Como evitar cair na armadilha do "galinha-pastoreio" e da "inflação" dos preços imobiliários?

DNVN - O CEO da CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, confirmou que há uma situação de "pastoreio de galinhas" e "inflação de preços imobiliários" e aconselhou os compradores a serem muito sábios e sóbrios ao considerar se o investimento é eficaz ou não para evitar cair em armadilhas.

No anúncio dos destaques do mercado imobiliário de Da Nang para o segundo trimestre de 2025 pela CBRE Vietnam (pertencente ao CBRE Real Estate Services Group, EUA), o repórter do Vietnam Business conversou com a Sra. Duong Thuy Dung - CEO da empresa sobre alguns sinais incomuns que estão ocorrendo na área.

O CEO da CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, apresentou um relatório sobre o foco do mercado imobiliário de Da Nang no segundo trimestre de 2025.

Como a CBRE Vietnam registra a evolução dos preços de apartamentos e terrenos em Da Nang no primeiro semestre de 2025?

Sra. Duong Thuy Dung: De acordo com a CBRE Vietnam, o preço médio de venda de casas e apartamentos altos no mercado de Da Nang nos primeiros 6 meses de 2025 é de cerca de 85 milhões de VND/m2, o mais alto do país, superior ao preço médio de venda na Cidade de Ho Chi Minh (82 milhões de VND/m2) e em Hanói (79 milhões de VND/m2); um aumento de 27% em relação ao mesmo período do ano passado (Hanói aumentou cerca de 30 a 35%, a Cidade de Ho Chi Minh aumentou mais de 20%).

Os preços dos terrenos em Da Nang no primeiro semestre de 2025 também aumentarão de 15% a 20% na maioria das principais áreas urbanas e em locais estratégicos da cidade; mesmo em áreas nobres ao longo da costa e dos rios, o aumento pode chegar a 20% a 25%. Esta é uma boa notícia para o mercado de Da Nang, mas, em alguns aspectos, o custo que os compradores têm que pagar aqui é mais alto.

Neste momento, em Da Nang, parece haver sinais de uma "febre fundiária", repetindo a situação de 2018-2020. Na sua opinião, esta é uma febre fundiária real ou uma febre fundiária virtual?

Sra. Duong Thuy Linh: Ao falar sobre a febre da terra, precisamos descobrir especificamente em qual área os preços da terra aumentaram para avaliar se é uma febre da terra ou não. A definição de febre da terra inclui aumentos de preços reais e virtuais. Em algumas áreas, observamos que há muitos fatores, como infraestrutura aprimorada, planejamento geral sincronizado e a participação de investidores respeitáveis, que ajudam a aumentar os preços da terra nessas áreas.

Isso representa um aumento real de preço. Os próprios compradores agora estão muito bem informados, eles observam e sabem que o preço do terreno ali está de fato mais alto do que antes. No entanto, eles ainda estão dispostos a gastar dinheiro para comprar, porque isso representa um aumento real de preço. No entanto, também existem áreas com aumentos de preço virtuais, ou seja, aumentos de preço "de acompanhamento".

Ou seja, há áreas que ainda não têm nada, mas "ouviram em algum lugar" que há uma infraestrutura, uma fusão ou que um projeto está prestes a ser lançado... então os aumentos de preços "seguem o exemplo". Esse "segue o exemplo" de fato acontece em Da Nang, mas, em nossa opinião, a febre de preços na região neste momento não é tão grave quanto em 2018-2020.

Durante o período de 2018 a 2020, Da Nang vivenciou uma longa febre imobiliária, mas poucos produtos foram introduzidos no mercado. Nos anos seguintes, quase não houve projetos implementados na região, mas nos últimos 2 anos, muitos projetos foram introduzidos no mercado por investidores respeitáveis, e a capacidade de consumo desses projetos é muito boa.

A Sra. Duong Thuy Dung respondeu a uma entrevista com um repórter do Vietnam Business.

Ao analisar a absorção do mercado, vemos que este período é diferente de 2018 a 2020. Portanto, não estamos muito preocupados com a febre imobiliária virtual em Da Nang. No entanto, da perspectiva de investidores ou compradores individuais, especialmente compradores de outros lugares, precisamos ter cuidado com a forma de investir.

Algumas opiniões dizem que, recentemente, quando há uma grande oferta de apartamentos, os investidores inflacionam os preços dos terrenos a ponto de "agrupar as galinhas" para comprar apartamentos em vez de terrenos. Quando os projetos imobiliários lançam seus produtos no mercado, eles usam truques semelhantes para "agrupar" as galinhas de volta. Na sua opinião, existe tal situação de "agrupar as galinhas" e qual é a solução para proteger os direitos legítimos dos compradores?

Sra. Duong Thuy Dung: Na verdade, a situação de "pastoreio de galinhas" não ocorre apenas em Da Nang, mas também em grandes mercados como Hanói e Ho Chi Minh ... Se o preço da terra aumenta mais de 30% em um dia, no dia seguinte, é definitivamente uma febre virtual; nunca houve um caso de aumento tão rápido no preço da terra na realidade. Posso confirmar que compradores inteligentes jamais aceitarão esse aumento de preço.

Talvez a febre do mercado imobiliário virtual tenha ocorrido no passado porque os compradores temiam que, se não comprassem, alguém compraria tudo. No entanto, os compradores estão se tornando mais sábios e jamais investirão em áreas com uma febre virtual tão evidente.

Se existe ou não uma situação de "pastoreio de galinhas" depende de cada caso e de cada projeto a ser considerado. Acho que isso poderia ser um "truque" para vender casas e terrenos. Não só em Da Nang, mas também em outros mercados, como Hanói, há uma situação semelhante. Há projetos que contratam pessoas para fazer fila para comprar, mas na realidade é uma fila virtual...

A solução mais eficaz para este problema deve vir dos próprios compradores, seja para investimento pessoal ou para moradia. É muito difícil provar que os proprietários ou corretores de imóveis inflacionam os preços intencionalmente, e também é muito difícil para o governo intervir nessa questão. Portanto, a melhor maneira é os compradores ficarem atentos para evitar cair na armadilha do lucro.

Se no passado os compradores eram muito desinformados sobre inflações de preços e truques de "isca de galinha", agora eles foram bastante avisados. Eles são sábios o suficiente para avaliar se o investimento é eficaz ou não, em vez de ouvir a publicidade ou os compromissos do proprietário do projeto, pois até mesmo o contrato de compromisso é muito flexível. Mais do que ninguém, são os compradores que se salvarão dessas armadilhas.

Obrigado!

Hai Chau

Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212