Planejamento e infraestrutura - a chave para equilibrar o mercado imobiliário na Cidade de Ho Chi Minh

No contexto de preços de moradias na Cidade de Ho Chi Minh que continuam altos, a solução para o problema da moradia pode não estar apenas nos preços de venda, mas no planejamento e distribuição populacional de longo prazo.

De acordo com a Savills Vietnam, o mercado imobiliário na Cidade de Ho Chi Minh ainda está crescendo graças à demanda real sustentável por moradias e à infraestrutura desenvolvida, mas fatores fundamentais como planejamento, procedimentos e mecanismos de suporte financeiro são a chave para equilibrar a oferta e a demanda e controlar os preços dos imóveis a longo prazo em uma megacidade como a Cidade de Ho Chi Minh.

Alta demanda real

De acordo com Savills, a oferta de moradias na Cidade de Ho Chi Minh continua limitada por problemas legais, enquanto a demanda real continua alta.

O desequilíbrio entre oferta e demanda tem mantido os preços altos, mesmo com o mercado sem grandes oscilações. Nesse contexto, investimentos em infraestrutura e dispersão populacional são considerados soluções fundamentais para ajudar a reduzir a pressão sobre a região central.

Quando o planejamento socioeconômico está vinculado à infraestrutura, a alocação de terras ao longo das rotas de tráfego ajudará a implantação mais rápida de moradias comerciais e sociais, diversificando a oferta para compradores.

Normalmente, a linha de metrô nº 1, que operará a partir de dezembro de 2024, reduziu o tempo de viagem do centro da cidade de Ho Chi Minh até a área de Binh Duong para 20 a 30 minutos, abrindo a possibilidade de formar novos polos residenciais e comerciais fora da área central.

A Sra. Cao Thi Thanh Huong, gerente sênior do Departamento de Pesquisa da Savills Vietnam, comentou: A questão da propriedade da casa ou da solução das necessidades de moradia não reside apenas na acessibilidade dos compradores, mas também é uma questão de planejamento da política socioeconômica do país.

O Estado não pode intervir diretamente na estratégia de preços dos negócios imobiliários, mas deve intervir removendo obstáculos legais, planejando novas zonas econômicas e investindo em infraestrutura para promover um processo de urbanização mais uniforme para espalhar a população."

Além da infraestrutura, as políticas de apoio financeiro também são pilares importantes para expandir o acesso à moradia. Sob a direção do Governo, o projeto de criação de um Fundo Nacional de Habitação está sendo estudado e deverá ser implementado em breve.

A Sra. Huong disse que esse é um modelo que se mostrou eficaz em Cingapura e na Coreia do Sul, onde as pessoas podem tomar empréstimos a taxas de juros baixas por longos períodos, enquanto as empresas participantes do fundo desfrutam de incentivos de investimento e acesso a fundos de terras planejadas.

“Este modelo cria benefícios bidirecionais. Os compradores recebem apoio financeiro razoável, enquanto as empresas são incentivadas a participar do desenvolvimento de moradias populares. Quando ambos os lados se beneficiam, o mercado caminha para um estado mais equilibrado e sustentável”, compartilhou a Sra. Huong.

Imóveis no leste da Cidade de Ho Chi Minh. (Foto: Hong Dat/VNA)

De acordo com a Avison Young Vietnam Company, após a fusão, o potencial de crescimento de longo prazo das áreas vizinhas e subúrbios da Cidade de Ho Chi Minh está cada vez mais consolidado, promovendo a realocação residencial e um modelo de desenvolvimento urbano multicêntrico.

Especificamente, em contraste com o pequeno número de novos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh, o mercado imobiliário do sul está recebendo um grande número de produtos em áreas satélites, desde apartamentos comerciais, casas geminadas, vilas até terrenos, com preços bastante acessíveis.

Tay Ninh (antiga área de Long An) lidera na oferta primária de terrenos e casas baixas; enquanto a antiga área de Binh Duong (atual Cidade de Ho Chi Minh) domina no número de apartamentos e terrenos recém-inaugurados.

Além da oferta diversificada, a diferença de preços entre a Cidade de Ho Chi Minh e as áreas satélites também é uma força motriz para estimular a demanda: os terrenos na Cidade de Ho Chi Minh são duas vezes mais caros, os apartamentos são de 1,6 a 2,4 vezes mais caros; enquanto casas geminadas e vilas são de 1,2 a 7 vezes mais caras.

Produtos abundantes e diversos a preços acessíveis tornam essas áreas satélites cada vez mais atraentes para jovens compradores de imóveis pela primeira vez e famílias de classe média que precisam de acomodações mais espaçosas.

Projetos importantes de infraestrutura de transporte, como rodovias, vias expressas e linhas de metrô, ajudam a reduzir o tempo de viagem entre a área central da Cidade de Ho Chi Minh e as áreas satélites.

À medida que a acessibilidade às áreas melhora, os valores dos imóveis aumentam. Por um lado, isso incentiva as empresas a buscar novos terrenos e desenvolver produtos acessíveis. Por outro, à medida que o custo de vida no centro da cidade se torna mais caro, as pessoas tendem a se mudar para áreas satélites.

