Kilka przemyśleń na temat giełd praw do użytkowania gruntów

[reklama_1]

Niedawno premier Pham Minh Chinh polecił Ministerstwu Budownictwa przewodniczenie i koordynację działań z Ministerstwem Zasobów Naturalnych i Środowiska oraz odpowiednimi agencjami w celu zbadania możliwości utworzenia giełdy praw do użytkowania gruntów.

Streszczenie: Rezolucja nr 18-NQ/TW z dnia 16 czerwca 2022 r. Centralnego Komitetu Wykonawczego w sprawie kontynuacji innowacji i doskonalenia instytucji oraz polityk, a także poprawy efektywności i efektywności zarządzania gruntami i ich użytkowania, zaproponowała rozwiązanie: „Publiczne ceny gruntów, obowiązkowe transakcje za pośrednictwem parkietów giełdowych, płatności za pośrednictwem banków, bez gotówki”. W oparciu o tę podstawę polityczną, aby rynek nieruchomości funkcjonował w sposób otwarty i przejrzysty, premier Pham Minh Chinh polecił niedawno Ministerstwu Budownictwa przewodniczenie i koordynację z Ministerstwem Zasobów Naturalnych i Środowiska oraz odpowiednimi agencjami w celu zbadania możliwości utworzenia parkietu giełdowego dla praw do użytkowania gruntów. Aby poszerzyć perspektywę tej polityki, niniejszy artykuł omawia podstawy, cele, potrzeby i doświadczenia niektórych krajów, proponując w ten sposób kilka powiązanych rozwiązań.

1. Giełdy nieruchomości nie są w naszym kraju nowym zjawiskiem. Przepisy dotyczące giełd nieruchomości i transakcji zawieranych za ich pośrednictwem są jednym z zapisów Ustawy o obrocie nieruchomościami z 2014 roku, mających na celu zwiększenie przejrzystości i bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Artykuł 3 ust. 6 Ustawy o obrocie nieruchomościami z 2014 roku stanowi: „Giełdy nieruchomości to miejsca, w których zawierane są transakcje kupna, sprzedaży, zbycia, najmu, podnajmu oraz najmu z nabyciem nieruchomości”.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi, parkiety obrotu nieruchomościami są tworzone przez przedsiębiorstwa zajmujące się: przeprowadzaniem transakcji kupna, sprzedaży, przeniesienia własności, dzierżawy, poddzierżawy oraz leasingu-kupna nieruchomości; organizowaniem sprzedaży, przeniesienia własności, dzierżawy, poddzierżawy oraz leasingu-kupna nieruchomości; wprowadzaniem, wystawianiem na sprzedaż i publicznym udostępnianiem informacji o nieruchomościach stronom mającym potrzeby transakcyjne; sprawdzaniem dokumentów dotyczących nieruchomości w celu upewnienia się, że kwalifikują się one do transakcji; działaniem jako pośrednik między stronami w wymianie, negocjowaniu i podpisywaniu umów kupna, sprzedaży, przeniesienia własności, dzierżawy, poddzierżawy oraz leasingu-kupna nieruchomości.

Artykuł 107 ust. 1 Kodeksu cywilnego z 2015 r. stanowi, że nieruchomości obejmują grunty; domy, obiekty budowlane związane z gruntami; inne składniki majątku trwałego związane z gruntami, domy, obiekty budowlane. W związku z tym działalność Giełdy Nieruchomości obejmuje usługi związane z obrotem prawami do użytkowania gruntów. Transakcje za pośrednictwem Giełdy Nieruchomości nie są obowiązkowe, lecz zależą od wyboru kupującego i sprzedającego.

Niedawno premier powierzył Ministerstwu Zasobów Naturalnych i Środowiska oraz powiązanym ministerstwom i departamentom zbadanie możliwości utworzenia giełdy praw do użytkowania gruntów. Polityka ta świadczy o determinacji premiera i rządu w dążeniu do rozwoju gospodarki i przyciągnięcia uwagi społeczeństwa. Obecnie trwają dyskusje nad modelem giełdy praw do użytkowania gruntów. Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska opracowuje dwie opcje dotyczące giełdy praw do użytkowania gruntów, które zostaną przedłożone premierowi do decyzji, a mianowicie:

- Opcja 1: Rozwój i modernizacja modelu rynku nieruchomości zgodnie z Ustawą o obrocie nieruchomościami w kierunku profesjonalnym przy nadzorze państwowym.

- Opcja 2: Utworzenie specjalistycznej giełdy praw do użytkowania gruntów.

