Investidores analisam um projeto em Dong Nai - Foto: QUANG DINH
A Lei de Terras de 2024 resolveu muitas deficiências das versões anteriores, mas o processo de implementação ainda apresenta muitos problemas e não é adequado ao modelo de governo local de dois níveis.
Em quantos dias devo responder?
Em entrevista ao Tuoi Tre, o Sr. Pham Duc Toan, Diretor Geral da EZ Real Estate, afirmou que as empresas estão enfrentando dificuldades na transição para a aquisição e alocação de terrenos. A transferência das tarefas de regularização fundiária do nível distrital para o nível municipal tem gerado muitos desafios devido à insuficiência da capacidade técnica dos funcionários locais. Por outro lado, concentrar demais as tarefas no nível provincial pode sobrecarregar e tornar o processo mais lento. Além disso, a etapa de determinação da origem do terreno também prolonga o processo de regularização fundiária.
O Sr. Toan afirmou que, se o processo de descentralização não for acompanhado de orientações oportunas e ajustes nas políticas, a elaboração e a aprovação dos planos de remuneração continuarão a enfrentar dificuldades. Ele propôs a redução do prazo de avaliação das propostas, que atualmente chega a 60 dias, porque "as empresas frequentemente precisam solicitar uma prorrogação, o que aumenta o custo da garantia da proposta".
Além disso, o processo de licenciamento de construção também representa um grande obstáculo. Após o projeto atingir o investimento total e o projeto básico, os requisitos de prevenção e combate a incêndios tornam-se os mais complexos.
Em entrevista ao Tuoi Tre, o Sr. Le Huu Nghia, Diretor Geral da Le Thanh Company, afirmou que o ponto crucial para projetos imobiliários em geral, e para projetos de habitação social em particular, são os longos procedimentos legais. Segundo o Sr. Nghia, em vez de um projeto habitacional durar dois anos, muitos projetos chegam a levar de cinco a sete anos para serem concluídos.
Por exemplo, no projeto desta empresa, existe apenas um procedimento, mas as unidades têm opiniões diferentes, o que obriga a empresa a alterá-lo, prolongando o tempo de processamento e aumentando os custos de implementação. Sem falar que, quando surge um problema que exige consulta a órgãos governamentais, os documentos são enviados, mas, por vezes, não há resposta durante um mês inteiro, deixando a empresa inquieta, pois tempo é dinheiro.
Portanto, o Sr. Nghia acredita que, para os procedimentos administrativos, é necessário estipular claramente quantos dias são necessários para obter resultados, além de definir claramente o que as empresas devem fazer, quem é o responsável e cada etapa específica.
"Se você solicitar pareceres de outras agências, quantos dias tem para responder? Se não houver resposta, como o problema será resolvido? Não se pode solicitar pareceres e depois esperar meses ou anos sem ver nenhum resultado. Se o prazo for excedido e não houver solução, a empresa precisa enviar um documento para uma instância superior para que seja analisado", sugeriu o Sr. Nghia.
Dilema da avaliação de terrenos
O problema mais difícil para muitas empresas é a avaliação de terrenos para determinar as taxas de uso da terra. Há localidades que estabelecem preços muito altos, fazendo com que muitos projetos "fracassem". "As taxas de uso da terra atuais ainda são um grande problema no mercado, por isso é necessário um método de cálculo adequado. Quando os preços sobem demais, não só as empresas, mas também os compradores de imóveis residenciais sofrem", disse o Sr. Toan.
Segundo um especialista do departamento de análise da Yuanta Vietnam, deve-se priorizar a remoção de regulamentações obsoletas para eliminar os entraves no desenvolvimento de projetos. O fato de o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente ter que revisar a Lei de Terras de 2024 após apenas um ano de sua implementação demonstra que os obstáculos atuais estão dificultando o progresso.
A partir de 1º de julho de 2025, o Vietnã passará a operar oficialmente com um modelo de governo de dois níveis. Portanto, segundo este especialista, as regulamentações sobre os planos anuais de uso do solo em nível distrital se sobrepõem, causando atrasos em projetos e, por isso, deveriam ser abolidas.
O governo divulgou a primeira versão da Lei de Terras revisada – uma “revisão” abrangente com 68 disposições adicionadas ou ajustadas. Especialistas esperam que a Assembleia Nacional a aprove durante a sessão de outubro, com entrada em vigor no início de 2026.
