Kilka przemyśleń na temat wymiany praw do użytkowania gruntów

VTC News•29/09/2023

[reklama_1]

Niedawno premier Pham Minh Chinh polecił Ministerstwu Budownictwa, aby objęło ono inicjatywę, we współpracy z Ministerstwem Zasobów Naturalnych i Środowiska oraz innymi właściwymi agencjami, w zakresie zbadania możliwości utworzenia giełdy praw do użytkowania gruntów.

Streszczenie: Rezolucja nr 18-NQ/TW Komitetu Centralnego z dnia 16 czerwca 2022 r. w sprawie kontynuacji innowacji i doskonalenia instytucji i polityk oraz zwiększenia efektywności i skuteczności zarządzania gruntami i ich użytkowania, określiła rozwiązanie: „Publikuj ceny gruntów, zobowiąż do zawierania transakcji za pośrednictwem giełd, dokonuj płatności za pośrednictwem banków i unikaj gotówki”. W oparciu o tę podstawę polityczną, aby zapewnić przejrzysty i otwarty rynek nieruchomości, premier Pham Minh Chinh niedawno polecił Ministerstwu Budownictwa, we współpracy z Ministerstwem Zasobów Naturalnych i Środowiska oraz innymi odpowiednimi agencjami, zbadanie możliwości utworzenia giełdy praw do użytkowania gruntów. Aby poszerzyć perspektywę tej polityki, niniejszy artykuł analizuje podstawy, cele, potrzeby i doświadczenia kilku krajów oraz proponuje kilka powiązanych rozwiązań.

1. Obrót nieruchomościami nie jest w naszym kraju zjawiskiem nowym. Przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami i zawierania transakcji w ramach obrotu nieruchomościami należą do przepisów Ustawy o obrocie nieruchomościami z 2014 roku, mających na celu zwiększenie przejrzystości i bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Artykuł 3 ust. 6 Ustawy o obrocie nieruchomościami z 2014 roku stanowi: „Obrót nieruchomościami to miejsce, w którym zawierane są transakcje kupna, sprzedaży, zbycia, najmu, podnajmu i dzierżawy z opcją wykupu nieruchomości”.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi, giełdy nieruchomości ustanowione przez przedsiębiorstwa mają następujące zadania: przeprowadzanie transakcji kupna, sprzedaży, przeniesienia, dzierżawy, poddzierżawy i leasingu nieruchomości; organizowanie sprzedaży, przeniesienia, dzierżawy, poddzierżawy i leasingu nieruchomości; wprowadzanie, wystawianie i publiczne udostępnianie informacji o nieruchomościach zainteresowanym stronom; weryfikacja dokumentów nieruchomości w celu zapewnienia, że spełniają one wymagania transakcji; działanie jako pośrednik dla stron w wymianie, negocjowaniu i podpisywaniu umów kupna, sprzedaży, przeniesienia, dzierżawy, poddzierżawy i leasingu nieruchomości.

Artykuł 107 ust. 1 Kodeksu cywilnego z 2015 r. stanowi, że nieruchomości obejmują grunty, domy i obiekty budowlane związane z gruntami oraz inne składniki majątku trwałego związane z gruntami, domami i obiektami budowlanymi. W związku z tym zakres działalności giełdy nieruchomości obejmuje już usługi związane z transakcjami dotyczącymi prawa użytkowania gruntów. Transakcje dokonywane w ramach giełdy nie są obowiązkowe, lecz pozostają w gestii kupującego i sprzedającego.

Niedawno premier powierzył Ministerstwu Zasobów Naturalnych i Środowiska oraz odpowiednim ministerstwom i agencjom zbadanie możliwości utworzenia giełdy praw do użytkowania gruntów. Inicjatywa ta odzwierciedla determinację premiera i rządu w promowaniu rozwoju gospodarczego i przyciąganiu uwagi społeczeństwa. Obecnie model giełdy praw do użytkowania gruntów jest nadal przedmiotem dyskusji. Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska opracowuje dwie opcje giełdy praw do użytkowania gruntów, które zostaną przedłożone premierowi do decyzji, a mianowicie:

- Opcja 1: Opracowanie i unowocześnienie modelu obrotu nieruchomościami zgodnie z Ustawą o obrocie nieruchomościami, w kierunku modelu profesjonalnego z nadzorem państwowym.

- Opcja 2: Utworzenie specjalistycznej platformy obrotu prawami do użytkowania gruntów.

