Preocupados com a "dupla carga tributária" quando os novos preços dos terrenos entrarem em vigor.

Embora seja considerado necessário aproximar os preços dos terrenos aos preços de mercado, a nova tabela de preços em Hanói também gera muitas preocupações em relação aos custos adicionais, à possibilidade de aumento dos preços dos imóveis e à pressão sobre as empresas.

Foto da ilustração: Tuan Anh/VNA

O Conselho Popular de Hanói acaba de aprovar a nova Tabela de Preços de Terrenos, que deverá entrar em vigor em 1º de janeiro de 2026. Essa medida visa tornar a gestão fundiária mais transparente e aproximar os preços dos terrenos aos valores de mercado, em conformidade com as disposições da Lei de Terras de 2024. No entanto, a valorização acentuada dos terrenos em áreas suburbanas está criando um "duplo fardo" para a população e para o setor imobiliário, tornando ainda mais difícil a aquisição de moradia para pessoas de baixa renda e retardando a recuperação do mercado.

Custos crescentes, sonhos de casa própria distantes.

Em geral, as pessoas concordam com o ajuste da tabela de preços dos terrenos para valores mais próximos aos de mercado, pois isso ajuda a garantir melhor os direitos das pessoas em relação à desapropriação, limita as reclamações e contribui para acelerar o processo de desapropriação e a conclusão de projetos de investimento público.

No entanto, com o aumento significativo no reajuste dos preços da terra, especialmente em comunas e bairros suburbanos, a nova política de preços da terra não apenas altera as obrigações financeiras relacionadas à terra, mas também tem um impacto profundo na vida, na produção, no mercado imobiliário e na acessibilidade à moradia de muitos grupos de pessoas.

O Sr. Dang Van Nghiem, da comuna de Dong Anh (Hanói), disse: "O aumento dos preços dos terrenos fez com que os impostos, taxas e encargos para a emissão de escrituras, divisão de lotes ou transferência de propriedade aumentassem proporcionalmente. Agora, minha família precisa dividir o terreno para que os filhos possam morar separadamente ou herdar a propriedade, então temos que solicitar uma certidão, o que custará muito dinheiro."

Com o novo preço da terra sendo de 2 a 6 vezes maior que a antiga tabela de preços, muitas pessoas nos subúrbios não conseguem cumprir suas obrigações financeiras. O Sr. Dao Khac Trong, da comuna de Soc Son (Hanói), disse: "Calculei que a taxa de uso da terra que eu tinha que pagar era de cerca de 80 milhões de VND, mas saltou para mais de 400 milhões de VND depois da aplicação da nova tabela de preços."

Não apenas o Sr. Dao Khac Trong, mas muitas pessoas em outras comunas, como Hoai Duc, Dong Anh, Thanh Oai, Dan Phuong, Thanh Tri, Thuong Tin, Hong Van, etc., também expressaram seu "choque" ao terem que pagar centenas de milhões de dongs para concluir os trâmites. Sugeriram que a prefeitura considerasse uma política de redução das taxas de registro, isenção de algumas taxas de emissão de certidões ou prorrogação do prazo de pagamento para famílias de baixa renda, famílias em situação de quase pobreza, trabalhadores e famílias jovens que vivem em áreas suburbanas. Isso os ajudaria a evitar o "choque financeiro" ao precisarem concluir os trâmites fundiários.

Segundo a advogada Nghiem Thi Hang, do escritório Vu Linh (Associação de Advogados de Hanói), o primeiro problema é o aumento do ônus financeiro na realização de procedimentos fundiários. Trata-se do aumento dos preços dos terrenos, especialmente em áreas suburbanas (onde se prevê um aumento acentuado de 25% a 26%, com alguns locais apresentando aumentos de quase 30% em comparação com a tabela de preços atual), o que faz com que muitas pessoas se preocupem com os custos exorbitantes para a realização de procedimentos como mudança de uso do solo, emissão de escrituras (reconhecimento dos direitos de uso da terra) ou transferência de propriedade. Se a tabela de preços dos terrenos aumentar, as taxas de uso da terra, impostos, emolumentos e encargos que as pessoas têm que pagar aumentarão proporcionalmente, afetando diretamente esse grande grupo de pessoas.

Além disso, as famílias agrícolas nos subúrbios também estão preocupadas com o aumento dos preços da terra, os impostos sobre o uso de terras não agrícolas, as taxas de registro ou os custos de conversão do uso da terra, que podem ser mais elevados. Essas despesas afetam diretamente a capacidade de manter a produção, especialmente para os pequenos agricultores — informou a advogada Nghiem Thi Hang.

A equipe Capital desde a linha de partida.

Embora seja considerado necessário aproximar os preços dos terrenos aos preços de mercado, a nova tabela de preços também gera muitas preocupações em relação aos custos adicionais, à possibilidade de aumento dos preços dos imóveis e à pressão sobre as empresas.

Ao explicar o conceito de "Dupla Responsabilidade", o Sr. Pham Gia Hiep, especialista em imóveis, afirmou que as empresas do setor imobiliário precisam arcar com custos de investimento crescentes (responsabilidade 1), enquanto a capacidade de recuperar o capital investido e vender os imóveis diminui (responsabilidade 2), o que acarreta maiores riscos financeiros e operacionais. Essa situação, por si só, gera grande preocupação, colocando-as em uma posição difícil, daí o termo "dupla responsabilidade".

Para as pessoas, especialmente aquelas com baixa renda, a renda média está ficando cada vez mais distante do necessário para comprar uma casa e "se estabelecer" quando a nova tabela de preços de terrenos entrar em vigor.

O aumento contínuo dos preços dos imóveis reduzirá ainda mais o acesso à moradia para a maioria das pessoas, especialmente as classes média e baixa. Isso leva ao risco de aumento do estoque e dificuldades no consumo dos produtos das empresas. O fluxo de caixa fica bloqueado, a pressão para pagar os empréstimos bancários aumenta, retardando a recuperação de todo o mercado imobiliário em Hanói — afirmou o Sr. Pham Quang Hiep.

Compartilhando dessa opinião, a Sra. Nguyen Ngoc Bich, diretora da Nam Binh Real Estate Company, afirmou que o primeiro e mais direto ônus é o aumento acentuado dos custos de insumos para todos os projetos de desenvolvimento imobiliário na cidade.

Especificamente, o custo da indenização pela desapropriação aumentou. A tabela de preços de terrenos é a base legal para determinar o valor da indenização a ser paga quando o Estado desapropria terras para a execução de projetos comerciais. Com o aumento da tabela de preços de terrenos, o valor da indenização também aumenta, elevando significativamente o capital inicial investido pela empresa. Isso não só aumenta o ônus financeiro, como também pode prolongar o tempo de desapropriação, caso o valor da indenização não seja suficiente para satisfazer a população, afetando seriamente o andamento da execução do projeto.

Além disso, as taxas de uso e aluguel de terrenos também aumentam de acordo com a tabela de preços da terra. Essa é uma obrigação financeira que as empresas devem arcar ao receberem terrenos ou ao alterarem a finalidade de uso da terra para a implementação de projetos. Esse custo se repassa diretamente aos preços dos produtos, reduzindo a margem de lucro esperada pelos investidores e representando um grande desafio para o equilíbrio financeiro dos projetos, especialmente para empreendimentos imobiliários comerciais e áreas urbanas.

A nova tabela de preços de terrenos em Hanói é um passo importante rumo à transparência do mercado e a uma maior consonância com os preços reais. No entanto, o aumento expressivo em muitas áreas suburbanas gerou preocupações quanto ao ônus financeiro para pessoas físicas e jurídicas.

Para que a política seja verdadeiramente eficaz, é necessário um roteiro razoável, aliado a soluções que apoiem grupos vulneráveis, pequenas empresas e produtores agrícolas. Ao mesmo tempo, é fundamental aumentar a transparência da informação e o diálogo com a comunidade para limitar os impactos negativos e criar consenso social.

Fonte: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/ban-khoan-truoc-ganh-nang-kepkhi-gia-dat-moi-co-hieu-luc-20251201135603569.htm