O mercado de escritórios registrará uma queda nos preços de aluguel.

Segundo um relatório do Ministério da Construção , no quarto trimestre de 2023, os preços de aluguel de escritórios nas principais cidades tendem a diminuir entre 9% e 22% em comparação com o trimestre anterior. Ao mesmo tempo, observa-se um aumento na devolução de imóveis e na tendência de mudança de escritórios do centro para as áreas periféricas.

Na cidade de Ho Chi Minh, a situação de devolução de imóveis e mudança de escritórios para as áreas periféricas do centro da cidade aumentou em comparação com o trimestre anterior. Isso levou a uma elevação da taxa de ocupação de alguns escritórios em distritos centrais, como Tan Binh e Phu Nhuan, para 15-25%. Para lidar com essa situação, muitos edifícios tiveram que aumentar os incentivos, reduzir os preços dos aluguéis ou estender o prazo de cada contrato específico.

O forte aumento da oferta fez com que muitos escritórios para alugar em áreas centrais fossem abandonados, conforme ilustrado na Figura 1. — O número de escritórios desocupados está aumentando nos distritos centrais.

Segundo pesquisa da CBRE, 2023 será o ano de maior crescimento na oferta de escritórios na cidade de Ho Chi Minh desde 2019, com quase 170.000 metros quadrados de nova área locada, principalmente em projetos de escritórios de Classe A com localização privilegiada. Ao longo de 2023, a cidade de Ho Chi Minh registrou a absorção de quase 80.000 metros quadrados de área de escritórios, sendo que mais de 90% dessa área corresponde a quatro edifícios de Classe A recém-concluídos.

Contudo, no último ano, as transações de relocalização ainda representaram uma grande proporção, de quase 48%. A maioria dessas transações teve como objetivo a mudança para escritórios mais novos e de melhor qualidade, com preços de aluguel competitivos. Consequentemente, a taxa de vacância dos projetos de Classe A aumentou 12,5 pontos percentuais, chegando a 18,6%, e a dos projetos de Classe B aumentou 1,4 ponto percentual em comparação com o ano anterior, atingindo 10,1%.

Da mesma forma, um relatório recente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) também afirmou que a taxa de ocupação de edifícios comerciais diminuiu e que a região enfrenta a perspectiva de excesso de oferta no próximo período. Isso se deve ao fato de o mercado contar com muitas novas fontes de oferta de alta qualidade, enquanto os edifícios comerciais antigos não estão sendo reformados e modernizados de forma proativa; além disso, a onda de empresas que retornam aos seus imóveis aumentou drasticamente, principalmente no final do ano, devido a dificuldades financeiras.

Além disso, o hábito e a tendência do trabalho remoto, bem como a situação das pequenas empresas que pagam aluguel de imóveis, buscando alugar apartamentos e casas particulares a baixo custo para economizar, também afetam significativamente a taxa de ocupação de edifícios comerciais.

O forte aumento da oferta fez com que muitos escritórios para alugar na zona central fossem abandonados, conforme ilustrado na Figura 2. — A mudança das áreas centrais para novos edifícios de escritórios também levou a uma queda nos preços dos aluguéis.

Em relação aos preços de aluguel, a VARS acredita que eles continuarão estáveis, podendo até mesmo aumentar ligeiramente em novos edifícios de escritórios de alta qualidade ou na renovação de contratos anteriores.

Em Hanói , o aluguel pedido para escritórios de Classe A varia de 25 a 50 USD/m²/mês, com taxas de serviço entre 4 e 8 USD/m²/mês. O aluguel pedido para edifícios de Classe B varia de 12 a 28 USD/m²/mês, dependendo da localização. O mercado imobiliário como um todo registrou um leve aumento de 4% em relação ao ano anterior, devido à nova oferta ser composta principalmente por escritórios de Classe A de alta qualidade.

Na cidade de Ho Chi Minh, o preço do aluguel de escritórios de Classe A varia de 35 a 70 USD/m²/mês. Já o aluguel de escritórios de Classe B varia de 20 a 35 USD/m²/mês. A nova oferta provém principalmente de edifícios de Classe A com certificação de escritório verde, atraindo inquilinos de alto padrão dos setores financeiro, bancário e tecnológico, especialmente empresas estrangeiras.

No entanto, se a situação da devolução de espaços de escritório continuar a melhorar, isso levará a uma queda nos aluguéis, especialmente em edifícios de escritórios mais antigos. Isso certamente acontecerá em 2024.

Portanto, as unidades de negócios de locação de escritórios devem estudar e criar um mecanismo que permita a conversão de escritórios em unidades residenciais, priorizando o segmento de moradias populares, tanto para reduzir a pressão do desequilíbrio entre oferta e demanda no mercado de escritórios quanto para aumentar a oferta de moradias, que está cada vez mais escassa.

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