Ogólnym założeniem jest utworzenie giełdy nieruchomości zarządzanej przez państwo, a nie powierzonej prywatnym przedsiębiorstwom, oraz rozszerzenie jej zakresu o wszystkie rodzaje gruntów przeznaczonych do obrotu. Giełda ta musi być połączona z systemami informacji o gruntach i budownictwie oraz bazami danych, aby zapewnić synchronizację aktualizacji.

Zatem, jeśli giełda praw do użytkowania gruntów zostanie utworzona zgodnie z powyższymi opcjami, mimo że ma ona ten sam charakter co giełda nieruchomości, zgodnie z obowiązującą Ustawą o obrocie nieruchomościami (pośrednictwo w obrocie nieruchomościami w ogólności, a prawami do użytkowania gruntów w szczególności), będzie się różnić pod wieloma względami organizacji i funkcjonowania. W związku z tym giełda praw do użytkowania gruntów będzie działać „jako organizacja użyteczności publicznej państwa w zakresie zarządzania”.

Czy konieczne jest utworzenie odrębnej giełdy praw do użytkowania gruntów? (Ilustracja ilustracyjna)

2. Polityka ustanowienia Giełdy Praw Użytkowania Gruntów oraz wstępne opinie odpowiednich agencji państwowych przyciągnęły uwagę i wywołały dyskusję wśród przedsiębiorstw, obywateli, badaczy i decydentów.

Jeśli chodzi o konieczność wymiany praw użytkowania gruntów, wiele opinii potwierdziło zalety handlu za pośrednictwem giełdy, takie jak: kontrolowanie statusu prawnego działek gruntowych i nieruchomości wprowadzanych do obrotu; kontrolowanie rzeczywistej wartości transakcyjnej gruntów, a tym samym tworzenie bazy danych gruntów i cen gruntów, które dokładnie odzwierciedlają wartość rynkową; zwiększanie zaufania, minimalizowanie ryzyka i sporów w związku z obrotem prawami użytkowania gruntów; zapobieganie unikaniu płacenia podatków i tworzenie zdrowego środowiska biznesowego.

Można powiedzieć, że najważniejszym celem powołania Giełdy Praw Użytkowania Gruntów jest zapewnienie przejrzystości informacji, ograniczenie ryzyka transakcyjnego wynikającego z braku informacji, a tym samym zbudowanie stosunkowo kompletnego i dokładnego systemu danych o transakcjach oraz cenach kupna i sprzedaży zbliżonych do cen rynkowych, co skutecznie posłuży państwowemu zarządzaniu działalnością w zakresie gruntów i nieruchomości.

Mimo to istnieje wiele obaw co do konieczności wprowadzenia wymiany praw do użytkowania gruntów, zwłaszcza w odniesieniu do takich aspektów, jak zwiększone koszty i procedury obciążające osoby fizyczne i przedsiębiorstwa uczestniczące w transakcjach; obowiązkowy charakter transakcji za pośrednictwem wymiany ograniczałby swobodę zawierania transakcji; a także potencjalne ryzyko „monopolu” informacyjnego, negatywnych konsekwencji, manipulacji rynkiem i zniekształceń, jeśli byłaby ona obowiązkowa bez odpowiednich mechanizmów kontroli i działania.

W szczególności niektóre oceny wskazują, że obecnie dysponujemy przepisami i instytucjami zapewniającymi przejrzystość rynku nieruchomości, takimi jak przepisy dotyczące warunków, procedur i umów transakcji dotyczących nieruchomości; obowiązki przejrzystości inwestorów w transakcjach dotyczących nieruchomości; oraz notarialne poświadczanie umów transakcji dotyczących nieruchomości…

Czy zatem prawdziwym problemem jest brak mechanizmów i narzędzi zarządczych, czy też nieskuteczne wykorzystanie istniejących narzędzi, a może ograniczone możliwości i odpowiedzialność odpowiedniego personelu? W związku z tym, „czy utworzenie giełdy praw do użytkowania gruntów zwiększy transparentność rynku, pozostaje na razie hipotezą”.

3. Aby dodatkowo wesprzeć naszą ocenę, zapoznaliśmy się z doświadczeniami kilku krajów w regionie i na całym świecie w zakresie wymiany praw użytkowania gruntów oraz rozwiązań mających na celu zapewnienie przejrzystości i bezpieczeństwa transakcji dotyczących nieruchomości.

W rozmowach z kolegami ze stowarzyszeń nieruchomości w takich krajach jak Stany Zjednoczone, Korea Południowa, Singapur, Tajlandia i Indonezja, odkryliśmy, że kraje te nie mają własnych giełd praw do użytkowania gruntów. W Stanach Zjednoczonych informacje o nieruchomościach (zarówno domach, jak i gruntach) są publicznie dostępne na amerykańskim portalu nieruchomości za pośrednictwem systemu Multiple Listing Service (MLS).

Platforma ta zawiera informacje o domach, gruntach, nieruchomościach przejętych przez banki, nowych nieruchomościach, nieruchomościach używanych, nieruchomościach komercyjnych, nieruchomościach inwestycyjnych itp., aby ułatwić pośrednikom kupno i sprzedaż. Obejmuje to MLS.com i MLS w stanach USA, które nie są częścią systemu rządowego.

Ta strona jest prowadzona prywatnie i pobiera prowizję od sprzedawców w procesie transakcji nieruchomości w USA. Wszystkie nieruchomości, które mają być wystawione na sprzedaż, muszą być wymienione w systemie MLS w celu publicznego ujawnienia. Transakcje muszą być przeprowadzane za pośrednictwem licencjonowanych brokerów, zazwyczaj pośredników zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Prowizja brokerska jest wliczona w cenę sprzedaży i wynosi od 1 do 10% w zależności od negocjacji, lokalizacji i rodzaju nieruchomości. Prowizje te różnią się w zależności od stanu, a nawet w obrębie jednego stanu lub miasta. Prowizja jest dzielona między brokerów i inne strony zaangażowane w transakcję w momencie jej sfinalizowania.

W niektórych innych krajach, takich jak Korea Południowa, Singapur i Indonezja, nie ma giełd praw do użytkowania gruntów. W Tajlandii działa Bank Ziemi i Mieszkań (lub po prostu Bank Ziemi), który zajmuje się kupnem i sprzedażą gruntów, ale koncentruje się na regulacji gruntów i wspieraniu osób nieposiadających gruntów rolnych ani leśnych. Jego główne usługi obejmują: depozyty, kredyty dla firm, kredyty konsumpcyjne na zakup nieruchomości i gruntów, fundusze powiernicze, usługi zarządzania aktywami oraz wymianę walut.

W wielu krajach obserwuje się zatem tendencję do udostępniania informacji o nieruchomościach w ogólności, a w szczególności o gruntach, na jednej platformie, przy użyciu aplikacji technologicznych do zarządzania informacjami i transakcjami dotyczącymi nieruchomości oraz ich śledzenia, a także wykorzystując informacje ze wspólnej bazy danych w celu uproszczenia procedur związanych z transakcjami dotyczącymi nieruchomości i przenoszeniem własności.

4. W oparciu o doświadczenia innych krajów i orientację na utworzenie giełdy praw do użytkowania gruntów w Wietnamie, nasuwają się następujące przemyślenia:

4.1. Czy konieczne jest utworzenie odrębnej umowy wymiany praw do użytkowania gruntów?

Uchwała nr 18-NQ/TW Komitetu Centralnego z dnia 16 czerwca 2022 r. w sprawie kontynuacji innowacji i doskonalenia instytucji i polityk oraz zwiększenia efektywności i wydajności zarządzania gruntami i ich użytkowania nakazuje: „Publikuj ceny gruntów, zobowiąż do dokonywania transakcji poprzez wymianę, dokonuj płatności za pośrednictwem banków i nie używaj gotówki”. Zatem uchwała nakazuje „transakcje poprzez wymianę”, a nie konkretnie „wymiany praw do użytkowania gruntów” lub wymiany ustanowione i bezpośrednio zarządzane przez państwo.

W związku z tym konieczne jest staranne rozważenie utworzenia odrębnej Giełdy Praw Użytkowania Gruntów, aby uniknąć nakładania się na istniejącą giełdę nieruchomości oraz zapewnić jej skuteczność i efektywność po uruchomieniu. W przypadku utworzenia Giełdy Praw Użytkowania Gruntów jako instytucji publicznej państwa, należy opracować i wdrożyć projekt pilotażowy w kilku miejscowościach, na podstawie którego należy przeprowadzić podsumowanie i ocenę przed oficjalnym wpisaniem go do ustawy.

4.2. Czy wszystkie transakcje dotyczące nieruchomości muszą odbywać się za pośrednictwem firmy maklerskiej?

Transakcje dotyczące nieruchomości zawierane za pośrednictwem giełdy oferują wiele korzyści, ale niosą ze sobą również potencjalne ryzyko, w tym dłuższe procedury, koszty i negatywne konsekwencje, jak opisaliśmy w sekcji 2 powyżej.

Aby sprostać obecnym warunkom praktycznym, uważamy, że obrót nieruchomościami za pośrednictwem giełd powinien być regulowany w sposób, który będzie go wspierał, zgodnie z propozycją zawartą w projekcie ustawy o obrocie nieruchomościami. Pozwoli to stopniowo utrwalić nawyk w społeczeństwie, promować autonomię podmiotów w wyborze metod prowadzenia działalności i zawierania transakcji, a jednocześnie zmusi giełdy do ciągłego podnoszenia jakości i cen, aby zapewnić konkurencyjność i przyciągać klientów zgodnie z mechanizmami rynkowymi.

4.3. Jakie wnioski można wyciągnąć z doświadczeń krajów regionu i całego świata?

Każdy kraj ma swój własny system własności ziemi. Jednak wszystkie kraje funkcjonują na swoich rynkach, kierując się zasadą przejrzystości informacji. Możemy czerpać z doświadczeń innych krajów w zakresie baz danych nieruchomości i obowiązku ujawniania informacji w tych bazach. Wszystkie kraje posiadają kompleksowe systemy informacji o mieszkalnictwie, gruntach i rynku nieruchomości.

Do tej pory nie udało nam się tego zrobić wystarczająco dobrze i nie osiągnęliśmy pożądanych rezultatów. Musimy podsumować i ocenić tę politykę oraz jej wdrażanie, aby ją udoskonalić, a także utworzyć centrum danych, które umożliwi obsługę transparentnego rynku. Jest to właściwe i wykonalne w kontekście silnej transformacji cyfrowej, która obecnie zachodzi w naszym kraju. Kontrola przepływu pieniędzy oraz regulacja i kontrola transakcji bankowych pomogą osiągnąć ten cel.

Ponieważ pełna informacja rynkowa i płatności bezgotówkowe zapewnią przejrzystość; gdy rynek jest przejrzysty, ludzie nie są zmuszani do podążania jego śladem. Ponadto, wraz z rozwojem rynku usług prawniczych, coraz częstsze korzystanie z usług notariuszy, prawników itp. przy zawieraniu transakcji na rynku nieruchomości również przyczyni się do przejrzystości rynku i zminimalizuje ryzyko transakcyjne.

4.4. Zalecenia

Model obrotu nieruchomościami, określony w ustawie o obrocie nieruchomościami, został zalegalizowany i wdrożony w praktyce w transakcjach dotyczących nieruchomości, w tym praw do użytkowania gruntów i aktywów na gruntach.

Giełdy nieruchomości świadczą usługi w zakresie transakcji nieruchomościami w celach biznesowych między inwestorami a osobami fizycznymi, a w razie potrzeby mogą również świadczyć usługi w zakresie transakcji nieruchomościami niezwiązanych z działalnością gospodarczą między osobami fizycznymi. Jest to również problem dla organów regulacyjnych i jest uważane za jeden z powodów konieczności zbadania i utworzenia giełdy praw do użytkowania gruntów.

W związku z tym proponujemy wdrożenie planu mającego na celu udoskonalenie modelu obrotu nieruchomościami zgodnie z Ustawą o obrocie nieruchomościami, zmierzając do modelu profesjonalnego z nadzorem państwowym.

To podejście jest zgodne z polityką Partii, zapewnia sprawne zarządzanie państwem, zapobiega nakładaniu się funkcji, dostarcza danych i informacji na potrzeby rządzenia, gwarantuje zasady rynkowe, swobodę działalności gospodarczej i swobodę wyboru dla obywateli i przedsiębiorstw oraz jest skuteczne, nie tworząc nowej biurokracji, nie zwiększając procedur administracyjnych, czasu ani kosztów przestrzegania przepisów.

Oczywiste jest, że nawet udział agencji państwowych w spotkaniach poświęconych omówieniu ustanowienia tego nowego modelu wymiany jest bardzo kosztowny. Co więcej, czy czas potrzebny na opracowanie odpowiedniego planu, spójnego z innymi przepisami specjalistycznymi, wystarczy, aby uwzględnić go w projekcie ustawy o gruntach (zmienionej), która ma zostać uchwalona przez Zgromadzenie Narodowe w październiku 2023 roku? A nawet jeśli tak, czy będzie to rozwiązanie pochopne, biorąc pod uwagę wyjątkowo krótki czas na badania i ocenę skutków?

(Źródło: Construction Newspaper)

Źródło