Ao passarmos pelos três primeiros trimestres de 2024, o sinal mais claro de recuperação é o mercado começando a se reerguer, com empresas lançando novos projetos continuamente. No entanto, o mercado ainda enfrenta muitos desafios no quarto trimestre.
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| O mercado imobiliário do Sul deverá enfrentar muitos desafios no quarto trimestre. |
O mercado está começando a se recuperar.
Nos primeiros oito meses de 2024, o mercado apresentou sinais significativos de recuperação em comparação com o período de 2022-2023, mas essa recuperação foi desigual em todos os segmentos.
Segmento de lote de terreno
No mercado da cidade de Ho Chi Minh e arredores, durante os primeiros oito meses de 2024, o segmento de terrenos registrou o lançamento de 14 projetos (3 projetos novos e 11 projetos em fases subsequentes de vendas).
O abastecimento do mercado atingiu 787 produtos, uma diminuição de 46% em comparação com o mesmo período de 2023 (1.454 lotes).
A taxa de consumo da nova oferta atingiu aproximadamente 30%, correspondendo a 237 transações bem-sucedidas, uma diminuição de 58% em comparação com o mesmo período de 2023 (559 transações).
Segmento de casas geminadas/vilas
Em agosto de 2024, o mercado de casas geminadas e vilas na cidade de Ho Chi Minh e arredores registrou o lançamento de 16 projetos (3 projetos novos e 13 projetos em fases subsequentes de vendas).
A oferta de mercado atingiu 1.333 produtos, representando um aumento de duas vezes em comparação com o mesmo período de 2023 (659 produtos).
A taxa de consumo da nova oferta atingiu 61%, correspondendo a 817 produtos transacionados com sucesso, um aumento de 3,5 vezes em comparação com o mesmo período de 2023.
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Segmento de apartamentos
O segmento de apartamentos na cidade de Ho Chi Minh e arredores registrou o lançamento de 30 projetos nos primeiros oito meses, incluindo 7 projetos novos, sendo os demais fases subsequentes de projetos lançados anteriormente.
A nova oferta que entrou no mercado atingiu 5.378 unidades, uma diminuição de 24% em comparação com o mesmo período de 2023, consistindo principalmente de fases subsequentes de projetos, concentrados sobretudo na cidade de Ho Chi Minh e em Binh Duong .
A taxa de absorção atingiu 76% da oferta recém-lançada, com 4.086 transações concluídas com sucesso, uma queda de 22% em comparação com o mesmo período do ano passado.
Imóveis de resort
No segmento de imóveis de férias, o mercado não apresentou muitos sinais de melhoria no curto prazo. Embora a oferta tenha aumentado em alguns segmentos (villas de férias e condomínios-hotéis), o consumo permanece bastante modesto e concentrado em poucos projetos.
No segmento de imóveis residenciais, os preços de venda no mercado primário não sofreram flutuações significativas em comparação com o início do ano. A liquidez no mercado secundário mostra sinais de recuperação, mas concentra-se principalmente em projetos já entregues, com documentação legal completa e localização privilegiada próxima ao centro da cidade. No segmento de imóveis de luxo, os preços de venda no mercado secundário caíram drasticamente, com muitos investidores aceitando perdas de 20% ou até mesmo 30%, mas a liquidez permanece bastante limitada.
Desafios de mercado no quarto trimestre
Prevê-se que o crescimento econômico global em 2024 seja mais lento do que em 2023. O Banco Mundial (BM) projeta um crescimento econômico global de 2,4% em 2024, o menor em três anos consecutivos. A Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE) estima um crescimento do PIB global em 2024 de 2,9%, inferior aos 3,1% de 2023.
Em relação ao comércio, o Fundo Monetário Internacional (FMI) projeta que o crescimento do comércio mundial alcance 3,3% em 2024, abaixo da média de 4,9% para o período de 2000 a 2019. O aumento das tensões comerciais e a fragmentação geoeconômica devem continuar a impactar negativamente o crescimento do comércio global em 2024, visto que os países impuseram aproximadamente 3.000 restrições em 2023 (em comparação com 1.100 restrições em 2019).
Entretanto, no final de 2023, a dívida global total atingiu US$ 313 trilhões, e a relação dívida/PIB chegou a 330%. Este é um recorde alarmante para a economia global.
Em relação ao mercado, o desequilíbrio entre oferta e demanda tem sido um problema persistente na última década. A nova oferta concentra-se principalmente nos segmentos de alto padrão e luxo, havendo carência de moradias populares e sociais para atender às reais necessidades habitacionais da maioria da população. Além disso, embora a demanda de mercado tenha aumentado, permanece baixa (tanto no mercado primário quanto no secundário). Diversos fatores contribuíram para a recuperação mais lenta do que o esperado do mercado imobiliário, sendo a postura de cautela dos investidores considerada o principal obstáculo ao processo de recuperação. Isso fica evidente pelo fato de que, apesar das baixas taxas de juros para depósitos bancários, os valores depositados nos primeiros três meses do ano atingiram o recorde de 14 trilhões de VND.
