Preocupações sobre a proposta de aumento dos preços das terras agrícolas

Ajustar os preços das terras agrícolas é necessário, mas deve aumentá-los para um nível apropriado para que as pessoas possam pagar impostos, o estado possa arrecadar receitas orçamentárias e, ao mesmo tempo, incentivar o desenvolvimento.

Ajustar os preços das terras agrícolas é necessário, mas deve aumentar em um nível apropriado para que as pessoas possam pagar impostos, o estado possa arrecadar receitas orçamentárias e, ao mesmo tempo, incentivar o desenvolvimento.

O Instituto de Economia de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de HCM (IEER) acaba de enviar um documento solicitando ao Comitê Popular da Cidade de HCM que ajuste o preço das terras agrícolas na lista de preços de terras para um nível equivalente a 65%-70% do preço das terras residenciais.

Os preços das terras agrícolas estão muito baixos

Segundo o Dr. Pham Viet Thuan, Diretor do IEER, o preço das terras agrícolas na Cidade de Ho Chi Minh está atualmente muito baixo, carece de base científica e não garante os princípios de mercado. Essa situação resulta em baixa arrecadação do imposto sobre a transferência de direitos de uso da terra, o mercado imobiliário está estagnado e o mercado de materiais de construção também está em declínio devido à redução da demanda por construção.

O IEER acredita que, para ser consistente com a nova tabela de preços de terras – prevista para entrar em vigor a partir de 1º de janeiro de 2026 –, seria razoável aumentar os preços das terras agrícolas para 65-70% dos preços das terras residenciais. No entanto, o Sr. Thuan também observou que a tabela se aplica apenas a terras agrícolas cuja finalidade de uso foi planejada.

Concordando com a proposta do IEER, a Sra. Nguyen Hien, residente no bairro de Hiep Binh, na Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que planejava converter mais de 1.000 metros quadrados de terras agrícolas em terrenos residenciais. No entanto, após receber a notificação do imposto devido, ela suspendeu temporariamente o projeto por não ter dinheiro suficiente para pagar. De acordo com os cálculos atuais, o preço da terra na região de Hiep Binh é de cerca de 28 milhões de VND/m², enquanto o preço da terra agrícola é de apenas 600.000 VND/m². Essa diferença eleva o valor do imposto a ser pago pela Sra. Hien para mais de 27 bilhões de VND – quase 500% maior do que antes.

Segundo a Sra. Hien, se o preço das terras agrícolas aumentar para cerca de 20 milhões de VND/m², conforme recomendado pelo IEER, a diferença tributária será de apenas cerca de 8 bilhões de VND, um aumento de cerca de 150% em relação ao nível anterior, o que é mais razoável. No entanto, a Sra. Hien comentou que o aumento de 70% no preço dos terrenos residenciais é muito alto, devendo ser de apenas 50% a 55% para que as pessoas possam se equilibrar facilmente. Além disso, ela também está preocupada com o fato de que, ao mudar a finalidade do uso do solo, as pessoas terão que pagar por infraestrutura, estradas e limpeza de estradas, o que não é uma quantia pequena.

O Sr. Do Linh Dan, Diretor da Linh Dan Real Estate Consulting Company, também comentou que o preço dos terrenos agrícolas na Cidade de Ho Chi Minh está atualmente muito baixo em comparação com o preço de mercado. Isso faz com que, ao converter terrenos para moradia, o imposto pago seja muito alto – quase igual ou até mesmo superior ao preço de venda do terreno, fazendo com que as pessoas não queiram mais mudar o uso do terreno para construir casas.

Para as empresas, comprar terras agrícolas e convertê-las em terrenos residenciais para loteamento é quase impossível devido aos altos custos, o que resulta na inexistência de novos projetos. De fato, após o anúncio da nova tabela de preços de terrenos, quase ninguém comprou terras agrícolas para desenvolver projetos na Cidade de Ho Chi Minh.

O Sr. Dan afirmou que a Cidade de Ho Chi Minh precisa ajustar os preços das terras agrícolas à realidade, incentivar pessoas e empresas a mudarem o uso do solo e promover a construção. Atualmente, o preço das terras agrícolas no mercado é de 10 a 20 milhões de VND/m², enquanto a tabela de preços é de apenas algumas centenas de milhares de VND, o que não reflete o valor real.

Se a Cidade de Ho Chi Minh não tiver aumentado os preços das terras agrícolas, o Sr. Dan propôs que deveria haver um mecanismo de cálculo de impostos mais razoável para reduzir a grande diferença em relação aos preços das terras residenciais, evitando o "congelamento" do mercado.

O IEER observou que a proposta de aumento dos preços das terras agrícolas se aplica apenas às áreas que foram planejadas para mudar os propósitos do uso da terra. Foto: TRANG NGUYEN

Pode levar a muitas consequências

Enquanto isso, o Sr. Tran Khanh Quang, Diretor Geral da Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, comentou que a proposta do IEER não era realmente razoável e precisava de pesquisas mais detalhadas.

Segundo o Sr. Quang, os preços das terras agrícolas precisam se aproximar dos preços de mercado. De fato, os preços das terras agrícolas no centro da cidade e nas áreas suburbanas da Cidade de Ho Chi Minh apresentam uma diferença enorme. Se os preços das terras agrícolas em todas as áreas aumentarem a uma "taxa fixa", como proposto pelo IEER, isso não é razoável.

O Sr. Quang afirmou que, para incentivar as pessoas a mudarem a finalidade de uso de terras agrícolas para terras residenciais, é necessário aplicar um coeficiente de ajuste, em vez de cobrar 100% da diferença de preço de acordo com a tabela de preços de terrenos. Essa alíquota deve ficar em torno de 0,4% a 0,5% para evitar situações em que o imposto seja maior do que o custo de construção de uma casa, fazendo com que as pessoas percam a motivação para construir.

Enquanto isso, um especialista em imóveis está preocupado com o fato de que o aumento dos preços de terras agrícolas para 70% dos preços de terras residenciais possa levar a muitas consequências. Terras agrícolas, planejadas para a produção agrícola, não podem ser consideradas uma forma de "terreno residencial secundário". O método de precificação de taxa fixa não é apenas economicamente incorreto, mas também cria uma mentalidade especulativa, "segurando terras e esperando que os preços aumentem", distorcendo o objetivo do desenvolvimento territorial de acordo com o planejamento.

Segundo este especialista, a Cidade de Ho Chi Minh possuía anteriormente uma área agrícola de cerca de 88.000 hectares, enquanto a área residencial era de apenas 18.000 hectares. Se o preço da terra agrícola equivalesse a 70% da área residencial, o que equivale a 62.000 hectares de terra residencial, isso não refletiria a realidade.

Este especialista enfatizou que a mudança na finalidade do uso do solo não significa que as terras agrícolas terão o mesmo valor que as terras residenciais. Isso porque, após a conversão de terras agrícolas em terras residenciais, pessoas ou empresas precisam dedicar a maior parte da área à infraestrutura e obras públicas. De fato, são necessários cerca de 10 metros quadrados de terra agrícola para converter 4 metros quadrados de terra residencial. Se a proporção for de 70%, ou seja, 10 metros quadrados de terra agrícola devem gerar 7 metros quadrados de terra residencial para atingir o "ponto de equilíbrio", isso é completamente inviável.

Fonte: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm