O início da recuperação do mercado imobiliário da China

O Ministério da Habitação e Construção Urbano-Rural da China disse que os governos locais podem pedir às empresas estatais que ajudem a comprar algumas casas não vendidas de incorporadores imobiliários.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — Edifícios em Xangai, China.

O governo chinês lançou seu plano mais ambicioso até agora para resgatar o mercado imobiliário.

Este é um acontecimento que os investidores aguardam há meses. Mas a eficácia dessas medidas ainda é uma grande incógnita.

Plano ambicioso

O pacote de medidas envolve a adoção, pela China, de uma política já testada em uma grande cidade: exigir que os governos locais comprem casas não vendidas de incorporadoras e as convertam em moradias sociais acessíveis.

O plano também inclui cortes nas taxas de hipoteca e nos requisitos de entrada e, mais importante, 300 bilhões de yuans (US$ 41,5 bilhões) em dinheiro com juros baixos do banco central para financiar compras estatais de propriedades não vendidas.

“Os formuladores de políticas estão cientes da urgência de evitar uma crise imobiliária generalizada”, disse Zhaopeng Xing, estrategista sênior da ANZ Research. “O novo plano de resgate demonstra a determinação dos formuladores de políticas chineses em reverter a situação.”

Embora a urgência seja bem-vinda, especialistas dizem que o atual pacote de ajuda pode ser muito pequeno para ser eficaz e pode enfrentar problemas de financiamento.

De acordo com o Goldman Sachs, o valor total de casas não vendidas, projetos inacabados e terrenos não utilizados na China é de cerca de 30 trilhões de yuans (US$ 4,1 trilhões).

Analistas do Goldman Sachs afirmaram em uma nota de pesquisa recente que seriam necessários mais de 7 trilhões de yuans (US$ 967 bilhões) em todas as cidades para reduzir a oferta de moradias aos níveis vistos pela última vez em 2018, um ano de expansão do mercado imobiliário. Isso é mais de 20 vezes o montante de financiamento anunciado pelo Banco Popular da China (PBoC, o banco central).

Embora a economia da China tenha crescido mais rápido do que o esperado no início deste ano, o ritmo está sendo prejudicado pelo principal setor imobiliário, que já foi responsável por 30% da atividade econômica.

Escala limitada

Apesar da enxurrada de anúncios no início deste mês, ainda não está claro como o governo chinês implementará o programa de compra de imóveis e quanto dinheiro será necessário para financiá-lo. Mais importante ainda, não está claro de onde os governos locais, com dificuldades financeiras, obterão o dinheiro para custeá-lo.

O mais recente programa de refinanciamento pode fornecer 500 bilhões de yuans (US$ 69 bilhões) em empréstimos bancários para apoiar a compra de imóveis locais, disse Tao Ling, vice-governador do PBoC.

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — Prédio de apartamentos em Xangai, China.

Mas mesmo esse valor está muito aquém do necessário. Alguns analistas estimam que centenas de bilhões de dólares seriam necessários para liquidar o estoque imobiliário da China, que inclui milhões de casas vazias ou inacabadas em todo o país.

Ting Lu, economista-chefe para a China na Nomura, que considera o setor imobiliário chinês um "dilema", disse que concluir a construção de casas já vendidas exigiria pelo menos 3,2 trilhões de yuans (US$ 442 bilhões). Ele estimou que atualmente há cerca de 20 milhões de casas pré-vendidas, mas ainda não construídas.

Onde está o dinheiro?

No entanto, os emissores de títulos do governo local (LGFVs) estão atualmente sobrecarregados com uma enorme quantidade de dívida "oculta" que não pode ser comprada, de acordo com o vice-governador do Banco Popular da China, Tao Ling. Isso deixa os governos locais com poucas opções para levantar dinheiro.

As províncias e cidades da China acumularam cerca de US$ 15 trilhões em dívidas, grande parte delas ocultas e acumuladas nos últimos anos para cobrir o custo de projetos de infraestrutura e gastos relacionados à pandemia.

A queda do mercado imobiliário agravou os problemas financeiros dos governos locais, já que as vendas de terrenos e imóveis normalmente representam mais de 40% da receita total. A crise da dívida forçou muitas cidades chinesas a cortar gastos drasticamente.

O setor imobiliário da China começou a enfraquecer em 2019 e caiu em um "buraco negro" há cerca de três anos, depois que o governo emitiu uma ordem para restringir as atividades de empréstimos de incorporadoras imobiliárias.

Os esforços para resgatar o setor-chave começaram já em 2022, quando a crise desencadeou uma crise para algumas incorporadoras e gerou descontentamento entre dezenas de milhares de compradores de imóveis, com projetos atrasados ou prazos perdidos. Mas as medidas foram em grande parte ineficazes, levando a uma queda no fluxo de caixa das incorporadoras.

Só o começo

Especialistas afirmam que resolver o problema do excesso de oferta de imóveis não vendidos é apenas o primeiro passo para a revitalização do setor imobiliário chinês. Em outras palavras, segundo analistas do Goldman Sachs, a China precisa abordar três questões-chave.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — Um projeto de construção na China.

O segundo e o terceiro passos envolvem impulsionar a demanda por moradias e mitigar a desaceleração da construção. Isso requer medidas mais detalhadas para fortalecer a confiança do consumidor e impulsionar os preços dos imóveis.

Vale ressaltar que o ambiente externo está se tornando cada vez mais desafiador. O governo dos EUA decidiu aumentar as tarifas sobre uma série de produtos importados da China a partir de 1º de agosto, e a União Europeia (UE) pode tomar medidas semelhantes. O ex-presidente dos EUA, Donald Trump, chegou a ameaçar impor uma tarifa de 60% sobre as importações da China caso fosse reeleito.

Analistas estimam que as tarifas propostas pelo Sr. Trump podem reduzir a taxa de crescimento da China em até 0,9 ponto percentual.

A longo prazo, especialistas afirmam que o plano pode reduzir o risco de a China cair em uma "espiral deflacionária", como o Japão. A principal lição do Japão é que os formuladores de políticas devem evitar agir tarde demais. "Este pode ser o começo do fim da crise imobiliária da China", acrescentaram.

De acordo com o Vietnamplus

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