Preocupações com o aumento proposto nos preços das terras agrícolas.

É necessário ajustar os preços das terras agrícolas, mas eles devem ser aumentados para um nível adequado que permita às pessoas pagar impostos, ao Estado arrecadar receitas orçamentárias e, ao mesmo tempo, incentivar o desenvolvimento.

Ajustar os preços das terras agrícolas é necessário, mas o aumento deve ser feito em um nível adequado para que as pessoas possam pagar impostos, o Estado possa arrecadar receita orçamentária e, ao mesmo tempo, incentivar o desenvolvimento.

O Instituto de Economia de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh (IEER) acaba de enviar um documento solicitando ao Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh que ajuste o preço das terras agrícolas na lista de preços de terrenos para um nível equivalente a 65%-70% do preço das terras residenciais.

Os preços das terras agrícolas estão muito baixos.

Segundo o Dr. Pham Viet Thuan, Diretor do IEER, o preço da terra agrícola na cidade de Ho Chi Minh está atualmente muito baixo, sem fundamento científico e sem respeitar os princípios de mercado. Essa situação resulta em baixa arrecadação do imposto sobre a transferência de direitos de uso da terra, mercado imobiliário estagnado e queda no mercado de materiais de construção devido à redução da demanda por obras.

O IEER acredita que, para estar em consonância com a nova tabela de preços de terrenos — prevista para entrar em vigor em 1º de janeiro de 2026 —, seria razoável aumentar os preços dos terrenos agrícolas para 65-70% dos preços dos terrenos residenciais. No entanto, o Sr. Thuan também observou que isso se aplica apenas a terrenos agrícolas que tenham sido planejados para mudança de uso.

Concordando com a proposta do IEER, a Sra. Nguyen Hien, residente no bairro de Hiep Binh, na cidade de Ho Chi Minh, disse que planejava converter mais de 1.000 metros quadrados de terra agrícola em terreno residencial. No entanto, após receber a notificação do imposto a pagar, ela interrompeu temporariamente os planos por não ter dinheiro suficiente para quitá-los. Segundo os cálculos atuais, o preço do terreno na região de Hiep Binh é de cerca de 28 milhões de VND/m², enquanto o preço da terra agrícola é de apenas 600.000 VND/m². Essa diferença faz com que o valor do imposto que a Sra. Hien precisa pagar ultrapasse 27 bilhões de VND – quase 500% a mais do que antes.

Segundo a Sra. Hien, se o preço da terra agrícola aumentar para cerca de 20 milhões de VND/m², conforme recomendado pelo IEER, a diferença em seus impostos será de apenas cerca de 8 bilhões de VND, um aumento de cerca de 150% em comparação com o nível anterior, o que é mais razoável. No entanto, a Sra. Hien comentou que o aumento de 70% no preço da terra residencial é muito alto; deveria ser em torno de 50% a 55% para que as pessoas possam se equilibrar com mais facilidade. Além disso, ela também se preocupa com o fato de que, ao mudar a finalidade do uso da terra, as pessoas terão que pagar por infraestrutura, estradas e desapropriações, o que representa um custo considerável.

O Sr. Do Linh Dan, Diretor da Linh Dan Real Estate Consulting Company, também comentou que o preço dos terrenos agrícolas na cidade de Ho Chi Minh está atualmente muito baixo em comparação com o preço real de mercado. Isso faz com que, ao converter o terreno para uso residencial, o imposto pago seja muito alto – quase igual ou até superior ao preço de venda do terreno, o que faz com que as pessoas não queiram mais mudar o uso da terra para construir casas.

Para as empresas, comprar terrenos agrícolas e convertê-los em terrenos residenciais para loteamento é praticamente impossível devido aos altos custos, o que resulta na inexistência de novos projetos. De fato, após o anúncio da nova tabela de preços de terrenos, quase ninguém comprou terrenos agrícolas para desenvolver projetos na cidade de Ho Chi Minh.

O Sr. Dan afirmou que a cidade de Ho Chi Minh precisa ajustar os preços dos terrenos agrícolas à realidade, incentivar pessoas e empresas a mudarem a destinação dos terrenos e promover a construção. Atualmente, o preço dos terrenos agrícolas no mercado varia entre 10 e 20 milhões de VND/m², enquanto a tabela de preços indica apenas algumas centenas de milhares de VND, o que não reflete o valor real.

Caso a cidade de Ho Chi Minh não tenha aumentado os preços dos terrenos agrícolas, o Sr. Dan propôs que seja implementado um mecanismo de cálculo de impostos mais razoável para reduzir a grande diferença em relação aos preços dos terrenos residenciais, evitando o "congelamento" do mercado.

O IEER observou que a proposta de aumento dos preços das terras agrícolas aplica-se apenas a áreas onde já tenha sido planeada a alteração do uso do solo. Foto: TRANG NGUYEN

Pode levar a muitas consequências.

Entretanto, o Sr. Tran Khanh Quang, Diretor Geral da Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, comentou que a proposta da IEER não era realmente razoável e necessitava de estudos mais detalhados.

Segundo o Sr. Quang, os preços das terras agrícolas precisam se aproximar dos preços de mercado. De fato, os preços das terras agrícolas nas áreas centrais e suburbanas da cidade de Ho Chi Minh apresentam uma enorme diferença. Se os preços das terras agrícolas em todas as áreas aumentarem a uma "taxa fixa", como proposto pelo IEER, isso é irrazoável.

O Sr. Quang afirmou que, para incentivar as pessoas a mudarem a finalidade do uso de terras agrícolas para residenciais, é necessário aplicar um coeficiente de ajuste, em vez de cobrar 100% da diferença de preço conforme a tabela de preços de terrenos. Essa taxa deveria ser em torno de 0,4% a 0,5% para evitar que o imposto seja superior ao custo de construção de uma casa, o que poderia desestimular a construção.

Entretanto, um especialista imobiliário está preocupado com o fato de que o aumento dos preços das terras agrícolas para 70% dos preços das terras residenciais possa acarretar diversas consequências. Terras agrícolas, destinadas à produção agrícola, não podem ser consideradas uma forma de "terreno residencial secundário". O método de precificação com taxa fixa não só é economicamente incorreto, como também cria uma mentalidade especulativa, de "segurar a terra e esperar que os preços subam", distorcendo o objetivo do desenvolvimento imobiliário planejado.

Segundo esse especialista, a cidade de Ho Chi Minh possuía anteriormente uma área de terras agrícolas de cerca de 88.000 hectares, enquanto a área residencial era de apenas cerca de 18.000 hectares. Se o preço da terra agrícola fosse equivalente a 70% do preço da terra residencial, o que corresponderia a 62.000 hectares de terra residencial, isso não refletiria a realidade.

Este especialista enfatizou que a mudança na destinação do solo não significa que a terra agrícola terá o mesmo valor que a terra residencial. Isso porque, após a conversão de uma área agrícola em residencial, pessoas ou empresas precisam destinar a maior parte da área para infraestrutura e obras públicas. De fato, são necessários cerca de 10 metros quadrados de terra agrícola para converter 4 metros quadrados de terra residencial. Se a proporção for de 70%, ou seja, se 10 metros quadrados de terra agrícola precisarem gerar 7 metros quadrados de terra residencial para que o investimento se pague, isso é completamente inviável.

Fonte: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm