Delegado da Assembleia Nacional: A avaliação de terras pelo método do excedente é difícil de implementar

Determinar os preços da terra usando o método do excedente geralmente gera grandes erros, é impreciso e difícil de implementar, então os delegados da Assembleia Nacional propuseram abandonar esse método.

Um dos objetivos da alteração da Lei de Terras é precificar a terra de forma próxima ao mercado. Portanto, após explicação e aceitação, o projeto de lei submetido à Assembleia Nacional na 6ª sessão propôs métodos para a precificação da terra, incluindo comparação, renda, excedente e coeficiente de ajuste do preço da terra.

No entanto, o Sr. Vu Hong Thanh, Presidente do Comitê Econômico , afirmou que, devido às muitas opiniões divergentes, o projeto de lei propõe duas opções para a avaliação de terras. A Opção 1 é a regulamentação da lei sobre o conteúdo de quatro métodos de avaliação de terras e atribui ao Governo a responsabilidade de determinar os casos e as condições de aplicação. O Governo propôs implementar essa abordagem.

Opção 2: a lei estabelece o conteúdo dos métodos de avaliação de terras e os casos e condições de aplicação de cada método. A maioria dos pareceres da Comissão Permanente da Assembleia Nacional concorda com esta opção.

Comentando sobre o projeto de Lei de Terras (alterado) em 3 de novembro, a Sra. Nguyen Thi Yen, Secretária Adjunta Permanente da Província de Ba Ria-Vung Tau, afirmou que o método do excedente não deve ser utilizado na determinação dos preços dos terrenos. Ela analisou que esse método é aplicado para estimar receitas e custos. Calcular os fatores acima é muito complicado, e os resultados são frequentemente imprecisos e apresentam grandes erros.

"Para o mesmo terreno, a simples alteração de um indicador nos fatores assumidos alterará o resultado da avaliação. Esta é a principal causa de confusão e atraso na determinação e avaliação de preços de terrenos recentemente. Sem mencionar que cada pessoa tem uma compreensão diferente em cada situação e momento", afirmou o Secretário-Adjunto Permanente de Ba Ria, província de Vung Tau .

A Sra. Nguyen Thi Yen, Secretária Adjunta Permanente da província de Ba Ria-Vung Tau, discursou na discussão do projeto de Lei de Terras (alterado) em 3 de novembro. Foto: National Assembly Media

A Sra. Huynh Thi Phuc, vice-chefe do Comitê de Mobilização em Massa do Comitê do Partido Provincial de Ba Ria - Vung Tau, também disse que usar o método do excedente para determinar os preços da terra é difícil de implementar.

"Cada negócio tem diferentes índices de custo, receita e preços de venda, e todos esses são dados estimados por investidores, então a confiabilidade não é alta", disse a Sra. Phuc, sugerindo considerar esse método.

Nesse aspecto, o Sr. Le Minh Nam, Membro Permanente do Comitê de Finanças e Orçamento, disse que cada método tem suas vantagens e desvantagens e é adequado apenas para um grupo de assuntos de avaliação de terras.

"O que deve ser feito em caso de resultados de avaliação diferentes? Se o princípio não for resolvido e regulamentado na lei, será difícil implementá-lo, mesmo que o Governo oriente", disse um membro permanente da Comissão de Finanças e Orçamento.

O Sr. Nam propôs complementar os princípios e métodos de aplicação de preços em diferentes situações ou aplicar os métodos de eliminação, combinação e média para determinar preços de terras.

"Somente quando há uma base legal para comprovar a decisão de precificação, ela pode ser viável e gerar tranquilidade para quem toma a decisão. Caso contrário, o medo de cometer erros e a situação de gargalos continuarão existindo", disse ele.

Compartilhando a mesma opinião, o Sr. Le Thanh Van, Membro Titular da Comissão de Finanças e Orçamento, afirmou que determinar os preços dos terrenos não é difícil nem complicado; o problema é escolher o método apropriado para cada tipo de terreno. Ele propôs estipular um princípio neste projeto de lei para que o Governo tenha uma base para orientar a implementação.

Por exemplo, terrenos residenciais estão vinculados a imóveis, vinculados aos direitos de propriedade do cessionário, portanto, deve-se aplicar o método de comparação de mercado ou uma combinação de comparação com o método do excedente. Ou terrenos de produção devem ser determinados de acordo com o método de renda e dedução.

"Se os princípios forem claramente definidos na lei, o Governo terá uma base para orientação. Por exemplo, tomando o preço médio de 5 anos e escolhendo o ano mais alto para determinar os preços dos terrenos, as pessoas não serão prejudicadas", sugeriu o Sr. Van.

Além disso, o Secretário Adjunto Permanente de Ba Ria - Província de Vung Tau, Nguyen Thi Yen, também sugeriu considerar e definir claramente as funções e responsabilidades das organizações de consultoria em avaliação de terras ao participarem do Conselho de Avaliação. Na realidade, há projetos que concorrem quase 20 vezes, mas nenhuma unidade de consultoria participa.

Porque, na realidade, para o mesmo terreno, cada método e unidade de consultoria atribuía um preço diferente. Portanto, a Sra. Yen propôs que o Governo fornecesse regulamentos e instruções detalhadas durante a implementação, a fim de evitar riscos legais para as agências que avaliam, avaliam e aprovam os preços dos terrenos.

De acordo com o programa, o projeto de Lei de Terras (alterado) será votado e aprovado pela Assembleia Nacional em 29 de novembro, mas na discussão de hoje, muitos delegados sugeriram que o momento de aprovar essa lei deveria ser considerado.

Senhor Minh

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