Localidades adjacentes à Cidade de Ho Chi Minh, como Dong Nai e Tay Ninh, são pontos positivos na atração de capital de IED, criando assim muitas oportunidades de emprego e aumentando a população mecânica, promovendo assim a demanda por moradia, principalmente de trabalhadores migrantes que precisam se estabelecer, investidores em apartamentos com serviços para alugar, pessoas de renda média e baixa que precisam de moradia social ou moradias de aluguel de longo prazo acessíveis.

Infraestrutura inter-regional fortalece tendências de migração populacional

Cada área satélite tem suas próprias vantagens imobiliárias, nas quais a antiga área de Binh Duong, graças às suas vantagens em população, fundo de terras e infraestrutura de tráfego, tem o potencial de desenvolver muitos tipos de moradias, desde apartamentos comerciais e terrenos até casas geminadas e vilas.

Prédios de apartamentos ao longo da linha 1 do metrô e da Avenida Vo Nguyen Giap, Cidade de Thu Duc. (Foto: Hong Dat/VNA)

A área de Ba Ria-Vung Tau aproveita seus pontos fortes no turismo e as tendências de investimento em segundas residências para continuar desenvolvendo imóveis turísticos, incluindo condomínios, casas geminadas e vilas resort localizadas em áreas urbanas costeiras.

Dong Nai e Tay Ninh (antigamente Long An), graças ao seu amplo fundo fundiário e à sua paisagem, são favoráveis ao desenvolvimento de áreas urbanas de grande porte, com foco em moradias de baixa altura. Essa clara divisão de papéis criará um ecossistema urbano multipolar, complementando a Cidade de Ho Chi Minh, além de diversificar as opções de moradia e investimento.

“As antigas regiões de Long An e Binh Duong são dois mercados com potencial de crescimento sustentável. Espera-se que Dong Nai alcance um grande avanço quando o aeroporto de Long Thanh estiver operacional e as vias expressas estiverem concluídas. A região de Ba Ria-Vung Tau tem grande potencial no segmento de resorts e hotéis, e o impulso de crescimento está ligado à infraestrutura de conexão e à sua localização estratégica como uma das principais portas de entrada marítima da nova Cidade de Ho Chi Minh”, acrescentou o Sr. David Jackson, Diretor Geral da Avison Young Vietnam.

Da mesma forma, especialistas da Savills Vietnam acreditam que quando a infraestrutura, o planejamento e os mecanismos financeiros forem implementados de forma sincronizada, a Cidade de Ho Chi Minh terá condições de resolver o problema da dispersão populacional, equilibrar a oferta e a demanda e estabilizar os preços dos imóveis a longo prazo.

Expandir o espaço urbano em direção à conectividade regional não apenas ajuda a redistribuir a densidade populacional, mas também cria espaço para o desenvolvimento de segmentos adequados para compradores de imóveis reais.

“Se quisermos resolver o problema da moradia pela raiz, precisamos encarar isso como uma questão de política e planejamento, não simplesmente uma questão comercial de empresas no mercado”, compartilhou a Sra. Huong.

Em relação à orientação do desenvolvimento urbano no futuro próximo, a Resolução do 1º Congresso do Comitê do Partido da Cidade de Ho Chi Minh também determinou melhorar a eficácia da gestão estadual do planejamento; investir na construção completa da Nova Área Urbana de Thu Thiem antes de 2030; iniciar a segunda fase da Área Urbana de Phu My Hung, acelerar o progresso da área urbana costeira de Can Gio; implementar novos projetos, projetos de modernização urbana de Vung Tau; eixo urbano costeiro Long Hai-Phuoc Hai-Ho Tram-Phu My.

Um canto da ala de Vung Tau. (Foto: Hoang Nhi/VNA)

Desenvolver uma rede urbana inteligente conectando o centro da Cidade de Ho Chi Minh - Di An - Thuan An - Thu Dau Mot - Ben Cat - Phu My; eixo urbano e de serviços Phu My - Aeroporto Internacional de Long Thanh; novas áreas urbanas ao redor de pontos de tráfego conectando circulações e rodovias.

Ao mesmo tempo, para atingir a meta de ter mais 199.400 unidades habitacionais sociais até o final de 2030, a Cidade de Ho Chi Minh se concentra em soluções que combinam simultaneamente a renovação e o embelezamento urbano com o novo desenvolvimento urbano, incentivam o uso de novos materiais, energia verde, renovável e ecologicamente correta; continuam a realocar e eliminar casas temporárias em canais e valas; renovam, consertam ou constroem novas para substituir apartamentos antigos; modernizam e embelezam áreas residenciais existentes; constroem e desenvolvem habitações sociais e reorganizam a vida das pessoas.

Pode-se dizer que, se bem administrada, a tendência de dispersão populacional e desenvolvimento urbano multicêntrico não só ajudará a reduzir a pressão habitacional na Cidade de Ho Chi Minh, mas também poderá abrir um período de crescimento equilibrado para o mercado imobiliário residencial do sul.

Fonte: VNA

Fonte: https://htv.com.vn/quy-hoach-va-ha-tang-chia-khoa-can-bang-thi-truong-nha-o-thanh-pho-ho-chi-minh-222251022093511027.htm