Lista de preços de terrenos em Hanói: Necessidade de harmonizar entre o 'preço de mercado' e a estabilidade populacional.

Legenda da foto — A proposta de tabela de preços de terrenos de Hanói para o período de 2026-2030 está atraindo grande atenção. Foto: Tuan Anh/VNA

Segundo especialistas em economia , a nova tabela de preços de terrenos é um passo necessário na reforma da gestão fundiária, mas também um teste à capacidade de equilibrar o desenvolvimento económico urbano e a segurança social.

Muitas pessoas apoiam o ajuste dos preços dos terrenos para valores mais próximos aos de mercado, mas também há muitas vozes preocupadas com os efeitos em cadeia sobre a qualidade de vida e os preços dos imóveis, especialmente os da habitação social, que também aumentarão, tornando o sonho da casa própria ainda mais distante para pessoas de baixa renda. Portanto, ao colocar os números em prática, as vozes das pessoas que vivem nos subúrbios – as mais diretamente afetadas – precisam ser ouvidas atentamente pelas autoridades e pelos formuladores de políticas. Só assim a tabela de preços de terrenos de Hanói para o período de 2026 a 2030 refletirá verdadeiramente o valor real da terra e o valor da vida das pessoas.

De acordo com a minuta apresentada pelo Departamento de Agricultura e Meio Ambiente ao Comitê Popular de Hanói, áreas suburbanas como Dong Anh, Me Linh, Hoai Duc e Thanh Tri podem apresentar aumentos de 25 a 26% em comparação com a tabela de preços atual, enquanto a área central terá um aumento apenas ligeiro, de 1,5 a 2%. De fato, registros em algumas comunas da periferia de Hanói mostram que a proposta de aumento acentuado dos preços dos terrenos nessas áreas tem gerado preocupação entre famílias e trabalhadores em relação ao custo de vida e à possibilidade de adquirir uma casa no futuro.

Os moradores de comunas suburbanas acreditam que, quando a tabela de preços do Estado aumenta, os valores de indenização, os custos de transferência e uma série de taxas relacionadas também podem aumentar, o que reduz sua vantagem quando precisam alterar a destinação do terreno ou solicitar indenização em projetos.

Na comuna de Tien Phong (Hanói), a Sra. Nguyen Thi Luyen, proprietária de mais de 3 sao de terras agrícolas, confidenciou que sua família planejava converter parte da terra em terras para cultivo. Mas, ao saber que a nova tabela de preços aumentou entre 25% e 30%, e que a taxa de uso da terra também subiu, ela teme não conseguir arcar com os custos. As pessoas não se opõem ao aumento dos preços da terra, mas esperam que o governo calcule os valores de forma razoável, para que os moradores das áreas rurais não sejam prejudicados.

Não apenas em Me Linh, mas também em Dong Anh (Hanói) — onde os preços dos terrenos dispararam quando surgiram notícias sobre o planejamento de uma nova área urbana —, muitas famílias demonstraram preocupação. O Sr. Tran Van Thuc, comerciante de materiais de construção na comuna de Vinh Ngoc, relatou que o aumento dos preços dos terrenos levou a um aumento nos preços do aluguel de armazéns. Os pequenos negócios não têm muita margem de lucro e, agora, com os custos adicionais, temem não conseguir sobreviver.

O Sr. Nguyen Van Lam, proprietário de um pequeno restaurante em Thanh Tri (Hanói), disse que o valor do aluguel do espaço que aluga aumentou ligeiramente desde meados de 2025, embora a nova tabela de preços ainda não tenha entrado em vigor. O proprietário disse que ouviu dizer que os preços dos terrenos estavam prestes a subir, então antecipou o reajuste do aluguel. Mensalmente, o Sr. Lam precisa pagar quase um milhão de VND a mais de aluguel, mas sua receita permanece a mesma.

Segundo o especialista imobiliário Pham Quang Hiep, a mentalidade de "aumento preventivo" está presente em muitas áreas suburbanas, especialmente em comunas próximas ao centro da cidade com boa infraestrutura. Isso gera preocupações de que a nova tabela de preços de terrenos possa aumentar o custo de vida das pessoas em uma reação em cadeia, afetando desde o aluguel de casas e terrenos até os preços de serviços.

O aumento dos preços dos terrenos implica o aumento dos preços das casas. O Sr. Le Van Binh, investidor em mini-habitações em Hoai Duc (Hanói), afirmou que os custos de desapropriação são a maior preocupação. As empresas desenvolvem projetos de pequena escala, direcionados a compradores de primeira habitação, mas se o preço dos terrenos aumentar entre 25% e 30%, os custos de produção também aumentam, o que inevitavelmente eleva o preço de venda. Nesse caso, o comprador acaba por sair prejudicado.

A Associação Vietnamita de Imobiliárias (VNREA) declarou que a tabela de preços de terrenos é a base para o cálculo de taxas de uso da terra, aluguel de terrenos, indenizações, impostos e taxas, etc., portanto, um ajuste muito acentuado poderia afetar os preços tanto de imóveis comerciais quanto de habitações sociais. Embora seja necessário aumentar os preços dos terrenos para valores próximos aos de mercado, é preciso haver um plano para evitar aumentos bruscos que afetem a estabilidade da vida das pessoas, especialmente em áreas suburbanas.

A advogada Nghiem Thi Hang, do escritório Vu Linh (Associação de Advogados de Hanói), avaliou que o ajuste da tabela de preços de terrenos é inevitável para refletir com precisão os preços de mercado, aumentar a receita orçamentária e tornar as transações transparentes. No entanto, Hanói precisa de um plano razoável para evitar um "choque de preços" que afetaria gravemente os moradores dos subúrbios e os pequenos negócios.

Ao explicar essa questão, a advogada Nghiem Thi Hang afirmou que os gestores precisam equilibrar duas contradições. Por um lado, a tabela de preços deve refletir fielmente os preços de mercado, em consonância com o espírito da nova Lei de Terras, para garantir transparência, evitar perdas orçamentárias e reduzir a discrepância entre os preços oficiais e os preços reais de transação. Por outro lado, aumentos repentinos de preços, especialmente em áreas agrícolas/suburbanas, podem gerar uma reação em cadeia que eleva os custos de insumos dos projetos, aumenta os preços dos imóveis comerciais e pressiona as classes de baixa renda. Portanto, Hanói deve adotar um plano de aumento gradual, combinando políticas de apoio, compensação para pessoas de baixa renda e ajustes no mecanismo de compensação.

Compartilhando dessa opinião, o Sr. Pham Quang Hiep, especialista em imóveis, afirmou que o aumento do preço dos terrenos deve ser dividido em etapas de ajuste. Por exemplo, um aumento de 10 a 15% ao ano nos dois primeiros anos, em vez de um aumento único. Ao mesmo tempo, é necessário divulgar os dados de avaliação para que as pessoas possam acompanhar e evitar suspeitas ou mal-entendidos.

Além de aumentar os preços dos terrenos de acordo com o plano, a agência gestora também precisa divulgar dados de avaliação, métodos de cálculo e mapas de localização específicos. Ao mesmo tempo, devem existir soluções para apoiar famílias de baixa renda e famílias cujas terras agrícolas foram recuperadas por meio de políticas de conversão de empregos e redução de taxas de uso da terra. Em particular, é necessário manter os preços estáveis para projetos de habitação social, a fim de evitar efeitos colaterais para o segmento de compradores de imóveis residenciais.

Fonte: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-ha-noi-can-hai-hoa-giua-gia-sat-thi-truongva-on-dinh-dan-sinh-20251104095554192.htm