Transparência nos preços e leilões de terrenos

Em Hanói , não só os preços de apartamentos e terrenos no centro da cidade estão em constante ascensão, como também as transações de terrenos nos subúrbios estão bastante movimentadas. Foto: Quang Vinh.

Em particular, na autorização do Comitê Popular de Hanói aos Comitês Populares de nível distrital, consta a decisão sobre o preço inicial para o leilão de direitos de uso da terra para alocação de terras com taxas de uso ou arrendamento de terras a famílias e indivíduos; Decisão sobre o preço inicial para o leilão de direitos de uso da terra quando o Estado aloca ou arrenda terras nos casos em que o terreno ou a área de terra tenha sido investido em infraestrutura técnica de acordo com o planejamento detalhado da construção.

O mercado está ativo, mas não frenético.

De acordo com o Comitê Popular de Hanói, os Comitês Populares distritais são responsáveis ​​por concluir o Conselho de Avaliação de Terras específico e outros conteúdos relacionados (se houver), orientando os Departamentos de Recursos Naturais e Meio Ambiente (TNMT), Finanças - Planejamento e departamentos e escritórios relacionados a organizar a implementação. Antes de 10 de dezembro de 2024, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, juntamente com os departamentos, divisões e Comitês Populares distritais, resumirá e avaliará os resultados, apresentando um relatório ao Comitê Popular da Cidade para que este considere a continuidade da autorização como base para a implementação no período subsequente.

Em Hanói, o mercado imobiliário é sempre um tema importante. Não só os preços dos apartamentos, mas também os preços dos terrenos na área central da cidade estão em constante ascensão, como as transações de terrenos nos subúrbios também estão muito ativas. Desde abril de 2024, os leilões de terrenos para famílias e particulares em distritos como Dong Anh, Hoai Duc, Ung Hoa, Phu Xuyen... até a área remota de Ba Vi têm sido bastante movimentados.

No distrito de Hoai Duc, o Centro Distrital de Desenvolvimento do Fundo de Terras realizou com sucesso o leilão de 23 lotes de terreno, totalizando 2.441,8 metros quadrados (em 18 de março), arrecadando 179,2 bilhões de VND. Em abril, o Centro anunciou o leilão de direitos de uso da terra para 34 lotes, totalizando 3.366,7 metros quadrados, com a expectativa de arrecadar 200 bilhões de VND.

Da mesma forma, no distrito de Dong Anh, em fevereiro e março, o leilão de direitos de uso da terra foi organizado com sucesso, abrangendo uma área total de 2.872,2 metros quadrados; a receita orçamentária foi superior a 143 bilhões de VND, excedendo a estimativa em quase 69 bilhões de VND.

Ba Vi é um distrito remoto de Hanói, que também leiloou com sucesso 37 lotes de terra (vila de Dong Bang, comuna de Dong Thai), arrecadando mais de 99 bilhões de VND para o orçamento.

Segundo o Sr. Nguyen Huy Hoang, Diretor do Centro de Financiamento Imobiliário do Distrito de Hoai Duc, o rápido aumento nas transações e nos preços de terrenos se deve à aceleração da implementação de diversos projetos de infraestrutura de transporte na cidade e região, incluindo o Anel Viário 4 - Região Metropolitana e os Anel Viários 3 e 5, que facilitam o acesso ao centro da cidade.

Contudo, em maio de 2025, os leilões de terrenos em áreas suburbanas não eram incomuns. Por exemplo, no distrito de Hoai Duc, em comparação com alguns distritos centrais, o preço inicial era superior a 60 milhões de VND/m², enquanto que nos centros urbanos esse valor ultrapassava os 100 milhões de VND/m². Havia um terreno com preço inicial de 42,8 milhões de VND/m², mas o vencedor do leilão aumentou o preço em apenas um nível, para 42,9 milhões de VND/m²; o que demonstra que, embora o leilão de terrenos fosse favorável, não havia um mercado "aquecido"; não se verificavam aumentos de preços extraordinários, especulação ou inflação de preços, como acontecia em leilões anteriores, em que os preços aumentavam 2 a 3 vezes em relação ao preço inicial.

Após o leilão, a taxa de cancelamento de depósitos e de inadimplência é alta. Especificamente, em 2022 e 2023, até 70% dos leilões de terrenos suburbanos não tiveram participantes ou o número de participantes não atingiu o nível necessário para a realização do leilão.

Em relação aos leilões de terrenos, muitas pessoas não têm clareza sobre o assunto. Por exemplo, em um caso no distrito de Me Linh, no leilão da tarde de 30 de dezembro de 2023, uma pessoa pagou 4,28 bilhões de VND/m² por um terreno de 102m², enquanto o preço inicial era de 30 milhões de VND/m², e acabou arrematando o lote. No entanto, posteriormente, a pedido do arrematante, o distrito de Me Linh concordou em anular o resultado e devolver os mais de 600 milhões de VND depositados.

Essa pessoa disse que era a primeira vez que participava de um leilão de direitos de uso da terra, por isso estava nervosa e com pressa, e acabou cometendo um erro. "Calculei mais de 4,28 bilhões de VND pelo terreno inteiro, sem me dar conta de que o regulamento do leilão calculava por metro quadrado, então errei", disse ela.

O caso acima também deve ser considerado uma lição sobre a participação em leilões de direitos de uso da terra, especialmente quando o Comitê Popular de Hanói autorizou os Comitês Populares de nível distrital a decidirem o preço inicial para esses leilões.

Contagem de votos das unidades participantes em um leilão de terrenos no distrito de Thanh Oai (Hanói), dezembro de 2023. Fonte: HNM.

Hanói organizará diversos leilões de direitos de uso da terra.

Muitos acreditam que a autorização concedida pelo Comitê Popular de Hanói aos Comitês Populares distritais para definirem o preço inicial dos leilões de direitos de uso da terra tornará o mercado imobiliário mais dinâmico e saudável. Pode-se dizer que esse ponto de partida será a partir de junho próximo, especialmente quando os terrenos leiloados já tiverem sido planejados, com investimentos em sistemas de infraestrutura técnica e social integrados, conectados às principais vias de transporte e atendendo às necessidades de formação de novas áreas residenciais modernas.

Segundo o Comitê Popular de Hanói, este ano, a cidade recebeu uma previsão de receita orçamentária estatal de 408,547 bilhões de VND, dos quais 378,530 bilhões de VND são provenientes de receitas internas. Identificando a receita fundiária como o principal recurso de investimento de distritos, vilas e cidades, o Comitê Popular de Hanói solicitou ao Departamento de Finanças e ao Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente que coordenem e sintetizem, junto às unidades competentes, os dados relativos à capacidade de licitação e leilão de 30 distritos, vilas e cidades, provenientes da receita fundiária.

Com essas medidas positivas, os terrenos leiloados são considerados o principal produto no mercado imobiliário de Hanói em 2024.

Os endereços dos leilões de uso da terra são bastante claros. Destes, quase 180 lotes de terra nos distritos de Chuong My, Dong Anh, Me Linh e na cidade de Son Tay foram colocados em leilão para direitos de uso da terra, com o preço inicial mais alto de 33 milhões de VND/m². Em um leilão em março de 2024, o maior preço arrematado foi de 56,1 milhões de VND/m².

No distrito de Me Linh, incluindo 30 lotes de terreno: na área de Quan Cho (vila de Bong Mac, comuna de Lien Mac), o preço inicial é de 19 a 22,5 milhões de VND/m². Na cidade de Quang Minh, o preço inicial é de 26 a 27 milhões de VND/m².

No distrito de Dong Anh, 72 lotes de terreno também foram colocados em leilão para direitos de uso da terra, com preços iniciais variando de 23,5 a 24,5 milhões de VND/m². Em alguns locais, os preços iniciais variaram de 28 a 33 milhões de VND/m².

