O "iceberg" legal está sendo gradualmente removido, mas os resultados ainda não são muito eficazes.

Công Luận•13/11/2023

Na Conferência sobre Crédito para Desenvolvimento Imobiliário e Habitação Social, organizada pelo Banco Estatal do Vietname (SBV) em coordenação com o Ministério da Construção, a 13 de novembro, um representante da Novaland afirmou que o Grupo está atualmente a desenvolver um conjunto de projetos na zona central da cidade de Ho Chi Minh, incluindo o projeto Aqua City, o projeto NovaWorld Ho Tram e o projeto NovaWorld Phan Thiet.

Esses projetos também receberam apoio ativo e financiamento de bancos comerciais como TPBank, MBBank , VPBank e PVcomBank.

No entanto, os projetos, sejam eles concluídos, em desenvolvimento ou em fase de desenvolvimento, ainda enfrentam obstáculos legais que precisam ser resolvidos.

O "iceberg" legal está sendo gradualmente removido, mas os resultados ainda não são muito eficazes.

Em 2023, as diretrizes do Primeiro-Ministro e da Força-Tarefa Especial abordaram a maioria das questões prementes que precisavam ser resolvidas. Este é um sinal positivo e inovador, que visa romper o "iceberg" jurídico que existe há muitos anos. No entanto, no processo prático de implementação, identificamos duas dificuldades principais que impediram que o processo de resolução fosse altamente eficaz.

A Novaland aprovou legalmente a remoção da antiga estrutura, mas os resultados não foram muito eficazes (Figura 1). — Representantes da Novaland na conferência sobre crédito imobiliário e desenvolvimento de habitação social. Foto: SBV.

Em primeiro lugar, no que diz respeito ao conjunto de projetos da Cidade de Ho Chi Minh, dois projetos da Novaland estão atualmente sendo priorizados pelo Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh para a resolução de pendências desde o início de 2023. A Novaland ainda aguarda uma conclusão da Prefeitura para resolver as últimas dificuldades legais no projeto de apartamentos de 100 Co Giang (The Grand Manhattan) e no projeto de 32 hectares em Binh Khanh (The Water Bay). Nesses dois projetos, a Novaland se comprometeu a destinar espaço suficiente para habitação social e reassentamento. Desses, o projeto de apartamentos de 100 Co Giang (The Grand Manhattan) já concluiu a entrega da parte destinada ao reassentamento.

Em segundo lugar, o projeto Aqua City (Dong Nai) é um projeto fundamental da Novaland que enfrenta diversos obstáculos legais. Ao mesmo tempo, a Novaland tem mais de 70 trilhões de VND a receber de clientes neste projeto, aguardando a resolução dos procedimentos de aprovação para continuar mantendo o fluxo de caixa para o desenvolvimento do projeto.

“Este é um projeto que adquirimos da Dona Coop e que possui toda a documentação legal necessária, incluindo o pagamento das taxas de uso do solo, o plano de planejamento em escala 1/500 aprovado e a aprovação do Comitê Provincial do Partido para a transferência do projeto de terreno residencial. No entanto, solicitamos ajustes no plano de planejamento em escala 1/500 para adequá-lo ao mercado, mantendo os indicadores aprovados, mas muitos obstáculos ainda surgiram”, compartilhou um representante da Novaland.

Desde o início de 2023, seguindo as diretrizes do Primeiro-Ministro, o Comitê Popular da província de Dong Nai autorizou o investidor a preparar e submeter para avaliação o ajuste do planejamento detalhado na escala 1/500, em paralelo com a aprovação do plano de zoneamento C4. Além disso, a autoridade competente facilitou a continuidade da construção e das vendas dos itens, em conformidade com o planejamento detalhado aprovado, para que o investidor cumprisse integralmente os compromissos assumidos com os clientes.

No entanto, o prolongado processo de aprovação dos ajustes locais ao Plano Geral na escala 1/10.000 e ao Plano da Subárea C4 impactou significativamente o progresso da aprovação dos ajustes ao Plano Detalhado na escala 1/500 dos projetos, bem como os procedimentos legais para construção e vendas.

Em seguida, no projeto NovaWorld Ho Tram (Ba Ria - Vung Tau), o Comitê Popular Provincial orientou ações decisivas para resolver dificuldades e agilizar os procedimentos legais. Atualmente, a maioria dos obstáculos foi superada e alguns procedimentos foram concluídos. No entanto, a Novaland reconhece que muitos procedimentos administrativos demorados ainda estão atrasando o andamento do projeto. Essas são questões cruciais, visto que o período de investimento do projeto é normalmente de 24 meses, mas a empresa já gastou 18 meses resolvendo procedimentos legais.

Finalmente, um dos principais projetos do Grupo – o NovaWorld Phan Thiet (Binh Thuan) – também recebeu sinais legais positivos. Especificamente, o projeto concluiu a aprovação do planejamento detalhado ajustado na escala 1/500 para todos os seus componentes. Além disso, a província de Binh Thuan está dando prosseguimento aos trâmites legais para ajustar a forma de pagamento do arrendamento do terreno, de anual para pagamento único. Atualmente, o Grupo aguarda a publicação do Decreto 44/2014/ND-CP, com suas alterações, para determinar a taxa de uso do solo e concluir os procedimentos legais para a assinatura dos contratos de compra e venda com os clientes.

Um representante da Novaland afirmou que, em 2023, o Banco Central do Vietnã emitiu diretrizes oportunas para fornecer o máximo apoio à comunidade empresarial no acesso a capital. No entanto, para a Novaland, as questões legais são um fator crucial, pois a empresa ainda possui um grande volume de contas a receber referentes a produtos vendidos. Sem a resolução dessas questões legais, os bancos não liberarão os fundos temporariamente bloqueados, o que também impede a liberação de novos recursos e a continuidade do financiamento imobiliário.

Isso levou a empresa a ter que atrasar a construção e a entrega das casas aos clientes, causando consequências muito graves: incumprimento dos compromissos assumidos com os clientes, incapacidade de aumentar o elevado montante de contas a receber de produtos já vendidos. O fluxo de caixa ficou bloqueado e a Novaland teve de pagar dezenas de mil milhões de dong em juros diariamente, o que impactou negativamente a eficiência do investimento, desperdiçou ativos sociais e ameaçou a sobrevivência do Grupo.

A Novaland busca apoio adicional em questões jurídicas e financiamento por meio de empréstimos.

Um representante da Novaland solicitou ao Primeiro-Ministro que ordene a emissão imediata de um decreto que altere o Decreto 44/2014/ND-CP, a fim de finalizar o plano de gestão e uso do solo, bem como o cálculo das taxas de uso do solo para os projetos da Novaland e outros projetos paralisados em todo o país.

A Novaland aprovou legalmente a remoção da antiga estrutura, mas os resultados não foram muito eficazes (Figura 2). — A Novaland busca apoio adicional em questões jurídicas e financiamento de empréstimos. (Imagem ilustrativa)

Esta empresa imobiliária também espera que os Comitês Populares das províncias/cidades finalizem os planos diretores, criando condições favoráveis para que as empresas imobiliárias desenvolvam projetos de forma sincronizada, de acordo com as metas estabelecidas.

A Novaland propõe que o Governo e a Assembleia Nacional considerem e melhorem a Lei de Investimentos para que o processo de Investimento – Alocação de Terrenos – Planejamento – Licença de Construção possa ser realizado de forma rápida e transparente, economizando capital para a sociedade.

A Novaland espera que o Governo forneça soluções abrangentes para resolver os obstáculos relacionados com procedimentos legais inconsistentes, problemas que surgiram ao longo do tempo e evite a aplicação retroativa; e que os ministérios e agências implementem políticas para reduzir e adiar o imposto sobre o rendimento das empresas do setor imobiliário, a fim de aliviar as dificuldades e concentrar-se na estabilização das operações comerciais nos próximos três anos (2022, 2023 e 2024).

Com relação ao acesso ao crédito, a Novaland propõe que o Banco Estatal do Vietnã e o Governo apoiem conjuntamente a reestruturação de empréstimos e a redução das taxas de juros para projetos a serem implementados nos próximos dois anos (2024 e 2025), a fim de facilitar as obrigações de pagamento da empresa.

O Banco Central do Vietnã (SBV) alterou e complementou a Circular 08/2020/TT-NHNN, permitindo que as instituições de crédito utilizem até 34% do seu capital mobilizado a curto prazo para empréstimos de médio e longo prazo, em vez dos atuais 30%. Isso possibilitará o uso racional do capital mobilizado a curto prazo para empréstimos de médio e longo prazo, além de melhorar o acesso ao crédito para empresas e pessoas físicas, sem comprometer a segurança do sistema de crédito.

A Novaland espera que o Banco Estatal do Vietname considere a extensão do prazo de reembolso da dívida para um máximo de 24 meses, conforme estipulado na Circular 02 (em vez do máximo atual de 12 meses), aplicável tanto a clientes empresariais como individuais, a fim de cumprir os requisitos de uma reestruturação abrangente da dívida e aliviar as dificuldades para a economia.

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