"Viver miseravelmente, morrer miseravelmente" por causa da compra de um imóvel que não atende às condições de venda.

O mercado imobiliário no Sul está se recuperando, com novos projetos competindo para serem lançados no mercado. No entanto, este também é o momento em que muitos investidores burlam a lei para vender empreendimentos que não possuem a documentação legal necessária, fazendo com que os compradores "vivam uma vida miserável e morram miseravelmente" com projetos que não atendem às condições para serem comercializados.

"Viver miseravelmente, morrer miseravelmente" por causa da compra de um imóvel que não atende às condições de venda.

O mercado imobiliário no Sul está se recuperando, com novos projetos competindo para serem lançados no mercado. No entanto, este também é o momento em que muitos investidores burlam a lei para vender empreendimentos que não possuem a documentação legal necessária, fazendo com que os compradores "vivam uma vida miserável e morram miseravelmente" com projetos que não atendem às condições para serem comercializados.

O projeto Charm Diamond foi vendido pelo investidor em 2019, mas ainda não foi construído.

Identificando projetos "ilegais"

De acordo com a Lei de Negócios Imobiliários de 2023, um projeto imobiliário elegível para venda deve ter todos os trâmites legais completos, como política de investimento, planejamento 1/500, quitação das obrigações tributárias sobre o uso do solo, alvará de construção, fundação concluída e, somente então, ser autorizado pela autoridade competente para iniciar a comercialização de futuros empreendimentos imobiliários.

No entanto, é comum que projetos não atendam a todos os requisitos legais, mas ainda assim estejam disponíveis para venda. Em particular, a maioria dos projetos que possuem apenas a Decisão 1/500 convida os clientes a fazerem um depósito para reservar uma vaga sem usar a expressão "disponível para venda".

Por exemplo, no início de setembro de 2024, na cidade de Di An ( Binh Duong ), o projeto de apartamentos Binh Thang (nome comercial: Avenida Binh Thang) foi lançado no mercado pelo investidor e recebeu pagamentos de "reserva" dos clientes. De acordo com o anúncio, o projeto ocuparia uma área de 3.351 m², com 2 subsolos, 35 andares e 536 apartamentos, com preço de venda entre 33 e 40 milhões de VND/m². Através de pesquisas, descobrimos que o projeto possui uma política de investimento, Decisão 1/500, e uma licença de construção concedida pelo Departamento de Construção de Binh Duong, mas ainda não cumpriu suas obrigações financeiras e não foi construído.

O Departamento de Construção de Binh Duong exige que os investidores se comprometam a não vender ou receber dinheiro de clientes quando o projeto não atender aos requisitos legais. Além disso, o Departamento também possui diversos documentos que recomendam e instruem as localidades a gerenciar rigorosamente os projetos na área e a afixar placas de aviso em frente aos empreendimentos imobiliários que não atendem às condições para captação de recursos.

Em Binh Duong New City, um projeto chamado KH também está sendo oferecido à venda pelo investidor. Na pele de um cliente interessado em comprar uma casa, fui apresentado ao projeto por um funcionário chamado Chau. Trata-se de um empreendimento comercial e de habitação social, e o investidor está aceitando depósitos para reserva de unidades. O contrato de depósito será assinado oficialmente em 15 de outubro, e a venda oficial será iniciada em 15 de novembro. No entanto, ao ser questionado sobre a legalidade do projeto, Chau afirmou que ele está em processo de obtenção da licença de construção.

De forma semelhante, o projeto denominado The Felix (Cidade de Thuan An), investido pela C-Holding Joint Stock Company, será lançado para venda a partir de julho de 2024. O projeto está sendo construído em uma área de mais de 9.000 m², com 2 blocos de apartamentos de 40 andares, totalizando 1.206 apartamentos, com o preço mais baixo de 1,5 bilhão de VND por apartamento. No entanto, o Departamento de Construção de Binh Duong afirmou que este projeto não está qualificado para captação de recursos na forma de habitação futura por ser irregular.

Também na cidade de Thuan An, o projeto Emerald Golf View está sendo lançado no mercado pelo Grupo Le Phong. O projeto inclui 770 apartamentos, com preços que variam de 45 a mais de 50 milhões de VND/m². Este projeto também consta na lista de empreendimentos não elegíveis para venda.

Essa situação não se restringe às províncias periféricas, mas também ocorre na cidade de Ho Chi Minh. O projeto Fitato, na cidade de Thu Duc, investido pela empresa Hung Phu Invest, possui 383 apartamentos, com preços de venda entre 46 e 60 milhões de VND/m². O Departamento de Construção da cidade de Ho Chi Minh anunciou que o projeto não está qualificado para ser comercializado e para a captação de recursos.

Comprei uma casa há 5 anos, mas ainda não houve construção.

As consequências da compra de imóveis em empreendimentos que não estão qualificados para venda e para a mobilização de capital deixam muitos clientes infelizes, obrigando-os a apresentar queixas em todos os lugares.

A Sra. Thuy Anh, cliente que comprou um apartamento no condomínio Charm Diamond, dentro do complexo Charm City (cidade de Di An, província de Binh Duong), relatou que, em 2019, o Grupo Charm lançou a venda de apartamentos no condomínio Charm Diamond e que ela adquiriu um imóvel por quase 2 bilhões de VND. No entanto, até o final de 2024, o projeto ainda não teve suas fundações concluídas, apesar de ela já ter pago uma quantia considerável.

“Existem centenas de clientes como eu que compraram casas neste empreendimento. Em 2021 e 2022, trabalhamos com o investidor diversas vezes, inclusive entramos com um processo judicial exigindo o reembolso do valor pago pela casa, mas o investidor se recusou a pagar”, disse a Sra. Thuy Anh, indignada.

Também lançado para venda em 2019, o projeto LDG Sky (Cidade de Di An), investido pela LDG Investment Joint Stock Company, possui 1.670 apartamentos. O preço de venda em 2019 era de 30 milhões de VND/m², mas após 5 anos, o projeto não foi construído por falta de documentação legal suficiente.

O Sr. Huynh Pham Tuan Anh, Diretor Adjunto do Departamento de Construção de Binh Duong, afirmou que investidores, promotores imobiliários e empresas de corretagem "contornam a lei" ao mobilizarem capital por meio de formulários como pedidos de prioridade, depósitos e registros de desejos, entre outros.

Alguns projetos com documentação legal rudimentar conseguiram mobilizar capital sem cumprir as condições e sem a aprovação das autoridades. Essas são transações potencialmente arriscadas.

Segundo o advogado Tran Duc Phuong (Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh), muitos investidores têm baixa capacidade financeira e, por isso, burlam deliberadamente a lei para captar recursos sem qualquer impedimento legal. Essa é a razão pela qual diversos empreendimentos recentes, apesar de terem arrecadado até 95% do valor dos apartamentos, não conseguiram entregar as casas aos compradores. Muitos investidores chegaram a hipotecar os imóveis vendidos aos bancos, deixando os compradores em situação de reféns.

“De 2020 até agora, recebi muitos processos de clientes contra investidores porque estes compraram acidentalmente projetos que não tinham documentação legal suficiente, venderam-nos, receberam o dinheiro dos clientes e depois não os construíram”, disse o Sr. Phuong.

Segundo a advogada Phuong, o fato de muitos investidores violarem "intencionalmente ou não" as normas legais de compra e venda de imóveis sem autorização das autoridades está afetando negativamente o mercado, transferindo os riscos para os clientes.

Os investidores costumam justificar que isso é benéfico para os clientes, pois comprar cedo reduz o preço, permite escolher bons produtos e dá à empresa capital para desenvolver o projeto. Mas isso só acontece quando o negócio é favorável. Se houver entraves burocráticos, questões legais, falta de capital, etc., o projeto pode ficar parado por anos a fio. No fim, quem sai perdendo é o comprador.

“Os compradores de imóveis devem analisar cuidadosamente a situação e, em hipótese alguma, comprar projetos ou casas que ainda serão construídas se o investidor não possuir a documentação legal necessária. Devem consultar as autoridades locais para se informar antes de assinar documentos ou transferir dinheiro para a corretora ou o investidor do projeto, a fim de evitar riscos”, aconselhou a advogada Phuong.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/song-do-chet-do-vi-mua-du-an-chua-du-dieu-kien-mo-ban-d228630.html