Ogólnym celem jest określenie zasady, że parkiety obrotu nieruchomościami zarządzane są przez państwo, a nie przez przedsiębiorstwa, a jednocześnie należy rozszerzyć ich zakres, aby objąć wszystkie rodzaje gruntów objętych transakcjami. Ten parkiet obrotu musi być połączony z systemem informatycznym, bazą danych gruntów i budownictwem, aby dane były aktualizowane synchronicznie z systemem.

Zatem, jeśli parkiet obrotu prawami do użytkowania gruntów zostanie utworzony zgodnie z powyższymi opcjami, mimo że będzie miał taki sam charakter jak parkiet obrotu nieruchomościami w rozumieniu obowiązującej ustawy o obrocie nieruchomościami (jako pośrednik w obrocie nieruchomościami w ogólności, a prawami do użytkowania gruntów w szczególności), będzie istniało wiele różnic w organizacji i funkcjonowaniu. W związku z tym parkiet obrotu prawami do użytkowania gruntów będzie funkcjonował „jako organizacja użyteczności publicznej państwa w zakresie zarządzania”.

Czy konieczne jest utworzenie osobnej giełdy obrotu prawami do użytkowania gruntów? (Zdjęcie ilustracyjne)

2. Polityka ustanowienia Giełdy Praw Użytkowania Gruntów oraz wstępne opinie odpowiednich agencji państwowych przyciągnęły uwagę i wywołały dyskusję wśród przedsiębiorstw, osób prywatnych, badaczy i decydentów.

Oceniając konieczność istnienia Giełdy Praw Użytkowania Gruntów, wiele opinii potwierdziło zalety handlu za pośrednictwem giełdy, takie jak: kontrola legalności działek i nieruchomości wprowadzanych do obrotu; kontrola rzeczywistej wartości transakcji gruntowych, a tym samym utworzenie bazy danych gruntów, ceny gruntów zbliżone do rynkowych; zwiększanie zaufania, minimalizowanie ryzyka i sporów podczas handlu prawami użytkowania gruntów; zapobieganie stratom podatkowym, tworzenie zdrowego środowiska biznesowego...

Można powiedzieć, że najważniejszym celem przy tworzeniu Giełdy Praw Użytkowania Gruntów było zapewnienie przejrzystości informacji i minimalizowanie ryzyka związanego z transakcjami, wynikającego z braku informacji, a tym samym pomoc w stworzeniu stosunkowo kompletnego i dokładnego systemu danych o transakcjach, cenach kupna i sprzedaży zbliżonych do cen rynkowych, aby skutecznie służyć państwowemu zarządzaniu działalnością w zakresie gruntów i nieruchomości.

Istnieje jednak wiele obaw co do konieczności wprowadzenia wymiany praw do użytkowania gruntów, zwłaszcza w odniesieniu do takich aspektów, jak tworzenie kosztów i procedur, które nakładają dodatkowe obciążenia na osoby i firmy uczestniczące w transakcjach; jeśli dokonywanie transakcji za pośrednictwem giełdy będzie obowiązkowe, ograniczy to swobodę transakcji; jeśli będzie obowiązkowe bez dobrego mechanizmu kontroli i działania, najprawdopodobniej doprowadzi to do „monopolu” informacji, negatywności, manipulacji i zniekształcenia rynku.

W szczególności niektórzy twierdzą, że obecnie mamy przepisy i instytucje zapewniające przejrzystość rynku nieruchomości, takie jak przepisy dotyczące warunków, procedur i umów transakcji dotyczących nieruchomości; obowiązki przejrzystości inwestorów w transakcjach dotyczących nieruchomości; notarialne poświadczanie umów transakcji dotyczących nieruchomości itp.

Czy zatem problem rzeczywiście leży w braku mechanizmów i narzędzi zarządczych, nieskutecznym wykorzystaniu istniejących narzędzi, czy też ograniczonych możliwościach i odpowiedzialności odpowiedniego personelu? W związku z tym „to, czy utworzenie giełdy praw do użytkowania gruntów przyczyni się do zwiększenia przejrzystości rynku, czy nie, jest nadal kwestią otwartą”.

3. Aby mieć lepszą podstawę do oceny, zapoznaliśmy się z doświadczeniami niektórych krajów regionu i świata w zakresie obrotu prawami do użytkowania gruntów oraz rozwiązań mających na celu zapewnienie przejrzystości i bezpieczeństwa transakcji na rynku nieruchomości.

W rozmowach z kolegami z Real Estate Association z krajów takich jak Stany Zjednoczone, Korea, Singapur, Tajlandia, Indonezja itd. odkryliśmy, że kraje te nie mają własnych giełd obrotu prawami do użytkowania gruntów. W Stanach Zjednoczonych informacje o nieruchomościach (zarówno domach, jak i gruntach) są publikowane na amerykańskim portalu informacyjnym o nieruchomościach (US Real Estate Information Portal) za pośrednictwem systemu MLS (Multiple Listing Service Listings).

Platforma ta gromadzi informacje o domach, gruntach, nieruchomościach przejętych przez banki, nowych i starych nieruchomościach, nieruchomościach komercyjnych, nieruchomościach inwestycyjnych… aby ułatwić brokerom kupno i sprzedaż. MLS.com i stanowe systemy MLS nie są częścią rządu USA.

Ta strona działa prywatnie i pobiera opłaty od sprzedawców w procesie kupna i sprzedaży nieruchomości w USA. Każda nieruchomość, która ma być przedmiotem obrotu na rynku, musi być „wystawiona” w systemie MLS, aby móc publikować informacje. Transakcje kupna i sprzedaży muszą być realizowane za pośrednictwem licencjonowanych brokerów. Zazwyczaj jest to zarówno broker sprzedającego, jak i broker kupującego. Prowizja brokerska jest wliczona w cenę sprzedaży i wynosi od 1 do 10% w zależności od negocjacji, lokalizacji i rodzaju nieruchomości. Prowizja ta różni się w zależności od stanu, a nawet w obrębie jednego stanu lub miasta. Prowizja ta jest dzielona między brokerów i podmioty powiązane w procesie kupna i sprzedaży w momencie finalizacji transakcji.

W niektórych innych krajach, takich jak Korea, Singapur i Indonezja, nie ma giełdy praw do użytkowania gruntów. W Tajlandii działa Bank Ziemi i Mieszkań (lub Bank Ziemi), którego funkcją jest kupno i sprzedaż gruntów, ale głównie handel i sprzedaż służą regulacji rynku gruntów, wspierając osoby nieposiadające gruntów rolnych i leśnych. Główne usługi obejmują: depozyty (przyjmowanie depozytów), kredyty dla firm, kredyty konsumenckie na zakup nieruchomości, zakup ziemi, fundusze powiernicze, usługi zarządzania aktywami, wymianę walut...

W związku z tym w wielu krajach obserwuje się tendencję do udostępniania informacji o nieruchomościach w ogólności, a w szczególności o gruntach, na jednym poziomie, przy wykorzystaniu aplikacji technologicznych do zarządzania i gromadzenia informacji o nieruchomościach i transakcjach z nimi związanych oraz do wykorzystywania informacji ze wspólnej bazy danych w celu uproszczenia procedur związanych z transakcjami i transferami nieruchomości.

4. W oparciu o doświadczenia innych krajów i orientację na utworzenie Giełdy Praw Użytkowania Gruntów w Wietnamie, mamy następujące przemyślenia:

4.1. Czy konieczne jest utworzenie odrębnej giełdy obrotu prawami do użytkowania gruntów?

Uchwała nr 18-NQ/TW z dnia 16 czerwca 2022 r. Centralnego Komitetu Wykonawczego w sprawie kontynuacji innowacji i doskonalenia instytucji oraz polityk, a także poprawy efektywności i skuteczności zarządzania gruntami i ich użytkowania, określa: „Publiczne ceny gruntów, obowiązkowe transakcje za pośrednictwem parkietów giełdowych, płatności za pośrednictwem banków, bez gotówki”. Zatem orientacją Uchwały jest „transakcje za pośrednictwem parkietów giełdowych”, a nie konkretnie „parkingi obrotu prawami do użytkowania gruntów” lub parkiety utworzone i zarządzane bezpośrednio przez państwo.

W związku z tym konieczne jest dokładne rozważenie utworzenia odrębnej Giełdy Praw Użytkowania Gruntów, unikając w ten sposób nakładania się na giełdy nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zapewniając jej skuteczność i efektywność po uruchomieniu. Jeśli Giełda Praw Użytkowania Gruntów zostanie utworzona zgodnie z modelem organizacji usług publicznych państwa, konieczne będzie przeprowadzenie badań i opracowanie projektu pilotażowego w celu utworzenia Giełdy w kilku miejscowościach, a następnie jego podsumowanie i ocena przed oficjalnym uregulowaniem w ustawie.

