“Viver miseravelmente, morrer miseravelmente” por comprar um projeto que não reúne as condições para venda

O mercado imobiliário no Sul está se recuperando, com novos projetos competindo para serem colocados à venda. No entanto, este também é o momento em que muitos investidores burlam a lei para vender projetos que não possuem procedimentos legais suficientes, fazendo com que os clientes "vivam uma vida miserável e morram uma morte miserável". Projetos que não atendem às condições para serem colocados à venda.

“Viver miseravelmente, morrer miseravelmente” por comprar um projeto que não reúne as condições para venda

O mercado imobiliário no Sul está se recuperando, com novos projetos competindo para serem colocados à venda. No entanto, este também é o momento em que muitos investidores burlam a lei para vender projetos que não possuem procedimentos legais suficientes, fazendo com que os clientes "vivam uma vida miserável e morram uma morte miserável". Projetos que não atendem às condições para serem colocados à venda.

O projeto Charm Diamond foi vendido pelo investidor desde 2019, mas ainda não foi construído.

Identificando projetos "ilegais"

De acordo com a Lei de Negócios Imobiliários de 2023, um projeto imobiliário elegível para venda deve ter procedimentos legais completos, como política de investimento, planejamento 1/500, obrigações de imposto sobre uso do solo concluídas, permissão de construção, construção de fundação concluída e, então, ser autorizado pela autoridade competente a abrir para venda futuros produtos imobiliários.

No entanto, é comum que projetos não atendam a todos os requisitos legais, mas ainda estejam abertos para venda. Em particular, a maioria dos projetos que possuem apenas a Decisão 1/500 convidam os clientes a fazerem um depósito para reservar um lugar sem usar a palavra "aberto para venda".

Por exemplo, no início de setembro de 2024, na cidade de Di An ( Binh Duong ), o Projeto de Apartamentos Binh Thang (nome comercial Avenue Binh Thang) foi lançado no mercado por um investidor e recebeu dinheiro de "reserva" dos clientes. De acordo com o anúncio, o projeto está sendo construído em uma área de 3.351 m², com 2 subsolos, 35 andares, incluindo 536 apartamentos, com preço de venda entre 33 e 40 milhões de VND/m². Por meio de pesquisa, descobrimos que o projeto possui uma política de investimento, Decisão 1/500, e uma licença de construção concedida pelo Departamento de Construção de Binh Duong, mas ainda não cumpriu suas obrigações financeiras e não foi construído.

O Departamento de Construção de Binh Duong exige que os investidores se comprometam a não vender ou receber dinheiro de clientes quando o projeto não atender aos requisitos legais. Além disso, o Departamento também possui diversos documentos recomendando e instruindo as localidades a administrar rigorosamente os projetos na área e a colocar placas de aviso em frente a projetos imobiliários que não atendam às condições para mobilizar capital.

Na Nova Cidade de Binh Duong, um projeto chamado KH também está sendo oferecido para venda por um investidor. Como cliente que deseja comprar uma casa, fui apresentado por um funcionário chamado Chau. Trata-se de um projeto de habitação social e comercial. O investidor está aceitando depósitos para reservar um espaço. O contrato de depósito será assinado oficialmente em 15 de outubro e a venda oficial será aberta em 15 de novembro. No entanto, quando questionado sobre a legalidade, Chau disse que o projeto está em processo de licenciamento.

Da mesma forma, o projeto denominado The Felix (Cidade de Thuan An), investido pela C-Holding Joint Stock Company, estará à venda a partir de julho de 2024. O projeto está construído em uma área de mais de 9.000 m², com 2 blocos de apartamentos de 40 andares, incluindo 1.206 apartamentos, com o menor preço sendo 1,5 bilhão de VND/apartamento. No entanto, o Departamento de Construção de Binh Duong afirmou que este projeto não é elegível para mobilização de capital na forma de futuras moradias por ser ilegal.

Também na cidade de Thuan An, o Projeto Emerald Golf View está sendo lançado pelo Grupo Le Phong. O projeto inclui 770 apartamentos, com preços que variam de 45 a mais de 50 milhões de VND/m². Este projeto também está na lista de projetos que não são elegíveis para venda.

Não apenas nas províncias periféricas, mas também na Cidade de Ho Chi Minh, essa situação se repete. O projeto Fitato, na cidade de Thu Duc, investido pela Hung Phu Invest Company, possui 383 apartamentos, com preço de venda entre 46 e 60 milhões de VND/m². O Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh anunciou que este projeto não está qualificado para ser aberto à venda e mobilizar capital.

Comprei uma casa há 5 anos, mas ainda não há obras

As consequências de comprar casas em projetos que não são qualificados para venda e mobilização de capital deixam muitos clientes infelizes, tendo que registrar reclamações em todos os lugares.

A Sra. Thuy Anh, cliente que comprou um apartamento no loteamento Charm Diamond do complexo do projeto Charm City (Cidade de Di An, Província de Binh Duong), disse que, em 2019, o Charm Group colocou à venda apartamentos no loteamento Charm Diamond, e ela comprou um apartamento por quase 2 bilhões de VND. Mas até agora, no final de 2024, este projeto ainda não construiu a base, embora ela tenha investido muito dinheiro.

"Há centenas de clientes como eu que compraram casas neste projeto. Em 2021 e 2022, trabalhamos com o investidor diversas vezes, até entramos com uma ação judicial e exigimos o reembolso do valor da compra da casa, mas o investidor se recusou a pagar", disse a Sra. Thuy Anh, indignada.

Também inaugurado para venda em 2019, o LDG Sky Project (Di An City), investido pela LDG Investment Joint Stock Company, tem 1.670 apartamentos, o preço de venda em 2019 foi de 30 milhões de VND/m2, mas depois de 5 anos, o projeto não foi construído porque não possui documentos legais suficientes.

O Sr. Huynh Pham Tuan Anh, vice-diretor do Departamento de Construção de Binh Duong, disse que investidores, desenvolvedores de projetos e corretoras "burlam a lei" ao mobilizar capital em formulários como formulários de solicitação de prioridade, formulários de depósito e formulários de registro de desejos, etc., frequentemente ocorrem.

Alguns projetos, com documentação jurídica rudimentar, organizaram a mobilização de capital sem atender às condições e sem a aprovação das autoridades. Essas são transações potencialmente arriscadas.

Segundo o advogado Tran Duc Phuong (Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh), muitos investidores têm baixa capacidade financeira e, por isso, burlam deliberadamente a lei para mobilizar capital, independentemente da lei. É por isso que uma série de projetos recentes, apesar de arrecadarem até 95% do valor do apartamento, não conseguiram entregar as casas aos clientes. Muitos investidores chegaram a hipotecar os projetos que venderam aos clientes para bancos, fazendo com que os compradores de imóveis caíssem em uma situação semelhante à de reféns.

“De 2020 até agora, recebi muitos processos de clientes contra investidores porque eles acidentalmente compraram projetos que não tinham documentos legais suficientes, mas os venderam, receberam dinheiro dos clientes e depois não construíram”, disse o Sr. Phuong.

De acordo com o advogado Phuong, o fato de muitos investidores violarem "intencionalmente ou não" as regulamentações legais sobre compra e venda de imóveis sem a permissão das autoridades está afetando negativamente o mercado, transferindo riscos para os clientes.

Os investidores frequentemente justificam que isso é benéfico para os clientes, pois comprar antecipadamente reduzirá o preço, escolherá bons produtos e a empresa terá recursos para construir o projeto. Mas, se o negócio estiver favorável, se houver complicações com procedimentos, questões legais, capital, etc., o projeto ficará estagnado por anos e anos. No final, o comprador sofrerá.

“Os compradores de imóveis devem considerar cuidadosamente e absolutamente não comprar projetos ou casas que serão construídos no futuro, caso o investidor não possua documentação legal suficiente. Eles devem consultar as autoridades locais para se informarem antes de assinar documentos ou transferir dinheiro para a corretora ou investidor do projeto, para evitar riscos”, aconselhou o advogado Phuong.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/song-do-chet-do-vi-mua-du-an-chua-du-dieu-kien-mo-ban-d228630.html