As empresas estão sofrendo com o turbilhão de procedimentos burocráticos.

As empresas estão sofrendo com o turbilhão de procedimentos burocráticos - Parte 5: Não deixe que empresas e investidores "adoeçam"

Em meio a problemas urgentes que afetam inúmeros projetos, como atrasos na avaliação de terrenos, ajustes de planejamento e a espera por correções de erros passados ​​por parte das autoridades, que prejudicam a saúde e a confiança de empresas e investidores, diversos advogados e especialistas compartilharam suas perspectivas e propuseram soluções.

Inúmeros projetos no Vietnã Central estão paralisados ​​por diversos motivos, geralmente devido a obstáculos relacionados a ajustes de planejamento, estrutura e forma de uso do solo e avaliação de terras. O tempo necessário para concluir esses procedimentos é complexo e demorado, não apenas causando prejuízos financeiros às empresas, mas também corroendo a confiança nas autoridades locais.

Os investidores têm o direito de apresentar uma queixa ou ação judicial para reivindicar seus direitos.

- Advogado Le Ngoc Doan, Ordem dos Advogados da cidade de Da Nang

O ajuste do prazo do arrendamento de terras de 70 para 50 anos deve estar em conformidade com as disposições da Cláusula 3, Artigo 106 da Lei de Terras de 2013.

Nos casos em que o prazo do arrendamento de terras é ajustado, mas não está em conformidade com as disposições da Cláusula 3, Artigo 106 da Lei de Terras de 2013 e causa prejuízo ao arrendatário, a responsabilidade recai sobre o órgão estatal competente para a gestão de terras, que neste caso é o Comitê Popular Provincial.

Com relação aos arrendamentos de terras que não estejam em conformidade com as disposições da Cláusula 3, Artigo 126 da Lei de Terras de 2013, e aos ajustes que não estejam em conformidade com as disposições da Cláusula 3, Artigo 106 da Lei de Terras de 2013, a responsabilidade recai sobre o órgão estatal competente.

Os investidores cujos direitos e interesses foram violados e que sofreram perdas podem apresentar uma queixa ou ação judicial no tribunal popular competente para reivindicar seus direitos.

Os investidores precisam fornecer provas específicas para comprovar as perdas.

- Sr. Pham Ho Hoang Long, M.Sc., Diretor da An Thanh Consulting and Investment Company Limited

De acordo com o Artigo 126 da Lei de Terras de 2013, apenas projetos com grande capital de investimento, mas com lenta recuperação de capital, projetos de investimento em áreas com condições socioeconômicas difíceis, ou áreas com condições socioeconômicas particularmente difíceis que exigem um prazo mais longo, podem ter prazos de alocação ou arrendamento de terras superiores a 50 anos, mas não superiores a 70 anos.

Portanto, para projetos de turismo costeiro que receberam concessões de terras do governo por 70 anos, posteriormente ajustadas para 50 anos, os investidores precisam fornecer provas concretas das perdas decorrentes do longo período de espera para os ajustes, das oportunidades de investimento perdidas, etc., a fim de terem fundamentos para solicitar indenização ao órgão estatal de gestão.

Em relação aos preços dos terrenos, o Governo emitiu recentemente o Decreto nº 71/2024/ND-CP, com vigência a partir da data de entrada em vigor da Lei de Terras nº 31/2024/QH15. No entanto, este decreto ainda apresenta algumas questões que não estão claramente regulamentadas. Por exemplo, no que diz respeito ao custo da infraestrutura técnica na avaliação de excedentes, é muito difícil estimar o valor antes da avaliação.

O governo continua cometendo erros e depois os "corrigindo", mas quem assume a responsabilidade quando os investidores sofrem perdas?

- Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, Vice-Presidente da Associação Imobiliária do Vietnã

Nos anos anteriores, muitos projetos de turismo costeiro, apesar de utilizarem terrenos destinados a fins comerciais e de serviços, receberam concessões de até 70 anos das autoridades de algumas províncias e cidades do Vietnã Central, que posteriormente foram reduzidas para 50 anos. Esse processo de ajuste foi demorado, causando dificuldades significativas para as empresas.

