Os leilões de terrenos estão voltando a esquentar.

Recentemente, o mercado imobiliário nos distritos suburbanos de Hanói tornou-se mais aquecido do que nunca, com os leilões de terrenos esgotando consistentemente. Os preços dos lances vencedores em cada leilão subsequente estão constantemente batendo os recordes do anterior.

2 a 3 vezes maior que a área circundante

Especificamente, em 28 de julho, o Centro de Desenvolvimento Agrícola do distrito de Dan Phuong realizou com sucesso um leilão de 85 lotes de terreno, incluindo um lote que alcançou o lance vencedor de 100 milhões de VND/m², o dobro do preço inicial. Em 10 de agosto, o leilão de 68 lotes de terreno no distrito de Thanh Oai registrou até 7.000 inscrições, com um lote sendo arrematado por um preço superior a 100 milhões de VND/m², surpreendendo muitos.

Recentemente, um leilão recorde na comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, durou quase 19 horas, de 19 de agosto até às 4h30 da manhã do dia 20 de agosto. Segundo os organizadores, o leilão de 19 lotes de terreno na área de Long Khuc, na comuna de Tien Yen, atraiu 517 participantes, com 1.100 inscrições. O leilão foi tenso, estressante e exaustivo tanto para os organizadores quanto para os licitantes. Muitos desistiram mais cedo porque vários lotes foram arrematados por preços excessivamente altos, impulsionados por uma tentativa desesperada de adquirir o terreno a qualquer custo.

Enquanto os investidores davam seus lances, fora da área do leilão, diversos grupos de corretoras imobiliárias estavam presentes, transmitindo vídeos ao vivo em plataformas de mídia social para relatar o clima ao redor da área do leilão, com o objetivo de inflar os preços e especular para obter lucro.

Como resultado, o lote LK03-12 (um lote de esquina com três frentes para a rua), com uma área superior a 113 m², foi arrematado por 133,3 milhões de VND/m², mais de 18 vezes superior ao preço inicial (7,3 milhões de VND/m²). Os demais lotes tiveram lances vencedores que variaram de 97,3 a 127,3 milhões de VND/m², sendo o menor lance vencedor de 91,3 milhões de VND/m².

Alguns corretores presentes comentaram que o preço do lance vencedor foi significativamente superior ao preço de mercado atual na região. Este também é um preço recorde para um bairro suburbano de Hanói.

Na manhã de 20 de agosto, após o término do leilão, continuavam as observações, com muitos corretores de imóveis ainda atuando no local. Alguns corretores relataram que os terrenos leiloados estavam sendo revendidos com um ágio de 300 a 500 milhões de VND, dependendo da área e da localização. "O lance vencedor para o terreno LK03-12 (terreno de esquina com três frentes para a rua), com mais de 113 m², foi de 133,3 milhões de VND/m², e o arrematante está revendendo-o por 300 milhões de VND. Os dois terrenos com os menores lances vencedores, de 91,3 milhões de VND/m², estão sendo revendidos por 600 milhões de VND cada", disse um corretor.

O Sr. Dinh Minh Tuan, Diretor da região Sul da Batdongsan.com.vn, comentou que os altos preços dos leilões de terrenos encarecerão os custos de desapropriação para novos projetos. Ao mesmo tempo, é provável que os proprietários de terras na área circundante impulsionem os preços de venda de seus terrenos. A súbita alta nos preços dos terrenos também pode gerar uma tendência de especulação imobiliária, com muitas pessoas correndo para comprar terrenos na esperança de lucrar com a valorização contínua dos preços. No entanto, isso pode levar a uma situação em que o dinheiro fique imobilizado em terrenos em vez de circular em outras atividades econômicas .

Segundo o Sr. Tuan, a ferramenta de histórico de preços do Batdongsan.com.vn mostra que os lances vencedores para 19 lotes de terreno nas áreas LK03 e LK03 da comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, foram de 2 a 3 vezes superiores ao preço de mercado vigente.

Área com 19 lotes de terreno recentemente leiloados em Long Khuc, comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, Hanói. Foto: HUU HUNG

Há algo de incomum?

Segundo o Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), desde o final do ano passado, muitos segmentos do mercado imobiliário em Hanói têm apresentado aumentos acentuados e contínuos nos preços, especialmente os apartamentos, que se mantêm em patamares elevados (chegando a quase 60 milhões de VND/m² e mostrando sinais de estagnação), o que tem causado uma redução significativa nas margens de lucro dos investimentos. Para residências de baixa altura em alguns empreendimentos imobiliários e áreas urbanas, os preços também estão na casa das centenas de milhões de VND/m². Portanto, muitos investidores estão buscando terrenos em áreas suburbanas, sendo os terrenos leiloados os que mais têm atraído atenção.

Segundo o Sr. Dinh, com as novas leis imobiliárias, em vigor desde 1º de agosto, que endureceram as regulamentações sobre o parcelamento e a venda de terrenos, a demanda por terrenos suburbanos tornou-se ainda mais intensa. Em particular, a notícia de que alguns distritos de Hanói estão se preparando para se tornarem áreas urbanas até 2025 impactou o ânimo tanto de moradores quanto de investidores, levando milhares de pessoas a participarem de leilões de terrenos. No entanto, muitos leilões no final de 2023 foram pouco expressivos, e alguns lotes de terreno tiveram até que ser adiados por falta de participantes.

Em declarações à imprensa, o Professor Dang Hung Vo, ex-Vice-Ministro dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente, afirmou que os preços vencedores dos lances para terrenos nos distritos suburbanos de Hanói, localizados a 30-40 km do centro da cidade, que estão sendo inflacionados para mais de 100 milhões de VND/m², são incomuns. Os preços dos terrenos nessas áreas estão sendo artificialmente elevados a níveis inacessíveis para a maioria das pessoas.

O advogado Nguyen Van Hai (Ordem dos Advogados de Hanói) argumenta que os leilões de terrenos devem trazer benefícios imediatos aos orçamentos locais, mas, se não forem rigorosamente administrados, podem acarretar diversas consequências negativas. A lição óbvia dos anos anteriores é que a inflação artificial dos preços dos terrenos não só desestabiliza o mercado, como também cria oportunidades para especuladores elevarem ainda mais os preços em busca de lucro, podendo levar a uma bolha imobiliária insustentável.

O Dr. Tran Xuan Luong, Vice-Diretor do Instituto Vietnamita de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário, também observou que terrenos leiloados em distritos suburbanos de Hanói, como Thanh Oai e Hoai Duc, alcançaram preços muito superiores ao valor de mercado, em parte devido à manipulação e à inflação de preços por grupos especulativos. Ele observou leilões recentes, notando a participação e os altos lances de investidores das províncias de Hai Duong, Bac Ninh e Bac Giang. Este é um fator que impulsionará os preços de terrenos e imóveis no próximo período, dificultando o acesso ao mercado para aqueles que realmente precisam. Portanto, o Dr. Tran Xuan Luong propôs que, para evitar a especulação e a inflação de preços, o valor do depósito seja aumentado para 50% do valor inicial e que os terrenos leiloados só possam ser comprados, vendidos ou registrados em cartório após 1 a 2 anos, ou, se revendidos dentro desse período, seja aplicado um imposto mais alto.

As pessoas precisam estar vigilantes.

Segundo observações de repórteres do jornal Nguoi Lao Dong e estatísticas históricas de preços do batdongsan.com.vn, o preço médio pedido por terrenos na comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, no segundo trimestre de 2024, era de aproximadamente 43 milhões de VND/m², um aumento de cerca de 48% em comparação com o ano anterior. Os preços pedidos por terrenos em comunas vizinhas variavam de 22 a 62 milhões de VND/m², dependendo da localização e da conectividade de transporte.

O interesse e os preços dos terrenos nos arredores de Hanói aumentaram devido a fatores de planejamento urbano e leilões. No primeiro semestre de 2024, as buscas por terrenos nos distritos de Dong Anh, Gia Lam, Thach That e Quoc Oai (cidade de Hanói) aumentaram entre 48% e 104%, e esse aumento na demanda impulsionou os preços dos terrenos nesses distritos suburbanos em 4% a 24% em comparação com o segundo semestre de 2023.

Especialistas do mercado imobiliário preveem que os leilões de terrenos continuarão ativos até o final do ano, visto que a nova tabela de preços de terrenos ainda não foi implementada. A determinação do preço inicial com base na atual tabela de preços estabelecida pelo governo resultará em valores muito mais baixos em comparação com outros tipos de terreno. Portanto, para evitar riscos em meio à alta dos leilões de terrenos, em particular, e do mercado imobiliário em geral, devido à influência e às consequências de diversos fatores, é preciso cautela ao investir ou ao considerar a compra de um imóvel.

Falta de ferramentas para estabilizar os preços da terra.

Segundo o professor Dang Hung Vo, muitos corretores de imóveis estão fazendo ligações por toda parte, perguntando sobre a compra de terrenos e casas, e visitando propriedades em diversos locais para inflar artificialmente os preços de mercado. O número de leilões de terrenos nos arredores de Hanói nos últimos dias tem sido muito pequeno, então os especuladores querem usar esses leilões para impulsionar os preços, demonstrando que os preços dos terrenos estão realmente subindo e levando as pessoas a comprar mais. Enquanto isso, muitas propriedades nas principais ruas do centro de Hanói estão fechando devido à crescente popularidade do comércio eletrônico, enquanto os preços dos terrenos nos subúrbios estão subindo acentuadamente, indicando a influência da comunidade empresarial. "Faltam-nos as ferramentas para gerir o mercado imobiliário. Em 2004, o governo proibiu o parcelamento e a venda de terrenos por considerá-los incompatíveis com o desenvolvimento urbano moderno. Muitas pessoas compraram terrenos e deixaram-nos sem construir. Não houve investimento nem desenvolvimento na terra, mas o dinheiro simplesmente acumulou-se, fazendo com que os preços dos terrenos disparassem. A Lei de Negócios Imobiliários, recentemente promulgada, também proíbe o parcelamento e a venda de terrenos em cidades especiais, cidades de tipo 1, cidades de tipo 2 e cidades de tipo 3. Endurecemos as regulamentações sobre o parcelamento e a venda de terrenos, mas ainda nos falta a única ferramenta, um imposto sobre a propriedade imobiliária, para estabilizar os preços de mercado", afirmou o Professor Dang Hung Vo.

Fonte: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm