Paradoxo do mercado, tanto escassez quanto excesso; a razão pela qual a 'onda' de investimentos está se concentrando em diversas localidades.

O mercado imobiliário nas províncias e cidades está atraindo capital de investimento, os estoques estão aumentando, o prazo para emissão do primeiro "livro vermelho" foi reduzido desde 1º de agosto... essas são as últimas notícias do setor imobiliário.

Novidades do mercado imobiliário: Perspectiva do projeto Harbor Center Hai Phong . (Fonte: Silk Path Hotel Company Limited)

Lançamento contínuo de novos projetos em localidades

Recentemente, Hai Phong recebeu um novo projeto, o Harbour Center, localizado na Rua Le Lai, nº 3, no distrito de Ngo Quyen. O projeto inclui 74 lotes contíguos, com casas comerciais (shophouses), de até 5 andares, totalizando uma área útil de aproximadamente 400 m². A área dos pavimentos varia de 68,6 a 161,8 m², e a fachada comum tem entre 6 e 13,8 metros. O projeto possui uma área total de mais de 11.000 m² e foi investido pela Silk Path Hotel Company Limited.

Hung Yen dá as boas-vindas a um novo empreendimento, o The Fibonan, um edifício de uso misto com 32 andares e 3 subsolos, pertencente ao projeto de casas e vilas Hung Thinh, na comuna de Cuu Cao, distrito de Van Giang (Hung Yen). O projeto é um investimento da An Phu Invest. O The Fibonan possui uma área de 20.992 m², dos quais 4.370 m² correspondem a um terreno destinado à construção, com 656 unidades de tamanhos variados, entre 43 e 96 m².

Ha Nam apresenta um novo projeto chamado Sun Urban City Ha Nam. O projeto está localizado no novo centro da cidade de Phu Ly, com uma área de mais de 400 hectares, dos quais 200 hectares são destinados ao desenvolvimento da superfície aquática, 19 hectares ao Parque Sun World, 17 hectares a um lago paisagístico, 28 hectares à nova administração, 13 hectares a um parque interno e 60 hectares ao projeto em si. Em termos de tipologias, o projeto é diversificado, oferecendo apartamentos, lojas e casas, com 40 edifícios de 9 andares, incluindo cerca de 15.000 apartamentos, 4.500 casas comerciais e 1.200 casas geminadas e isoladas.

Thanh Hoa também recebeu um novo empreendimento do projeto Central Riverside. O projeto está localizado no bairro de Dong Hai, na cidade de Thanh Hoa, e é um investimento da Taseco Land. Sabe-se que o Central Riverside possui uma área de 15,6 hectares com 493 unidades. Destas, são 339 casas geminadas com área entre 80 e 134 m², 94 lojas com área entre 104 e 197 m² e 60 casas com área entre 180 e 361 m².

Bac Giang conta com um novo projeto chamado The Terra – Bac Giang, do investidor Van Phu – Invest. O projeto está localizado na zona urbana sul, no bairro de Dinh Ke (cidade de Bac Giang). Ocupa uma área de 45.059 m² e inclui duas torres de 28 andares, com um total de 688 apartamentos, 66 vilas e 43 casas geminadas.

O Sr. Le Dinh Chung, Diretor Geral da SGOHomes, afirmou que, de fato, os apartamentos em Hanói ainda mantêm seu apelo e continuam a dominar o mercado, tanto residencial quanto de investimento. No entanto, desde o segundo trimestre deste ano, esse segmento começou a dividir o mercado de investimentos com outros segmentos e mercados devido ao forte crescimento do setor imobiliário nas províncias. Além do aumento de novos projetos no mercado provincial, o verdadeiro motivo também reside no fato de que os preços dos imóveis em Hanói, em todos os segmentos, estão atualmente muito altos, tornando-os pouco atrativos para os investidores.

A onda migratória começou em março de 2024 e está se intensificando. Nessa onda, os investidores buscam oportunidades em eixos econômicos relacionados a parques industriais, províncias com economias desenvolvidas e importantes vias de transporte, como Bac Ninh - Bac Giang; Hung Yen - Hai Duong - Hai Phong - Quang Ninh.

O estoque está aumentando.

Segundo informações da Cafebiz, dados do Ministério da Construção mostram que, nos primeiros meses do ano, o mercado imobiliário voltou a se aquecer gradualmente, com um aumento progressivo no número de clientes que pesquisam e negociam imóveis. O número de transações imobiliárias no início de 2024 aumentou em quase 30% em comparação com o final de 2023.

No entanto, o mercado imobiliário ainda enfrenta muitas dificuldades. Em particular, o número de projetos concluídos, projetos recém-licenciados e projetos elegíveis para venda futura é inferior ao do mesmo período de 2023. Notavelmente, o estoque de imóveis ainda é muito grande, principalmente casas e terrenos, com 19.323 unidades, um aumento de 43% em comparação com o final do ano passado.

Os relatórios financeiros de 10 empresas imobiliárias de desenvolvimento habitacional listadas na bolsa de valores também mostram que o valor total do estoque em 31 de junho era superior a 269,135 bilhões de VND, um aumento de quase 3% em relação ao mesmo período do ano anterior. De fato, nos últimos anos, o valor do estoque de muitas empresas não diminuiu, mas aumentou cada vez mais.

Os estoques das empresas são registrados em duas categorias: imóveis concluídos e imóveis em construção. No caso dos imóveis concluídos, em um contexto de mercado difícil, muitas empresas adiaram seus planos de lançamento de mercadorias até que o mercado se aqueça, o que fez com que o valor do estoque de algumas empresas não diminuísse.

Para imóveis inacabados, este é o principal tipo de estoque das empresas imobiliárias. O motivo para o aumento contínuo do estoque de imóveis inacabados é que muitos projetos estão paralisados ​​por questões legais há anos. Observa-se que, após o período de explosão da oferta no mercado (2018), a aprovação de projetos habitacionais em áreas urbanas também começou a desacelerar, devido a problemas processuais legais cada vez mais complexos. Isso fez com que a oferta no mercado diminuísse constantemente ao longo dos anos, especialmente em grandes cidades como Cidade de Ho Chi Minh e Hanói.

Além disso, outro motivo para o elevado estoque é que o mercado está passando por um período de forte desenvolvimento, com muitos investidores aplicando grandes quantias de dinheiro nas províncias para desenvolver projetos especulativos e de investimento, como terrenos, imóveis turísticos, etc.

Até o momento, o mercado de investimentos está estagnado, dificultando a busca por compradores e a liquidação dos ativos mesmo após a conclusão da transação. Com esse tipo de estoque, as empresas terão dificuldade em vendê-lo em um mercado que ainda não se recuperou totalmente.

A reportagem do Batdongsan.com.vn também apontou que, paradoxalmente, embora o mercado careça de novas ofertas, os estoques de empresas imobiliárias listadas ainda são grandes, demonstrando que os produtos não correspondem às necessidades reais do mercado.

A cidade de Ho Chi Minh está se adaptando e ainda não elaborou uma nova tabela de preços de terrenos.

A nova tabela de preços de terrenos da cidade de Ho Chi Minh será elaborada e aplicada a partir de 1º de janeiro de 2026. Atualmente, a cidade está implementando a tabela de preços ajustada de acordo com a Lei de Terras de 2024.

As informações acima foram fornecidas pelo Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, Nguyen Toan Thang, na reunião socioeconômica realizada na tarde de 1º de agosto.

O diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da cidade de Ho Chi Minh, Nguyen Toan Thang, na reunião socioeconômica da cidade em 1º de agosto. (Foto de Van Anh)

Segundo o Sr. Thang, na implementação da Lei de Terras de 2024 (alterada), o Comitê Popular Provincial está autorizado a considerar, utilizar ou ajustar a antiga tabela de preços de terrenos. Com base nisso, a cidade de Ho Chi Minh adotou uma política de ajustes, mas ainda não elaborou uma nova tabela de preços.

O reajuste do preço da terra consiste em 7 etapas, das quais o Departamento já concluiu 6. Todos os dados coletados pela consultoria na região foram recalibrados e encaminhados ao grupo de trabalho do Conselho Popular de Ho Chi Minh para revisão e avaliação.

O Departamento está ajustando e atualizando os preços atuais de transação de terrenos, os valores de indenização aprovados e os preços de mercado específicos para garantir que não haja prejuízos, visto que a antiga tabela de preços era muito baixa.

O Sr. Nguyen Toan Thang deu um exemplo: na região, existem algumas ruas com a antiga tabela de preços de apenas 1 a 2 milhões de VND/m². Enquanto isso, o preço real de transação chega a 100 a 200 milhões de VND/m². Portanto, a Prefeitura precisa reajustar a tabela de preços para o período atual, adotando um valor mais adequado.

Em julho, o número de registros de imóveis na cidade de Ho Chi Minh continuou a aumentar, chegando a quase 40.000 registros, a maioria dos quais ainda referentes a vendas e hipotecas. A receita relacionada a imóveis na cidade de Ho Chi Minh ultrapassou 12 trilhões de xelins quenianos nos últimos sete meses.

Segundo o vice-presidente do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, Vo Van Hoan, a população e a opinião pública estão muito interessadas na nova tabela de preços de terrenos. Portanto, essa informação precisa ser debatida e analisada com cuidado.

O Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente está concluindo os últimos passos para submeter ao Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh a publicação da tabela de preços de terrenos locais, em conformidade com a Lei de Terras de 2024.

Reduzir o prazo para emissão do primeiro livro vermelho a partir de 1º de agosto.

O Governo acaba de publicar o Decreto nº 101/2024/ND-CP (Decreto 101) que regulamenta os levantamentos topográficos básicos, o registro de certificados de direito de uso da terra, a titularidade de bens vinculados à terra e o sistema de informações fundiárias. Este Decreto entra em vigor em 1º de agosto.

Em particular, o Decreto 101 estipula claramente que o prazo para o primeiro registo de terrenos e bens a eles associados não deve ser superior a 20 dias úteis.

O prazo para emissão do primeiro certificado de direito de uso da terra (livro vermelho) e do certificado de propriedade vinculado à terra (livro rosa) não deve ultrapassar 3 dias úteis.

De acordo com as normas acima, todo o processo de registro de terrenos e bens a eles vinculados pela primeira vez, bem como a emissão dos primeiros livros vermelhos e rosas, não deve levar mais de 23 dias úteis.

Para municípios montanhosos, ilhas, áreas remotas, áreas com condições socioeconômicas difíceis e áreas com condições socioeconômicas especialmente difíceis, o tempo de processamento para o primeiro procedimento de emissão do livro vermelho é aumentado em 10 dias úteis.

Entretanto, de acordo com as normas anteriores, o prazo para realizar o procedimento de emissão do primeiro livro vermelho era de no máximo 30 dias a partir da data de recebimento dos documentos válidos e de no máximo 40 dias para áreas remotas.

Assim, no decreto recém-publicado, o Governo reduziu, pela primeira vez, o tempo para os procedimentos de registro e emissão dos livros vermelhos e rosas.

O prazo para a primeira emissão do livro vermelho é calculado a partir da data de recebimento do dossiê completo e consistente, conforme previsto no ponto a, cláusula 1, artigo 19, do Decreto 101.

Além disso, o Decreto 101 também regulamenta especificamente o registro de terras e os bens vinculados à terra.

De acordo com este decreto, o prazo para o registo de alterações de terrenos e bens a eles associados, bem como para a concessão de certificados de direitos de uso do solo e de propriedade de bens a eles associados, é implementado da seguinte forma:

– Em caso de conversão de direitos de uso da terra agrícola sem seguir o plano de consolidação fundiária ou permuta de lotes, ou em caso de transferência, herança, doação de direitos de uso da terra, propriedade de bens vinculados à terra, contribuição de capital utilizando direitos de uso da terra, propriedade de bens vinculados à terra, o prazo não deve ultrapassar 10 dias úteis.

– Em caso de venda ou aporte de capital com ativos vinculados a terrenos arrendados pelo Estado com cobrança anual de aluguel, o prazo não poderá exceder 10 dias úteis e não incluirá o tempo para apuração do preço do terreno e assinatura do contrato de arrendamento.

– Em caso de arrendamento ou subarrendamento de direitos de uso da terra em projetos de construção de infraestrutura e empreendimentos comerciais, o prazo não deverá exceder 5 dias úteis.

– Em caso de cancelamento do registro de arrendamento ou subarrendamento de direitos de uso da terra em projetos de construção de infraestrutura e empreendimentos comerciais, o prazo não deverá exceder 3 dias úteis.

O conteúdo do primeiro registro de terras e bens imóveis vinculados à terra inclui: informações sobre os usuários da terra; proprietários de bens imóveis vinculados à terra; pessoas a quem a terra foi atribuída a gestão, incluindo nome, documentos pessoais, pessoa jurídica e endereço dos usuários da terra, proprietários de bens imóveis vinculados à terra e pessoas a quem a terra foi atribuída a gestão.

As informações sobre o terreno incluem número do lote, número da folha do mapa, endereço, área, tipo de terreno, forma de uso do solo, origem do uso do solo e outras informações sobre o terreno.

As informações sobre os bens vinculados ao terreno incluem o tipo de bem, endereço, área construída, área útil, forma de propriedade, período de propriedade e outras informações sobre os bens vinculados ao terreno.

Requisitos para o registro de direitos de uso da terra, propriedade vinculada à terra ou direitos de gestão da terra ou emissão de certificados de direitos de uso da terra, propriedade de bens vinculados à terra para lotes de terra e bens vinculados à terra.

Outras solicitações de usuários da terra, proprietários de bens vinculados à terra e pessoas a quem a terra foi atribuída a gestão, de acordo com as disposições da lei fundiária (se houver).

Com relação ao local de recebimento de dossiês e retorno de resultados de procedimentos de registro de terras e bens vinculados à terra, o Decreto 101 estipula: o órgão de recebimento de dossiês e retorno de resultados inclui o departamento de atendimento único, de acordo com os regulamentos do Comitê Popular Provincial sobre recebimento de dossiês e retorno de resultados de procedimentos administrativos nos níveis provincial, distrital e municipal; cartório de registro de terras; filial do cartório de registro de terras.

Os requerentes de registo podem optar por submeter os seus pedidos das seguintes formas: diretamente nas agências designadas, por correio, num local acordado entre o requerente e o gabinete de registo predial, ou através do portal nacional de serviços públicos ou do portal provincial de serviços públicos.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html