Segmento de terras agrícolas permanece tranquilo

A Lei de Terras de 2024 permite que indivíduos que não estejam diretamente envolvidos na produção agrícola recebam transferências de terras para o cultivo de arroz. Esta é uma oportunidade para potenciais investidores, mas este "pedaço de bolo" não é fácil de comer.

Se no passado, apenas aqueles que produziam arroz diretamente tinham permissão para receber o direito de usar terras de arroz, com as novas regulamentações atuais, indivíduos que não estão diretamente envolvidos na produção agrícola, se tiverem condições e capacidade para cultivar arroz, também podem receber o direito de transferir terras para investir na produção.

Em um recente seminário sobre imóveis, o Sr. Le Van Binh, Diretor Adjunto do Departamento de Terras ( Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente ), disse que quando a Lei de Terras de 2024 entrar em vigor, este segmento se desenvolverá vigorosamente.

De fato, no período de 2020 a 2022, a situação das transações de terras agrícolas foi bastante acirrada. Muitas empresas e indivíduos compraram terras agrícolas com o objetivo de convertê-las em lotes para venda, o que gerou uma febre na época.

Embora se espere que o mercado seja mais dinâmico, na realidade, o segmento de terras agrícolas e florestais interessa apenas a grandes investidores organizados, como empresas. Como a nova regulamentação cria condições favoráveis ​​apenas para os agricultores e é adequada para empresas que investem no setor agrícola, as atividades de coleta e compra de terras agrícolas, aguardando a conversão para o uso pretendido e a divisão e venda de lotes de terra para pequenos investidores serão muito difíceis de implementar.

A Sra. Ha Kien, corretora e investidora de terras em diversos segmentos em Hanói, Hoa Binh e Thai Nguyen, compartilhou que, atualmente, o segmento de terras agrícolas ainda está "tranquilo" porque os impostos e a taxa de conversão para terras agrícolas e florestais são bastante altos, o que impede pequenos investidores de investirem nesse segmento. Em vez disso, os "grandes investidores", que precisam investir até dezenas de hectares de arrozais e florestas, para posteriormente replanejá-los e transformá-los em terras de serviços, turismo, comércio e projetos habitacionais... parecem estar animados para entrar no jogo.

O líder de uma empresa imobiliária em Hanói compartilhou que sua empresa está planejando "caçar" terras agrícolas e florestais em grande escala em Hoa Binh e Thai Nguyen, e até mesmo "pescar longe da costa", indo ao Planalto Central para comprar terras.

Em relação à conversão de terras agrícolas, o Sr. Le Van Binh observou que é necessário seguir o planejamento e cumprir a meta de mais de 3 milhões de hectares de arrozais para garantir a segurança alimentar nacional. Portanto, os investidores imobiliários precisam ser cautelosos e compreender as disposições da lei para evitar investimentos ineficazes, comprando a preços altos, mas com dificuldades na liquidação.

De acordo com a Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, nos primeiros 6 meses de 2024, o segmento de terrenos apresentou melhora, com leilões de terrenos e loteamentos. Já os terrenos para projetos e as terras agrícolas e florestais não apresentaram sinais de recuperação, com liquidez sombria e transações lentas. Muitos investidores que possuem terras agrícolas desejam vender seus produtos neste momento, mas a situação é difícil.

O diretor de uma corretora imobiliária analisou que a margem de lucro do investimento neste segmento é de cerca de 25 a 30% ao ano. Se for possível convertê-lo em terreno residencial, atingirá 35 a 40% ao ano. A oportunidade de valorização de terrenos agrícolas ao longo da década pode aumentar de 3 a 5 vezes, ou até mais. No entanto, de acordo com a lista de preços de terrenos prevista, para concluir o pedido de conversão de terrenos residenciais em terrenos agrícolas, o custo aumentará 9 vezes em comparação com o atual.

Por exemplo, se um investidor quiser alterar a finalidade de uso e separar um terreno agrícola de 1.000 m² em Dong Anh (Hanói), a taxa de uso do solo atual é de 6,6 bilhões de VND, mas, se calculada de acordo com o preço da nova lista de preços, esse valor aumenta para 61,8 bilhões de VND. Assim, a taxa de uso do solo para um terreno de 100 m² é superior a 6 bilhões de VND. A esse preço, a compra de terrenos residenciais disponíveis sai mais barata do que o imposto a ser pago na conversão de terras agrícolas.

Além disso, a Lei de Terras de 2024 estipula que terras agrícolas deixadas em pousio ou sem uso contínuo por 12 a 24 meses estarão sujeitas a penalidades administrativas e poderão ser revogadas. Assim, os investidores que possuem terras agrícolas terão que concluir rapidamente os procedimentos para convertê-las em terras residenciais ou para agricultura, se não quiserem perder tudo.

“Se você comprar terras para aproveitar a onda de investimentos, seguindo o planejamento, mas o planejamento regional for suspenso, de implementação lenta ou ajustado, os investidores podem enfrentar o pior cenário: vender sem que ninguém compre. Além disso, ao comprar terras agrícolas, especialmente terrenos que não podem ser convertidos, o risco de falência também pode ocorrer se a alavancagem financeira for usada”, um investidor discutiu os riscos de manter terras agrícolas hoje.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html