Elaborar com urgência lista de preços de terrenos de acordo com nova lei

A Cidade de Ho Chi Minh está se apressando para elaborar uma nova lista de preços de terrenos a ser aplicada a partir de 1º de janeiro de 2026, uma tarefa urgente que exige a harmonização dos interesses do estado, das pessoas e das empresas.

O vice-presidente do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, Bui Minh Thanh, acaba de orientar a aplicação da lista de preços de terrenos pós-fusão, a construção da primeira lista de preços de terrenos de acordo com a Lei de Terras de 2024 e a receita de taxas de uso de terrenos na cidade.

Preparar nova lista de preços de terrenos

De acordo com a Decisão nº 79/2024/QD-UBND na Cidade de Ho Chi Minh (antiga), o preço mais alto é nas ruas Dong Khoi, Le Loi e Nguyen Hue, com 687 milhões de VND/m2; na rua Ham Nghi, com 429 milhões de VND/m2; e na Rodovia Nacional 22 Parallel Road (trecho de Nguyen Anh Thu a Ly Thuong Kiet), com 32 milhões de VND/m2.

De acordo com a Decisão nº 26/2024/QD-UBND em Ba Ria, província de Vung Tau (antiga), os preços de terrenos urbanos variam de VND 913.000/m² a VND 78 milhões/m², dependendo da localização, rota e área urbana. As ruas Ba Cu, Le Hong Phong, Hoang Hoa Tham e Ly Thuong Kiet, na localidade 1, apresentam o preço mais alto, de VND 78 milhões/m². Os preços de terrenos rurais variam de VND 513.000/m² a VND 4,1 milhões/m², dependendo da rota, localização e localidade. De acordo com a Decisão nº 63/2024/QD-UBND na província de Binh Duong (antiga), o preço mais alto de terrenos é superior a VND 52 milhões/m², sendo que algumas estradas tiveram aumento de preço de até 80%.

No próximo período, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh concordou em continuar aplicando os regulamentos sobre listas de preços de terras na Decisão nº 79/2024/QD-UBND na Cidade de Ho Chi Minh (antiga), Decisão nº 63/2024/QD-UBND na província de Binh Duong (antiga) e Decisão nº 26/2024/QD-UBND na província de Ba Ria - Vung Tau (antiga) até que as decisões acima sejam abolidas, substituídas de acordo com os regulamentos ou que haja outras instruções das autoridades competentes.

O vice-presidente do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, Bui Minh Thanh, designou o Departamento de Agricultura e Meio Ambiente (DARD) da Cidade de Ho Chi Minh para concluir o rascunho do documento orientando a implementação; concordar com o Departamento de Justiça sobre o formato e a forma do documento para garantir o rigor e a conformidade com os regulamentos legais e enviá-lo ao Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh.

Em relação à preparação da primeira lista de preços de terras de acordo com a Lei de Terras de 2024, o vice-presidente Bui Minh Thanh designou o Departamento de Agricultura e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh para presidir e coordenar com o Departamento de Justiça e o Departamento de Finanças para pesquisar e desenvolver planos para implementar a primeira lista de preços de terras aplicável a partir de 1º de janeiro de 2026.

Em particular, é necessário analisar com clareza a base jurídica, as vantagens e desvantagens de cada plano; garantir a conformidade com os regulamentos relativos à autoridade, procedimentos, conteúdo da construção, métodos de avaliação, métodos de coleta de informações e questões relacionadas, de acordo com os regulamentos. O Departamento de Agricultura e Meio Ambiente deve submeter o plano ao Comitê Popular da Cidade até 5 de agosto.

Ao mesmo tempo, o Departamento de Agricultura e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh orientou e informou detalhadamente os Cartórios de Registro de Imóveis da cidade para que identificassem a elaboração das tabelas de preços de terras como uma tarefa fundamental a partir de agora até o final de 2025. As unidades devem desenvolver planos específicos, mobilizar recursos humanos suficientes e atribuir tarefas de forma clara e consistente a profissionais qualificados para garantir o progresso e a qualidade do trabalho. Além disso, o Departamento de Agricultura e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh aconselhou o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh a emitir documentos que orientem o conteúdo relacionado às funções e tarefas de 168 Comitês Populares de bairros, comunas e zonas especiais na região, bem como a coordenar com os órgãos e unidades relevantes para garantir direção e operação unificadas e sincronizadas no processo de elaboração das tabelas de preços de terras.

Distrito de Binh Duong, cidade de Ho Chi Minh vista de cima. Foto de : Thao Nguyen

Harmonia de interesses

O Sr. Le Minh Vuong, que trabalha no setor imobiliário, acredita que o problema central é que o preço das terras agrícolas na tabela de preços do estado está atualmente muito baixo em comparação com o preço real de mercado. Isso cria uma enorme diferença quando as pessoas mudam o uso para terras residenciais, resultando em impostos muito altos, causando dificuldades para pessoas de baixa renda e dando origem a atividades de transferência ilegal. A partir daí, o Sr. Le Minh Vuong propôs aumentar o preço das terras agrícolas para diminuir essa diferença e reduzir a carga tributária.

No entanto, o Sr. Hoang Mong Chinh, Presidente do Conselho de Administração da Hoang Khoi Real Estate Company, alertou que a construção de uma nova tabela de preços de terrenos precisa ser cautelosa e ter um cronograma de reajuste razoável. Se o preço aumentar repentinamente, causará um "choque" para pessoas e empresas. De fato, na Cidade de Ho Chi Minh, o reajuste dos preços dos terrenos fez com que os custos de aluguel de terrenos disparassem, elevando os custos de logística, elevando o preço dos produtos e reduzindo a competitividade da economia.

O Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), afirmou que o problema não reside apenas nos preços dos terrenos, mas também no sistema jurídico. O relatório do Ministério da Justiça apontou centenas de regulamentações contraditórias, sobrepostas, pouco claras e inviáveis, que estão prejudicando o desenvolvimento socioeconômico. Esses problemas geram custos de conformidade para as empresas e limitam a inovação.

As experiências com o ajuste do preço da terra e os problemas legais atuais são consideradas lições importantes para as autoridades desenvolverem uma lista de preços da terra, com previsão de aplicação a partir de 1º de janeiro de 2026.

Em declarações a um repórter do jornal Nguoi Lao Dong, o Sr. Bui Minh Thanh, vice-presidente do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que a aplicação das três listas de preços de terras das três localidades antes da fusão foi realizada em conformidade com a Lei de Terras de 2024. Isso ajuda a garantir a estabilidade e harmonizar os interesses das partes envolvidas.

Propondo 2 opções para lista de preços de terrenos

O Ministério da Agricultura e Meio Ambiente está elaborando uma lei para alterar e complementar diversos artigos da Lei de Terras de 2024. Um dos pontos importantes é a alteração e o complemento ao Artigo 159 sobre a tabela de preços de terras.

Assim, a agência de redação propôs duas opções.

Opção 1: A tabela de preços de terras será aplicada a diversos casos, como o cálculo de taxas de uso da terra, aluguel de terras quando o estado aloca terras, arrendamento de terras sem leilão, extensão de uso da terra e cálculo do preço inicial para leilão. Esta tabela de preços de terras é elaborada de acordo com a área, a localização e até mesmo por lote, se houver dados suficientes. O Comitê Popular Provincial decidirá e anunciará a tabela de preços de terras a cada 5 anos, com vigência a partir de 1º de janeiro do primeiro ano do período.

Opção 2: A tabela de preços de terras é usada apenas para calcular taxas de uso da terra, aluguel de terras em alguns casos específicos, impostos, taxas e indenizações em caso de recuperação de terras. A principal diferença é que a tabela de preços de terras será ajustada anualmente por meio de um coeficiente de ajuste de preço de terras. O Comitê Popular Provincial decidirá sobre esse coeficiente e o emitirá em 1º de janeiro de cada ano, e, ao mesmo tempo, estabelecerá um conselho de avaliação para revisar a tabela de preços de terras e o coeficiente de ajuste.

L. Thuy

Fonte: https://nld.com.vn/gap-rut-xay-dung-bang-gia-dat-theo-luat-moi-196250729211746163.htm