Apartamento de 100 milhões de VND/m², "jogo" para quem?

Segundo especialistas, o segmento de apartamentos com preço de 100 milhões de VND/m² não é para a maioria dos compradores, pois sua renda não permite arcar com esse valor.

O relatório mais recente do Ministério da Construção disse que nos primeiros 9 meses do ano, preço de venda do apartamento Em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh, os preços permaneceram altos e tenderam a aumentar em comparação ao mesmo período do ano passado.

Especificamente, o preço médio de venda primária de apartamentos em Hanói no terceiro trimestre de 2025 é de 70-80 milhões de VND/m², um aumento de 5,6% em comparação ao primeiro trimestre de 2025 e um aumento de 33% em comparação ao mesmo período em 2024. Em particular, alguns projetos de apartamentos de luxo em Hanói registraram preços de venda de 150-300 milhões de VND/m².

Na Cidade de Ho Chi Minh, o preço médio de venda primária de apartamentos nos últimos 9 meses foi de cerca de 75 milhões de VND/m², inalterado em relação ao primeiro trimestre deste ano, mas 36% acima do mesmo período em 2024. Alguns projetos de alto padrão têm preços de venda de 150 milhões de VND/m² ou mais.

O último relatório da Savills também mostra que cada metro quadrado de apartamentos recém-lançados no segundo trimestre em Hanói atingiu uma média de VND 91 milhões/metro quadrado. Não se espera que esse preço diminua, pelo menos neste ano, pois a maioria dos projetos com previsão de lançamento para o restante do ano tem um preço esperado acima de VND 90 milhões/metro quadrado.

O relatório do Ministério da Construção também enfatizou que os preços dos imóveis aumentam constantemente a cada ano, mas não refletem seu valor real e ainda são altos em comparação à renda média da maioria das pessoas.

Em particular, de acordo com o Ministério da Construção, ainda existem fenômenos de acumulação, aumento de preços e especulação. Isso eleva o nível de preços dos imóveis, causando um desequilíbrio entre oferta e demanda e excedendo o poder de compra da maioria das pessoas.

Investidores e ricos são os principais clientes do segmento de apartamentos de luxo. (Foto ilustrativa: Minh Duc).

Enquanto isso, de acordo com especialistas imobiliários, a maioria dos compradores no segmento de alto valor do mercado hoje são investidores que buscam alto potencial de lucro. Por outro lado, apesar da alta demanda, o acesso à moradia para a maioria das pessoas, especialmente os jovens, é muito baixo devido aos altos preços dos imóveis.

O Sr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação de Corretores de Imóveis, analisou: Em relação aos compradores de imóveis, a realidade mostra que apenas um pequeno grupo está comprando imóveis pela primeira vez e compra com reais necessidades de moradia. A maioria são investidores, alguns compram para fins de "surfe" de curto prazo, outros compram para manter ativos no contexto de fortes flutuações em outros canais de investimento.

De acordo com uma pesquisa da empresa de pesquisa de mercado DKRA Vietnam, os compradores de imóveis para investimento representam uma proporção maior do que os compradores com necessidades reais de moradia, respondendo por 70% a 80% das vendas. A maioria desses clientes já possui pelo menos dois imóveis, usando dinheiro ocioso em vez de empréstimos. Eles se concentram em rentabilidade, situação legal clara, capacidade de locação e liquidez.

Uma pesquisa da Property Guru Vietnam Company mostra que até 60% das transações recentes no mercado de apartamentos estão concentradas no grupo de clientes investidores. Investidores com tolerância inerente ao risco estão dispostos a usar alavancagem financeira para comprar imóveis, acreditando que os preços dos apartamentos continuarão a subir no futuro próximo.

Além do grupo de investidores que compram visando lucro, a Sra. Pham Thi Mien, vice-diretora do Instituto de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário do Vietnã (VARS IRE), destacou outro grupo de pessoas que estão dispostas a comprar apartamentos ao preço de 100 milhões de VND/m², que são pessoas com bom potencial financeiro.

A Sra. Mien mencionou que, apesar do alto preço de venda, os investidores ainda venderam seus produtos. Especificamente, a taxa de absorção da nova oferta ainda atingiu 62%. Em particular, a maioria dos apartamentos "fechados" pertencia ao segmento de alto padrão e luxo.

“ Os projetos recém-inaugurados têm preço alto "Mas ainda bem absorvidos porque a demanda por moradia do grupo de pessoas com boa capacidade financeira – incluindo vietnamitas e estrangeiros – permanece alta. Além disso, a demanda por investimentos também aumentou, à medida que os clientes aproveitam o fluxo de caixa "preferencial" com a expectativa de que os preços continuem subindo", disse a Sra. Mien.

O especialista também disse que a maior parte das transações no mercado primário vem da demanda de pessoas que possuem muitos imóveis.

Um representante de uma imobiliária em Hanói revelou que, com projetos em localizações privilegiadas, avaliados em centenas de milhões de VND/m², a maioria dos compradores são pessoas ricas com necessidades reais de moradia. Podem ser clientes nas faixas etárias de 8X e 9X que buscam um espaço para morar com todas as comodidades e uma comunidade civilizada.

" Projetos com faixa de preço de 100 a 150 milhões de VND/m² são os mais fáceis de vender, enquanto apartamentos acima de 200 milhões de VND/m² serão mais seletivos ", disse ele.

Investir no pico é arriscado.

O Sr. Nguyen Quoc Hung, vice-presidente e secretário-geral da Associação Bancária do Vietnã, alertou certa vez que os investidores que estão "mantendo" muitos apartamentos caros, esperando que os preços subam e depois os vendendo, enfrentarão muitos riscos a partir de 2025. Segundo o Sr. Hung, os próprios bancos continuam emprestando, os investidores continuam comprando casas e, posteriormente, os compradores têm uma diferença de preço com outros compradores, na expectativa de aumentos de preços. Mas quando os preços caem ou não podem mais ser vendidos, os compradores finais sofrerão as consequências.

Investir em apartamentos com preços de pico pode trazer muitos riscos. (Ilustração: Cong Hieu).

O Sr. Hung acredita que, no futuro próximo, quando o Governo implementar o projeto "1 milhão de apartamentos de habitação social", o mercado imobiliário retornará à sua verdadeira natureza.

Junto com isso, o capital de mais de 145.000 bilhões de VND esperando por investidores em moradias sociais também sugerirá uma boa direção para o mercado imobiliário.

O Sr. Nguyen Quang Huy, CEO da Faculdade de Finanças e Bancos (Universidade Nguyen Trai), também disse que investir em apartamentos no valor de centenas de milhões de dong representará altos riscos.

Especificamente, este é um segmento com liquidez limitada; quando a base de clientes é pequena, será difícil revender rapidamente. O rendimento de aluguel desses apartamentos de centenas de milhões/m² também é bastante modesto, com um rendimento de apenas 3% a 5% ao ano, muito inferior ao de outros canais.

Enquanto isso, investir nesses apartamentos apresenta alto risco de ajuste de preço ou estagnação. Se o preço estiver muito acima da acessibilidade e do valor real de exploração, o mercado poderá sofrer uma desaceleração.

Por fim, de acordo com o Sr. Huy, investir todo o capital em um apartamento de luxo significa perder a oportunidade de diversificar investimentos em outras áreas.

O Sr. Pham Duc Toan, Diretor Geral da EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, também disse que os investidores devem gastar dinheiro apenas para comprar apartamentos baratos neste momento.

Segundo o Sr. Toan, há cerca de 2 a 3 anos, os apartamentos raramente faziam parte do portfólio de investimentos atrativos, devido à mentalidade de que eram bens de consumo, que se desvalorizavam com o tempo. Mas, à medida que a nova oferta em Hanói se tornou gradualmente limitada, esse produto voltou a despertar o interesse de muitos investidores com um gosto mais seguro. Devido ao fluxo de caixa mensal de aluguel, combinado com a taxa de aumento de preços, investir em apartamentos gera lucros maiores do que a poupança atual.

No entanto, os preços atuais dos apartamentos estão tão altos que os compradores facilmente "compram no topo", o que leva a grandes riscos. Por exemplo, um apartamento custa de 4 a 5 bilhões de VND, mas o aluguel é de apenas 10 milhões de VND/mês, enquanto um apartamento custa de 2 a 3 bilhões de VND, o preço do aluguel também é equivalente. Portanto, de acordo com o Sr. Toan, os investidores devem investir apenas em produtos com preços razoáveis.

O Sr. Nguyen Quoc Anh, Diretor Geral Adjunto da PropertyGuru Vietnam, também acredita que você deve comprar ou investir apenas em produtos baratos e razoáveis. Ele também observou que o momento da compra não é tão importante quanto a preparação de uma situação financeira sólida. Os compradores devem ter pelo menos 30 a 40% do valor do imóvel em seu próprio dinheiro. É necessário garantir um fluxo de caixa estável nos próximos 3 a 5 anos para evitar pressões financeiras ao tomar empréstimos para comprar um imóvel.

Fonte: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html