Mudanças de mercado

Ao entrarmos no terceiro trimestre de 2024, o sinal mais evidente é que o mercado começa a se recuperar, com o lançamento contínuo de novos projetos por parte das empresas. No entanto, no quarto trimestre, o mercado ainda enfrenta muitas dificuldades.

O mercado imobiliário do Sul deverá enfrentar muitas dificuldades no quarto trimestre.

O mercado começa a se recuperar.

Nos primeiros 8 meses de 2024, o mercado registrou sinais significativos de recuperação em comparação com o período de 2022-2023, mas de forma desigual entre os segmentos.

Segmento terrestre

No mercado da cidade de Ho Chi Minh e arredores, nos primeiros 8 meses de 2024, o segmento de terrenos registrou 14 projetos lançados para venda (3 projetos novos e 11 projetos na próxima fase de lançamento).

A oferta de mercado atingiu 787 produtos, uma queda de 46% em relação ao mesmo período de 2023 (1.454 lotes).

A taxa de absorção da nova oferta atingiu cerca de 30%, o que equivale a 237 produtos comercializados com sucesso, uma queda de 58% em comparação com o mesmo período de 2023 (559 transações).

Segmento de casas geminadas/vilas

Em agosto de 2024, o mercado de casas geminadas e vilas na cidade de Ho Chi Minh e arredores registrou 16 projetos lançados para venda (3 projetos novos e 13 projetos na próxima fase de lançamento).

A oferta de mercado atingiu 1.333 produtos, registrando um aumento de duas vezes em comparação com o mesmo período de 2023 (659 produtos).

A taxa de absorção da nova oferta atingiu 61%, o que equivale a 817 produtos comercializados com sucesso, um aumento de 3,5 vezes em relação ao mesmo período de 2023.

Segmento de apartamentos

O segmento de apartamentos na cidade de Ho Chi Minh e arredores registrou 30 projetos lançados para venda em 8 meses, incluindo 7 projetos novos, sendo os demais as próximas fases de projetos lançados anteriormente.

A nova oferta para o mercado atingiu 5.378 unidades, uma queda de 24% em relação ao ano anterior em 2023, sendo a maioria referente às próximas fases de projetos, concentradas principalmente na cidade de Ho Chi Minh e em Binh Duong .

A taxa de absorção atingiu 76% da oferta recém-lançada, com 4.086 transações bem-sucedidas, uma queda de 22% em relação ao ano anterior.

Imóveis de resort

No segmento de imóveis de férias, o mercado não apresentou muitos sinais de melhoria no curto prazo. Embora a oferta tenha aumentado em alguns segmentos (villas de férias e condomínios-hotéis), o consumo ainda é bastante modesto e concentrado apenas em alguns projetos locais.

No segmento de imóveis residenciais, o preço de venda no mercado primário não apresentou grandes oscilações em comparação com o início do ano. A liquidez do mercado secundário registrou sinais de recuperação, concentrando-se principalmente em projetos já entregues, com todos os trâmites legais concluídos e localização privilegiada com fácil acesso ao centro da cidade. Já no segmento de imóveis de luxo, o preço de venda no mercado secundário caiu drasticamente, com muitos investidores aceitando perdas de 20%, até mesmo 30%, mas ainda assim com grande dificuldade de liquidação.

Desafios de mercado no quarto trimestre

Prevê-se que o crescimento econômico global em 2024 diminua em comparação com 2023. O Banco Mundial (BM) projeta um crescimento econômico global de 2,4% em 2024, o menor em três anos consecutivos. A Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE) afirmou que o crescimento do PIB global em 2024 atingirá 2,9%, inferior aos 3,1% registrados em 2023.

Em relação ao comércio, o Fundo Monetário Internacional (FMI) prevê que o crescimento do comércio mundial atingirá 3,3% em 2024, abaixo da média de 4,9% no período de 2000 a 2019. O aumento das tensões comerciais e a fragmentação geo-econômica deverão continuar a impactar negativamente o crescimento do comércio global em 2024, visto que os países impuseram cerca de 3.000 restrições em 2023 (1.100 restrições em 2019).

Entretanto, até o final de 2023, a dívida global total atingirá US$ 313 trilhões e a relação dívida/PIB global chegará a 330%. Este é um recorde alarmante para a economia global.

Em relação ao mercado, o desequilíbrio entre oferta e demanda tem sido um problema difícil para o mercado na última década. A nova oferta concentra-se principalmente nos segmentos de alto padrão e luxo, havendo falta de moradias populares e sociais para atender às reais necessidades habitacionais da maioria da população. Além disso, embora a demanda de mercado tenha aumentado, permanece baixa (tanto no mercado primário quanto no secundário). Há muitos motivos para a recuperação mais lenta do mercado imobiliário do que o esperado, sendo a mentalidade de "espera" dos investidores considerada a principal causa desse processo. Isso fica evidente no fato de que, embora as taxas de juros de mobilização permaneçam baixas, o montante de depósitos bancários nos primeiros três meses do ano atingiu um recorde histórico, chegando a 14 milhões de VND.

Em relação às políticas legais, as dificuldades no licenciamento de projetos continuam a pressionar as empresas e a oferta de novos empreendimentos no mercado, tipicamente nos primeiros três meses do ano. Além disso, a regularização jurídica tem apresentado pouco progresso nos últimos tempos, especialmente em projetos com uso misto de terrenos. Segundo as estatísticas, somente na cidade de Ho Chi Minh, existem atualmente 126 projetos afetados por questões legais e de andamento de construção relacionadas a terrenos públicos intercalados. Embora essa questão esteja regulamentada no Decreto 148/2020/ND-CP ou, atualmente, na Lei de Terras de 2024, ela ainda não foi esclarecida e resolvida de forma completa. Ademais, o cálculo das taxas de uso do solo ainda apresenta muitos problemas, sendo a causa de 60 a 70% dos problemas legais em projetos em todo o país nos últimos tempos.

A Lei de Terras, a Lei de Habitação e a Lei de Negócios Imobiliários foram aprovadas, mas ainda há necessidade de circulares e decretos orientadores para garantir a implementação efetiva na prática.

Em termos de capital, muitas empresas do setor imobiliário enfrentam dificuldades, especialmente aquelas com alto endividamento por meio de títulos. Segundo as estatísticas, o montante de títulos corporativos com vencimento em 2024 ultrapassa 300 trilhões de VND, dos quais mais de 130 trilhões de VND correspondem a títulos imobiliários.

Este é um valor expressivo considerando a atual conjuntura de baixa liquidez do mercado imobiliário. Além disso, o status legal do projeto está estagnado, dificultando o acesso a novos empréstimos bancários.

Mudanças de mercado

Para que o mercado imobiliário se recupere, é indispensável o apoio de sinais positivos da economia. Nesse sentido, o crescimento econômico do Vietnã em 2024 está previsto para atingir 6-6,5%, com o objetivo de alcançar 7%, conforme a Resolução nº 108/NQ-CP da reunião ordinária do Governo em junho de 2024 e a conferência online do Governo com as localidades. Isso cria um impulso para a economia em geral e para o mercado imobiliário em particular.

Além disso, o sinal positivo do balanço de importações e exportações também é um ponto notável, visto que o valor total das importações e exportações de todo o país nos primeiros 8 meses de 2024 atingiu US$ 511,11 bilhões, um aumento de 16,7% em relação ao mesmo período de 2023. Desse total, as exportações alcançaram US$ 265,09 bilhões, as importações US$ 246,02 bilhões e o superávit comercial US$ 19,07 bilhões. Dessa forma, o país obteve um superávit comercial e aumentou suas fontes de divisas.

No mercado de capitais, as taxas de juros dos empréstimos domésticos, embora tenham aumentado ligeiramente, ainda se mantêm em um nível baixo, de acordo com a orientação do Banco Central.

Do ponto de vista do mercado, o cenário de recuperação do mercado imobiliário pode ser observado mais claramente em áreas centrais, novas áreas urbanas existentes, áreas densamente povoadas, com infraestrutura completa ou em tipos de imóveis comerciais que podem aproveitar o fluxo de caixa proveniente do arrendamento...

Observando o mercado atual, o volume de transações concentra-se principalmente em imóveis de habitação acessível, atendendo à demanda real por moradia, que permanece alta nas grandes cidades. Os imóveis são bem localizados, com fácil acesso ao centro, possuem toda a documentação legal necessária e o andamento da construção é evidente. Isso se reflete, em parte, no excelente volume de transações de apartamentos de classe B e C na cidade de Ho Chi Minh e províncias vizinhas, que representaram 62% do consumo total de novas unidades em todo o mercado nos primeiros cinco meses deste ano.

Isso se deve em parte ao fato de os investidores aplicarem políticas de vendas rigorosas, com muitos incentivos que beneficiam os clientes, planos de pagamento parcelado, apoio a períodos de carência para o principal e os juros, brindes de boas-vindas, etc., para estimular a demanda do mercado em um contexto de dificuldades gerais.

A baixa demanda pode persistir até o final do ano. Consequentemente, o segmento imobiliário residencial em grandes cidades densamente povoadas, como Cidade de Ho Chi Minh e Hanói, continuará atraindo a atenção do mercado e se expandirá para as províncias vizinhas. Em particular, o segmento de apartamentos manterá sua posição de liderança em oferta e consumo em todo o mercado, enquanto o segmento de terrenos e casas geminadas/vilas adjacentes em áreas residenciais densamente povoadas e com infraestrutura integrada também devem apresentar um desempenho positivo significativo nos próximos tempos.

Embora o setor turístico tenha apresentado sinais positivos, com um total de 11,4 milhões de visitantes internacionais nos primeiros 8 meses de 2024, um aumento de 45,8% em relação ao mesmo período de 2023, a recuperação do mercado imobiliário de resorts ainda não é proporcional. Esses segmentos imobiliários ainda enfrentarão muitos desafios, o ritmo de recuperação é lento e é improvável que haja uma mudança significativa em curto prazo.

Após atravessar o inevitável período de ajuste entre 2020 e o início de 2023, o mercado imobiliário consolidou bases sólidas para um desenvolvimento sustentável a longo prazo. Assim, é provável que o mercado continue apresentando alguns pontos positivos nos últimos meses de 2024, embora permaneça em um patamar moderado. Sinais mais claros de melhoria são esperados entre meados de 2025 e o início de 2026, quando o atual acúmulo de demanda for totalmente resolvido.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html