No distrito de Phuc Tho, 14 lotes de terreno foram leiloados para concessão de direitos de uso, com preços iniciais de 17,2 milhões de VND/m² e 18,5 milhões de VND/m²...

Implementar novas políticas em breve

Há muito tempo, os preços dos terrenos têm recebido a atenção de toda a sociedade. O Governo e a Assembleia Nacional também acompanham de perto essa questão.

Em 24 de maio de 2024, presidindo uma reunião nacional online para ouvir relatórios e dar opiniões sobre o projeto de Decreto que regulamenta os preços da terra, o Vice -Primeiro-Ministro Tran Hong Ha solicitou ao Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente que absorvesse seriamente os comentários e contribuições ao longo do processo de desenvolvimento, concluísse prontamente o projeto de Decreto e colocasse em prática prontamente as novas e inovadoras políticas e diretrizes da Lei de Terras de 2024.

Anteriormente, em 8 de maio, em uma conferência presencial e online com 63 localidades para coletar opiniões sobre o projeto de Decreto que regulamenta a compensação, o apoio e o reassentamento quando o Estado recupera terras; e o projeto de Decreto que regulamenta os preços da terra; o Vice-Primeiro-Ministro Tran Hong Ha afirmou que o Primeiro-Ministro emitiu um documento orientando os ministérios e departamentos a desenvolverem urgentemente documentos de orientação detalhados, garantindo condições suficientes para que a Assembleia Nacional considere e permita que a Lei de Terras de 2024 entre em vigor em 1º de julho de 2024 (5 meses antes do previsto, em 1º de janeiro de 2025).

A Lei de Terras de 2024, com suas diversas políticas inovadoras, beneficia a população no processo de desenvolvimento, harmonizando os interesses de todas as partes envolvidas na implementação de projetos. A regulamentação dos preços da terra assegura os princípios da objetividade, transparência e regulação da receita fundiária para o Estado, a população e as empresas, prevenindo flutuações bruscas nos preços e equilibrando os custos de investimento em projetos de desenvolvimento socioeconômico. O novo método de avaliação de terras deve ser claro, simples e coerente para proteger os profissionais que realizam esse trabalho.

Retomando a autorização concedida pelo Comitê Popular de Hanói aos Comitês Populares distritais para decidirem sobre os preços dos terrenos e os preços iniciais dos leilões de direitos de uso da terra, fica evidente que esse trabalho precisa ser realizado de forma transparente, mas também deve ser rigorosamente monitorado. De fato, ao longo dos anos, a corrupção e os crimes econômicos no setor fundiário têm sido generalizados. As denúncias nesse setor também representam a maior proporção das reclamações, e seu tratamento e resolução demandam muito tempo. Devido à complexidade do problema, muitos casos são difíceis de serem resolvidos de forma completa.

Em 13 de setembro de 2022, o relatório da Comissão de Petições na sessão de supervisão temática da Comissão Permanente da Assembleia Nacional "Implementação da lei sobre o acolhimento de cidadãos e o tratamento de reclamações e denúncias de 1 de julho de 2016 a 1 de julho de 2021" mostrou que as reclamações, denúncias, petições e reflexões recebidas estavam principalmente relacionadas à área de gestão fundiária e à implementação de recuperação de terras, compensação, apoio, reassentamento e desapropriação no âmbito da execução de projetos (representando mais de 69,5%).

Segundo o Sr. Le Bao Long, especialista em imóveis, a regulamentação governamental da tabela de preços de terrenos, implementada pelo Comitê Popular Provincial, difere da anterior, que se baseia na estrutura de preços de terrenos e é atualizada anualmente. Dessa forma, a autoridade e a responsabilidade foram delegadas às localidades para ajudar a alinhar os preços dos terrenos à realidade de cada localidade. Regulamentações específicas contribuirão para uma avaliação de terrenos transparente, clara e próxima da realidade. O Sr. Long prevê que os preços dos imóveis aumentarão após a entrada em vigor das novas leis. Consequentemente, os terrenos serão os mais afetados. No entanto, mesmo que haja um aumento, não será exorbitante.

Fonte: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html