Transparência nos preços dos terrenos e nos leilões de terrenos

Em Hanói , não só os preços dos apartamentos e terrenos no centro da cidade estão aumentando continuamente, como também as transações imobiliárias nos subúrbios estão movimentadas. Foto: Quang Vinh.

Notavelmente, na autorização do Comitê Popular de Hanói para os Comitês Populares de nível distrital, há a decisão sobre o preço inicial para leilão de direitos de uso da terra para alocar terras com taxas de uso da terra ou arrendar terras para famílias e indivíduos; Decisão sobre o preço inicial para leilão de direitos de uso da terra quando o Estado aloca terras ou arrenda terras em casos em que o terreno ou área de terra tenha sido investido em infraestrutura técnica de acordo com o planejamento detalhado da construção.

A negociação está ativa, mas não febril

De acordo com o Comitê Popular de Hanói, os Comitês Populares distritais são responsáveis ​​por concluir o Conselho de Valoração de Terras específico e outros conteúdos relacionados (se houver), orientando os Departamentos de Recursos Naturais e Meio Ambiente (TNMT), Finanças - Planejamento e departamentos e escritórios relacionados a organizar a implementação. Antes de 10 de dezembro de 2024, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, juntamente com os departamentos, filiais e Comitês Populares distritais, resumirá e avaliará os resultados e apresentará um relatório ao Comitê Popular da Cidade para que considere a continuação da autorização como base para a implementação no período seguinte.

Para Hanói, a questão da terra é sempre um assunto polêmico. Não apenas os preços dos apartamentos, mas também os preços dos terrenos no centro da cidade estão em constante aumento, mas as transações imobiliárias nos subúrbios também estão bastante movimentadas. Desde abril de 2024, os leilões de terras para famílias e indivíduos de distritos como Dong Anh, Hoai Duc, Ung Hoa, Phu Xuyen... até a área remota de Ba Vi também têm sido bastante movimentados.

No distrito de Hoai Duc, o Centro Distrital de Desenvolvimento do Fundo de Terras leiloou com sucesso 23 terrenos com uma área de 2.441,8 metros quadrados (realizado em 18 de março); o orçamento arrecadou 179,2 bilhões de VND. Em abril, o Centro continuou a anunciar o leilão de direitos de uso da terra para 34 terrenos com uma área de 3.366,7 metros quadrados; espera-se arrecadar 200 bilhões de VND para o orçamento.

Da mesma forma, no distrito de Dong Anh, em fevereiro e março, o leilão de direitos de uso da terra foi organizado com sucesso, com uma área total de 2.872,2 metros quadrados; a receita orçamentária foi de mais de 143 bilhões de VND, superando a estimativa em quase 69 bilhões de VND.

Ba Vi é um distrito remoto de Hanói, que também leiloou com sucesso 37 lotes de terra (vila de Dong Bang, comuna de Dong Thai); arrecadando mais de 99 bilhões de VND para o orçamento.

De acordo com o Sr. Nguyen Huy Hoang, Diretor do Centro de Fundos de Terras do Distrito de Hoai Duc, o rápido aumento nas transações e preços de terras se deve ao fato de a cidade e a localidade estarem acelerando a implementação de muitos projetos importantes de infraestrutura de transporte, incluindo o Anel Viário 4 - Região da Capital e o Anel Viário 3 e 5. A conexão com o centro da cidade é mais conveniente.

No entanto, em maio de 2025, leilões de terras em distritos suburbanos não eram incomuns. Por exemplo, no distrito de Hoai Duc, em comparação com alguns distritos centrais, o preço inicial era superior a 60 milhões de VND/m², em comparação com mais de 100 milhões de VND/m² comumente encontrados no centro da cidade. Havia um terreno com preço inicial de 42,8 milhões de VND/m², mas o vencedor do leilão aumentou o preço em apenas um passo, para 42,9 milhões de VND/m²; comprovando que, embora o leilão de terras tenha sido favorável, não foi "quente"; não houve fenômenos de aumentos incomuns de preços, especulação ou inflação de preços em comparação com as febres imobiliárias anteriores, quando os preços aumentaram de 2 a 3 vezes em relação ao preço inicial.

