A manutenção do método do excedente torna a avaliação do terreno do projeto mais transparente?

Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente ainda quer parar de usar o método do excedente

Conforme relatado por Thanh Nien , recentemente, o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente enviou um projeto de Decreto que altera e complementa uma série de artigos do Decreto nº 44/2014/ND-CP de 15 de maio de 2014 do Governo que regulamenta os preços da terra (projeto de Decreto 44) ao Ministério da Justiça para avaliação antes de submetê-lo ao Governo.

Notavelmente, o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente propôs no projeto de Decreto 44 não usar o método do excedente para avaliar a terra.

No entanto, no workshop desta tarde, a maioria dos especialistas disse que é necessário manter o método do excedente na avaliação de terras.

O Sr. Dao Trung Chinh compartilhou no workshop

Falando no workshop, o Sr. Dao Trung Chinh, Diretor do Departamento de Planejamento e Desenvolvimento de Recursos Terrestres (Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente), levantou muitos aspectos e citou razões pelas quais o ministério propôs abandonar o método de excedente ao avaliar terras.

O ponto de vista do representante do Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente no workshop permaneceu o mesmo de quando respondeu a uma entrevista ao Jornal Thanh Nien no artigo O governo decidirá manter ou abandonar o método de excedente? publicado em 26 de julho.

Segundo o Sr. Chinh, ninguém pode negar a superioridade do método do excedente. No entanto, no contexto dos parâmetros de entrada ao aplicar este método na avaliação de terras em nosso país, ele não é padronizado, levando a resultados imprecisos.

"Participei de avaliações de terras em diversos casos recentemente e descobri que os avaliadores têm medo de riscos legais ao aplicar o método do excedente. Essa é uma das razões pelas quais o processo de avaliação de terras tem sido lento ultimamente", compartilhou o Sr. Chinh no workshop.

O Sr. Chinh acrescentou que, caso o Governo decida manter o método do excedente, será necessário pesquisar e revisar para desenvolver padrões de entrada para os parâmetros e índices desse método. Somente com a entrada padronizada os resultados serão precisos, os avaliadores terão confiança na assinatura e o impasse na avaliação de terras, especialmente para projetos, poderá ser resolvido.

“Abandonar o método do excedente é um retrocesso na valoração da terra”

Após o compartilhamento do representante do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente, muitos especialistas e empresas enviaram documentos expressando diretamente ou diretamente suas opiniões sobre a necessidade de manter o método do excedente na avaliação de terras; se removido, ele pode causar mais dificuldades e congestionamentos, desacelerar a avaliação de terras e o mercado imobiliário continuará a ter uma escassez prolongada de oferta.

O advogado Nguyen Hong Chung, vice-presidente do Hanoi Real Estate Club, expressou a opinião de que o método do excedente deve ser mantido.

O advogado Nguyen Hong Chung, vice-presidente do Hanoi Real Estate Club, disse que o método do excedente é um método de determinação do preço do terreno com base na finalidade de uso com potencial para desenvolvimento futuro, não com base na finalidade atual de uso, como o método de comparação ou o método de renda.

O método do excedente reflete o valor de mercado do terreno a ser avaliado, incluindo os seguintes fatores: finalidade de uso do solo; prazo de uso do solo; densidade de construção; altura do edifício; coeficiente de uso do solo; refletindo o valor do fluxo de caixa em investimento, produção e negócios com alta praticidade.

O método do excedente reflete claramente a natureza financeira de um projeto imobiliário: quais são os custos, receitas e lucros, de forma muito científica e objetiva. Este método reflete claramente a maneira de explorar, alocar e compartilhar as diferenças de aluguel de terras. Este também é um método moderno de avaliação imobiliária, de acordo com a prática internacional.

A alegação do Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente de que, devido à falta de banco de dados para avaliação, a avaliação deve ser baseada em fatores hipotéticos e em fatores de precisão, portanto, abandonar esse método, na minha opinião, não é convincente. Se o problema for a falta de banco de dados, a solução deve ser criar uma fonte de banco de dados confiável e de qualidade, em vez de abandonar o método do excedente (destruindo a máquina de produção). Portanto, se o abandono do método do excedente se tornar realidade, será um retrocesso no trabalho de avaliação de terras", disse o Sr. Chung.

Ao mesmo tempo, de acordo com o advogado Chung, o projeto de Decreto 44 possui apenas 3 métodos de avaliação: comparação, renda e coeficiente de ajuste do preço da terra, que não são suficientes para substituir o método do excedente na avaliação de projetos de investimento que utilizam terra: áreas urbanas, áreas de serviços comerciais mistos, etc.

Se o método do excedente for abandonado, será difícil determinar o valor dos direitos de uso da terra que os investidores deverão pagar por projetos formados no futuro, quando todas as obras de infraestrutura social e técnica não estiverem concluídas. Os investidores não conseguirão calcular o problema financeiro ao implementar projetos imobiliários...

O professor Hoang Van Cuong, membro do Comitê de Finanças e Orçamento da Assembleia Nacional, compartilha as vantagens e desvantagens do método do superávit.

É importante padronizar os parâmetros de entrada de cada método de avaliação.

O professor Hoang Van Cuong, membro da Comissão de Finanças e Orçamento da Assembleia Nacional, afirmou que, nos últimos anos, muitos projetos não foram aprovados. Um dos motivos é que o preço do terreno não pode ser determinado para que as autoridades locais possam decidir se arrecadam dinheiro e os investidores possam pagar para tomar a decisão de alocar terras. A avaliação imprecisa do terreno pode ser subjetiva ou objetiva, pois as regulamentações sobre avaliação não são específicas e claras.

O Professor Cuong afirmou que, no mundo, existem quatro métodos populares: comparação direta, dedução, renda e excedente. No Vietnã, existem atualmente quatro desses métodos, e um método adicional de coeficiente de ajuste do preço da terra é prescrito.

Analisando o método do coeficiente de ajuste do preço da terra, um dos três métodos propostos pelo Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente no projeto do Decreto 44, o professor Cuong disse que esse método será muito seguro para os avaliadores porque o Estado estipula assim, basta pegar a lista de preços multiplicada pelo coeficiente para determinar o preço da terra.

"No entanto, esse preço não é preciso. Dois terrenos adjacentes com formatos diferentes têm preços muito diferentes, sem mencionar a direção do terreno, a posição do terreno, a vista... O método do coeficiente de ajuste do preço do terreno é adequado apenas para agências de gestão, e não para pessoas e empresas", reconheceu o Sr. Cuong.

O Sr. Cuong analisou as vantagens e desvantagens dos métodos de avaliação de terras: dedução, comparação e renda, antes de concluir com pesar: "No mundo, para avaliar muitos novos projetos, as pessoas usam o método do excedente, porque não há nada que se compare a novos projetos. No entanto, o projeto de Decreto 44 abandona esse método...".

Muitos especialistas, advogados, empresas... presentes no workshop expressaram seu apoio à manutenção do método do excedente na avaliação de terras.

No entanto, o Sr. Cuong também admitiu que o método do excedente apresenta muitas limitações. Especificamente, se o fator de cálculo da área a ser avaliada não for padronizado, ou seja, a entrada não for padronizada, isso levará a resultados de saída imprecisos.

Muitos países no mundo utilizam o método do excedente e não sofrem prejuízos, pois não há superfaturamento nem sonegação fiscal. O ambiente comercial e jurídico da maioria desses países é transparente e disciplinado. Em nosso país, muitos parâmetros e índices de mercado que utilizam o método do excedente na avaliação de terras não são padronizados, dificultando a precisão dos resultados, e há riscos para o avaliador...

O Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente da Associação Vietnamita de Empreiteiros de Construção, afirmou que cada método de avaliação tem suas próprias vantagens e desvantagens. No entanto, no contexto atual do nosso país, é necessário manter os cinco métodos de avaliação de terrenos em vigor. O importante é padronizar os parâmetros de entrada de cada método para minimizar erros na avaliação de terrenos, bem como acelerar o processo de avaliação. Só assim o impasse para projetos imobiliários poderá ser superado e o mercado em breve terá nova oferta.

Apesar de insistir na manutenção do método do excedente na avaliação de terras, a maioria dos especialistas e líderes empresariais presentes no workshop não apresentou detalhadamente um plano para acelerar o processo de avaliação de terras e eliminar o gargalo de oferta no mercado imobiliário.

Link da fonte: https://thanhnien.vn/giu-lai-phuong-phap-thang-du-co-khien-dinh-gia-dat-du-an-duoc-khai-thong-18523072720550432.htm