O fim do "esfriamento" do mercado imobiliário chinês

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Compradores de imóveis correm para pagar seus empréstimos antecipadamente

A escala de inadimplência de hipotecas e seu impacto final na receita são difíceis de serem obtidos a partir de dados oficiais, mas há muitas evidências de que eles aumentaram nos últimos meses, à medida que os tomadores de empréstimo resgataram investimentos decepcionantes ou levantaram capital tomando empréstimos comerciais com juros baixos, de acordo com o Nikkei Asia.

Os banqueiros estão sinalizando suas preocupações ao implementar estratégias para desacelerar a pressa em pagar empréstimos e manter as hipotecas em seus livros — pelo menos por mais algum tempo.

"Nunca ouvi falar de pagamentos antecipados dessa magnitude. Isso certamente terá um impacto negativo nos lucros dos bancos", disse Ding Shuang, economista- chefe para a Grande China e Norte da Ásia do Standard Chartered.

Compradores de imóveis quitam empréstimos antecipadamente, o fim da desaceleração do mercado imobiliário chinês, imagem 1 — Os bancos chineses enfrentam um novo desafio de lucros, já que mais compradores de imóveis quitam suas hipotecas antecipadamente, ameaçando os credores com anos de perda de juros esperados. Foto ilustrativa

Um gerente do China Merchants Bank, na província de Jiangsu, no leste do país, afirmou que houve um "aumento claro nos pagamentos antecipados de hipotecas após o Ano Novo Lunar" no final de janeiro. Em resposta, ele disse que seu banco estava pedindo aos clientes que agendassem consultas caso quisessem discutir pagamentos antecipados.

Um funcionário de uma agência do China Construction Bank, na cidade de Guangzhou, no sul do país, disse que o banco havia encerrado sua função de pré-pagamento de empréstimos para celular após um aumento no número de solicitações desse tipo. Os clientes precisam esperar "vários meses" para reservar um horário em uma agência onde possam fazer esses pagamentos, disse o funcionário.

Uma funcionária de 35 anos de uma empresa de educação em Pequim, que se identificou como Zhang, disse ao Nikkei Asia que estava esperando há mais de dois meses para pagar uma dívida hipotecária de cerca de 2 milhões de yuans (US$ 290.000).

O pagamento antecipado de hipotecas residenciais é benéfico para os bancos chineses, pois elimina a possibilidade de perdas de crédito. Mas também consome uma das fontes mais confiáveis de receita de juros dos credores.

O fim da política de “arrefecimento” imobiliário

Menos de 0,7% dos empréstimos pessoais, incluindo hipotecas, são classificados como inadimplentes, o mesmo número de antes da pandemia, escreveu Dan Wang, economista-chefe do Hang Seng Bank of China, em uma postagem recente no blog da edição chinesa do Financial Times.

As hipotecas na China são normalmente oferecidas a uma taxa ligeiramente superior à taxa básica de juros (LPR) de cinco anos. A LPR de cinco anos caiu de 4,8% no final de 2019 para 4,3%, à medida que o governo chinês tentava esfriar o mercado imobiliário superaquecido, o que também levou à queda das taxas de hipoteca.

Como resultado, tomadores de empréstimo com hipotecas mais antigas pagam juros mais altos do que aqueles com empréstimos mais recentes. "As pessoas acham isso injusto", disse um gerente de agência do China Merchants Bank, na província de Jiangsu.

Os mutuários responderam usando uma variedade de estratégias para pagar suas hipotecas.

Alguns estão recomprando produtos de gestão de patrimônio, que perderam valor no ano passado, com as restrições da COVID-19 sufocando a atividade econômica. Zhang, funcionária de uma empresa de educação, disse que o "baixo desempenho" de seus investimentos foi um dos fatores que a forçou a sacar dinheiro e pagar o financiamento imobiliário.

Outros pagam suas hipotecas tomando empréstimos com juros mais baixos destinados a outros fins, como expandir seus negócios, embora as autoridades chinesas proíbam essa prática.

Esses tomadores de empréstimo estão aproveitando os esforços de Pequim nos últimos anos para incentivar os bancos a emprestar para pequenas e médias empresas. Como os grandes bancos dominam o mercado de hipotecas, os credores menores têm competido ferozmente por tomadores de empréstimo corporativos, o que reduz as taxas de juros.

Um funcionário de uma agência do Rural Commercial Bank na cidade de Foshan disse ao Nikkei Asia que o banco oferece empréstimos comerciais a consumidores individuais com taxas de juros inferiores a 4%.

Os bancos não divulgam números de pagamentos antecipados de hipotecas, mas a dívida hipotecária total pendente caiu de 38,9 trilhões de yuans (US$ 5,67 trilhões) no final de setembro para 38,8 trilhões de yuans no final do ano passado, de acordo com o Banco Popular da China.

Enquanto isso, os preços médios dos imóveis em 70 grandes cidades chinesas caíram ano a ano por 10 meses consecutivos desde abril de 2022, informou o Departamento Nacional de Estatísticas.

“Os compradores de investimentos desapareceram completamente nos últimos dois anos”, disse um agente de vendas de apartamentos de sobrenome Luo em um subúrbio de Guangzhou.

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