Em relação às políticas legais, os entraves no licenciamento de projetos continuam a pressionar as empresas e a oferta de novos projetos no mercado, principalmente durante os três primeiros meses do ano. Além disso, houve avanços significativos na resolução de questões legais, especialmente em projetos que envolvem terrenos públicos intercalados. Segundo as estatísticas, somente na cidade de Ho Chi Minh, 126 projetos estão atualmente afetados por atrasos legais e de construção relacionados a terrenos públicos intercalados. Embora essa questão seja regulamentada pelo Decreto 148/2020/ND-CP e pela atual Lei de Terras de 2024, ainda não foi totalmente resolvida. Ademais, o cálculo das taxas de uso do solo permanece problemático, representando de 60% a 70% dos entraves legais a projetos em todo o país nos últimos tempos.
A Lei de Terras, a Lei de Habitação e a Lei de Negócios Imobiliários foram aprovadas, mas ainda são necessárias circulares e decretos orientadores para garantir a implementação efetiva na prática.
Em relação ao financiamento, muitas empresas do setor imobiliário enfrentam dificuldades, especialmente aquelas com alto endividamento por meio de títulos. Segundo as estatísticas, o montante de títulos corporativos com vencimento em 2024 ultrapassará 300 trilhões de VND, dos quais os títulos imobiliários representam mais de 130 trilhões de VND.
Este é um número muito elevado, considerando a atual situação de liquidez precária no mercado imobiliário. Além disso, os trâmites legais dos projetos estão paralisados e as empresas têm dificuldade em obter novos empréstimos bancários.
Mudanças de mercado
Para que o mercado imobiliário se recupere, sinais positivos da economia são indispensáveis. Nesse sentido, a previsão de crescimento econômico do Vietnã para 2024 é de 6% a 6,5%, com o objetivo de alcançar 7%, conforme a Resolução nº 108/NQ-CP da reunião ordinária do Governo em junho de 2024 e a conferência online entre o Governo e as localidades. Isso cria um impulso para a economia em geral e para o mercado imobiliário em particular.
Além disso, os sinais positivos do volume de importações e exportações também são dignos de nota, com o valor total das mercadorias importadas e exportadas em todo o país nos primeiros oito meses de 2024 atingindo US$ 511,11 bilhões, um aumento de 16,7% em comparação com o mesmo período de 2023. Desse total, as exportações alcançaram US$ 265,09 bilhões e as importações US$ 246,02 bilhões, resultando em um superávit comercial de US$ 19,07 bilhões. Isso gerou um superávit comercial e aumentou as reservas cambiais do país.
Entretanto, no mercado de capitais, as taxas de juros dos empréstimos domésticos, embora apresentem um ligeiro aumento, permanecem baixas, em consonância com as diretrizes do Banco Central do Vietnã.
Do ponto de vista do mercado, o cenário de recuperação do mercado imobiliário pode ser observado mais claramente em áreas centrais das cidades, novas áreas urbanas existentes, áreas densamente povoadas com todas as comodidades ou tipos de imóveis comerciais que podem gerar renda de aluguel…
Observando o mercado atual, as transações concentram-se principalmente em imóveis de habitação acessível que atendem a necessidades reais de moradia, mantendo-se elevadas em grandes cidades com localizações convenientes, fácil acesso ao centro, documentação legal completa e andamento de construção evidente. Isso se reflete, em parte, no volume excepcional de transações de apartamentos de classe B e C na cidade de Ho Chi Minh e províncias vizinhas, que representam 62% da oferta total de novos imóveis absorvida em todo o mercado durante os primeiros cinco meses deste ano.
Isso foi alcançado em parte graças aos desenvolvedores que implementaram políticas de vendas abrangentes, com muitos incentivos vantajosos para os clientes, políticas de pagamento flexíveis, apoio dos bancos para períodos de carência no pagamento do principal e dos juros, brindes no dia da inauguração, etc., a fim de estimular o mercado em meio às dificuldades gerais.
A baixa demanda provavelmente persistirá até o final deste ano. Consequentemente, o mercado imobiliário residencial em grandes cidades densamente povoadas, como Cidade de Ho Chi Minh e Hanói, continuará atraindo a atenção do mercado e se expandirá para as províncias vizinhas. Dentro desse segmento, os apartamentos manterão sua posição dominante, liderando tanto a oferta quanto o consumo em todo o mercado. Terrenos e casas geminadas/vilas em áreas residenciais existentes e densamente povoadas, com infraestrutura integrada, também devem apresentar sinais promissores no próximo período.
Embora o setor turístico esteja apresentando sinais positivos, com 11,4 milhões de visitantes internacionais nos primeiros oito meses de 2024, um aumento de 45,8% em comparação com o mesmo período de 2023, a recuperação do mercado imobiliário de resorts não tem sido proporcional. Esses segmentos imobiliários continuarão a enfrentar muitos desafios, com uma recuperação lenta e poucas perspectivas de crescimento significativo no curto prazo.
Após um período inevitável de ajuste entre 2020 e o início de 2023, o mercado imobiliário estabeleceu uma base sólida para um desenvolvimento sustentável a longo prazo. Assim, é provável que o mercado continue apresentando alguns sinais positivos nos últimos meses de 2024, embora permaneça em um patamar moderado. Espera-se que sinais mais significativos de melhoria surjam em meados de 2025 e início de 2026, quando as questões pendentes atuais forem completamente resolvidas.
Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html
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