Pary, których dochód wynosi 30 milionów VND miesięcznie, mają trudności ze znalezieniem mieszkania w Hanoi.

(Dan Tri) - Według badania przeprowadzonego przez Główny Urząd Statystyczny, grupy o najwyższych dochodach w Hanoi i Ho Chi Minh City mają trudności z posiadaniem własnego domu, co oznacza, że ​​grupy o niższych dochodach praktycznie nie mają szans.

Problem zakupu domu dla grupy o najwyższych dochodach

Badanie poziomu życia ludności z 2023 r. przeprowadzone przez Główny Urząd Statystyczny (GSO) ujawniło poziom dochodów pięciu grup ludności w głównych miejscowościach.

W związku z tym grupa o najwyższych dochodach, stanowiąca 20% populacji (grupa 5), ​​ma średni miesięczny dochód na osobę wynoszący 14,47 mln VND w Hanoi; 13,8 mln VND w Da Nang; 13,26 mln VND w Ho Chi Minh City; 13,9 mln VND w Dong Nai i 18,38 mln VND w Binh Duong .

Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) ocenia, że ​​jest to grupa, która powinna być w stanie posiadać domy w dużych miastach, takich jak Hanoi czy Ho Chi Minh, bez konieczności wsparcia ze strony rządu . Jednak w rzeczywistości, stając przed problemem posiadania domu w dwóch wymienionych wyżej dużych miastach, nawet ta grupa napotyka wiele przeszkód.

W tej jednostce zakłada się, że w gospodarstwie domowym z dwiema osobami w wieku produkcyjnym, obie w najwyższej grupie dochodowej, średni dochód tej rodziny wynosi około 30 milionów VND miesięcznie. Roczny dochód odpowiada 360 milionom VND.

Powszechną zasadą finansową, często zalecaną przez ekspertów w celu zapewnienia bezpieczeństwa finansowego, jest to, że wydatki na mieszkanie nie powinny przekraczać 1/3 dochodów. Zatem rodzina dwuosobowa o wysokich dochodach z grupy objętej badaniem powinna wydać maksymalnie 180 milionów VND na wydatki mieszkaniowe.

Tymczasem cena każdego mieszkania komercyjnego w wyżej wymienionych dużych miastach waha się od 40 do 70 milionów VND/m², w zależności od powierzchni i segmentu. Małe mieszkanie o powierzchni około 60 m² będzie kosztować około 2,5-3,5 miliarda VND.

Jeśli powyższe gospodarstwo domowe zdecyduje się na zakup mieszkania o powierzchni 60 m² za około 3,5 miliarda VND i pożyczy od banku 70% wartości domu, czyli 2,45 miliarda VND, z oprocentowaniem 8% rocznie na 20 lat, miesięczna rata wyniesie około 25-27 milionów VND, co odpowiada około 300 milionom VND rocznie. VARS konkluduje, że przy maksymalnej racie w wysokości 80 milionów VND rocznie, grupa ta praktycznie nie będzie w stanie kupić domu.

Budynek apartamentowy w Hanoi (zdjęcie: Ha Phong).

Ceny nieruchomości przekraczają możliwości finansowe ludzi

W celu wyjaśnienia przyczyn gwałtownego spadku dostępności mieszkań na przestrzeni ostatnich kilku lat, jednostka podała trzy główne przyczyny.

Po pierwsze, ceny nieruchomości w dużych miastach znacznie przekroczyły możliwości finansowe większości ludzi i rosną wielokrotnie szybciej niż wzrost dochodów.

W szczególności po pandemii COVID-19 ceny nieruchomości, zwłaszcza mieszkań, w dużych miastach, takich jak Hanoi, Da Nang i Ho Chi Minh City, stale rosły, osiągając nowy poziom o 30% wyższy niż w 2019 r.

Tymczasem średni dochód na mieszkańca na obszarach miejskich w 2023 r. wzrósł zaledwie o około 4% w porównaniu ze statystykami GSO w 2019 r. Średni dochód grupy o najwyższych dochodach w Hanoi i Da Nang w 2023 r. wzrósł odpowiednio tylko o 3% i 7% w porównaniu z 2019 r.

Średni dochód tej grupy w Ho Chi Minh City odnotował nawet ujemną stopę wzrostu na poziomie 8%. To pogłębia różnicę między dochodami a cenami nieruchomości, szczególnie w przypadku gospodarstw domowych klasy średniej i wyższej klasy średniej.

Drugim problemem jest brak odpowiedniej podaży mieszkań. Obecna podaż koncentruje się głównie w segmencie średniej i wysokiej klasy. Chociaż popyt w tym segmencie jest również bardzo duży, popyt na mieszkania w przystępnej cenie stanowi główny popyt na rynku. Bardzo niewiele projektów mieszkaniowych ma cenę poniżej 30 milionów VND/m², co pozbawia większość osób, w tym grupę najbogatszą, odpowiednich opcji.

VARS uważa również, że niektórzy inwestorzy wykorzystują niedobór podaży na rynku, aby bezpodstawnie zawyżać ceny sprzedaży, co powoduje wzrost cen nieruchomości, nawet na obszarach o ograniczonej infrastrukturze. Utrudnia to również zakup nieruchomości.

Trzecim powodem są zachowania spekulacyjne. W kontekście innych kanałów inwestycyjnych, które wciąż charakteryzują się dużą zmiennością, psychologia gromadzenia aktywów i oczekiwania na dalszy wzrost cen nieruchomości sprawia, że ​​wiele osób kupuje nieruchomości bez faktycznego celu ich użytkowania. Osoby te kupują nieruchomości, a następnie pozostawiają je porzucone, nie oddając ich do użytku, czekając na wzrost cen, co jeszcze bardziej pogłębia nierównowagę między podażą a popytem.

Dodatkowo, innym czynnikiem, który jest rzadziej wspominany, ale ma duży wpływ, są koszty finansowe. Chociaż stopy procentowe spadły, nabywcy domów nadal muszą płacić zmienne stopy procentowe po obniżeniu o około 10% lub więcej. To również stwarza dużą presję finansową.

Koszty finansowe, koszty inwestycji i koszty gruntów stale rosną, co utrudnia proces realizacji projektów w sektorze nieruchomości i bezpośrednio wpływa na wzrost cen mieszkań.

W perspektywie długoterminowej VARS uważa, że ​​oprócz dalszych badań i stosowania preferencyjnych zasad dotyczących gruntów, podatków i kredytów na projekty budownictwa socjalnego i taniego budownictwa komercyjnego, państwo musi nadal promować rozwój infrastruktury komunikacyjnej i rozwijać rozwój obszarów miejskich zgodnie z modelem TOD – modelem rozwoju miast koncentrującym się na transporcie publicznym. Jest to nieunikniony trend w rozwiązywaniu problemu mieszkaniowego mieszkańców miast w Wietnamie.

Źródło: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm