Que direção deve tomar o setor de fusões e aquisições imobiliárias?

TPO - O que falta no mercado de projetos de fusões e aquisições imobiliárias hoje não são necessariamente reservas de terrenos, nem totalmente fluxo de caixa. Os investidores só estão realmente preparados para o longo prazo quando entendem claramente seus direitos, suas obrigações e se esses direitos permanecerão protegidos após muitos anos.

Regulamentos sobrepostos

Em sua apresentação no seminário "Leis sobre Atividades Financeiras Relativas à Transferência, Aporte de Capital e Investimento em Projetos Imobiliários no Vietnã", o Sr. Tran Son Vu, Presidente da Associação de Pesquisa e Consultoria sobre Políticas Legais para Atividades de Investimento no Vietnã, afirmou que o mercado imobiliário enfrenta a necessidade de uma forte reestruturação após um período de significativas flutuações.

O Sr. Tran Son Vu discursou no seminário.

Segundo o Sr. Vu, o aperfeiçoamento do quadro legal relacionado com a transferência de projetos, aportes de capital e atividades de captação de recursos não só ajudará as empresas a superar dificuldades, como também contribuirá para a criação de um ambiente de investimento mais transparente, seguro e sustentável.

"O mercado precisa de um quadro jurídico claro e consistente para garantir os direitos legítimos do Estado, das empresas e dos investidores, ao mesmo tempo que melhora a eficiência da utilização dos recursos fundiários na nova fase de desenvolvimento", afirmou o Sr. Vu.

Entretanto, o Sr. Bui Dang Dung, ex-vice-presidente da Comissão de Finanças e Orçamento da Assembleia Nacional , avaliou que as novas regulamentações contribuíram para aumentar a transparência nas transferências de projetos, criando uma base legal para a reestruturação do mercado e atraindo capital de investimento nacional e internacional.

No entanto, o Sr. Dung também salientou que a sobreposição de normas entre a Lei de Terras, a Lei de Investimentos, a Lei da Habitação e a Lei de Negócios Imobiliários continua a ser um grande obstáculo. Muitos projetos, mesmo aqueles que exigem transferência ou reestruturação, ainda enfrentam longos prazos de tramitação devido às diferenças na aplicação da lei pelas autoridades competentes.

Portanto, o Sr. Dung propôs estudar um mecanismo que permitisse às instituições de crédito atuarem como fiadoras ou constituírem contas de garantia. Dessa forma, os fundos do comprador poderiam ser deduzidos diretamente para o pagamento do imposto predial ao Estado em nome do vendedor. Essa solução ajudaria a desbloquear projetos paralisados ​​devido à inadimplência do investidor anterior, garantindo, ao mesmo tempo, a arrecadação correta e integral dos impostos pelo Estado.

Ao mesmo tempo, é necessário finalizar rapidamente o marco legal para o desenvolvimento de fundos de investimento imobiliário (REITs) e fundos de private equity. Estes proporcionarão uma base financeira sólida, atuando como compradores profissionais para consolidar projetos fragmentados por meio de transferências de participação acionária, reduzindo a dependência excessiva do crédito bancário.

Um projeto em Dong Nai acaba de iniciar a construção em um terreno adquirido por meio de fusões e aquisições.

"Os procedimentos administrativos após a transferência precisam ser simplificados. O processo de alteração do investidor no certificado de investimento e no certificado de propriedade do terreno deve ser implementado por meio de um mecanismo de balcão único, reduzindo o tempo de espera para que o capital possa fluir para a reconstrução do projeto mais rapidamente", disse o Sr. Dung.

O que devemos fazer?

Da mesma forma, o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que todo o sistema político está atualmente muito determinado a remover os obstáculos aos projetos. No entanto, a regulamentação que exige que os projetos que desejam transferir a propriedade total ou parcialmente cumpram suas obrigações financeiras está causando dificuldades para as empresas.

Para adquirir terrenos livres de ônus, as empresas precisam investir um capital enorme. Quando chegam ao início da implementação, muitos investidores ficam sem dinheiro, pois a lei exige que os projetos possuam títulos de propriedade do terreno para serem elegíveis a empréstimos. Portanto, muitos investidores são forçados a vender seus projetos prematuramente.

No entanto, quando as transferências de projetos encontram dificuldades, as empresas contornam as regras transferindo ações da empresa. Nesse caso, o "núcleo" do negócio muda e o novo proprietário é essencialmente o comprador do projeto. Essa brecha não é inerentemente errada, pois a lei não proíbe a transferência de ações da empresa, mas acarreta alguns riscos posteriormente.

Segundo o advogado Truong Anh Tu, presidente do escritório de advocacia TAT, as fusões e aquisições imobiliárias não se resumem mais à simples transferência de ativos, mas, em muitos casos, envolvem a transferência de toda a estrutura jurídica de um projeto. É por isso que os aspectos legais estão se tornando o primeiro filtro para os fluxos de capital.

A regulamentação que exige que as empresas cumpram suas obrigações financeiras antes de transferir a propriedade total ou parcial de um projeto está criando dificuldades para elas.

"Antes, as instituições de crédito estavam interessadas principalmente no valor das garantias, mas agora querem saber como os direitos de uso da terra foram adquiridos, em que medida as obrigações financeiras foram cumpridas, se o projeto envolve bens públicos e se esses direitos de propriedade são capazes de manter a estabilidade em caso de mudanças no ambiente jurídico", disse o advogado Tú.

Portanto, durante o processo de due diligence para fusões e aquisições, os riscos jurídicos começam a se refletir diretamente no valor da transação. Um projeto com um histórico jurídico complexo estará sujeito a um desconto maior. Um projeto que ainda não cumpriu suas obrigações financeiras levará mais tempo para obter financiamento. Um projeto com um histórico jurídico incerto passará por um processo de due diligence mais rigoroso e demorado.

Segundo o Sr. Tú, o que falta atualmente no mercado não é necessariamente terreno ou fluxo de caixa. Os investidores só estão verdadeiramente preparados para o longo prazo quando compreendem claramente os seus direitos, as suas obrigações e se esses direitos continuarão protegidos após muitos anos.

"É por isso que a principal notícia no mercado de fusões e aquisições imobiliárias não é mais a corrida por mais terras, mas sim a construção de direitos de propriedade mais transparentes, estáveis ​​e confiáveis. Essa é a mudança mais profunda que está acontecendo no mercado imobiliário vietnamita hoje", disse o advogado Tú.

Fonte: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo