Trazer os preços dos terrenos de volta ao seu verdadeiro valor para estabilizar o mercado imobiliário

O governo precisa aplicar impostos antiespeculação, impostos progressivos sobre terras abandonadas ou transações de curto prazo.

Durante uma reunião com eleitores em Hanói , antes da 10ª sessão da 15ª Assembleia Nacional, em 30 de setembro, o Secretário-Geral, To Lam, dedicou bastante tempo à discussão sobre a questão fundiária. O Secretário-Geral destacou o fato de que o Estado administra os preços da gasolina, da eletricidade e de muitos outros bens, mas o preço da terra é atribuído a conselhos e empresas de consultoria para que os preços sejam fixados de acordo com o mercado. Isso leva à manipulação do mercado e à inflação de preços, causando dificuldades para a vida das pessoas.

Muitas deficiências na gestão

O Secretário-Geral destacou que existem terrenos muito pequenos e intercalados que não podem ser utilizados para nada, mas, quando leiloados, os "corretores de terras" aumentam tanto os preços que milhares de hectares de terra adjacentes aos seus são vendidos a preços altíssimos. A partir daí, o Secretário-Geral afirmou que a alteração da Lei de Terras e da Lei de Planejamento deve garantir o uso efetivo e equitativo da terra.

Um terreno nos subúrbios da cidade de Ho Chi Minh, mas agora tem um preço de venda muito alto em comparação a alguns anos atrás

De fato, nos últimos anos, houve muitos casos que se tornaram lições valiosas. Tipicamente, no leilão de terras em Soc Son (Hanói), em 2025, Pham Ngoc Tuan pagou até 30 bilhões de VND/m², centenas de vezes mais do que o preço real de pouco mais de 40 milhões de VND/m². Após vencer o leilão, o sujeito abandonou o depósito e acabou sendo condenado a 3 anos de prisão por violar as regras de leilões de imóveis. Ou em Thanh Oai (Hanói), em fevereiro deste ano, o golpe da "inflação de preços" também se repetiu quando 54 terrenos com uma área superior a 4.400 m² foram aumentados para o dobro do preço inicial, e então uma série de especuladores abandonaram o depósito, causando ainda mais caos no mercado.

Não apenas os preços dos terrenos, o mercado imobiliário em muitas localidades, especialmente Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, também testemunhou altas de preços inacreditáveis.

Há muitas razões apontadas, desde especulação, inflação de preços, até oferta escassa devido a problemas legais prolongados, determinação lenta de taxas de uso da terra, causando aumento dos custos de investimento e disparada dos preços finais de venda.

O Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, Diretor do Departamento de Marketing de Projetos Habitacionais da CBRE Vietnã, afirmou que as grandes mudanças após a fusão da Cidade de Ho Chi Minh para se tornar uma megacidade geraram uma forte onda de investimentos. O desenvolvimento da infraestrutura de transporte, especialmente o sistema de metrô, os anéis viários e o modelo de desenvolvimento urbano voltado para o transporte público (TOD), aumentaram a atração de capital estrangeiro para o mercado imobiliário. "No entanto, combinado com o ajuste dos preços dos terrenos e as políticas tributárias relacionadas ao mercado imobiliário, o mercado estabeleceu um novo patamar de preços, especialmente nas áreas suburbanas", analisou o Sr. Kiet.

Construindo uma estrutura nacional de preços de terras padrão

De fato, os preços dos terrenos sempre foram um dos fatores que mais impactam o mercado imobiliário, afetando diretamente a vida econômica e social. Flutuações irracionais, especulação e interesses de grupo distorceram o mercado, dificultando a vida de pessoas e empresas. Muitos especialistas acreditam que este é o momento de criar um mecanismo transparente, científico e sincronizado para trazer os preços dos terrenos de volta ao seu valor real, criando uma base para o desenvolvimento sustentável.

O Dr. Nguyen Si Dung, ex-vice-chefe do Gabinete da Assembleia Nacional, afirmou que a solução mais fundamental é a construção de uma estrutura nacional padronizada de preços de terras. "É necessário estabelecer um conselho nacional independente de preços de terras, que emita uma estrutura de preços baseada em big data, com consulta a especialistas e supervisão rigorosa. É impossível deixar que cada localidade defina seus próprios preços, pois o risco de interesses de grupo é muito alto", enfatizou.

Ao mesmo tempo, a construção de um banco de dados unificado de terras em todo o país é uma tarefa fundamental. Esse sistema deve registrar integralmente as transações, informações tributárias e de crédito em tempo real, ajudando a refletir com precisão a oferta e a demanda e eliminando transações virtuais que são um "playground" para especulação.

