'A manipulação imobiliária não é menos sofisticada do que nas ações'

Considerando que a manipulação imobiliária não é menos perigosa do que comportamento semelhante em ações, os delegados da Assembleia Nacional propuseram proibi-la para evitar manipulação de preços e bolhas no mercado.

O projeto de Lei de Negócios Imobiliários (alterado) complementa uma série de atos proibidos em negócios imobiliários, como falsificação de documentos, falsificação intencional e não divulgação de informações sobre imóveis colocados em negócios; fraude, fraude a clientes...

Falando na sessão de discussão da Assembleia Nacional em 31 de outubro, o Sr. Trinh Xuan An (membro em tempo integral do Comitê de Defesa e Segurança Nacional) propôs adicionar o ato de manipular e fixar preços imobiliários à lista de atividades proibidas neste campo de negócios.

Ele analisou que manipular o mercado imobiliário não é menos perigoso do que comportamentos semelhantes no mercado de ações. A manipulação não se dá apenas por meio de lances a preços altos e, em seguida, abandono de depósitos, mas também por meio do uso de um projeto para "aumentar" o preço de outro, levando a uma bolha e criando um nível de preços altíssimo em comparação com a realidade.

"Se não for tratado cuidadosamente, criará uma bolha, como o caso da empresa imobiliária chinesa China Evergrande Group", disse o Sr. An, acrescentando que é necessário proibir a manipulação e a fixação de preços de imóveis na lei e excluir especificamente casos específicos.

O Sr. Trinh Xuan An (membro efetivo do Comitê Nacional de Defesa e Segurança) discursou na sessão de discussão do projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterado) na manhã de 31 de outubro. Foto: Assessoria de Imprensa da Assembleia Nacional

Compartilhando a mesma opinião, o Sr. Nguyen Huu Thong (vice-chefe da delegação da província de Binh Thuan ) e Trinh Lam Sinh (vice-chefe da delegação da província de An Giang) propuseram adicionar regulamentações que proíbam atos de manipulação e perturbação do mercado imobiliário.

O Sr. Thong observou que conluios em leilões de direitos de uso da terra e leilões que visam inflacionar preços em áreas vizinhas são comuns. Isso faz com que os preços dos terrenos subam, e pessoas que realmente precisam de moradia não conseguem comprar terras e construir casas.

Entretanto, ao mencionar também atos proibidos no setor imobiliário, o Sr. Nguyen Van Manh (membro da Comissão de Economia ) afirmou que as normas sobre a arrecadação e o uso de dinheiro para a compra e venda de imóveis a prazo, tanto do comprador quanto do arrendatário, são ilegais. Em comparação com as normas vigentes, este projeto de lei elimina a prática de mobilização e apropriação indevida de capital, segundo o Sr. Manh, criando, involuntariamente, brechas no uso de capital por investidores, bem como outros canais para a captação de recursos.

Ele propôs manter as normas relativas à proibição da ocupação ilegal para impedir que esse comportamento ocorra na prática.

A regulamentação sobre depósitos para futuras transações imobiliárias (imóveis residenciais em fase de escritura) também recebeu muitos comentários durante a sessão de discussão. Atualmente, o projeto de lei propõe duas opções. Uma delas prevê que o investidor do projeto só poderá receber depósitos quando o empreendimento e as obras de construção estiverem qualificados para serem iniciados. A outra opção é que o investidor receba depósitos conforme o acordo com o cliente, quando o projeto tiver um projeto básico aprovado por um órgão estatal e possuir um dos documentos referentes aos direitos de uso do solo. O valor máximo do depósito é regulamentado pelo Governo, mas não poderá ultrapassar 10% do preço de venda ou aluguel.

A Sra. Tran Hong Nguyen (Vice-Chefe do Comitê Jurídico) escolheu a opção 1, por acreditar que ela representava menos risco para o comprador – a parte mais vulnerável na transação. Os depósitos só são feitos quando o imóvel atende às condições do negócio e ambas as partes assinam um contrato, limitando assim a possibilidade de disputas.

Se o investidor receber o depósito quando o projeto tiver um projeto básico aprovado, ou tiver um dos documentos sobre direitos de uso da terra (opção 2), de acordo com a Sra. Nguyen, o comprador arcará com muitos riscos, porque o tempo entre o recebimento do depósito e a construção do projeto é longo.

De fato, o mercado imobiliário tem se complicado recentemente, com investidores de projetos se aproveitando de depósitos e contratos de contribuição de capital para captar recursos de forma arbitrária. "Muitos projetos que receberam depósitos após 5 ou 10 anos ainda não foram implementados, por isso é necessário haver regulamentações para 'controlar' os depósitos em projetos imobiliários que serão formados no futuro", expressou a opinião do Vice-Presidente da Comissão de Direito.

