Discutir políticas de aquisição de terras, compensação, apoio e reassentamento

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Proposta para impor a aquisição de terras se mais de 70% das pessoas concordarem

Segundo as estatísticas, houve mais de 12 milhões de comentários de agências, organizações e indivíduos sobre o projeto de Lei de Terras (alterado). A consulta pública sobre o projeto de Lei de Terras (alterado) é uma atividade política e social muito abrangente, atraindo a atenção de diversas classes sociais, intelectuais, vietnamitas residentes no exterior, organizações e empresas que operam no Vietnã.

Uma das questões que tem recebido atenção especial do público recentemente é a política de aquisição de terras, indenização, apoio e reassentamento. Em particular, no que diz respeito à aquisição de terras, na realidade, não houve um único projeto de grande porte que as empresas tenham conseguido negociar com a população. Essa também é a razão pela qual a eficiência do uso da terra é afetada. O Estado ainda precisa adquirir e converter terras para fins de uso, e calcular a diferença na renda da terra é muito difícil.

Conselho sobre recuperação de terras, compensação, apoio e política de reassentamento, figura 1 — Políticas de aquisição de terras, compensação, apoio e reassentamento são de particular interesse para a opinião pública.

Na realidade, as empresas que implementam projetos de desenvolvimento urbano em concordância com a população frequentemente enfrentam certas dificuldades e problemas. Assim, no workshop sobre o projeto de Lei de Terras (alterado), organizado pela Câmara de Comércio e Indústria do Vietnã (VCCI) em coordenação com o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente em 8 de março, o Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente da Associação de Empreiteiros de Construção do Vietnã, afirmou que há projetos de empresas que não são implementados há 8 anos devido a problemas com recuperação de terras, indenização e apoio às culturas.

Segundo o Sr. Nguyen Quoc Hiep, terrenos residenciais e terrenos comerciais de serviços, quando recuperados, devem ser adequadamente compensados, de acordo com o plano de compensação definido pelo governo, para garantir que a vida das pessoas não seja prejudicada. No entanto, o Sr. Hiep enfatizou: "Mas uma questão precisa ser esclarecida: o preço da compensação deve ser implementado de acordo com o plano de compensação aprovado; não pode ser implementado por meio de autonegociação entre cada família e o investidor".

A Sra. Nguyen Thi Nga, presidente do Grupo BRG, propôs: “Uma vez alcançado um acordo com a maioria da população, o investidor será obrigado pelas agências estatais a recuperar a terra e executá-la caso as famílias restantes não concordem em evitar o desperdício de terra e o uso ineficaz da terra. Se apenas 1% não concordar, será difícil implementar o projeto. A lei pode permitir que o projeto seja implementado em partes, mas o projeto é o todo.”

Expressando sua opinião sobre essa questão, o especialista econômico Vu Vinh Phu disse que, para que a recuperação de terras seja favorável, o estado precisa ter mecanismos e políticas muito específicos para criar um corredor legal, a partir do qual agências, pessoas e empresas relevantes possam implementar.

Este especialista econômico também defende a visão de que, se houver um corredor legal, quando a empresa que implementa o projeto tiver chegado a um acordo com mais de 70% da população, os órgãos estaduais realizarão a recuperação e a execução da terra se as famílias restantes se recusarem a entregar o local para evitar o caso de o projeto ser prolongado, causando danos à empresa, sem promover imediatamente a eficácia da terra.

Conselho sobre recuperação de terras, compensação, apoio e política de reassentamento, imagem 2 — Economista Vu Vinh Phu.

Aluguel diferencial, como calcular?

Pode-se dizer que, nos últimos tempos, o Estado tem tido dificuldades em recuperar terras, converter terras para outros usos e calcular as diferenças de renda devido à determinação dos preços das terras. Muitas opiniões afirmam que o Estado recupera terras das pessoas a preços "baratos" e as entrega a empresas para que invistam na venda de produtos a preços altos e obtenham lucro. Será que é realmente assim?

Segundo um representante de uma imobiliária, a indenização pela limpeza do terreno é essencialmente do Estado, mas, na realidade, a empresa paga antecipadamente e deduz posteriormente da taxa de uso do solo e do imposto predial. Mesmo que o terreno seja adquirido por 1 milhão de VND/m², ele não pode ser vendido imediatamente por um preço muito superior.

