Proposta de mecanismos adicionais para a determinação dos preços dos terrenos e para a gestão das receitas suplementares no projeto de Resolução sobre a Lei da Terra.

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A Associação Vietnamita de Imobiliárias (VNREA) apresentou recentemente um documento com comentários sobre diversos aspectos do projeto de Resolução da Assembleia Nacional que estipula mecanismos e políticas para lidar com as dificuldades e obstáculos na implementação da Lei de Terras.

Assim, a VNREA contribuiu com cinco sugestões, incluindo a proposta de alterações a três disposições já estipuladas na minuta e a adição de duas disposições ainda não incluídas na minuta da Resolução.

Com relação às duas propostas adicionais, a VNREA cita o Artigo 5º do Projeto de Resolução, que estipula a aplicação de tabelas de preços de terrenos para determinar as taxas de uso e arrendamento de terrenos para todos os projetos quando o terreno for alocado, arrendado ou sua finalidade de uso for alterada, em todos os casos.

Contudo, segundo a análise da VNREA, na realidade, existem projetos de investimento em áreas recém-desenvolvidas ou projetos com grandes extensões de uso do solo que não possuem tabelas de preços de terrenos, ou, se existirem, sua aplicação seria inadequada. Nesses casos, é necessário determinar preços específicos de terrenos de acordo com os métodos de determinação de preços de terrenos estipulados na atual Lei de Terras para calcular as taxas de uso e arrendamento de terras.

A VNREA propõe a inclusão de regulamentações que especifiquem os casos em que preços específicos de terrenos se aplicam ao cálculo das taxas de uso e arrendamento de terras para projetos nos quais o Estado aloca, arrenda ou altera a finalidade do uso da terra, incluindo: projetos com grande escala de uso da terra, de 100 hectares ou mais, e projetos de investimento em áreas recém-desenvolvidas que ainda não possuem uma tabela de preços de terrenos.

Além disso, a VNREA propõe a inclusão de uma regulamentação sobre o cálculo da taxa suplementar para o período anterior à determinação dos preços dos terrenos. Com base no ponto d, Cláusula 2, Artigo 257 da Lei de Terras de 2024, o Decreto 103/2024/ND-CP estipula que a taxa suplementar para aqueles que receberam decisões de alocação/arrendamento de terras antes de 1º de agosto de 2024, mas cujos preços dos terrenos ainda não foram determinados, será calculada em 5,4% ao ano (com previsão de ajuste para 3,6% ao ano) da taxa de uso da terra/taxa de arrendamento de terras a pagar durante o período anterior à determinação dos preços dos terrenos.

O argumento é que os investidores se beneficiam das taxas de uso/arrendamento de terras não pagas. Essa visão é incorreta e inadequada – enfatizou a VNREA. Atualmente, a responsabilidade pela determinação dos preços da terra recai sobre as agências estaduais, e não sobre os usuários da terra.

A exigência de responsabilização dos usuários da terra neste caso é infundada. Quando os usuários não pagam as taxas de uso ou o aluguel da terra, não podem exercer seus direitos de uso: o direito de comprar/vender/transferir/hipotecar etc., pois, segundo a legislação, esses direitos só podem ser exercidos após o cumprimento das obrigações financeiras relativas à terra, analisou a VNREA.

Portanto, a VNREA propõe a inclusão de uma cláusula que regule o tratamento de taxas adicionais com base na distinção de casos específicos. Nos casos em que as decisões sobre alocação de terras, arrendamento de terras, permissão para alteração da finalidade de uso da terra, permissão para mudança de pagamentos anuais de arrendamento de terras para pagamentos únicos para todo o período de arrendamento, extensão do uso da terra, ajuste da duração do uso da terra ou ajuste do planejamento detalhado tenham sido tomadas de acordo com a lei fundiária e outras leis relevantes antes da data de entrada em vigor desta Lei, mas o preço da terra ainda não tenha sido determinado, a determinação das taxas de arrendamento de terras e das taxas de uso da terra será realizada de acordo com os itens a, b e c, Cláusula 2, Artigo 257 da Lei Fundiária de 2024.

Além disso, os usuários da terra devem pagar taxas suplementares pelo período em que as taxas de uso da terra e o aluguel da terra não foram calculados, conforme estipulado nos itens a, b e c da Cláusula 2 do Artigo 257 da Lei de Terras, se o usuário da terra tiver colocado a área de terra para a qual os direitos de uso da terra foram concedidos em exploração, negócio ou uso.

Os usuários de terras não são obrigados a pagar taxas adicionais pelo período em que as taxas de uso da terra ou o aluguel da terra não foram calculados, conforme estipulado nos itens a, b e c da Cláusula 2 do Artigo 257 da Lei de Terras, se o usuário da terra ainda não tiver colocado a área de terra para a qual os direitos de uso foram concedidos em exploração, atividade comercial ou uso. Se o usuário da terra já tiver pago as taxas adicionais pelo período em que as taxas de uso da terra ou o aluguel da terra não foram calculados, o valor pago será reembolsado ou compensado com outras obrigações financeiras para com o Estado.

Com relação às três alterações propostas, a VNREA citou: A Cláusula 7, Artigo 3, sobre aquisição de terras, compensação, apoio e reassentamento, estipula que "A dedução dos valores de compensação, apoio e reassentamento adiantados pelo investidor da taxa de uso da terra e da taxa de arrendamento da terra a pagar será calculada para todo o projeto de acordo com a Cláusula 2, Artigo 94 da Lei de Terras."

No entanto, segundo a VNREA, a Lei de Terras estipula que, nos casos em que os investidores adiantam fundos de compensação, apoio e reassentamento, esses fundos podem ser deduzidos das taxas de uso e arrendamento de terras do projeto. Se, após a dedução das taxas de uso e arrendamento de terras, ainda houver um valor remanescente, este poderá ser incluído no capital total de investimento do projeto.

Portanto, essa regulamentação não garante de fato os direitos e não atrai investidores para participar do financiamento de indenizações, apoio e fundos de reassentamento; especialmente no caso de projetos isentos ou elegíveis para redução de taxas de uso e arrendamento de terras – analisou a VNREA.

Portanto, a VNREA propõe permitir que os investidores continuem a deduzir os pagamentos antecipados de compensação, apoio e reassentamento de outras obrigações financeiras que o investidor seja obrigado a pagar.

Além disso, o ponto d, cláusula 1, artigo 5 estipula que a base para o cálculo das taxas de uso da terra inclui: os custos de construção da infraestrutura para a área de terra que o investidor entrega ao Estado; os custos de construção da infraestrutura especificados neste ponto são determinados de acordo com as disposições da lei de construção.

Segundo a VNREA, a minuta estipula apenas o cálculo dos custos de construção de infraestrutura para a área de terra que o investidor cede ao Estado, o que é inadequado. Isso ocorre porque as tabelas de preços de terrenos são regulamentadas de forma geral e, normalmente, os preços nelas contidos se baseiam em parcelas de terra já existentes. Projetos de desenvolvimento de infraestrutura que não envolvam a cessão de terrenos ao Estado (como projetos de infraestrutura para parques industriais) não serão elegíveis para deduções de custos de infraestrutura.

Alternativamente, os projetos de investimento terão custos de investimento em infraestrutura diferentes, dependendo das condições geológicas e da escala, especialmente aqueles em novas áreas ou terrenos recuperados, que apresentam custos muito elevados de nivelamento do solo e construção de infraestrutura. Portanto, calcular apenas os custos de infraestrutura para a área de terra que o investidor entrega ao Estado não garantiria a equidade.

Com base nessa realidade, a VNREA propõe que, na determinação dos preços dos terrenos, sejam calculados os custos de infraestrutura de todo o projeto, e não apenas da área de terra que o investidor cede ao Estado. Simultaneamente, devem ser adicionadas regulamentações relativas ao tratamento dos custos de aterro em projetos de recuperação de terras na determinação dos preços dos terrenos (atualmente, os custos de aterro são incluídos nos custos de desenvolvimento do projeto ao se determinar os preços dos terrenos pelo método do excedente).

Outro ponto comentado pela VNREA foi o ponto b, Cláusula 13, Artigo 3, que estipula as disposições transitórias para aquisição de terras, compensação, apoio e reassentamento, declarando: "Nos casos em que, antes da data de entrada em vigor desta Resolução, não houver decisão aprovando o plano de compensação, apoio e reassentamento, a aquisição de terras, a compensação, o apoio e o reassentamento serão realizados de acordo com a Lei de Terras e as disposições deste Artigo."

Segundo a VNREA, o uso da expressão "casos anteriores à data de entrada em vigor desta Resolução em que nenhuma decisão tenha sido tomada" não determina com precisão o período em que o evento ocorreu. Pode haver casos em que nenhuma decisão aprovando o plano de remuneração tenha sido tomada antes da data de entrada em vigor da Resolução, mas que, até a data de entrada em vigor da Resolução, tal decisão já tenha sido tomada. Portanto, a VNREA propõe a alteração para "Casos em que nenhuma decisão tenha sido tomada até a data de entrada em vigor desta Resolução...".

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