Mudanças de mercado

Ao entrarmos no terceiro trimestre de 2024, o sinal mais óbvio é que o mercado começa a se recuperar, com novos projetos sendo lançados continuamente pelas empresas. No entanto, no quarto trimestre, o mercado ainda enfrenta muitas dificuldades.

Espera-se que o mercado imobiliário do Sul enfrente muitas dificuldades no quarto trimestre.

O mercado começa a se recuperar

Nos primeiros 8 meses de 2024, o mercado registrou sinais significativos de recuperação em comparação ao período de 2022 a 2023, mas de forma desigual entre os segmentos.

Segmento terrestre

No mercado da Cidade de Ho Chi Minh e áreas vizinhas, nos primeiros 8 meses de 2024, o segmento de terrenos registrou 14 projetos abertos para venda (3 novos projetos, 11 projetos na próxima fase de abertura).

A oferta do mercado atingiu 787 produtos, queda de 46% em relação ao mesmo período de 2023 (1.454 lotes).

A taxa de absorção da nova oferta atingiu cerca de 30%, o equivalente a 237 produtos comercializados com sucesso, uma queda de 58% em relação ao mesmo período de 2023 (559 transações).

Segmento de moradias/vilas

Em agosto de 2024, o mercado de casas geminadas e vilas na Cidade de Ho Chi Minh e áreas vizinhas registrou 16 projetos abertos para venda (3 novos projetos, 13 projetos na próxima fase de abertura).

A oferta do mercado atingiu 1.333 produtos, registrando um aumento de 2 vezes em relação ao mesmo período de 2023 (659 produtos).

A taxa de absorção de novos fornecimentos atingiu 61%, o equivalente a 817 produtos comercializados com sucesso, um aumento de 3,5 vezes em relação ao mesmo período de 2023.

Segmento de apartamentos

O segmento de apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh e áreas vizinhas registrou 30 projetos abertos para venda em 8 meses, incluindo 7 novos projetos; o restante são as próximas fases de projetos abertos anteriormente.

A nova oferta ao mercado atingiu 5.378 unidades, uma queda de 24% em relação ao ano anterior em 2023, principalmente nas próximas fases dos projetos, concentradas principalmente na Cidade de Ho Chi Minh e Binh Duong .

A taxa de absorção atingiu 76% do fornecimento recém-lançado, com 4.086 transações bem-sucedidas, uma queda de 22% em relação ao ano anterior.

Imóveis de resort

No segmento de imóveis em resorts, o mercado não apresentou muitos sinais de melhora no curto prazo. Embora a oferta tenha aumentado em alguns segmentos (villas resort e condotels), o consumo ainda é bastante modesto e concentrado apenas localmente em alguns projetos.

No segmento imobiliário residencial, o preço de venda primário não oscilou muito em comparação ao início do ano. A liquidez do mercado secundário registrou sinais de recuperação, mas concentrou-se principalmente em projetos que já foram entregues, concluíram os trâmites legais e estão convenientemente localizados para se conectar ao centro da cidade. No segmento imobiliário de resorts, o preço de venda secundário caiu drasticamente; muitos investidores aceitam uma perda de 20%, até 30%, mas ainda é muito difícil liquidá-lo.

Desafios do mercado no quarto trimestre

A previsão é de que o crescimento econômico global em 2024 diminua em comparação com 2023. O Banco Mundial (BM) prevê que o crescimento econômico global em 2024 atinja 2,4%, o menor em 3 anos consecutivos. A Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE) afirmou que o crescimento do PIB global em 2024 atingirá 2,9%, abaixo dos 3,1% de 2023.

Em relação ao comércio, o Fundo Monetário Internacional (FMI) prevê que o crescimento do comércio mundial atingirá 3,3% em 2024, abaixo da média de 4,9% no período de 2000 a 2019. Espera-se que o aumento das tensões comerciais e a fragmentação geoeconômica continuem a pesar no crescimento do comércio global em 2024, já que os países impuseram cerca de 3.000 restrições em 2023 (1.100 restrições em 2019).

Enquanto isso, até o final de 2023, a dívida global total atingirá US$ 313 trilhões e a relação dívida/PIB global atingirá 330%. Este é um recorde e um dado alarmante para a economia global.

Em relação ao mercado, o desequilíbrio entre oferta e demanda tem sido um problema complexo para o mercado na última década. A nova oferta concentra-se principalmente nos segmentos de alto padrão e luxo, carentes de moradias populares e sociais para atender às reais necessidades de moradia da maioria da população. Além disso, a demanda do mercado aumentou, mas permanece baixa (tanto no mercado primário quanto no secundário). Há muitas razões pelas quais o mercado imobiliário se recuperou mais lentamente do que o esperado, sendo a mentalidade de "espera" dos investidores considerada a principal causa do processo de recuperação. Isso fica claro no fato de que, embora as taxas de juros de mobilização permaneçam baixas, o valor dos depósitos bancários nos primeiros 3 meses do ano ainda atingiu um recorde histórico, chegando a 14 milhões de bilhões de VND.

Em relação às políticas legais, as dificuldades no licenciamento de projetos continuam a pressionar as empresas, bem como a oferta de novos produtos no mercado, normalmente nos primeiros 3 meses do ano. Além disso, a regularização legal nos últimos tempos não tem progredido muito, especialmente para projetos com terras intercaladas. De acordo com as estatísticas, atualmente, somente na Cidade de Ho Chi Minh, há 126 projetos afetados pelo progresso legal e pelo progresso da construção relacionados a terras públicas intercaladas. Embora esta questão tenha sido regulamentada no Decreto 148/2020/ND-CP ou atualmente na Lei de Terras de 2024, ela não foi capaz de ser esclarecida e resolvida completamente. Além disso, o cálculo das taxas de uso da terra ainda apresenta muitos problemas, o que é a causa de 60-70% dos problemas legais de projetos nos últimos tempos em todo o país.

A Lei de Terras, a Lei de Habitação e a Lei de Negócios Imobiliários foram aprovadas, mas ainda há necessidade de circulares e decretos orientadores para garantir a implementação efetiva na prática.

Em termos de capital, muitas empresas imobiliárias estão enfrentando dificuldades, especialmente aquelas com alta dívida em títulos. Segundo estatísticas, o montante de títulos corporativos com vencimento em 2024 ultrapassa 300 trilhões de VND, dos quais somente os títulos imobiliários representam mais de 130 trilhões de VND.

Este é um número enorme considerando a difícil situação de liquidez do mercado imobiliário. Além disso, o status legal do projeto está estagnado, dificultando o acesso de empresas a novos empréstimos bancários.

Mudanças de mercado

Para a recuperação do mercado imobiliário, é indispensável contar com o apoio de sinais positivos da economia. Assim, a previsão é de que o crescimento econômico do Vietnã atinja 6% a 6,5% em 2024, com a meta de atingir 7%, de acordo com a Resolução nº 108/NQ-CP da reunião ordinária do Governo em junho de 2024 e a conferência online do Governo com as localidades. Isso cria um impulso para a economia em geral e para o mercado imobiliário em particular.

Além disso, o sinal positivo do volume de importações e exportações também é um ponto positivo notável, já que o valor total das importações e exportações de todo o país nos primeiros 8 meses de 2024 atingiu US$ 511,11 bilhões, um aumento de 16,7% em relação ao mesmo período de 2023. Desse total, as exportações atingiram US$ 265,09 bilhões, as importações, US$ 246,02 bilhões, e o superávit comercial, US$ 19,07 bilhões. Assim, criando um superávit comercial, bem como aumentando as fontes de divisas para o país.

No mercado de capitais, as taxas de juros dos empréstimos domésticos, embora tenham aumentado ligeiramente, ainda são mantidas em um nível baixo, de acordo com a orientação do Banco do Estado.

Do ponto de vista do mercado, o cenário de recuperação do mercado imobiliário pode ser observado mais claramente em áreas centrais, novas áreas urbanas existentes, áreas densamente povoadas, com muitas comodidades ou tipos de imóveis comerciais que podem explorar o fluxo de caixa do arrendamento...

Observando o mercado atual, o volume de transações concentra-se principalmente em imóveis do tipo habitação acessível, atendendo à demanda imobiliária, que sempre se mantém elevada nas grandes cidades, com localização privilegiada para acesso ao centro, com documentação legal completa e andamento claro da construção. Isso se reflete, em parte, no excelente volume de transações de apartamentos de classe B e C na Cidade de Ho Chi Minh e províncias vizinhas, representando 62% do consumo total de novas ofertas em todo o mercado nos primeiros 5 meses deste ano.

Isso se deve, em parte, aos investidores que aplicam rigorosamente políticas de vendas com muitos incentivos que beneficiam os clientes, políticas de cronograma de pagamento, suporte para períodos de carência de principal e juros, abertura de presentes, etc., para estimular a demanda do mercado no contexto de dificuldades gerais.

A situação de baixa demanda pode persistir até o final deste ano. Consequentemente, o segmento imobiliário residencial em grandes cidades densamente povoadas, como Ho Chi Minh e Hanói, continuará atraindo a atenção do mercado e se expandindo para as províncias vizinhas. Em particular, o segmento de apartamentos manterá sua posição de liderança em termos de oferta e consumo em todo o mercado, enquanto o segmento de terrenos e casas geminadas/villas adjacentes em áreas residenciais densamente povoadas existentes com infraestrutura sincronizada também deverá apresentar destaques notáveis ​​nos próximos anos.

Embora o setor de turismo tenha mostrado sinais positivos, com um total de 11,4 milhões de visitantes internacionais nos primeiros 8 meses de 2024, um aumento de 45,8% em relação ao mesmo período de 2023, a recuperação do setor imobiliário de resorts ainda não é proporcional. Esses segmentos imobiliários ainda enfrentarão muitos desafios, a recuperação é lenta e é improvável que haja um avanço no curto prazo.

Após passar pelo inevitável período de ajuste de 2020 ao início de 2023, o mercado imobiliário tem tido sólidos alicerces para um desenvolvimento sustentável a longo prazo. Assim, o mercado nos últimos meses de 2024 provavelmente continuará apresentando alguns pontos positivos, mas ainda estará em um nível moderado. Espera-se que sinais mais claros de melhora apareçam no período entre meados de 2025 e o início de 2026, quando o atual acúmulo de ativos estiver completamente resolvido.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html