Leilões de terras "esquentam" novamente

Ultimamente, o mercado imobiliário nos bairros suburbanos de Hanói tem se tornado "mais aquecido" do que nunca, com os leilões de terrenos constantemente "esgotados". Os preços dos leilões bem-sucedidos nas sessões seguintes continuam quebrando os recordes das sessões anteriores.

2 a 3 vezes maior que as áreas vizinhas

Especificamente, em 28 de julho, o Centro de Desenvolvimento do Fundo de Terras do distrito de Dan Phuong organizou com sucesso o leilão de 85 terrenos, incluindo um terreno vencedor com preço de 100 milhões de VND/m², o dobro do preço inicial. Em 10 de agosto, o leilão de 68 terrenos no distrito de Thanh Oai registrou 7.000 dossiês participantes, incluindo um terreno vencedor com preço superior a 100 milhões de VND/m², surpreendendo muitas pessoas.

E, mais recentemente, o leilão recorde na comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, durou quase 19 horas, de 19 de agosto às 4h30 da manhã de 20 de agosto. Segundo os organizadores, o leilão de 19 terrenos na área de Long Khuc, na comuna de Tien Yen, contou com a participação de 517 clientes, que registraram 1.100 conjuntos de documentos. O leilão foi tenso, emocionante e cansativo tanto para os organizadores quanto para os leiloeiros. Muitas pessoas saíram cedo porque muitos terrenos foram oferecidos a preços muito altos, no estilo de "tentar forçar a situação", "comprar a todo custo".

Enquanto os investidores davam lances, fora do leilão, muitos grupos e associações de corretoras imobiliárias estavam presentes, ativando o modo de transmissão de vídeo ao vivo em plataformas de mídia social para relatar a atmosfera ao redor da área do leilão, a fim de inflar os preços e especular para obter lucro.

Como resultado, o lote LK03-12 (lote de esquina com 3 frentes), com uma área de mais de 113 m², foi licitado por até 133,3 milhões de VND/m², mais de 18 vezes o preço inicial (7,3 milhões de VND/m²). Os lotes restantes tiveram preços vencedores variando de 97,3 a 127,3 milhões de VND/m², sendo o menor lote vencedor de 91,3 milhões de VND/m².

Alguns corretores presentes disseram que o preço do leilão foi muito superior ao preço de mercado atual nesta localidade. Este também é um preço recorde em um bairro suburbano de Hanói.

Continuando a registrar a manhã de 20 de agosto, após o término do leilão, na área de leilões da vila de Long Khuc, ainda havia muitos corretores imobiliários em atividade. Alguns corretores afirmaram que os terrenos após o leilão estavam sendo vendidos por uma diferença de 300 a 500 milhões de VND, dependendo da área e da localização. "O lote LK03-12 (lote de esquina com 3 frentes), com área superior a 113 m², foi arrematado por 133,3 milhões de VND/m² e foi consignado pelo licitante vencedor por um preço de transferência de 300 milhões de VND. Em particular, os dois lotes com o menor preço de venda, 91,3 milhões de VND/m², foram consignados por um preço de transferência de 600 milhões de VND/lote", disse um corretor.

O Sr. Dinh Minh Tuan, Diretor Regional Sul do Batdongsan.com.vn, comentou que os resultados dos leilões de terras com preços tão altos encarecerão o custo da limpeza do terreno para novos projetos. Ao mesmo tempo, os proprietários de terras nas áreas vizinhas têm a mentalidade de aumentar o preço de venda de suas terras. A alta repentina do preço da terra também pode criar uma tendência à especulação imobiliária, com muitas pessoas correndo para comprar terras na esperança de lucrar com o aumento contínuo dos preços. No entanto, isso pode causar uma situação em que o dinheiro fica estagnado em terras, em vez de circular em outras atividades econômicas .

De acordo com o Sr. Tuan, a ferramenta de histórico de preços do Batdongsan.com.vn mostra que o preço de leilão de 19 lotes de terra nas áreas LK03 e LK03 da comuna de Tien Yen, Hoai Duc, é 2 a 3 vezes maior que o preço comum no mercado.

Área de 19 lotes de terra recém-leilada na região de Long Khuc, comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, cidade de Hanói. Foto: HUU HUNG

Há algo incomum?

O Sr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), avaliou que, desde o final do ano passado até agora, muitos segmentos imobiliários em Hanói têm apresentado aumento contínuo de preços, especialmente apartamentos que estão estagnados em um patamar elevado (atingindo quase 60 milhões de VND/m² e tendendo à estagnação), causando uma queda acentuada nas margens de lucro dos investimentos. O segmento de moradias de baixo custo em alguns projetos habitacionais e áreas urbanas também está na casa das centenas de milhões de VND/m². Portanto, muitos investidores precisam migrar para terrenos suburbanos, nos quais terrenos leiloados são mais interessantes.

Segundo o Sr. Dinh, quando as novas leis imobiliárias entraram em vigor em 1º de agosto, tornando mais rigoroso o parcelamento e a venda de terrenos, a demanda por terrenos suburbanos tornou-se cada vez mais acirrada. Em particular, a informação de que alguns distritos de Hanói estão se preparando para se tornarem distritos em 2025 afetou a mentalidade tanto de pessoas quanto de investidores, de modo que milhares de pessoas compareceram aos leilões de terrenos, enquanto muitos leilões no final de 2023 foram tranquilos, e muitos lotes tiveram que adiar o leilão por falta de participantes.

Em declarações à imprensa, o professor Dang Hung Vo, ex-vice-ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente, afirmou que o aumento para mais de 100 milhões de VND/m² no preço de terrenos em distritos suburbanos de Hanói, a 30-40 km do centro da cidade, é um fator incomum. O preço dos terrenos nos subúrbios está sendo elevado a um nível insuportável para a população.

O advogado Nguyen Van Hai (Ordem dos Advogados de Hanói) afirmou que os leilões de terras devem trazer benefícios imediatos aos orçamentos locais, mas, se não forem administrados com rigor, podem causar muitas consequências negativas. A lição óbvia dos últimos anos é que a alta dos preços dos terrenos não só perturba o mercado, como também cria condições para que especuladores aumentem os preços dos terrenos para obter lucro, potencialmente criando uma bolha imobiliária insustentável.

O Dr. Tran Xuan Luong, Diretor Adjunto do Instituto Vietnamita de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário, também afirmou que os preços dos terrenos leiloados em distritos suburbanos de Hanói, como Thanh Oai, Hoai Duc... são muito superiores ao preço de mercado, em parte devido à manipulação e à "inflação de preços" por grupos especulativos. De acordo com leilões recentes, um grupo de investidores de Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... participou do leilão e pagou preços elevados. Este é um fator que elevará o preço de casas e imóveis nos próximos tempos, dificultando o acesso de pessoas com necessidades reais. Portanto, o Dr. Tran Xuan Luong propôs que, para evitar especulação e inflação de preços, é necessário aumentar o depósito para 50% do valor original e que os terrenos leiloados devem ser comprados e vendidos após 1 a 2 anos, com firma reconhecida ou, se transferidos durante o período acima, serão cobrados impostos elevados...

As pessoas precisam estar alertas

De acordo com os registros reais do repórter do jornal Nguoi Lao Dong e com a ferramenta de estatísticas de preços históricos do site batdongsan.com.vn, o preço médio dos terrenos à venda no município de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, no segundo trimestre de 2024, é de cerca de 43 milhões de VND/m², um aumento de cerca de 48% em relação ao ano anterior. O preço dos terrenos à venda em municípios vizinhos ao município de Tien Yen está anunciado entre 22 e 62 milhões de VND/m², dependendo da localização e da conveniência do acesso rodoviário.

O interesse e os preços dos terrenos nas áreas suburbanas de Hanói aumentaram graças a fatores de planejamento e leilões. No primeiro semestre de 2024, terrenos nos distritos de Dong Anh, Gia Lam, Thach That e Quoc Oai (Hanói) registraram um aumento no volume de buscas de 48% para 104%. O aumento da demanda elevou os preços dos terrenos nos distritos suburbanos de Hanói de 4% para 24% em comparação com o segundo semestre de 2023.

Especialistas imobiliários preveem que, de agora até o final do ano, os leilões de terrenos continuarão ativos, mesmo que a nova tabela de preços de terrenos não seja aplicada. A determinação dos preços iniciais aplicados de acordo com a atual tabela de preços do Estado será muito inferior à de outros tipos de terrenos. Portanto, para evitar riscos diante do "calor" dos leilões de terrenos em particular e do setor imobiliário em geral, devido à influência e às consequências de muitos dos fatores acima, as pessoas precisam estar atentas antes de investir ou ter necessidades reais de moradia.

Falta de ferramentas para estabilizar os preços da terra

Segundo o professor Dang Hung Vo, muitos corretores estão ligando para todos os lugares para perguntar sobre a compra de imóveis e visitando imóveis em diversos lugares para estimular o preço de mercado. A escala dos leilões de terrenos nos subúrbios de Hanói nos últimos dias tem sido muito pequena, então os especuladores querem usar os leilões de terrenos para aumentar os preços, provando que os preços dos terrenos estão realmente subindo, levando as pessoas a preços altos. Enquanto muitas casas nas ruas centrais de Hanói estão fechadas e vazias devido à crescente popularidade do comércio eletrônico, o preço dos terrenos nos subúrbios está aumentando acentuadamente, o que significa que há um impacto do setor empresarial. "Faltam-nos ferramentas para gerir o mercado imobiliário. Em 2004, o Governo proibiu o parcelamento e a venda de terrenos porque esse tipo de parcelamento não era adequado ao processo de desenvolvimento urbano moderno. Muitas pessoas compraram terrenos e os deixaram lá. Os terrenos não foram investidos nem desenvolvidos, mas o dinheiro foi mantido lá, o que fez com que o preço dos terrenos aumentasse muitas vezes. A Lei de Negócios Imobiliários, que acaba de entrar em vigor, também proíbe o parcelamento e a venda de terrenos em áreas urbanas especiais, áreas urbanas tipo 1, áreas urbanas tipo 2 e áreas urbanas tipo 3. Reforçamos o parcelamento e a venda de terrenos, mas ainda nos falta a única ferramenta, que é o imposto predial, para estabilizar os preços de mercado", afirmou o Professor Dang Hung Vo.

Fonte: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm