Moradias no leste da cidade de Ho Chi Minh acompanham o progresso da infraestrutura, mas os preços devem continuar a aumentar

Os "aumentos de preços" das moradias geminadas de frente para a rua

Se a oferta de casas geminadas e vilas em áreas urbanas é baixa, as casas geminadas comerciais com fachada para a rua na Cidade de Ho Chi Minh são ainda mais escassas, mesmo que esse tipo de casa esteja ausente do mercado há muito tempo. Junto com a escassez de oferta, o nível de preços tem disparado continuamente, levando muitas pessoas a se perguntarem: por que os preços estão tão "vertiginosos"?

Na última década, o mercado imobiliário na região leste da Cidade de Ho Chi Minh apresentou "saltos" nos preços dessa linha de produtos no Distrito 2 (atual Cidade de Thu Duc, Cidade de Ho Chi Minh). Casas comerciais com fachada para a rua em Thu Thiem, An Khanh, An Phu ou Thao Dien, que aumentaram de 4 a 6 vezes em valor quando foram vendidas pela primeira vez, não é mais uma história estranha. Um aumento de 100% a mais de 200% em um período de 1 a 2 anos ocorreu em algumas áreas urbanas do Distrito 2, elevando o nível de preços dos imóveis nessa área a um patamar claramente diferente.

Os sobrados comerciais SOHO na fachada do Do Xuan Hop acabaram de ser lançados no mercado.

Por exemplo, casas geminadas de frente para a rua na Rua Nguyen Co Thach, Distrito 2, custavam entre VND 30 e VND 40 bilhões em 2015. Em 2021, o preço secundário aumentou para VND 100 a VND 130 bilhões/unidade. Atualmente, dependendo da região, as casas geminadas de frente para a rua variam de VND 200 a VND 400 bilhões por unidade.

Outro projeto no Distrito 2 também aumentou cerca de 2 a 3 vezes em comparação ao momento da primeira venda em 2015. Atualmente, os apartamentos secundários aqui são negociados por 45 a 55 bilhões de VND/unidade (dependendo da área).

Ou na Rua Vo Nguyen Giap, Thao Dien, Distrito 2, os sobrados comerciais do projeto Masteri An Phu aumentaram cerca de 30% a 50% em comparação com o momento da venda inicial (2018). Atualmente, as unidades secundárias estão à venda a preços que variam de 26 a 34 bilhões de VND/unidade.

Um projeto de shophouse na cidade de Thu Duc esgotou o estoque do investidor. Apenas produtos secundários estão sendo negociados a 35-35 bilhões de VND/unidade (para unidades com área de 140-180 m²). Enquanto isso, em 2020, o preço de venda aqui era de 14-16 bilhões de VND/unidade. A taxa de ocupação para aluguel está atualmente acima de 90%.

Recentemente, no bairro de An Phu, Distrito 2, o número limitado de casas comerciais SOHO na Global City foi lançado no mercado e recebeu atenção positiva. Esta também é uma linha de produtos primária rara na região leste da Cidade de Ho Chi Minh. O preço de cada loja aqui varia de 30 a 50 bilhões de VND/unidade, com uma área útil de 350 a 650 m².

De acordo com os registros, em comparação com casas geminadas comuns em projetos de áreas urbanas, a diferença de preço entre casas geminadas comerciais com fachada para a rua é de 20% a 70% maior (dependendo do projeto). Embora o preço seja alto, a demanda por esse segmento é bastante grande. A maioria dos projetos com a vantagem de estar perto da linha do metrô ou das ruas dinâmicas e expandidas do leste da Cidade de Ho Chi Minh já foram vendidos com bastante sucesso, e atualmente a taxa de ocupação dos inquilinos está estável.

Atualmente, embora a flutuação de preços não seja tão forte quanto no período de 2015 a 2018, as casas geminadas de frente para a rua ainda exercem seu próprio atrativo para os investidores. A escassez do produto é um dos motivos que geram atratividade e fazem com que o nível de preços aumente continuamente. Esse tipo de moradia representa apenas cerca de 5% a 7% do total do projeto. Ao mesmo tempo, devido à sua alta rentabilidade, atendendo às necessidades de uso, tendo valor de exploração comercial e sendo um ativo acumulado a longo prazo, muitos investidores estão interessados ​​em casas geminadas de frente para a rua.

Comentando sobre esse segmento, o Sr. Le Quoc Kien, investidor imobiliário veterano na Cidade de Ho Chi Minh, disse que, a longo prazo, quando os projetos estiverem lotados, os moradores tenderão a preferir fazer compras no local em vez de ir a shopping centers ou lojas e restaurantes distantes de onde moram. Portanto, o tipo de townhouses de frente para a rua para negócios em áreas urbanas é interessante.

A previsão é de que a oferta continue escassa e os preços continuem a aumentar

No primeiro trimestre de 2024, Savills destacou, O segmento de casas geminadas e vilas, incluindo casas comerciais na Cidade de Ho Chi Minh, registrou oferta primária atingindo seu nível mais baixo nos últimos 10 anos.

O fornecimento tem sido limitado há três anos, principalmente devido a barreiras legais, resultando em novos projetos limitados. O fornecimento primário total atualmente no mercado é de 762 unidades. Produtos com preços acima de VND 30 bilhões representam 76% da participação de mercado. Notavelmente, 85% do fornecimento primário está localizado na cidade de Thu Duc.

Espera-se que em 1º de agosto de 2024, quando a Lei de Terras de 2024 entrar em vigor, o custo dos imóveis aumente, fazendo com que os preços continuem subindo. Com a entrada em vigor da Lei de Negócios Imobiliários de 2023, o número de investidores que atendem aos requisitos para implementar o projeto poderá diminuir, reduzindo ainda mais a oferta. Imóveis comerciais de casas geminadas não são exceção, especialmente porque este produto já conta com uma pequena oferta nova.

De acordo com especialistas do setor, futuros projetos imobiliários precisarão atender a condições mais rigorosas para atender aos padrões legais de venda, e os investidores levarão mais tempo para se preparar para a venda. É improvável que o mercado futuro experimente uma explosão de oferta. Portanto, prevê-se que o número de novos projetos aprovados seja escasso. Projetos com status legal completo para venda nesta fase são considerados uma vantagem.

A oferta de casas geminadas de frente para a rua continuará escassa no futuro.

Recentemente, o mercado imobiliário no Leste, em particular, e na Cidade de Ho Chi Minh, em geral, tem mostrado sinais de retomada da demanda, em parte devido ao impacto das leis que devem entrar em vigor em breve, o que levará à alta dos preços dos imóveis. Isso incentivará os compradores a investir antes que as leis entrem em vigor.

Especificamente para o tipo de moradias comerciais, o Sr. Le Quoc Kien também aconselhou os investidores a considerarem cuidadosamente fatores como a área, o projeto e a reputação do investidor. Até agora, as lojas em um projeto são uma fonte de "bens raros" – este é o critério e a maior vantagem competitiva deste tipo de moradia. Portanto, os investidores precisam considerar se a proporção de lojas no projeto atende ou não aos critérios de escassez.

Além disso, os investidores precisam pesquisar cuidadosamente a legalidade do projeto, a densidade populacional do entorno, bem como aprender sobre o potencial de aumento da propriedade intelectual por meio do planejamento de infraestrutura e desenvolvimento local...

Fonte: https://thanhnien.vn/nha-pho-khu-dong-tphcm-di-theo-tien-do-ha-tang-du-bao-tiep-tuc-tang-gia-1852406260921532.htm