Como evitar cair na armadilha de 'comprar em massa' e 'inflacionar' os preços dos imóveis?

A CEO da CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung (DNVN), confirmou a existência de uma situação de "controle de mercado" e "inflação" dos preços imobiliários e aconselhou os compradores a serem muito criteriosos e ponderados ao avaliarem se o investimento é viável ou não, para evitar caírem em armadilhas.

Durante o anúncio dos destaques do mercado imobiliário de Da Nang para o segundo trimestre de 2025 pela CBRE Vietnam (parte do CBRE Real Estate Services Group, EUA), um repórter da Vietnam Business conversou com a Sra. Duong Thuy Dung, CEO da empresa, sobre alguns sinais incomuns que estão surgindo na região.

Duong Thuy Dung, CEO da CBRE Vietnam, apresentou um relatório sobre o foco do mercado imobiliário de Da Nang no segundo trimestre de 2025.

Como a CBRE Vietnam registra a evolução dos preços de apartamentos e terrenos em Da Nang no primeiro semestre de 2025?

Sra. Duong Thuy Dung: De acordo com a CBRE Vietnam, o preço médio de venda de casas e apartamentos de alto padrão no mercado de Da Nang, nos primeiros seis meses de 2025, é de cerca de 85 milhões de VND/m², o mais alto do país, superior ao preço médio de venda em Ho Chi Minh (82 milhões de VND/m²) e Hanói (79 milhões de VND/m²); um aumento de 27% em relação ao mesmo período do ano passado (Hanói teve um aumento de cerca de 30 a 35%, e Ho Chi Minh, de mais de 20%).

Os preços dos terrenos em Da Nang no primeiro semestre de 2025 também aumentarão entre 15% e 20% na maioria das principais áreas urbanas e localizações estratégicas da cidade; mesmo em áreas nobres ao longo da costa e dos rios, o aumento de preço pode chegar a 20% ou 25%. Isso é uma boa notícia para o mercado de Da Nang, mas, em alguns aspectos, o custo para os compradores será maior.

Neste momento, em Da Nang, parecem existir sinais de uma "febre imobiliária", repetindo a situação de 2018-2020. Na sua opinião, trata-se de uma febre imobiliária real ou apenas de uma febre imobiliária virtual?

Sra. Duong Thuy Linh: Quando falamos de "febre imobiliária", precisamos identificar especificamente qual área apresentou aumento nos preços dos terrenos para avaliar se realmente se trata de uma febre imobiliária. A definição de febre imobiliária abrange tanto o aumento real quanto o virtual dos preços. Em algumas áreas, observamos diversos fatores, como infraestrutura aprimorada, planejamento urbano integrado e a participação de investidores renomados, que contribuem para o aumento dos preços dos terrenos.

Trata-se de um aumento real de preços. Os próprios compradores agora estão muito bem informados e percebem que o preço do terreno lá é de fato mais alto do que antes. No entanto, eles ainda estão dispostos a gastar dinheiro para comprar, porque é um aumento real de preços. Contudo, também existem áreas com aumentos de preços virtuais, ou seja, aumentos de preços "refletidos".

Ou seja, existem áreas que não têm nada, mas "ouviu-se dizer" que há algo relacionado à infraestrutura, uma fusão ou a chegada de determinado projeto... e, por isso, os preços sobem "em seguida". Esse "seguimento" realmente acontece em Da Nang, mas, na nossa opinião, a febre virtual dos preços na região neste momento não é tão grave quanto entre 2018 e 2020.

Durante o período de 2018 a 2020, Da Nang vivenciou um período prolongado de forte especulação imobiliária, mas poucos produtos foram lançados no mercado. Nos anos seguintes, praticamente não houve projetos implementados na região, mas nos últimos dois anos, diversos empreendimentos foram lançados por investidores renomados, e a capacidade de consumo desses projetos é bastante promissora.

A Sra. Duong Thuy Dung concedeu uma entrevista a um repórter da Vietnam Business.

Ao analisarmos a absorção do mercado, observamos que este período difere do de 2018-2020. Portanto, não estamos excessivamente preocupados com a euforia virtual por terrenos em Da Nang. Contudo, da perspectiva de investidores ou compradores individuais, especialmente aqueles de outras regiões, é preciso cautela na hora de investir.

Algumas opiniões apontam que, recentemente, com a grande oferta de apartamentos, os investidores inflacionam o preço dos terrenos a níveis abusivos para "atrair" compradores, incentivando-os a comprar apartamentos em vez de terrenos. Quando os empreendimentos imobiliários lançam seus produtos no mercado, utilizam táticas semelhantes para "atrair" as pessoas. Na sua opinião, existe ou não essa situação de "atrair compradores" e qual seria a solução para proteger os direitos legítimos dos compradores?

Sra. Duong Thuy Dung: Na verdade, a situação de "comprar galinhas sem parar" não acontece apenas em Da Nang, mas também em grandes mercados como Hanói, Cidade de Ho Chi Minh ... Se o preço da terra aumentar mais de 30% em apenas um dia, então é definitivamente uma febre virtual; nunca houve um caso real de aumento tão rápido do preço da terra. Posso afirmar que compradores inteligentes jamais aceitarão esse aumento de preço.

Talvez a febre imobiliária virtual tenha ocorrido no passado porque os compradores temiam que, se não comprassem, outra pessoa compraria tudo. No entanto, os compradores estão se tornando mais experientes e jamais investirão em áreas com uma febre imobiliária virtual tão evidente.

A existência ou não de uma situação de "pastoreio de galinhas" depende de cada caso e de cada projeto a ser considerado. Acredito que isso possa ser um "truque" para vender casas e terrenos. Não apenas em Da Nang, mas também em outros mercados, como Hanói, existe uma situação semelhante. Há projetos que contratam pessoas para formar uma fila de espera para compra, mas na realidade é uma fila virtual...

A solução mais eficaz para esse problema deve vir dos próprios compradores, seja para investimento pessoal ou para moradia. É muito difícil provar que os proprietários ou corretores de projetos inflacionam intencionalmente os preços virtuais, e também é muito difícil para o governo intervir nessa situação. Portanto, a melhor maneira é os compradores ficarem atentos para evitar cair na armadilha do lucro.

Se antes os compradores eram muito desinformados sobre as "armadilhas" da inflação de preços e da "manipulação de mercado", agora estão bem mais alertados. Eles são suficientemente sábios para avaliar se o investimento é viável ou não, em vez de se deixarem levar pela publicidade ou pelas promessas do proprietário do projeto, pois até mesmo o contrato de compromisso é bastante vago. Mais do que ninguém, são os compradores que se protegerão dessas armadilhas.

Obrigado!

Hai Chau

Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212