Precisamos de políticas que abram caminho.

Corredores escuros, ausência de sistema de alarme de incêndio, pisos e paredes deteriorados e descascando... este é o cenário em dezenas de prédios de apartamentos de categoria D (gravemente danificados e perigosos) na cidade de Ho Chi Minh, aguardando resgate. No entanto, por diversos motivos, os esforços de resgate permanecem em grande parte paralisados.

Segundo um relatório do Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, a cidade possui 474 prédios de apartamentos antigos construídos antes de 1975, incluindo 16 edifícios de Grau D (14 dos quais foram inspecionados em 2016-2017) que se encontram em estado de deterioração crescente. No entanto, o progresso na reconstrução desses prédios antigos é muito lento devido a diversos fatores, principalmente às limitações impostas pelos mecanismos existentes.

Analisando o processo desde 2016 até o presente, a demolição e reconstrução de prédios de apartamentos antigos, gravemente danificados e perigosos, envolveu até agora apenas a realocação e o fornecimento de moradia temporária para os moradores. Por exemplo, o prédio de apartamentos no número 440 da Rua Tran Hung Dao (Bairro 11, Distrito 5), apesar de ser classificado como um prédio de Classe D com integridade estrutural insuficiente para uso normal, levou quase seis anos, após o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh solicitar a realocação urgente, para que as autoridades locais conseguissem persuadir os moradores a concordarem em se mudar para novas moradias.

Muitos argumentam que reformar prédios de apartamentos antigos é ainda mais difícil do que construir moradias sociais. O maior obstáculo é a questão da indenização e da desapropriação de terrenos. Além disso, algumas decisões exigem o consenso da maioria ou de todos os moradores para serem implementadas.

A renovação de prédios de apartamentos antigos geralmente se divide em dois grupos. Um deles consiste na construção de apartamentos com área mínima para acomodar o reassentamento de moradores no local. O outro consiste na construção de grandes apartamentos comerciais para atrair clientes.

Um representante de uma empresa imobiliária que participou anteriormente da reconstrução de antigos prédios de apartamentos na cidade de Ho Chi Minh afirmou que, segundo as regulamentações anteriores, após a dedução de todos os custos, incluindo auxílio-moradia temporária, custos de reassentamento e indenizações, o lucro era muito baixo, tornando o projeto desinteressante para a empresa. A empresa também enfrentou dificuldades na implementação do mecanismo de isenção de taxas de uso do solo, taxas de arrendamento e taxas de conversão de uso do solo para toda a área alocada ao projeto, devido à falta de consenso com o setor financeiro. Além disso, atualmente não existe um mecanismo para tributar a área utilizada na construção de estruturas auxiliares, como corredores, escadas e coberturas.

Recentemente, a questão da renovação e reconstrução de prédios de apartamentos foi regulamentada com mais detalhes pela Lei de Habitação de 2023, que também codifica diversas normas relacionadas ao percentual de consentimento dos moradores e aos mecanismos de incentivo para investidores que realizam projetos de renovação e reconstrução de prédios de apartamentos.

Especificamente, os investidores estão isentos de taxas de uso do solo e de arrendamento de terrenos para áreas sujeitas a tais taxas, no âmbito do projeto de renovação e reconstrução de antigos prédios de apartamentos. Além disso, um dos avanços nas novas regulamentações sobre renovação e reconstrução de antigos prédios de apartamentos é que a Lei de Habitação de 2023 resolveu o problema da falta de terrenos suficientes para novos projetos de construção após a realocação de prédios de apartamentos; ela permitiu a implementação de projetos de reconstrução de prédios de apartamentos por meio de consolidação (agrupando antigos prédios de apartamentos de baixa altura em um local para renovar e construir um novo prédio de vários andares, fornecendo moradia suficiente para os moradores de vários prédios antigos).

Essa abordagem já havia sido aplicada anteriormente pelo Comitê Popular do Distrito 3, na Cidade de Ho Chi Minh, ao desenvolver um plano para consolidar 43 conjuntos habitacionais no distrito e reconstruir 3 grandes complexos residenciais, suficientes para reassentar os moradores. Isso não apenas aumentou as áreas verdes e as comodidades para os moradores, mas também embelezou a paisagem urbana – como observou o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh: “Essa solução aborda o problema de projetos de reassentamento abandonados construídos em outros locais, especialmente aqueles que não atendem às necessidades de transporte, moradia, saúde, educação e comércio, o que leva os moradores a não se mudarem para lá.”

Espera-se que esse mecanismo, juntamente com a experiência adquirida pela cidade de Ho Chi Minh, crie um ponto de virada, promovendo o plano de renovação e reconstrução de prédios de apartamentos que se deterioraram a níveis perigosos em Hanói , Hai Phong e muitas outras localidades.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html