Entretanto, o Sr. Nguyen Dai Thang (Chefe Adjunto da delegação especializada da província de Hung Yen) e o Sr. Pham Van Hoa escolheram a opção 2, porque consideraram que os regulamentos definiam claramente em que casos o investidor poderia levantar o depósito, o montante do depósito, e eram públicos e transparentes.

O Sr. Pham Van Hoa afirmou que o investidor não dispõe de 100% do capital para executar o projeto e precisa recorrer a empréstimos bancários. O depósito de 10% do valor do apartamento à venda também é adequado à realidade. "Para uma casa avaliada em 1 bilhão, um depósito de 10% significa 100 milhões; para uma casa avaliada em 4 bilhões, o depósito é de 400 milhões. Acredito que, para os clientes, esse valor não seja elevado na compra de um imóvel. Os clientes fazem um depósito antecipado, e, às vezes, o investidor consegue vender o imóvel por um preço menor", explicou.

Além disso, o investidor possui os documentos sobre os direitos de uso da terra para receber o depósito, que, segundo ele, "não são desonestos". Portanto, o projeto de lei precisa fornecer regulamentações flexíveis para que o investidor possa mobilizar capital para implementar o projeto, criando confiança entre o investidor e o cliente.

Também foram discutidas as normas relativas ao cumprimento das obrigações financeiras sobre terrenos na transferência de projetos imobiliários . Na 5ª sessão (junho), o Presidente da Comissão de Assuntos Econômicos, Vu Hong Thanh, ao apresentar o relatório explicativo e aprovado pela Comissão Permanente da Assembleia Nacional, afirmou que muitas opiniões concordavam com a exigência de "cumprimento obrigatório das obrigações" antes da transferência dos projetos. No entanto, também houve opiniões de que deveriam ser criadas condições para investidores que não possuíssem mais capacidade financeira suficiente.

Portanto, a Comissão Permanente da Assembleia Nacional propôs duas opções.

Em primeiro lugar , caso o investidor transfira, mas não tenha cumprido as obrigações financeiras relativas ao terreno do projeto ou à parte transferida do projeto com o Estado, as duas partes podem concordar em continuar a cumprir as obrigações financeiras não cumpridas.

Em segundo lugar, se o investidor transferido tiver a decisão de alocar ou arrendar terras para implementar o projeto de uma agência estadual competente e tiver cumprido as obrigações financeiras relativas às terras do projeto (taxas de uso da terra, aluguel da terra, impostos, taxas, etc.), não será necessário ter um certificado de direito de uso da terra para todo ou parte do projeto transferido.

A Comissão Permanente da Assembleia Nacional escolheu a opção 1. Esta opção garante regulamentações rigorosas e impede a seleção de investidores não qualificados para transferir projetos e obter lucros.

O Sr. Pham Van Hoa concordou em escolher a opção 1, o que significa que, quando o investidor transfere o projeto ou parte dele para outra pessoa, o beneficiário terá que cumprir as obrigações financeiras com o Estado. O Sr. Hoa afirmou que o Estado não perde nada, pois as obrigações financeiras continuarão a ser cumpridas.

"Investidores que estão "desnutridos" e não têm mais condições de continuar com novos projetos devem transferi-los, e forçá-los a cumprir suas obrigações financeiras antes de poderem transacionar não é aconselhável", afirmou.

O Sr. Pham Van Hoa expressou sua opinião na sessão de discussão do projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterada) na manhã de 31 de outubro. Foto: Imprensa da Assembleia Nacional

O Sr. Trinh Xuan An, membro em tempo integral do Comitê de Defesa e Segurança Nacional, também afirmou que é necessária flexibilidade na transferência de projetos imobiliários. Ele sugeriu que as partes deveriam ter permissão para negociar suas próprias obrigações financeiras com o Estado.

O membro titular do Comitê de Ciência, Tecnologia e Meio Ambiente, Nguyen Ngoc Son, está preocupado com o fato de que atualmente há muitos entendimentos diferentes sobre o significado de "transferir todo ou parte de um projeto imobiliário".

O Sr. Son mencionou o fato de que as agências de investigação e inspeção também enfrentam dificuldades ao lidar com projetos que envolvem a mudança de investidores por meio de modalidades como a transferência de direitos de uso da terra e ativos vinculados à terra, e a venda de ativos vinculados à terra. Portanto, ele sugeriu que o projeto de lei defina claramente o conceito e o método de transferência de ativos para evitar exploração indevida.

A Assembleia Nacional deverá votar a aprovação do projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (com alterações) em 27 de novembro.

Senhor Minh

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