4.2. Czy wszystkie transakcje dotyczące nieruchomości muszą odbywać się przez salę sądową?

Transakcje na rynku nieruchomości za pośrednictwem giełd mają wiele zalet, ale wiążą się też z potencjalnym ryzykiem, zwiększonymi procedurami, kosztami i negatywnymi aspektami, o których wspomnieliśmy w punkcie 2 powyżej.

Naszym zdaniem, aby sprostać obecnym warunkom praktycznym, obrót nieruchomościami za pośrednictwem Giełdy powinien być regulowany w sposób zachęcający, tak jak to przewidziano w projekcie ustawy o obrocie nieruchomościami, aby stopniowo kształtować nawyki w społeczeństwie, pomagając promować autonomię podmiotów w wyborze form działalności i transakcji; jednocześnie zmuszając Giełdy do ciągłego podnoszenia jakości i cen, aby zapewnić konkurencyjność i przyciągać klientów zgodnie z mechanizmami rynkowymi.

4.3. Czego możemy się nauczyć z doświadczeń krajów regionu i świata?

Każdy kraj ma własny system własności gruntów. Jednak wszystkie kraje funkcjonują na rynku w oparciu o zasadę przejrzystości informacji. Można odwołać się do doświadczeń innych krajów w zakresie baz danych nieruchomości i obowiązku ujawniania informacji zawartych w bazach danych nieruchomości. Wszystkie kraje posiadają kompletny system informacji o rynku mieszkaniowym, gruntowym i nieruchomości.

Do tej pory nie udało nam się tego zrobić dobrze i nie osiągnęliśmy pożądanych rezultatów. Musimy podsumować i ocenić tę politykę oraz organizację wdrażania, aby ją ulepszyć, abyśmy mogli posiadać centrum danych i obsługiwać przejrzysty rynek. Jest to właściwe i wykonalne w kontekście silnej transformacji cyfrowej w naszym kraju. Kontrola przepływów pieniężnych, regulacja i weryfikacja transakcji za pośrednictwem banków pomogą osiągnąć ten cel.

Pełna informacja rynkowa i płatności bezgotówkowe zapewnią transparentność; gdy rynek jest przejrzysty, ludzie nie będą musieli się do niego stosować. Ponadto, wraz z rozwojem rynku usług prawniczych, wzrost korzystania z usług notariuszy, prawników… przy zawieraniu transakcji na rynku nieruchomości również przyczyni się do transparentności rynku, minimalizując ryzyko w transakcjach.

4.4. Zalecenia

Model obrotu nieruchomościami, określony w ustawie o obrocie nieruchomościami, został zalegalizowany i wdrożony w praktyce w transakcjach dotyczących nieruchomości, w tym praw do użytkowania gruntów i aktywów na gruntach.

Giełdy nieruchomości świadczą usługi w zakresie transakcji nieruchomościami w celach biznesowych między inwestorami a klientami, a także mogą świadczyć kompleksowe usługi w zakresie transakcji nieruchomościami w celach niezwiązanych z biznesem, jeśli klienci tego potrzebują. Jest to również obszar zainteresowania menedżerów, który uważa się za jeden z powodów potrzeby przeprowadzenia badań i utworzenia giełdy praw do użytkowania gruntów.

W związku z powyższym rekomendujemy wdrożenie planu doskonalenia modelu Parkietu Nieruchomości zgodnie z Ustawą o obrocie nieruchomościami w kierunku profesjonalnym, przy nadzorze państwowym.

Plan ten jest zgodny z polityką Partii i znajduje się pod zarządem państwa, unikając powielania funkcji, pozyskując dane informacyjne służące administracji, zapewniając zasady rynkowe, swobodę działalności gospodarczej, swobodę wyboru osób i przedsiębiorstw oraz osiągając efektywność bez tworzenia nowego aparatu, wydłużania procedur administracyjnych, wydłużania czasu, zwiększania kosztów przestrzegania przepisów itp.

Łatwo zauważyć, że nawet udział agencji państwowych w spotkaniach poświęconych omówieniu planu ustanowienia tego nowego modelu podłogi jest bardzo kosztowny, a czas potrzebny na opracowanie odpowiedniego planu, synchronicznie z innymi specjalistycznymi ustawami, jest tak długi, że zmieści się on w projekcie ustawy o gruntach (zmienionej), która ma zostać uchwalona przez Zgromadzenie Narodowe w październiku 2023 r., a jeśli tak, to czy nie jest to pochopne rozwiązanie, skoro czas na badania i ocenę skutków jest zbyt krótki?

(Źródło: Construction Newspaper)

Źródło