Ondas de satélite e oportunidades para o desenvolvimento do mercado imobiliário

Nesse contexto, o mercado imobiliário satélite é mencionado como uma grande oportunidade. No Fórum Imobiliário Residencial 2025, com o tema "Onda Satélite", organizado pela Associação Imobiliária do Vietnã (VNREA) em colaboração com o jornal Lao Dong e a Comunidade de Análise Imobiliária, na tarde de 18 de setembro, na cidade de Ho Chi Minh, uma série de questões-chave foram analisadas para moldar um modelo de desenvolvimento adequado para o período vindouro.

Mudanças positivas

Do ponto de vista das políticas públicas, o Dr. Nguyen Van Khoi – Presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, membro do Conselho Consultivo de Reformas do Primeiro-Ministro e ex-Vice-Presidente do Comitê Popular de Hanói – afirmou que o mercado imobiliário abriu recentemente grandes oportunidades devido à convergência de três forças motrizes: a redução das taxas de juros devido à inflação e ao crédito; o aumento dos investimentos públicos em rodovias, metrô e aeroportos, aproximando a infraestrutura dos subúrbios; e um novo arcabouço legal mais transparente. Segundo ele, a redução das taxas de juros aumenta diretamente o poder de compra real de imóveis; os grandes projetos de infraestrutura criam uma tendência natural de migração para áreas periféricas; e as leis alteradas e complementadas ajudam as empresas a reduzir os riscos legais e a acelerar a oferta de imóveis.

A oferta de imóveis também apresentou um cenário mais otimista. O Sr. Vuong Duy Dung, Diretor Adjunto do Departamento de Habitação e Gestão do Mercado Imobiliário do Ministério da Construção , afirmou que, desde o início do ano, a oferta tem sido abundante, equivalente a 120% em relação ao mesmo período do ano anterior. A estrutura de produtos está mais diversificada, incluindo o segmento voltado para pessoas de baixa renda e habitações sociais em áreas urbanas.

Em relação aos preços, o Sr. Dung admitiu que, embora o nível de preços ainda seja alto, "todo o mercado está, em geral, relativamente estável, sem euforia". Quanto à acessibilidade, segundo ele, é necessário analisá-la sob a perspectiva da renda acumulada e da estrutura de gastos familiares, em vez de comparar as máquinas com a renda mensal média.

"Hoje em dia, os compradores não só têm uma casa, como também uma qualidade de vida", comentou o Sr. Dung. Ele enfatizou que os padrões de vida nas áreas urbanas atualmente são muito diferentes de 20 anos atrás, fazendo com que os preços reflitam diversos fatores, como comodidades, serviços e infraestrutura.

Mais especificamente, o Sr. Vo Hong Thang, Vice-Diretor Geral do Grupo DKRA, afirmou que, nos primeiros 8 meses de 2025, a cidade de Ho Chi Minh e as províncias vizinhas registraram sinais positivos de recuperação. A oferta de apartamentos atingiu 28.114 unidades, um aumento de 58% em relação ao mesmo período; a absorção foi superior a 20.000 unidades, 3,1 vezes maior do que em 2024.

O segmento de casas geminadas e moradias ofereceu 10.133 unidades, um aumento de 71%, com 4.817 unidades vendidas, quatro vezes mais do que no mesmo período do ano anterior. Os terrenos representaram 7.167 unidades, um aumento de apenas 3%, mas o volume de vendas atingiu 1.130 unidades, um aumento de 2,2 vezes. Notavelmente, a demanda por investimento continua superior à demanda residencial; o grupo interessado em comprar imóveis está predominantemente na faixa etária de 35 a 44 anos (36%), enquanto os compradores de imóveis residenciais estão geralmente na faixa etária de 25 a 34 anos, representando 40%.

Sóng vệ tinh và cơ hội phát triển thị trường bất động sản - Ảnh 3. — O Fórum Imobiliário Habitacional de 2025 atraiu um grande número de investidores e especialistas. Foto: HOANG TRIEU

Deve atender a múltiplos critérios

No fórum, as opiniões expressas foram de que o planejamento deve estabelecer as condições necessárias para que as "ondas de satélite" se tornem uma força motriz de longo prazo.

O Dr. Ngo Viet Nam Son, especialista em planejamento urbano, acredita que, em um futuro próximo, a cidade de Ho Chi Minh se tornará "quase uma super-sub-região urbana", desempenhando o papel de núcleo de conexão e promoção da indústria e dos serviços em áreas satélites. Segundo ele, as empresas falam muito sobre serviços públicos, mas "o que atrai as pessoas é a qualidade de vida". Cidades satélites que desejam atrair moradores precisam oferecer escolas, empregos e saúde pública, para que as pessoas tenham empregos estáveis e renda suficiente, "para que os pais possam se mudar para mais perto da área urbana, seja para comprar ou alugar, ambas as opções são boas".

O Sr. Son citou o exemplo da área sul de Saigon, que foi planejada sistematicamente, priorizando a infraestrutura social em detrimento da comercialização de imóveis, e com um plano detalhado que foi implementado de forma consistente para aumentar o valor de forma sustentável. Segundo ele, três pontos fracos que precisam ser considerados no desenvolvimento de áreas urbanas são o mecanismo – a legalidade, o entorno (como inundações, mesmo em áreas bem planejadas) e a questão da identidade – a gestão espacial quando a área circundante é desorganizada, o que pode prejudicar a qualidade geral.