Após o leilão, a taxa de cancelamento de depósitos e não pagamento é alta. Especificamente, em 2022 e 2023, até 70% dos leilões de terrenos suburbanos não tiveram participantes ou o número de participantes não foi qualificado para abrir o leilão.

Em relação aos leilões de terras, muitas pessoas não têm clareza sobre isso. Por exemplo, em um caso no distrito de Me Linh, no leilão realizado na tarde de 30 de dezembro de 2023, uma pessoa pagou 4,28 bilhões de VND/m² por um terreno de 102 m²; o preço inicial era de 30 milhões de VND/m² e ela se tornou a vencedora do leilão. No entanto, posteriormente, a pedido do vencedor do leilão, o distrito de Me Linh concordou em anular o resultado e devolver mais de 600 milhões de VND em depósito.

Essa pessoa disse que era a primeira vez que ia a um leilão de direitos de uso da terra, então estava nervoso e apressado, e cometeu um erro. "Calculei mais de 4,28 bilhões de VND para todo o terreno, sem pensar que o regulamento do leilão era calculado por metro quadrado, então cometi um erro", disse essa pessoa.

O caso acima também deve ser considerado uma lição sobre participação em leilões de direitos de uso da terra, especialmente quando o Comitê Popular de Hanói autorizou o Comitê Popular de nível distrital a decidir o preço inicial para leilões de direitos de uso da terra.

Contagem de votos de unidades participantes de um leilão de terras no distrito de Thanh Oai (Hanói), dezembro de 2023. Fonte: HNM.

Hanói organizará muitos leilões de direitos de uso da terra.

Muitas opiniões acreditam que a autorização do Comitê Popular de Hanói para que os Comitês Populares distritais decidam o preço inicial dos leilões de direitos de uso da terra tornará o mercado imobiliário mais vibrante e saudável. Pode-se dizer que o ponto de partida será a partir de junho do próximo ano. Especialmente quando os terrenos leiloados forem planejados, investidos em sistemas de infraestrutura técnica e social sincronizados, conectados aos principais eixos de tráfego, atendendo às necessidades de formação de novas áreas residenciais modernas.

De acordo com o Comitê Popular de Hanói, este ano, a cidade recebeu 408.547 bilhões de VND em receitas orçamentárias estaduais estimadas, das quais 378.530 bilhões de VND representam a receita interna. Identificando a receita fundiária como o principal recurso de investimento de distritos, vilas e cidades, o Comitê Popular de Hanói solicitou ao Departamento de Finanças e ao Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente que presidissem e coordenassem com as unidades a síntese de dados relacionados à capacidade de licitação e leilão de 30 distritos, vilas e cidades a partir da receita fundiária.

Com esses movimentos positivos, o terreno leiloado é considerado o principal produto no mercado de terras de Hanói em 2024.

Os endereços dos leilões para uso do solo são bastante claros. Destes, quase 180 terrenos nos distritos de Chuong My, Dong Anh, Me Linh e na cidade de Son Tay foram colocados em leilão para direitos de uso do solo, com o maior preço inicial de 33 milhões de VND/m². Em um leilão realizado em março de 2024, o maior preço vencedor foi de 56,1 milhões de VND/m².

No distrito de Me Linh, incluindo 30 lotes de terra: área de Quan Cho (vila de Bong Mac, comuna de Lien Mac), preço inicial de 19 a 22,5 milhões de VND/m². Na cidade de Quang Minh, o preço inicial é de 26 a 27 milhões de VND/m².

No distrito de Dong Anh, 72 terrenos também foram leiloados para direitos de uso da terra, com preços iniciais variando de 23,5 a 24,5 milhões de VND/m². Em alguns locais, os preços iniciais variaram de 28 a 33 milhões de VND/m².

No distrito de Phuc Tho, 14 lotes de terra foram leiloados para direitos de uso da terra, com preços iniciais de 17,2 milhões de VND/m2 e 18,5 milhões de VND/m2...

Dê vida a novas políticas em breve

Durante muito tempo, os preços dos terrenos sempre receberam a atenção de toda a sociedade. O Governo e a Assembleia Nacional também estão muito próximos desta questão.

Em 24 de maio de 2024, presidindo uma reunião nacional online para ouvir relatórios e dar opiniões sobre o projeto de decreto que regulamenta os preços da terra, o vice- primeiro-ministro Tran Hong Ha solicitou ao Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente que absorvesse seriamente os comentários e contribuições durante todo o processo de desenvolvimento, concluísse prontamente o projeto de decreto e colocasse prontamente em prática as políticas e diretrizes novas e inovadoras da Lei de Terras de 2024.

Anteriormente, em 8 de maio, em uma conferência direta e on-line com 63 localidades para coletar opiniões sobre o projeto de decreto que regulamenta a compensação, o apoio e o reassentamento quando o Estado recupera terras; o projeto de decreto que regulamenta os preços das terras; o vice-primeiro-ministro Tran Hong Ha disse que o primeiro-ministro emitiu um documento instruindo os ministérios e filiais a desenvolver urgentemente documentos de orientação detalhados, garantindo condições suficientes para que a Assembleia Nacional considere e permita que a Lei de Terras de 2024 entre em vigor em 1º de julho de 2024 (5 meses antes do que antes, em 1º de janeiro de 2025).

A Lei de Terras de 2024, com muitas políticas novas e inovadoras, beneficia a população no processo de desenvolvimento, harmonizando os interesses de todas as partes na implementação de projetos. A regulamentação dos preços da terra garante os princípios de objetividade, transparência e regulação da receita fundiária para o Estado, a população e as empresas, evitando flutuações "acentuadas" nos preços da terra e equilibrando os custos de insumos para projetos de investimento voltados ao desenvolvimento socioeconômico. O novo método de avaliação de terras deve ser claro, simples e coerente para proteger aqueles que realizam o trabalho de avaliação.

Voltando à autorização do Comitê Popular de Hanói para que os Comitês Populares distritais decidam sobre os preços das terras e os preços iniciais para os leilões de direitos de uso da terra, fica evidente que esse trabalho precisa ser realizado de forma transparente, mas deve ser monitorado de perto. De fato, ao longo dos anos, a corrupção e os crimes econômicos no setor fundiário têm se disseminado. As reclamações nesse setor também representam a maior proporção de reclamações, e seu tratamento e resolução levam muito tempo. Devido à complexidade do problema, muitos casos são difíceis de resolver completamente.

Em 13 de setembro de 2022, o relatório do Comitê de Petições na sessão temática de supervisão do Comitê Permanente da Assembleia Nacional "Implementação da lei sobre recebimento de cidadãos e tratamento de reclamações e denúncias de 1º de julho de 2016 a 1º de julho de 2021" mostrou que as reclamações, denúncias, petições e reflexões surgidas estavam principalmente relacionadas ao campo da gestão de terras e à implementação de recuperação de terras, compensação, apoio, reassentamento e limpeza de locais durante a implementação de projetos (representando mais de 69,5%).

De acordo com o Sr. Le Bao Long, especialista em imóveis, a regulamentação governamental da tabela de preços de terrenos implementada pelo Comitê Popular Provincial é diferente da anterior, que se refere à estrutura de preços de terrenos e é atualizada anualmente. Assim, a autoridade e a responsabilidade foram delegadas às localidades para ajudar a orientar os preços dos terrenos de forma mais próxima da situação real de cada localidade do que antes. Regulamentações específicas ajudarão a avaliação de terrenos a ser transparente, clara e próxima da realidade. O Sr. Long prevê que os preços dos imóveis aumentarão após a entrada em vigor das novas leis. Consequentemente, os terrenos serão o tipo mais afetado. No entanto, mesmo que haja um aumento, não haverá um aumento de preço irracionalmente alto.

Fonte: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html