się z dużym ryzykiem, wiele osób nadal się na nie decyduje, ponieważ im większe ryzyko, tym większy potencjalny zysk.

„W takim przypadku, aby zagwarantować prawa kupującego, wskazane jest sporządzenie odręcznej umowy sprzedaży z klauzulą depozytową, która stanowi: „Po uzyskaniu certyfikatu prawa do użytkowania gruntu i domu, sprzedający jest odpowiedzialny za przeprowadzenie procedur prawnych przeniesienia własności na kupującego, w przeciwnym razie zostanie ukarany grzywną w wysokości dwukrotności otrzymanej kwoty. Ta klauzula minimalizuje ryzyko sporów, a w przypadku ich wystąpienia prawa kupującego są również zagwarantowane zgodnie z prawem” – powiedział adwokat Luc.

Źródło