Segundo o Dr. Nguyen Si Dung, para eliminar a motivação para a especulação, o Estado precisa aplicar um imposto antiespeculação, um imposto progressivo sobre terras abandonadas ou transações de curto prazo. Além disso, o mecanismo de recuperação das diferenças de renda da terra também precisa ser implementado com seriedade, ou seja, quando o Estado investe em infraestrutura, causando aumento nos preços da terra, esse valor agregado deve pertencer a toda a população por meio de impostos, taxas ou leilões, e não pode fluir para os bolsos de um grupo de indivíduos. Ele também propôs permitir que os preços das transações civis difiram dos preços do Estado dentro de uma faixa razoável, mas devem ter um teto, a fim de manter a flexibilidade e, ao mesmo tempo, garantir a estabilidade.

Determinar a estratégia de uso do solo

Com base na prática de mercado, o Dr. Pham Viet Thuan, Diretor do Instituto de Recursos Naturais e Economia Ambiental da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que a aplicação da nova tabela de preços de terrenos, de acordo com a Lei de Terras de 2024, revelou muitas deficiências. "Após apenas um ano, a nova tabela de preços de terrenos aumentou de 2,3 para 38 vezes em comparação com o período anterior à entrada em vigor da lei. Ao mesmo tempo, o Decreto 103/2024 estipula que 100% do imposto deve ser pago na conversão de terrenos para fins residenciais, o que está além da capacidade da população, levando à perda de receita e afetando significativamente o desenvolvimento socioeconômico, especialmente a subsistência e a previdência social da população", citou.

Este especialista acredita que o motivo reside na construção irracional da tabela de preços de terras, de acordo com o Decreto 71/2024, e que, portanto, ela precisa ser ajustada. "Determinar a estratégia de uso do solo na regulação macroeconômica é de extrema importância. Portanto, a tabela de preços de terras deve ser estável em cada província e cidade, e o coeficiente K precisa ser aplicado para o ajuste."

Em teoria, o coeficiente K é uma ferramenta para a gestão estatal da terra, ajudando a limitar a amplitude das flutuações. Portanto, nesta Lei de Terras revisada, deve ficar claramente estipulado que a base para a construção da nova tabela de preços de terras aplicável a partir de 1º de janeiro de 2026 é a tabela de preços de terras antes da entrada em vigor da lei, utilizando o coeficiente K para ajustes com uma amplitude de aumento/diminuição de 3% a 5% a cada vez. "Essa abordagem contribuirá para a estabilização da macroeconomia a longo prazo", sugeriu o Sr. Thuan.

Ele também enfatizou que a terra é um meio de produção e prestação de serviços, portanto, os preços da terra devem estar em harmonia para estimular o investimento e gerar empregos. Limitar a especulação é uma tendência inevitável, pois evitar o desperdício de terras também é um pré-requisito para um povo rico e um país forte. Em vez de aumentar os preços da terra, o Estado deve calcular as taxas de terra e de construção urbana para criar uma fonte de receita mais sustentável.

Desenvolvimento habitacional para necessidades reais

O Dr. Nguyen Van Khoi, presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, enfatizou que desenvolver moradias para necessidades reais é uma solução sustentável, em vez de deixar o mercado flutuar na especulação. Ele analisou: "É necessário promover políticas preferenciais e mecanismos específicos para projetos de habitação social e moradias comerciais de preço médio, ao mesmo tempo em que se converte de forma flexível o estoque de alto padrão para o segmento de moradias reais, a fim de evitar o desperdício de recursos."

O Sr. Khoi também afirmou que os procedimentos legais devem ser simplificados e o planejamento deve ser transparente, especialmente durante a fase de fusão de unidades administrativas, para que as empresas tenham uma base para investimentos de longo prazo. Outra questão é controlar os riscos de infraestruturas em andamento lento e projetos suspensos, que causam grandes prejuízos à população.

O Sr. Khoi também propôs que o Governo estabeleça em breve um Fundo Nacional de Habitação e um Fundo Local de Habitação para apoiar o capital, regular a oferta e a procura e desenvolver habitações para arrendamento. O modelo de parceria público-privada (PPP) deve ser incentivado no desenvolvimento de habitações sociais e infraestrutura satélite. Ao mesmo tempo, o mecanismo de monitorização e controlo da especulação e da inflação de preços deve ser reforçado para garantir "ativos sustentáveis" para a população.

Fonte: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm