O segmento de terras agrícolas permanece estável.

A Lei de Terras de 2024 permite que indivíduos que não estejam diretamente envolvidos na produção agrícola recebam a transferência de terras destinadas ao cultivo de arroz. Esta é uma oportunidade para potenciais investidores, mas essa "fatia de bolo" não é fácil de aproveitar.

Se no passado apenas as pessoas diretamente envolvidas na produção agrícola tinham o direito de usar terras de cultivo de arroz, com as novas regulamentações atuais, indivíduos que não estão diretamente envolvidos na produção agrícola, desde que tenham as condições e a capacidade de cultivar arroz, também podem receber o direito de transferir a terra para investir na produção.

Em um seminário recente sobre o setor imobiliário, o Sr. Le Van Binh, Diretor Adjunto do Departamento de Terras ( Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente ), afirmou que, quando a Lei de Terras de 2024 entrar em vigor, esse segmento se desenvolverá vigorosamente.

De fato, no período de 2020 a 2022, o mercado de terras agrícolas esteve bastante aquecido. Muitas empresas e pessoas físicas compraram terras agrícolas com o objetivo de transformá-las em lotes para venda, criando um mercado bastante competitivo na época.

Embora se espere que o mercado se torne mais dinâmico, na realidade, o segmento de terras agrícolas e florestais interessa apenas a grandes investidores organizados, como empresas. Isso porque as novas regulamentações criam condições favoráveis ​​somente para os agricultores e são adequadas para empresas que investem no setor agrícola, enquanto as atividades de aquisição e compra de terras agrícolas, aguardando a conversão de uso, o desmembramento de lotes e a venda de terras para pequenos investidores serão muito difíceis de serem implementadas.

A Sra. Ha Kien, corretora e investidora imobiliária com atuação em diversos segmentos em Hanói, Hoa Binh e Thai Nguyen, relatou que o segmento de terras agrícolas ainda está "parado", pois os impostos e taxas de conversão para terras agrícolas e florestais são bastante elevados, o que impede que pequenos investidores invistam nesse setor. Em contrapartida, os "grandes investidores", que precisam de dezenas de hectares de terras para cultivo de arroz e florestas para, posteriormente, replanejá-las em áreas de serviços, turismo, comércio, projetos habitacionais, etc., parecem estar entusiasmados em entrar no mercado.

O líder de uma empresa imobiliária em Hanói compartilhou que sua empresa planeja "caçar" grandes áreas de floresta e terras agrícolas em Hoa Binh e Thai Nguyen, e até mesmo "pescar em alto-mar", indo até o Planalto Central para comprar terras.

Em relação à conversão de terras agrícolas, o Sr. Le Van Binh observou que é necessário seguir o planejamento e cumprir a meta de mais de 3 milhões de hectares de terras destinadas ao cultivo de arroz para garantir a segurança alimentar nacional. Portanto, os investidores imobiliários precisam ser cautelosos e compreender as disposições da lei para evitar investimentos ineficazes, compras a preços elevados e dificuldades de liquidação.

Segundo a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis, nos primeiros seis meses de 2024, o segmento de terrenos apresentou melhorias com leilões e loteamentos. Por outro lado, os terrenos para projetos e as áreas agrícolas e florestais não demonstraram sinais de recuperação, apresentando baixa liquidez e transações lentas. Mesmo muitos investidores com terras agrícolas que desejam vender seus imóveis neste momento encontram dificuldades.

O diretor de uma corretora de imóveis analisou que a margem de lucro do investimento nesse segmento é de cerca de 25 a 30% ao ano; se o terreno for convertido em área residencial, essa margem pode chegar a 35 a 40% ao ano. A oportunidade de valorização do terreno agrícola ao longo da próxima década pode ser de 3 a 5 vezes, ou até mais. No entanto, de acordo com a tabela de preços de terrenos projetada, o custo para preparar a documentação necessária para a conversão de terreno residencial em agrícola aumentará 9 vezes em comparação com o valor atual.

Por exemplo, se um investidor quiser alterar a finalidade de uso e desmembrar um terreno agrícola de 1.000 m² em Dong Anh (Hanói), a taxa de uso do solo atual é de 6,6 bilhões de VND, mas, se calculada de acordo com o preço da nova tabela de preços preliminar, esse valor sobe para 61,8 bilhões de VND. Assim, somente a taxa de uso do solo, para um terreno de 100 m², ultrapassa 6 bilhões de VND. A esse preço, comprar um terreno residencial disponível é mais barato do que pagar o imposto ao converter um terreno agrícola.

Além disso, a Lei de Terras de 2024 estipula que terras agrícolas que permanecerem em pousio ou sem uso continuamente por 12 a 24 meses estarão sujeitas a penalidades administrativas e poderão ser confiscadas. Portanto, investidores que detêm terras agrícolas precisarão concluir rapidamente os procedimentos para convertê-las em terrenos residenciais ou para fins agrícolas, caso contrário, poderão perder tudo.

“Se você comprar terras para aproveitar a onda de investimentos, seguindo o planejamento, mas o planejamento regional for suspenso, lento na implementação ou alterado, os investidores podem enfrentar um cenário ruim em que ninguém compra. Além disso, ao comprar terras agrícolas, especialmente lotes que não podem ser convertidos, o risco de falência também pode ocorrer se houver alavancagem financeira”, discutiu um investidor sobre os riscos de possuir terras agrícolas atualmente.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html