Lista de preços de terrenos em 2026: Investidores preocupados com custos de capital, pessoas com medo de adquirir os livros vermelhos

Recentemente, diversas localidades, incluindo Hanói , elaboraram uma proposta para desenvolver a primeira tabela de preços de terrenos, com previsão de entrada em vigor a partir de 1º de janeiro de 2026. A maioria das novas tabelas de preços de terrenos em desenvolvimento sofreu ajustes significativos, com aumentos muitas vezes superiores aos da tabela atual.

Por exemplo, de acordo com a minuta da nova tabela de preços de terrenos de Hanói, nas áreas centrais da cidade, como Hang Dao, Hang Khay, Ly Thuong Kiet, etc., a nova tabela de preços de terrenos foi ajustada para um aumento de cerca de 2%. Nessas áreas, o preço mais alto de terrenos residenciais registrado é superior a 702 milhões de VND/m².

Em particular, prevê-se também um aumento significativo dos preços dos terrenos nas zonas suburbanas e periféricas. Por exemplo, nas comunas de Lien Minh, O Dien, Dan Phuong, Hoai Duc, Duong Hoa, Dong Son e An Khanh, registou-se o maior aumento, chegando aos 26% em comparação com a tabela de preços atual.

Terrenos deixaram de ser uma opção atraente para investidores. — A maioria das novas tabelas de preços de terrenos em construção sofreu reajustes significativos. (Foto: CD)

Outras comunas como Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc, Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Binh Minh, Tam Hung, Thuong Tin, Hong Van, Thanh Oai, Dan Hoa, Thuong Phuc, Chuong Duong também propuseram aumentos de cerca de 25%.

A respeito dessa questão, o Instituto Vietnamita de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário (VARS IRE) acredita que a tabela de preços de terrenos é uma ferramenta importante do Estado na gestão fundiária, na arrecadação de orçamento, no cálculo de obrigações financeiras e como base legal para a determinação de indenizações e auxílio ao reassentamento.

Portanto, a elaboração de listas de preços de terrenos precisa ser feita com cuidado, rigor científico e um planejamento razoável para refletir com precisão os valores de mercado, evitando ao mesmo tempo causar transtornos ou gerar pressão financeira para pessoas e empresas.

Segundo a VARS IRE, o forte aumento no reajuste dos preços dos terrenos pelas localidades afetará significativamente as pessoas e as famílias. Em particular, o grupo que realiza procedimentos fundiários, como alteração da destinação do solo, concessão de certificados de uso do solo ou recebimento de indenizações e regularização fundiária, será o mais afetado, pois as obrigações financeiras são calculadas diretamente com base na nova tabela de preços.

Os custos de conversão do uso do solo, emissão de títulos de propriedade e aquisição de imóveis podem aumentar drasticamente, afetando pessoas de baixa e média renda. Além disso, o aumento dos preços dos terrenos pode gerar reclamações e disputas em áreas sujeitas a indenização e desapropriação, caso o reajuste ultrapasse em muito o preço aprovado.

O aumento dos preços dos terrenos não afeta apenas as pessoas, mas também impacta diretamente os negócios imobiliários. Os custos de indenização e as taxas de uso do solo, que representam a maior parte das despesas na estrutura de custos de desenvolvimento de um projeto, aumentarão drasticamente, resultando em um aumento do investimento total.

Em projetos em andamento, as empresas podem ter dificuldade em decidir se devem continuá-los ou suspendê-los, uma vez que o aumento dos custos pode fazer com que o investimento total exceda a capacidade financeira.

Entretanto, para projetos que ainda não foram implementados, as empresas podem ser mais proativas no planejamento e nas opções de compensação, mas ainda não se sabe se o mercado aceitará ou não o aumento forçado de preços.

“Alguns projetos podem incorrer em prejuízos ou demorar a emitir certificados aos clientes, o que acarreta o risco de litígios”, alertou a VARS IRE.

Este instituto acredita que todas as regulamentações de preços, incluindo as tabelas de preços de terrenos, são apenas relativas, pois, a longo prazo, os preços dos imóveis ainda são determinados pela oferta e demanda. Portanto, é difícil elaborar uma tabela de preços de terrenos que atenda às expectativas de todos os grupos de interesse. As tabelas de preços de terrenos só são realmente significativas quando aplicadas a fins específicos, como indenizações e desapropriação.

“Se utilizada para múltiplos fins, como o cálculo de taxas de uso da terra, leilões ou impostos, a tabela de preços perderá sua praticidade e precisará ser ajustada de forma flexível para garantir a harmonia de interesses entre o Estado, a população e as empresas”, enfatizou a VARS IRE.

Portanto, a VARS IRE recomenda que as localidades identifiquem corretamente o papel das tabelas de preços de terrenos – como uma ferramenta de gestão e arrecadação de impostos, e não como um instrumento para regular a oferta e a procura do mercado. A estabilização das políticas de preços de terrenos deve visar o objetivo a longo prazo da transparência, da equidade e da sustentabilidade.

Esta unidade também propôs uma clara divisão de responsabilidades entre os níveis central e local: o Estado deve emitir um quadro técnico e um método de valoração unificados, enquanto as localidades operam e calibram na prática. Além disso, é necessário permitir que as localidades emitam coeficientes de ajuste flexíveis de acordo com cada região, período, tipo de uso do solo e objetivos de desenvolvimento socioeconômico .

Além disso, a VARS IRE recomenda a aplicação de taxas diferenciadas para impostos sobre o uso do solo, aluguel de terrenos, taxas, impostos e encargos, dependendo da finalidade de uso e do nível de infraestrutura e desenvolvimento urbano de cada região. O ajuste precisa ter um cronograma razoável para evitar causar "choque" no mercado e impactos repentinos em empresas e pessoas — especialmente no contexto de muitas localidades aprimorando o modelo de governo urbano de dois níveis.

Por fim, a VARS IRE enfatizou a necessidade de fortalecer a comunicação e as orientações de implementação, ajudando pessoas, empresas e corretores a entenderem a natureza e o papel das listas de preços de terrenos, evitando serem explorados para "inflar preços" ou criar falsas expectativas sobre as tendências de mercado.

Fonte: https://congluan.vn/bang-gia-dat-2026-nha-dau-tu-lo-chi-phi-doi-von-nguoi-dan-ngai-lam-so-do-10316951.html