O Sr. Ngo Quang Phuc, Diretor Geral do Grupo Phu Dong, calculou que, se um projeto com previsão de conclusão em 2 anos se estender para 5 anos, os custos financeiros da empresa aumentarão significativamente, chegando, em alguns casos, à metade do valor do terreno. O Sr. Phuc deu o exemplo de um terreno avaliado em 500 bilhões de VND. Se os juros para 2 anos forem de apenas 100 bilhões de VND, mas, devido a problemas que prolongam o projeto para 5 anos, o custo dos juros pode chegar a 250 bilhões de VND. "O Estado precisa simplificar os procedimentos para que, em vez de 2 a 3 anos para a conclusão do projeto, o prazo seja de apenas 6 meses a 1 ano, ajudando a reduzir custos e aumentar a oferta", afirmou o Sr. Phuc.
Existem projetos que precisam executar 177 etapas antes da limpeza do terreno.
O Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente da GP.Invest, certa vez comentou que o número de selos que devem ser carimbados para cada projeto nos procedimentos administrativos gira em torno de 38 a 40. Há projetos em que as empresas precisam cumprir 177 etapas, que duram 360 dias, para estarem aptas a dialogar antes da desocupação forçada do local.
O deputado da Assembleia Nacional, Hoang Van Cuong, também afirmou que ainda existem complexidades nos procedimentos administrativos do setor imobiliário. No entanto, alertou que, se houver apenas 4 ou 5 etapas, mas elas não forem claras, isso poderá dificultar e complicar a tomada de decisões.
Em vez disso, os fatores importantes a serem considerados são: Quanto tempo leva para processar um projeto? Os procedimentos são claros, públicos e transparentes? Os regulamentos são condizentes com a realidade? A clareza ajuda a atribuir responsabilidades específicas, evitando a atribuição de culpa de forma generalizada.
O Dr. Can Van Luc acredita que o ônus dos custos é a causa direta da escalada dos preços da habitação. Nela, os custos de terreno e de desapropriação representam uma proporção cada vez maior, especialmente quando a nova tabela de preços de terrenos se aproxima do preço de mercado, fazendo com que as obrigações financeiras das empresas aumentem drasticamente.
Ele enfatizou que muitos projetos estão paralisados não por falta de capital, mas devido aos longos procedimentos de aprovação, que restringiram a oferta e elevaram os preços dos imóveis. Se esse processo for reformado, milhares de projetos poderão chegar ao mercado em breve, contribuindo para o aumento da oferta e a redução dos preços.
Senhor Tran Van Khai (Vice-Presidente da Comissão de Ciência, Tecnologia e Meio Ambiente da Assembleia Nacional):
Eliminará muitos procedimentos e descentralizará fortemente o processo.
Projeto imobiliário em construção na cidade de Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH
Os procedimentos administrativos no setor da construção civil ainda são complexos, burocráticos e multifacetados. Algumas empresas relatam que "o mais difícil agora não é o capital ou o terreno, mas os trâmites de investimento". Elas têm dinheiro e terreno, mas o projeto continua "travado" devido a uma série de licenças e avaliações.
Por exemplo, um projeto de construção de uma casa unifamiliar leva mais de um ano para obter uma licença de construção, pois exige a apresentação e análise de diversos documentos por várias agências. Há até mesmo projetos imobiliários em Hanói que levam vários anos apenas para concluir os trâmites para o início da construção.
Além disso, a falta de uniformidade e consistência entre a Lei da Construção e as leis correlatas causa confusão entre os investidores. Atualmente, um projeto de construção médio está sujeito à regulamentação de cerca de 5 a 7 leis, fazendo com que os investidores "não saibam quais normas seguir corretamente".
Portanto, a próxima alteração à Lei da Construção Civil terá como foco a simplificação e a redução drástica dos procedimentos, com o espírito de "criar em vez de controlar". Em particular, as licenças de construção serão dispensadas para projetos que já passaram pela avaliação e o processo de licenciamento será reduzido a apenas uma etapa para os demais projetos, com um prazo máximo de emissão de licença de apenas 7 dias.
Juntamente com isso, promovemos a descentralização, a delegação de autoridade e responsabilidade na gestão da construção, com o espírito de máxima descentralização, aliada a mecanismos de controle eficazes, monitoramento por tecnologia e dados, mecanismos de responsabilização e sanções para violações. A partir daí, promoveremos e criaremos um ambiente equitativo para o setor privado, atraindo recursos sociais.
Fonte: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm
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