Enquanto isso, além das taxas de uso da terra e impostos sobre a terra que devem ser pagos ao Estado, as empresas também devem pagar custos adicionais para construção de infraestrutura, vendas no pregão, descontos para revendedores, pagamentos de juros, etc.

Em conversa conosco, o advogado Nguyen Hoai Nam - Diretor da Bamboo Star Law Firm LLC - analisou a questão da recuperação de terras pelo Estado para fins de desenvolvimento socioeconômico, incluindo a construção de novas áreas urbanas.

O advogado Nguyen Hoai Nam disse que novas áreas urbanas aprovadas pelo Primeiro Ministro, decisões de investimento que exigem aquisição de terras ou novos projetos de construção de áreas urbanas aprovados pelos Conselhos Populares provinciais que exigem aquisição de terras são casos em que o Estado adquire terras para desenvolvimento socioeconômico para interesses nacionais e públicos, conforme estipulado no Artigo 62 da Lei de Terras de 2013.

“Quando o Estado recupera terras para desenvolvimento socioeconômico em prol de interesses nacionais e públicos, haverá uma diferença entre a quantia de dinheiro que o Estado compensa a pessoa cuja terra é recuperada e a quantia que o Estado arrecada por meio da alocação de terras para a empresa que é a investidora do projeto”, enfatizou o advogado Nam.

De acordo com o advogado Nguyen Hoai Nam, as pessoas cujas terras forem recuperadas e atenderem às condições especificadas no Artigo 75 serão compensadas pela terra quando o Estado recuperar terras para fins de defesa e segurança nacional; desenvolvimento socioeconômico para interesses nacionais e públicos.

Conselho sobre recuperação de terras, compensação, apoio e política de reassentamento, figura 3 — Área Urbana de Nam Thang Long (Área Urbana de Ciputra). Foto: internet

Citando o Projeto da Área Urbana de Nam Thang Long (Área Urbana de Ciputra) no Distrito de Tay Ho, na Cidade de Hanói, o advogado Nguyen Hoai Nam afirmou que a compensação, o apoio e o reassentamento quando o Estado recupera terras são implementados de acordo com a Decisão nº 10/2017/QD-UBND do Comitê Popular de Hanói. Consequentemente, o Artigo 5 estipula os princípios da compensação de terras quando o Estado recupera terras: Os usuários de terras quando o Estado recupera terras, se atenderem às condições para compensação de acordo com as disposições do Artigo 75 da Lei de Terras, serão compensados em dinheiro de acordo com o preço específico do tipo de terra recuperada decidido pelo Comitê Popular da Cidade. Em caso de condições do fundo fundiário, a compensação será considerada alocando terras com o mesmo propósito de uso que o tipo de terra recuperada. De acordo com a Tabela nº 1 emitida com a Decisão nº 30/2019 do Comitê Popular de Hanói, o preço da terra agrícola para cultivo de arroz e cultivo de safras anuais nos bairros do distrito de Tay Ho é de 252.000 VND/m2.

Para os investidores, após a conclusão da aquisição do terreno, da indenização e da limpeza do local, o Estado decide alocar e arrendar o terreno ao investidor do projeto. Nesse momento, o Estado calcula as taxas de uso do solo para arrendamento e alocação de terras de acordo com a finalidade correta de uso de cada novo tipo de terreno, de acordo com a política de planejamento e investimento do projeto, aprovada de acordo com as disposições do Decreto 45/2014/ND-CP, que regulamenta a cobrança de taxas de uso do solo e as diretrizes de implementação.

"A diferença ocorre aqui quando o valor da indenização e do apoio que o Estado fornece às pessoas cujas terras são recuperadas é muito menor do que o valor das taxas de uso da terra cobradas pelo Estado de empresas por meio da alocação e do arrendamento de terras. Isso também é óbvio porque os propósitos do uso da terra quando o Estado recupera das pessoas e quando o Estado aloca aos investidores são diferentes, e a localização e a infraestrutura são baseadas no planejamento geral da área urbana", afirmou o advogado Nguyen Hoai Nam, afirmando claramente que a diferença no cálculo será incluída no orçamento do Estado.

Gia Phat

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