Os preços dos terrenos em muitos lugares são metade dos preços dos apartamentos. O que dizem os especialistas?

De acordo com a lista de preços de terrenos de 2025 recém-divulgada pela cidade de Hanói , em muitas áreas, o preço dos terrenos no local 1 - de frente para estradas e ruas - é apenas metade do preço dos apartamentos à venda.

Muitos jovens tendem a escolher morar em apartamentos para aproveitar ao máximo as comodidades de vida - Foto: NAM TRAN

O mercado está se revertendo

A cidade de Hanói acaba de emitir uma nova lista de preços de terrenos aplicável de 20 de dezembro de 2024 a 31 de dezembro de 2025. Dessa forma, os preços dos terrenos em muitas áreas aumentaram de 3 a 4 vezes em comparação à antiga lista de preços de terrenos.

Um novo ponto na lista de preços de terrenos recém-emitida por Hanói é que os terrenos urbanos e rurais serão determinados por faixas de preço de acordo com 4 localizações: a localização 1 é o terreno voltado para a rua principal, a localização 2 é o terreno voltado para um beco de 3,5 m ou mais largo, a localização 3 é o terreno voltado para um beco de 2 a 3,5 m de largura, a localização 4 é o terreno voltado para um beco menor que 2 m.

Observando a tabela de preços de terrenos recém-publicada em Hanói, é fácil perceber que, em muitas áreas que são focos de desenvolvimento de apartamentos, os preços dos terrenos são mais baixos do que os preços dos apartamentos. Esta é uma nova tendência, pois, por muito tempo, os preços dos terrenos costumavam ser mais altos do que os de apartamentos na mesma área.

Assim, o preço do terreno (terreno residencial urbano) na área de Me Tri Ha, dependendo da localização, varia de 30,8 a 78,4 milhões de VND/ ^m2 , na área de Me Tri Thuong de 24,9 a 74,8 milhões de VND/ ^m2 , e na área da Represa Mieu de 33,8 a 85,5 milhões de VND/ ^m2 .

A faixa de preço do terreno urbano na área de My Dinh é de 29,4 a 74,8 milhões de VND/ ^m2 , em Phu Do é de 24,5 a 57 milhões de VND/ ^m2 , na área de Phuc Dien na Rodovia Nacional 32 é de 27,2 a 67,7 milhões de VND/ ^m2 , e na área da rua Phuong Canh é de 20,3 a 43,4 milhões de VND/ ^m2 .

Enquanto isso, os preços dos apartamentos nessas ruas, como na área da rua Le Duc Tho, em muitas ruas na área urbana de My Dinh 2 e na Rodovia Nacional 32, estão flutuando de 70 a 100 milhões de VND/ ^m2 .

Da mesma forma, a área da Avenida Thang Long, no município de An Khanh, varia de VND 22,2 a VND 51 milhões/ ^m² , a Rua Van Xuan, no município de Kim Chung, varia de VND 23,2 a VND 53,3 milhões/ ^m² , e a Estrada 70, no município de Van Canh, varia de VND 13,9 a VND 27,2 milhões/ ^m² . O preço de venda de projetos de apartamentos na área, incluindo apartamentos usados, também varia de VND 45 a VND 70 milhões/ ^m² .

Deve-se acrescentar que a diferença nos preços dos apartamentos e dos terrenos nas áreas mencionadas acima advém, em parte, dos preços reais de transação dos terrenos nos bairros e rotas mencionados acima, especialmente os terrenos de frente para a rua, que são muitas vezes mais altos do que o preço fornecido pela cidade de Hanói na tabela de preços de terrenos de 2025.

E o ajuste da tabela de preços de terrenos da cidade ao mercado é considerado com base em muitos fatores, garantindo a atração de investimentos da cidade e eliminando fatores que aumentam os preços de transação de terrenos devido à especulação e à acumulação de ativos.

Especialista: É difícil comparar preços de terrenos com preços de apartamentos

Em entrevista ao Tuoi Tre Online , o Professor Dang Hung Vo, ex-vice-ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente , afirmou que é necessário avaliar cuidadosamente a diferença entre os preços dos terrenos e dos apartamentos na mesma área, pois, geralmente, os projetos de apartamentos, ao entregarem as casas, já oferecem condições de moradia completas. Isso é diferente de comprar terrenos na rua para construir casas; às vezes, esses terrenos apresentam condições de moradia e trabalho incompletas.

Portanto, o mecanismo de precificação dos apartamentos é diferente do preço do terreno. Os complexos de apartamentos atuais, especialmente os de alto padrão com instalações completas e muito boas para os moradores, às vezes dependem das condições de moradia, do ambiente de moradia e de equipamentos sociais como hospitais, supermercados e escolas, acrescentou o Sr. Vo.

De acordo com o Sr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã: Em primeiro lugar, é necessário reconhecer o fator positivo de Hanói e da Cidade de Ho Chi Minh emitirem novas listas de preços de terrenos em 2025, o que eliminará questões legais e gargalos para muitos projetos na fase de avaliação de terrenos.

As transações imobiliárias também têm como base o cálculo de impostos e taxas na realização de procedimentos de transferência de direitos de uso da terra. Recentemente, Hanói utilizou os preços de mercado para elaborar a lista de preços de terrenos para 2025, de modo que esta lista acompanha de perto o preço de mercado de cada área.

No entanto, o Sr. Dinh observou que os preços atuais dos imóveis em Hanói estão mostrando sinais de irrealidade e virtualidade, pois a demanda por moradias e negócios é muito grande, mas a oferta é escassa. Portanto, muitos investidores construíram margens de lucro que dobram ou triplicam, e não apenas algumas dezenas de pontos percentuais. Investidores e especuladores também seguiram essa tendência, elevando os preços para aproveitar a diferença, o que cria um sinal virtual no mercado.

Segundo o Sr. Dinh, muitas vezes a área pesquisada para a lista de preços de terrenos não teve nenhuma transação recente; a agência de gestão sintetiza a partir de transações antigas, o que faz com que o preço seja baixo. Enquanto isso, os apartamentos na área são vendidos a preços altos, um tanto irreais.

Alguns especialistas imobiliários acreditam que o recente aumento nos preços dos apartamentos se deve, em parte, à psicologia de famílias jovens que querem morar em apartamentos para aproveitar ao máximo as comodidades, morar em um andar e não ter que gastar tempo com obras.

Fonte: https://tuoitre.vn/gia-dat-nen-nhieu-noi-bang-nua-chung-cu-chuyen-gia-noi-gi-20241224131000986.htm