É claro que essa questão já existia na legislação, mas os esforços para preveni-la não foram suficientemente decisivos. Além disso, algumas normas legais apresentam lacunas, contradições e sobreposições, o que leva a interpretações e aplicações inconsistentes, com cada localidade adotando uma abordagem diferente.

Em alguns lugares, os inspetores realizam vistorias, descobrem irregularidades, seguidas por um processo de esclarecimento e resolução, o que gera estagnação no desenvolvimento e na implementação de planos e estratégias de desenvolvimento econômico local.

Segundo nossas estatísticas, existem atualmente mais de 1.000 projetos em todo o país que foram interrompidos para revisão, aguardando resolução ou novas regulamentações para solucionar os problemas. Muitos desses projetos demonstram sinais de gestão negligente por parte do Estado.

As autoridades que cometem erros devem ser responsabilizadas e podem até mesmo enfrentar processos criminais. No entanto, até o momento, nenhum caso foi levado à "revisão" para analisar claramente como esses erros prejudicaram empresas e cidadãos.

Por exemplo, recentemente, algumas localidades emitiram certificados de uso do solo para projetos turísticos e de resorts. Os clientes usaram esses certificados como base para decidir comprar produtos. Quando os fiscais investigaram e concluíram que a emissão dos certificados contrariava as normas, as autoridades "corrigiram" a situação revogando ou ajustando os certificados emitidos.

As autoridades continuam cometendo erros e depois os "corrigindo", mas quem assume a responsabilidade quando investidores e clientes sofrem prejuízos? Se essa questão não for resolvida, levará a reclamações e processos judiciais contra as construtoras em diversas instâncias, causando instabilidade social e, principalmente, corroendo a confiança dos investidores e do público no sistema judiciário e nos órgãos governamentais.

Na minha opinião, são necessárias regulamentações. Além de punir aqueles que cometeram infrações, o governo deve estar sempre pronto para dialogar e encontrar soluções, inclusive compensando decisões equivocadas. E para evitar novas violações, uma das coisas mais importantes é considerar e nomear os funcionários com cuidado, realizando avaliações e verificações rigorosas.

As novas normas relativas a terrenos são superiores, mais consistentes e mais uniformes. Acreditamos que normas claras limitarão os erros e criarão barreiras que impedirão os funcionários de cometerem equívocos.

As normas legais precisam ser consistentes.

- Advogado Le Cao, Escritório de Advocacia FDVN

Dos quatro métodos para determinar o valor da terra, o método do excedente é implementado subtraindo-se o total estimado dos custos de desenvolvimento do terreno ou área da receita total estimada de desenvolvimento, com base no uso mais eficiente da terra, de acordo com o plano de uso da terra e o plano de construção detalhado.

De acordo com o Artigo 158 da Lei de Terras de 2024 e conforme as diretrizes do Artigo 6 do Decreto nº 71/2024/ND-CP, o lucro é calculado essencialmente subtraindo-se os custos estimados de desenvolvimento da receita total estimada de desenvolvimento.

No entanto, na realidade, os custos não se resumem apenas aos custos de desenvolvimento de um projeto imobiliário ou ao valor do próprio ativo imobiliário. Muitos temem que, se o lucro for equiparado à receita total do desenvolvimento menos os custos totais de desenvolvimento, o valor original dos direitos de uso da terra não será incluído. Serão considerados apenas os custos incorridos na fase inicial de investimento e desenvolvimento, e não o capital investido na compra do terreno ou as taxas de uso da terra a pagar. Isso levaria a um lucro aparente muito grande. Um grande lucro aparente, por sua vez, resultaria em altos impostos e taxas, levando a lucros reais baixos ou até mesmo prejuízos. Consequentemente, para garantir a lucratividade, as empresas aumentariam os preços dos imóveis. Isso é prejudicial para os compradores de imóveis e, simultaneamente, empurra o mercado para uma espiral de instabilidade, porque os preços não refletem a realidade.

Essas preocupações, na minha opinião, são muito importantes. Com o método de cálculo do excedente estipulado no Artigo 6º do recém-publicado Decreto nº 71/2024/ND-CP, mesmo havendo regulamentações detalhadas para substituir as disposições do Artigo 1º, Cláusula 8, do Decreto nº 12/2024/ND-CP (que complementa o Artigo 5º-D do Decreto nº 44/2014/ND-CP), ainda não se consegue resolver a demanda por aproximar os preços dos terrenos ao seu valor real, porque o valor do lucro está artificialmente inflacionado, como acabei de analisar.

Apesar de haver regulamentações bastante específicas sobre a avaliação de terrenos, a questão continua sendo extremamente complexa na prática. Muitas organizações de avaliação hesitam em avaliar bens públicos e terrenos relacionados a projetos financiados com recursos públicos, temendo a responsabilização por eventuais erros.

Portanto, a avaliação de terrenos não se resume apenas à determinação do preço, mas também à facilitação do fluxo legal no mercado imobiliário. Uma vez emitidos os certificados de direito de uso do solo, pagas as indenizações pela desapropriação e cumpridas as obrigações financeiras relacionadas ao terreno, as questões legais subsequentes podem prosseguir.

Considerando as deficiências atuais, acredito que as seguintes soluções específicas são necessárias:

Em primeiro lugar, além do Decreto nº 71/2024/ND-CP, na elaboração de outros decretos que orientem a Lei de Terras de 2024, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023, a Lei de Habitação de 2023, etc., é necessário incluir regulamentações específicas e detalhadas com uma abordagem unificada para controlar o valor real no mercado imobiliário. Isso inclui a sincronização de soluções para sistematizar dados e informações precisos sobre imóveis em geral e valores imobiliários em particular, incluindo o valor dos direitos de uso da terra. A avaliação precisa de terras exige consistência nas regulamentações das leis imobiliárias pertinentes.

Em segundo lugar, o Artigo 8º do Decreto nº 71/2024/ND-CP estipula os fatores que afetam os preços dos terrenos, o que constitui um novo conteúdo importante que exige que o processo de avaliação de terras identifique questões específicas. Esta questão é de aplicação discricionária; portanto, as regulamentações específicas e as atividades de avaliação de terras nas localidades devem ser consistentes na consideração de condições e dados padrão para utilizar métodos de avaliação de terras na prática de forma científica e precisa, refletindo o verdadeiro valor de mercado dos direitos de uso da terra.

Em terceiro lugar, é necessária uma implementação abrangente, sistemática, consistente e decisiva das novas regulamentações legais sobre terrenos, imóveis e habitação para garantir sua efetiva aplicação na prática. Os preços dos terrenos devem ser definidos e mantidos adequadamente, refletindo o verdadeiro valor de mercado, e não devem ser influenciados por regulamentações relacionadas a investimentos, planejamento, condições comerciais, condições de transação e outras disposições de diversos documentos legais. Quando essas regulamentações forem efetivamente implementadas e o mercado imobiliário operar de acordo com os princípios de mercado, os preços dos imóveis refletirão seu verdadeiro valor.

Investidor ameaça processar o Comitê Popular da Cidade de Da Nang

Em 28 de junho de 2024, a Hoa Binh Company Limited enviou um aviso aos proprietários de apartamentos no Projeto Da Nang Golden Bay (também conhecido como Projeto Hoa Binh Green Da Nang Complex) informando que, em 5 de junho de 2024, a empresa enviou a Carta Oficial nº 212-2024/CV-HB ao Presidente do Comitê Popular da Cidade de Da Nang, solicitando uma resposta sobre a emissão dos títulos de propriedade dos apartamentos no Projeto Da Nang Golden Bay. Caso o Comitê Popular da Cidade de Da Nang não forneça uma resposta até 30 de junho de 2024, a empresa entrará com uma ação judicial.
Segundo informações, até 3 de julho de 2024, o Comitê Popular da Cidade de Da Nang ainda não havia fornecido uma resposta oficial, e a Hoa Binh Company Limited declarou que entraria com uma ação judicial, conforme mencionado.

Fonte: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html