Proposta de não prescrever o método do excedente na avaliação de terras

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É necessária uma "válvula de segurança" para controlar a precisão dos resultados da avaliação de terras

Na manhã de 15 de janeiro, dando continuidade à 5ª Sessão Extraordinária, a Assembleia Nacional discutiu em plenário uma série de novos conteúdos ou diferentes opiniões do projeto de Lei de Terras (alterado).

Dando mais esclarecimentos sobre alguns conteúdos do projeto de lei, o deputado da Assembleia Nacional Nguyen Hoang Bao Tran (delegação de Binh Duong ) apreciou muito o trabalho de absorção e revisão de conteúdos importantes do Comitê de Redação e do relatório explicativo do Comitê Econômico.

Os comentários na Cláusula 5, Artigo 158 do projeto de lei estipulam que "Os métodos de avaliação de terras no Ponto c sobre o método do excedente na avaliação de terras são implementados tomando a receita total estimada de desenvolvimento menos o custo total estimado de desenvolvimento do terreno".

Os delegados recomendaram que o comitê de redação não prescrevesse o método do excedente na avaliação de terras pelos seguintes motivos:

Primeiramente, existem muitos métodos de avaliação de terras, mas a avaliação de terras por métodos diferentes fornece resultados semelhantes para aquele lote de terra.

Entretanto, os resultados da avaliação de terras ao aplicar o método do excedente são feitos com base em suposições e estimativas, e o nível de confiabilidade não é alto para áreas com informações reais limitadas e custos de receita como base para estimativa.

Além disso, o valor do terreno tem o potencial de aumentar ao longo do tempo devido a processos históricos, atividades comerciais e outras atividades naquele próprio terreno.

Diálogo - Proposta de não prescrever o método do excedente na avaliação de terras — Delegado da Assembleia Nacional Nguyen Hoang Bao Tran.

"No entanto, determinar que o valor aumente sempre gradualmente não é razoável, pois o valor do terreno pode cair quando a economia está em recessão ou enfrentando fatores desfavoráveis. Por exemplo, atualmente, o mercado de projetos imobiliários está quase congelado, portanto, este método não consegue mensurar com precisão os fatores de risco e os impactos adversos na economia", comentou a Sra. Tran.

Em segundo lugar, o cálculo dos fatores acima assumidos é muito complicado, os resultados da avaliação são incertos, imprecisos e apresentam grandes erros.

Segundo o delegado, para o mesmo terreno, se precisarmos alterar apenas um indicador nos fatores assumidos, o resultado da avaliação também mudará. Esta é a principal causa de dificuldades e atrasos na determinação, avaliação e decisão sobre preços específicos de terrenos no passado, e a compreensão de cada pessoa é diferente em diferentes circunstâncias e momentos.

Além disso, segundo o delegado, embora o método do excedente esteja previsto no Decreto nº 44/2014 do Governo e na Circular nº 36/2014 do Ministério dos Recursos Naturais e Ambiente, ao longo do tempo, a sua implementação tem enfrentado inúmeras dificuldades e problemas. Os fatores para estimar a receita total e os custos totais de desenvolvimento assumidos de projetos imobiliários são estimados com base em investigação, levantamento e recolha de informações sobre preços de transferência, preços de aluguer e fatores que compõem a receita e os custos de projetos com características semelhantes ao projeto a ser avaliado.

Os fatores que formam receitas e custos ainda são geralmente regulamentados, sem padrões, normas ou critérios específicos, então o trabalho de precificação ainda é difícil.

Além disso, a descrição do projeto de investimento é um dos documentos importantes que servem de base para a utilização de dados aplicados no método do excedente de progresso da implementação do projeto, progresso do negócio e taxa de capital de investimento, em que esses indicadores desempenham um papel decisivo nos resultados da avaliação.

Atualmente, as descrições de projetos de investimento são muito vagas, carentes de informações, dados ou dados de apoio. No contexto de bancos de dados de preços incompletos, bancos de dados de terras, incluindo dados sobre preços de terras, e do mercado de direitos de uso da terra ainda não totalmente desenvolvido e transparente, a remoção de um método de avaliação de terras também precisa ser cuidadosamente considerada em termos de viabilidade para garantir que não cause congestionamento na implementação da avaliação de terras.

"Caso seja necessário manter esse método, deve haver uma "válvula de escape" para controlar a precisão e a adequação dos resultados da avaliação de terras", sugeriu o delegado Tran.

Além disso, atualmente, no âmbito do trabalho de compensação e recuperação de terras, a recuperação de terras está sendo realizada para a execução de projetos e obras de dragagem de córregos, valas, canais e valas, mas a Lei de Terras e os decretos e circulares que orientam a compensação e a limpeza do terreno ainda não regulamentaram esse trabalho, o que o coloca em grandes dificuldades, pois a população não concorda e tem repetidamente peticionado, e até mesmo reclamado, sobre as decisões de compensação do Estado por um longo tempo, causando dificuldades na limpeza do terreno. Portanto, o delegado sugeriu a revisão deste conteúdo.

Liberando recursos terrestres

Ao fazer comentários para concluir o projeto de lei para desbloquear recursos terrestres para o desenvolvimento geral do país, o delegado Nguyen Thi Ngoc Xuan (delegação de Binh Duong) levantou as opiniões de muitas empresas na província de Binh Duong sobre as condições para implementar projetos de habitação comercial e acordos sobre o recebimento de transferência de direitos de uso da terra no Ponto b, Cláusula 3, Artigo 122 e Ponto b, Cláusula 1, Artigo 127.

Diálogo - Proposta de não prescrever o método do excedente na valoração de terras (Figura 2). — O vice-presidente da Assembleia Nacional, Nguyen Duc Hai, presidiu a reunião.

Os delegados propuseram que é necessário adicionar outros casos de terras se forem consistentes com o planejamento aprovado e solicitaram que a Assembleia Nacional considerasse cuidadosamente e votasse sobre esta disposição separadamente ou designasse o Governo para testá-la por 5 anos e depois resumisse e relatasse à Assembleia Nacional.

O motivo, segundo o delegado, vem da prática anterior, o Estado pediu investimento e desenvolvimento econômico, muitas pessoas e empresas que queriam fazer negócios aceitaram entregar diferentes tipos de terras ao Estado, incluindo terras residenciais para serem arrendadas para produção e negócios, criando empregos, contribuindo significativamente para o processo de desenvolvimento local.

Até agora, quando o Estado muda o planejamento, quer renovar e embelezar a área urbana, é preciso haver um mecanismo prioritário para dar a eles a oportunidade de continuar investindo e desenvolvendo na terra que eles preservaram, produziram e fizeram negócios por muitas gerações.

Por outro lado, nosso Estado possui bases suficientes para determinar com clareza a origem das terras da empresa. Se a origem das terras, antes da produção e da atividade econômica, for própria da empresa (por herança, doação ou transferência), essa questão precisa ser estudada com atenção.

Além disso, os delegados recomendaram que é necessário alterar e aperfeiçoar em breve as regulamentações legais sobre impostos e finanças para harmonizar os benefícios da conversão de outros fins de uso da terra em terras residenciais para implementar projetos de habitação comercial para três grupos de sujeitos: usuários da terra, investidores e o Estado, para que o Estado possa redistribuir os benefícios proporcionalmente aos próprios usuários da terra e investir em projetos de desenvolvimento socioeconômico local .

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