O risco de aumento dos preços dos terrenos "ameaça" o desenvolvimento.

As flutuações de preços no mercado regional, quando surgem grandes projetos, criaram preços artificiais da terra, obrigando as empresas de consultoria a escolher métodos de cálculo que garantam que o terreno arrendado pela província aos investidores esteja ao preço correto. Os grandes projetos que aguardam a definição desses preços da terra na província apresentam problemas complexos sob diversas perspectivas.

Vista panorâmica do NovaWorld Phan Thiet.

É crucial.

O projeto Ocean Valley Tourist Complex, na comuna de Tien Thanh, cidade de Phan Thiet, também conhecido como projeto NovaWorld Phan Thiet, da Delta Valley - Binh Thuan Co., Ltd., é um empreendimento gigantesco que abrange 1.000 hectares e se estende por 7 km de litoral. Até o momento, a Fase 1 está em operação, oferecendo uma gama diversificada de comodidades, como o Movenpick Resort Phan Thiet (5 estrelas), o Radisson Resort Phan Thiet (4 estrelas), um campo de golfe PGA de 36 buracos, o parque de diversões Circus Land, a Bikini Beach Square and Park, um complexo esportivo e uma rede de restaurantes e cafés. Nos últimos tempos, o projeto atraiu cerca de 150.000 visitantes em busca de hospedagem, lazer e entretenimento. Consequentemente, uma série de indústrias de apoio que atendem moradores e turistas, como mini-hotéis, restaurantes, lojas de conveniência, lanchonetes, cafés, salões de beleza, lavanderias, etc., já surgiram, estão em operação e estão se preparando para entrar em funcionamento, de acordo com os planos de negócios dos investidores após a entrega das propriedades. Em particular, no dia 19 de maio, o relançamento da Cidade Econômica e Turística NovaWorld Phan Thiet continua a criar um ambiente de negócios atrativo, estimulando investidores e, simultaneamente, gerando inúmeros empregos. Além disso, há uma grande expectativa, conforme avaliado pelo Comitê Popular Provincial: "Se todo o projeto entrar em operação, não só criará um destino turístico de referência para a província de Binh Thuan, como a infraestrutura de transporte associada também ajudará a conectar e formar um amplo sistema de transporte para a província, facilitando a implementação de projetos de investimento."

No entanto, para que a retomada seja tão eficaz quanto o esperado, o projeto precisa ter seus entraves legais resolvidos o mais rápido possível. No início de maio de 2023, a Nova Real Estate Investment Group Joint Stock Company solicitou apoio da liderança provincial para a resolução dos problemas legais enfrentados pelos projetos da Novaland em Binh Thuan, que se encontravam em situação crítica. A receita de vendas e os empréstimos para os projetos estavam retidos pelos bancos devido a procedimentos legais incompletos, agravados por juros diários que chegavam a 50 bilhões de VND. Especificamente, a empresa solicitou a resolução urgente de duas questões-chave: permitir que a empresa optasse por pagar as taxas de uso da terra em parcela única por 50 anos, conforme estipulado por lei, e determinar com urgência um preço razoável para a terra, de modo que a empresa pudesse pagar as taxas de uso da terra e concluir os procedimentos legais do projeto e das vendas.

A determinação dos preços específicos dos terrenos não é uma questão nova; é considerada um lembrete para acelerar a conclusão do projeto de acordo com o cronograma estabelecido para o final de 2025. No entanto, é também uma questão que preocupa bastante as autoridades provinciais, para as quais têm coordenado esforços para resolver. Contudo, têm surgido opiniões divergentes e obstáculos na aplicação das normas, especialmente para um projeto de tão grande escala e uso multifuncional como o NovaWorld Phan Thiet, sem precedentes na província de Binh Thuan. Portanto, no final de março de 2023, o Comitê Popular Provincial enviou um documento ao Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente solicitando orientações sobre como solucionar as dificuldades na determinação dos preços específicos dos terrenos para o cálculo das taxas de arrendamento do projeto do Complexo Turístico Ocean Valley.

Muitos obstáculos

O documento acima indica que o projeto do Complexo Turístico Ocean Valley obteve concessões de terras do Comitê Popular Provincial, totalizando 963 hectares em oito fases. Atualmente, a empresa está preparando o pedido para a nona fase de concessão, que abrange uma área de 4,74 hectares. Durante esse processo, o Comitê Popular Provincial concordou, em diversos documentos desde 2017 até o presente, em aplicar temporariamente o valor da terra constante da Tabela de Preços de Terrenos, multiplicado pelo coeficiente de ajuste de preço da terra (coeficiente K), para determinar o valor da terra para o cálculo das taxas de concessão, conforme consta em vários documentos. Consequentemente, a empresa pagou temporariamente as taxas de concessão ao orçamento provincial, após deduzir os pagamentos antecipados de indenização, desapropriação e reassentamento, resultando em um saldo de 139,33 bilhões de VND.

Contudo, o preço específico do terreno para o projeto aprovado pelo Comitê Popular Provincial ainda não foi determinado. Atualmente, o Departamento Provincial de Gestão de Terras contratou uma empresa de consultoria para determinar o preço do terreno para o projeto. Através da análise e avaliação da escala e natureza do projeto, bem como das condições de mercado na área de avaliação, a empresa de consultoria propôs a aplicação do método do excedente, conforme estipulado no Artigo 6 da Circular nº 36/2014 do Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente para a avaliação. No entanto, algumas dificuldades estão sendo encontradas. Uma delas é a determinação do momento da avaliação, pois a Cláusula 3 do Artigo 108 da Lei de Terras de 2013 estabelece: "O momento para o cálculo das taxas de uso da terra e das taxas de arrendamento de terras é o momento em que o Estado decide alocar terras, arrendá-las, permitir a mudança da finalidade do uso da terra ou reconhecer os direitos de uso da terra." Entretanto, o projeto recebeu decisões de arrendamento de terras do Comitê Popular Provincial em oito momentos distintos, entre 2014 e 2021. Além disso, o plano de construção detalhado do projeto, na escala 1/500, foi aprovado em datas específicas. As avaliações realizadas em diferentes momentos resultaram em discrepâncias entre a data da avaliação e a data de aprovação do plano de construção detalhado na escala 1/500, dificultando a aplicação da base legal e a utilização das informações necessárias para o processo. Ademais, algumas das avaliações do projeto são anteriores à data de entrada em vigor da Lei de Terras de 2013. Portanto, existem opiniões divergentes quanto à base legal da metodologia de avaliação, à autoridade para implementá-la e à avaliação específica da terra em cada momento.

Além das orientações propostas sobre o conteúdo acima, o Comitê Popular Provincial também solicitou ao Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente orientações específicas sobre taxas de capital de investimento; normas e preços unitários; e métodos para calcular a escalada dos preços de construção nos casos em que a data de emissão das taxas de capital de investimento e das estimativas de investimento não coincida com a data de avaliação. Além disso, são necessários critérios específicos para determinar o grau de similaridade entre ativos comparáveis; métodos para comprovar a similaridade entre ativos comparáveis e os ativos avaliados; e a base para determinar a taxa de aumento dos preços de aluguel e venda para ativos com longos ciclos de negócios… Isso se deve ao fato de o projeto ser de grande escala, com muitos itens complexos de investimento e negócios, incluindo alguns itens de negócios exclusivos ainda não presentes na província de Binh Thuan. Portanto, se uma solução for encontrada em breve em relação ao preço específico do terreno para o cálculo das taxas de arrendamento, e se as operações da NovaWorld Phan Thiet puderem ser facilitadas em tempo hábil, isso não só beneficiará a empresa líder na área, como também determinará a vitalidade de um novo e atraente destino turístico, ajudando Binh Thuan a ascender a uma posição de liderança no turismo de resort na região. Além disso, abrirá caminho para uma abordagem adequada de precificação de terrenos, permitindo que grandes zonas industriais como a de Ham Tan iniciem a construção…

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