Nova tabela de preços de terrenos: É preciso controlar para não causar 'choque' no mercado

Entretanto, no futuro, quando as localidades desenvolverem novas tabelas de preços de terrenos, os preços dos terrenos oscilarão com grandes amplitudes dependendo da região, afetando diretamente os preços das moradias e o mercado imobiliário em geral.

Legenda da foto — A política de descentralização na determinação dos preços da terra vem gradualmente mostrando sua eficácia. Foto ilustrativa: Tuan Anh/VNA

Aviso de fortes flutuações

Espera-se que a emissão simultânea de listas de preços de terrenos sob a Lei de Terras de 2024 crie grandes flutuações nos preços dos terrenos em muitas localidades, levando a impactos significativos no mercado imobiliário, nos custos de investimento e no acesso das pessoas à moradia.

O Dr. Pham Anh Tuan, Chefe do Departamento de Gestão de Terras (Universidade de Recursos Naturais e Meio Ambiente de Hanói ), comentou que a tabela de preços de terras ajustada provavelmente aumentará em comparação com a tabela de preços atual. Isso pode beneficiar as pessoas cujas terras forem recuperadas e aumentar a receita orçamentária local, mas, ao mesmo tempo, aumentar os custos de investimento, especialmente os custos de limpeza de terrenos em projetos de desenvolvimento, com impactos multidimensionais no mercado imobiliário e nas pessoas.

O aumento dos preços dos terrenos afetará significativamente as receitas fundiárias, como taxas de uso da terra, impostos e taxas, mas também aumentará os custos de investimento, afetando os preços dos imóveis no mercado. O Sr. Pham Anh Tuan alertou que, em caso de ajustes excessivos, os custos de investimento em projetos imobiliários aumentarão, causando dificuldades tanto para investidores nacionais quanto para empresas estrangeiras.

Para as pessoas, o aumento do preço da terra significa que procedimentos como a alteração da finalidade do uso da terra e a concessão de certificados de direito de uso da terra se tornarão mais caros. Em particular, na conversão de terras agrícolas em terras residenciais, o aumento acentuado das taxas de uso da terra pode causar dificuldades para as famílias que precisam legalizar terras.

Do ponto de vista de um especialista, o Professor Dang Hung Vo, ex-Vice-Ministro dos Recursos Naturais e Meio Ambiente, enfatizou a necessidade de um mecanismo de controle central para garantir a consistência e a racionalidade na elaboração das tabelas de preços de terras. Segundo o Sr. Dang Hung Vo, como a tabela de preços de terras atual é emitida em nível provincial, cada localidade pode abordá-la e elaborá-la de forma diferente, o que pode facilmente levar a diferenças injustificadas, especialmente em áreas de fronteira.

O professor Dang Hung Vo propôs que o Ministério da Agricultura e Meio Ambiente assuma o papel de avaliar e verificar a tabela de preços de terras antes de sua aprovação, a fim de evitar a exploração de diferenças de preços para ganho pessoal. O princípio mais importante é que a tabela de preços de terras deve ser consistente com o preço de mercado. No entanto, este especialista afirmou que o Vietnã ainda não possui uma definição clara de "preço de mercado", bem como uma estrutura legal específica para determinar esse preço cientificamente.

Em relação à participação de autoridades municipais na elaboração das tabelas de preços de terras, o Sr. Vo afirmou que isso é necessário porque elas compreendem o valor real da terra na localidade. No entanto, é necessário apresentar argumentos claros para determinar se o preço proposto reflete verdadeiramente o preço de mercado ou não.

Risco de "febre de preços" se não for bem controlado

O vice-presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, Tran Quoc Dung, analisou que a tabela de preços de terrenos atual costuma ser 30% a 60% inferior ao preço de mercado, o que leva à perda de receita do Estado e à indenização inadequada das pessoas. Portanto, a Lei de Terras de 2024 exige que as localidades ajustem a tabela de preços para que ela se aproxime mais da realidade. No entanto, isso pode levar a consequências se não for rigorosamente controlado.

O primeiro fator a ser observado é que um aumento excessivo na tabela de preços de terrenos pode causar dificuldades para projetos de investimento público devido ao forte aumento nos custos de desmatamento. Ao mesmo tempo, as pessoas enfrentarão obstáculos no acesso à moradia, especialmente em segmentos como habitação social ou habitação de médio porte. Esses impactos podem "bloquear" os fluxos de capital de investimento e criar o risco de uma bolha imobiliária local. Essa realidade exige uma solução para a construção de uma tabela de preços de terrenos harmoniosa e sustentável.

O Sr. Tran Quoc Dung propôs a digitalização dos dados de preços de terrenos, atualizados a partir de contratos autenticados e pregões, para aumentar a precisão e a transparência. Além disso, é necessário fortalecer a fiscalização e lidar com a inflação de preços, a especulação e a criação de ondas virtuais, especialmente em localidades em processo de elaboração de novas listas de preços de terrenos.

Outra solução que precisa ser focada é garantir que o conselho de avaliação de preços de terras inclua partes independentes, como especialistas, empresas e representantes de departamentos e filiais, a fim de criar um feedback objetivo e evitar a situação de "fixação interna de preços".

Em áreas com fortes flutuações nos preços da terra, as autoridades locais podem aplicar medidas de curto prazo, como zoneamento, suspensão temporária de licenças de transferência ou manutenção do antigo preço de compensação inalterado para estabilizar o mercado enquanto criam uma nova lista de preços.

Os especialistas também recomendaram a necessidade de uma estrutura de orientação unificada em nível central, coordenada entre o Ministério da Agricultura e Meio Ambiente e o Ministério das Finanças, para estabelecer critérios para a construção de uma lista de preços de terras adequada à realidade, garantindo ao mesmo tempo aumentos razoáveis para evitar choques no mercado.

Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594