Do ponto de vista do mercado, o Sr. Nguyen Khanh Duy, Diretor do Departamento de Vendas Residenciais da Savills Vietnam, acrescentou critérios práticos para evitar "cidades fantasmas". Especificamente, uma cidade satélite bem-sucedida deve ter pelo menos [número] residentes, estar localizada em um raio de 30 a 40 km do centro da cidade, ter um tempo máximo de deslocamento de 40 a 45 minutos por transporte público, possuir áreas verdes e uma densidade populacional moderada, de forma que as pessoas estejam dispostas a viajar longas distâncias para morar; o preço de venda deve ser adequado, acessível e 40% a 50% menor do que o da área central. Esses critérios estão diretamente ligados à capacidade de conectividade da infraestrutura inter-regional, à qualidade dos serviços no local e à estratégia de preços do investidor.

Em termos de políticas públicas, o Sr. Vuong Duy Dung enfatizou que a orientação do Estado para o futuro é continuar a emendar a legislação, eliminando procedimentos relativos a investimentos, terras, planejamento e construção, a fim de simplificar e criar condições para que as empresas reduzam custos e aumentem a oferta no mercado, especialmente em grupos de produtos adequados para pessoas de baixa renda.

Segundo ele, melhorar a qualidade e a quantidade simultaneamente ajudará a aumentar as opções para os compradores reais, limitar o aumento dos preços devido à escassez local e, ao mesmo tempo, criar uma plataforma operacional estável para as cidades satélites.

Na visão de longo prazo, o Dr. Nguyen Van Khoi enfatizou que as "ondas de satélite" são uma tendência inevitável no período de 2025 a 2030. Seguir a trajetória correta, incluindo políticas transparentes, planejamento sincronizado e mecanismos para incentivar a habitação sob demanda real, ajudará o setor imobiliário não apenas a servir a fins residenciais, mas também a se tornar a base para o desenvolvimento econômico sustentável.

"Na verdade, a combinação de taxas de juros mais baixas, investimento público acelerado e marcos legais aprimorados está criando 'condições exógenas' favoráveis. Para transformar oportunidades em valor, as cidades satélites devem abraçar plenamente as 'condições endógenas': empregos locais, serviços públicos de qualidade, governança transparente e preços acessíveis para a maioria das pessoas", enfatizou o especialista.

Jornalista, Dr. TO DINH TUAN - Editor-chefe do jornal Nguoi Lao Dong:

Acompanhando o mercado imobiliário

O tema do fórum, "Ondas de Satélite", é atual e instigante. Esperava-se que o conceito de "cidades satélite" reduzisse a sobrecarga na área central, expandisse o espaço habitacional e levasse oportunidades de moradia a um grande número de pessoas.

Nos últimos anos, testemunhamos o crescimento exponencial de projetos urbanos satélites em torno de cidades como Ho Chi Minh, Hanói e muitas outras grandes metrópoles. Contudo, a implementação não tem sido a esperada. Projetos urbanos satélites só se tornam uma verdadeira tendência quando estão atrelados a necessidades reais de moradia, quando as pessoas encontram um lugar para viver e não apenas um produto para especulação imobiliária. Nesse processo, o papel da imprensa é extremamente importante.

Quanto ao jornal Lao Dong, ao longo dos anos, temos acompanhado de perto o mercado imobiliário, considerando-o uma de nossas principais áreas de conteúdo. Anualmente, o jornal Lao Dong organiza mais de 50 eventos, seminários, workshops, talk shows, etc., incluindo diversos programas sobre o mercado imobiliário, onde especialistas, empresas e gestores podem debater, compartilhar informações e encontrar soluções. Dessa forma, esperamos contribuir para a criação de um mercado imobiliário saudável e transparente, dando uma importante contribuição para o desenvolvimento geral da economia do país.

Dr. Can Van Luc - Economista-chefe do BIDV, membro do Conselho Consultivo de Políticas do Primeiro-Ministro:

Trazer os preços dos imóveis a um nível razoável.

Atualmente, muitas empresas imobiliárias tendem a implementar vários projetos simultaneamente na mesma área, o que gera pressão sobre o capital, o fluxo de caixa e aumenta os riscos financeiros. É preciso alertar sobre esse problema com antecedência para evitar consequências negativas a longo prazo.

Uma estatística mostra que um funcionário público no Vietnã precisa de quase 26 anos de trabalho para conseguir comprar um apartamento, o que reflete claramente a discrepância entre o aumento dos preços dos imóveis e o crescimento da renda, criando um grande abismo em comparação com a média mundial. Portanto, o controle dos preços, a adequação dos valores imobiliários a um patamar mais razoável e a diversificação das fontes e produtos de capital para atender às reais necessidades da população são medidas urgentes.

Para um desenvolvimento estável, as empresas precisam se transformar digitalmente de forma proativa, adotar práticas sustentáveis e participar da construção de um banco de dados imobiliário para aumentar a transparência. Do lado do Estado, é necessário encontrar soluções viáveis para estabilizar e reduzir gradualmente os preços, diversificar as fontes de capital, desenvolver o financiamento imobiliário, revitalizar o mercado de títulos, criar um Fundo Nacional de Habitação, promover pagamentos eletrônicos e adotar um plano tributário razoável. Se implementadas corretamente, as oportunidades atuais superam os desafios, criando as bases para o desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário.

Segundo o Dr. em Ciências e Arquiteto Ngo Viet Nam Son, o maior obstáculo ao desenvolvimento urbano associado ao transporte público (DOT) é o marco legal para o planejamento e a desapropriação de terrenos. Sem um mecanismo de compensação claro e transparente, o projeto pode facilmente estagnar.

A experiência internacional demonstra que é necessário aplicar um mecanismo de "dois preços" para solucionar esse problema. Assim, com a compensação antecipada de acordo com o preço da terra, quando a infraestrutura estiver disponível, os proprietários podem transferir a terra com facilidade, e o Estado pode usufruir do valor agregado após a entrada em operação da infraestrutura.

Fonte: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm