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| O segmento de fábricas pré-fabricadas é considerado uma solução de aceleração na corrida da cadeia de suprimentos. Foto : Duc Thanh |
O investimento estrangeiro direto (IED) aumenta acentuadamente, com o setor manufatureiro liderando a tendência.
No cenário de atração de investimento estrangeiro, o Vietnã continua sendo um "ponto positivo", visto que, nos primeiros 7 meses de 2025, o capital total de IED (Investimento Estrangeiro Direto) registrado atingiu US$ 24,09 bilhões, um aumento de 27,3% em relação ao mesmo período de 2024; o capital realizado alcançou US$ 13,6 bilhões, um aumento de 8,4% em relação ao mesmo período.
Este é um sinal positivo contínuo para o investimento estrangeiro no mercado vietnamita. Em particular, o setor manufatureiro continua sendo o líder, representando 56,5% do capital total de IED (Investimento Estrangeiro Direto) nos primeiros seis meses de 2025, com quase US$ 11,97 bilhões, graças à onda de mudanças na cadeia de suprimentos e à reestruturação global. Dos 759 novos projetos de manufatura licenciados, um aumento de 40% em relação ao mesmo período do ano passado, 410 projetos (representando 54%) optaram por alugar fábricas em vez de terrenos. Este é um ponto de virada importante, pois, pela primeira vez, as transações de fábricas superaram as transações de terrenos em número de projetos.
O Norte continua a liderar, representando 54% do capital total e mais de 380 projetos de Investimento Estrangeiro Direto (IED) no primeiro semestre de 2025, com Bac Ninh como foco, respondendo por 13% do capital total e 115 projetos. A região Central surpreendeu ao dobrar sua participação de mercado para 6%, graças aos baixos custos e à logística aprimorada. O Sul permanece importante, com Dong Nai e Ba Ria - Vung Tau emergindo como destinos atrativos.
O segmento de fábricas pré-construídas é considerado uma solução aceleradora na corrida da cadeia de suprimentos. De acordo com a Cushman & Wakefield, a oferta de fábricas pré-construídas no Vietnã atingiu cerca de 11 milhões de metros quadrados, com uma taxa de ocupação superior a 85% até o segundo trimestre de 2025. As principais localidades incluem Cidade de Ho Chi Minh (3 milhões de metros quadrados), Dong Nai (2,2 milhões de metros quadrados), Bac Ninh (1,6 milhão de metros quadrados) e Hai Phong (2,2 milhões de metros quadrados).
Segundo este consultor, o crescimento do mercado de fábricas pré-fabricadas deve-se a uma série de fatores. Em primeiro lugar, a rapidez de entrada no mercado. Alugar uma fábrica pré-fabricada permite que as empresas reduzam o tempo em meses, até mesmo anos, em comparação com o processo de compra de terreno, obtenção de licenças, projeto e construção. Além disso, as empresas que alugam fábricas podem reduzir o tempo de implementação em 12 a 18 vezes, o que é adequado ao contexto da cadeia de suprimentos global em rápida transformação.
Graças às duas vantagens acima mencionadas, o modelo de fábrica pré-fabricada torna-se uma escolha estratégica para indústrias que precisam lançar produtos no mercado rapidamente, como eletrônicos, embalagens, equipamentos médicos ou projetos com um ciclo de vida curto, de 3 a 5 anos.
O próximo fator é a flexibilidade para expandir ou reduzir a produção. As empresas podem ajustar facilmente a escala de suas operações sem ficarem presas a grandes ativos fixos. Isso é especialmente importante para os setores de alta tecnologia, eletrônica e montagem, que precisam se adaptar rapidamente às flutuações do mercado.
Em particular, esse modelo ajuda a reduzir os custos iniciais de investimento. Em vez de gastar dezenas de milhões de dólares para comprar terrenos e construir, as empresas precisam apenas pagar aluguéis periódicos. Isso não só ajuda a otimizar o fluxo de caixa, como também reduz os riscos financeiros durante períodos de volatilidade do mercado.
Especificamente, as empresas só precisam pagar o aluguel periodicamente (mensalmente/trimestralmente) e algumas taxas de depósito. Com um preço médio de cerca de 4 a 6 USD/m²/mês no Norte e 5 a 7 USD/m²/mês no Sul (de acordo com a Cushman & Wakefield), o custo para uma fábrica de 10.000 m² varia de 480.000 a 840.000 USD/ano.
Entretanto, se uma empresa comprar um terreno e construir por conta própria, incorrerá em muitos custos, incluindo um pagamento único de arrendamento do terreno por um período de 50 anos (em média, de 100 a 250 USD/m², dependendo da localização) e custos de construção de 200 a 350 USD/m². Com uma escala semelhante de 10.000 m², o custo inicial total pode chegar a 3 a 6 milhões de USD, sem incluir licenciamento, projeto e custos auxiliares.
Portanto, fábricas pré-fabricadas ajudam a economizar de 70 a 80% dos custos de investimento inicial, o que é especialmente importante para empresas que estão se expandindo rapidamente ou testando o mercado.
Impulso da política global e do comércio
Em 1º de agosto de 2025, a nova alíquota de imposto dos EUA aplicada às exportações asiáticas entrou oficialmente em vigor, fixando-se em 20%, após ter sido reduzida da proposta inicial de 46%. Essa alíquota foi considerada "suportável", restaurando a confiança dos investidores, o que resultou em um forte retorno do fluxo de capital que havia estagnado no segundo trimestre.
A estratégia “China + 1”, que vem sendo desenvolvida há mais de uma década, está agora sendo acelerada e o Vietnã se tornou um destino prioritário graças aos seus custos de mão de obra competitivos (menores que os da Tailândia e da Malásia) e à sua localização geográfica favorável (na fronteira com a China e próximo a rotas marítimas). Além disso, o Vietnã também possui políticas estáveis e compromissos com o desenvolvimento de infraestrutura.
Segundo Matthew Powell, diretor da Savills Hanoi, o setor imobiliário industrial no Vietnã continua sendo um destino atraente graças às vantagens em termos de mão de obra, custo e localização estratégica.Apesar das preocupações com as barreiras comerciais com os EUA, o Vietnã continua a manter seu papel na cadeia de suprimentos global.
Em particular, as limitações técnicas que antes eram os pontos fracos do Vietnã estão sendo superadas. As fábricas agora possuem estruturas pré-fabricadas de aço, com telhados isolados e anticorrosivos, pé-direito de 4 a 13 metros, compatíveis com linhas de produção automatizadas; capacidade de carga por piso de 1.000 a 4.000 kg/m²; sistemas de prevenção de incêndio, elétricos e de iluminação que atendem às normas TCVN e QCVN; intensidade de iluminação de 100 a 750 lux, combinada com ventilação natural e exaustores de pressão negativa.
Um exemplo típico é a KTG Industrial no VSIP Bac Ninh 2 da KTG Vietnam Industrial Development Joint Stock Company, com um projeto que atende aos padrões ACI 117-10, cumprindo os requisitos de planicidade, redução de vibração, etc., considerados fatores-chave para a indústria de alta tecnologia. “Nosso objetivo é criar um ambiente de trabalho que melhore a produtividade e proteja o meio ambiente, atendendo aos requisitos ESG cada vez mais rigorosos”, disse o Sr. Tran Quang Trung, Diretor de Desenvolvimento de Projetos da KTG Industrial.
Da mesma forma, segundo Trang Bui, Diretora Geral da Cushman & Wakefield Vietnam, a tendência de mudança não se limita mais à etapa de montagem final, mas muitas empresas estão planejando transferir toda a cadeia de suprimentos para o Vietnã. Isso cria um forte impulso para o mercado de fábricas pré-fabricadas de alto padrão, um segmento estratégico do setor imobiliário industrial.
Não apenas empresas de manufatura em geral, mas também corporações de alta tecnologia estão interessadas nesse modelo, com requisitos rigorosos em relação a padrões técnicos, desde carga do piso e altura do teto até fatores relacionados a ESG (Ambiental, Social e de Governança).
As novas tarifas americanas se tornaram um catalisador para a reestruturação da cadeia de suprimentos global. Nesse contexto, as fábricas pré-fabricadas emergiram como uma “nova estrela” do setor imobiliário industrial do Vietnã. Graças às vantagens de custo, à localização estratégica e à flexibilidade de implementação, esse modelo não só ajuda o Vietnã a aproveitar as oportunidades de atração de Investimento Estrangeiro Direto (IED), como também eleva o setor imobiliário industrial no processo de integração.
Fonte: https://baodautu.vn/don-song-fdi-moi-vao-du-an-nha-xuong-d378736.html
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