Falta de sanções para lidar com abuso de poder do conselho de administração de prédios de apartamentos

Regulamentos gerais sobre condições e padrões para membros de conselhos de administração de apartamentos levam ao abuso de poder e à especulação imobiliária, além de não haver sanções, de acordo com o Comitê de Direito.

O conteúdo foi declarado pelo Comitê de Direito no Relatório de Monitoramento Temático "Implementação de políticas e leis sobre gestão, operação, renovação e reconstrução de prédios de apartamentos", emitido em 22 de agosto.

O Comitê de Direito concluiu que a Lei de Habitação de 2014 não estipula as condições e os padrões para os membros do conselho de administração de prédios de apartamentos, enquanto a Circular nº 28/2016 do Ministério da Construção , sobre o Regulamento de Administração e Utilização de Prédios de Apartamentos, estipula "de forma muito breve e simples". Consequentemente, os membros do conselho de administração precisam apenas atender às condições e aos padrões de serem proprietários e usuários atuais do prédio de apartamentos ou de estarem autorizados pelo proprietário a participar da conferência do prédio de apartamentos.

Prédios de apartamentos e arranha-céus na área oeste de Hanói . Foto: Ngoc Thanh

Já o conselho de administração é uma organização que representa todos os moradores do prédio, desempenhando diversas funções importantes relacionadas ao uso dos recursos públicos (fundo de manutenção), à gestão e à operação dos itens de infraestrutura técnica do prédio. Na realidade, como as condições e os padrões para os membros do conselho de administração são muito simples, basicamente todos os moradores são elegíveis para participar.

De acordo com o Comitê de Direito, isso fez com que alguns conselhos de administração violassem o uso de fundos para manutenção, administração e operação de prédios de apartamentos; não entendessem completamente as disposições da lei sobre habitação, levando a desentendimentos e disputas com investidores e moradores de alguns prédios de apartamentos.

Há casos em que membros do conselho de administração abusam de seu poder para ganho pessoal, como a contratação de serviços externos à unidade de gestão e operação, o uso arbitrário de verbas de manutenção e a nomeação de empreiteiros para segurança, limpeza, manutenção e conservação predial em troca de comissões. "Há casos em que o conselho de administração incita os moradores a reclamar, reúne multidões e perturba a segurança e a ordem", afirma o relatório.

O Comitê de Direito também destacou que as leis atuais não regulamentam especificamente como organizar reuniões de condomínio (presenciais, online...); as sanções por violações pelo conselho de administração e pelos membros não são completas, específicas e eficazes.

Portanto, o Comitê de Direito propôs que o projeto de Lei de Habitação (alterado) estudasse e complementasse os regulamentos sobre sanções nos casos em que o conselho de administração ou os membros do conselho de administração excedessem sua autoridade, abusassem de sua autoridade e causassem danos aos moradores.

De acordo com a Lei da Habitação, o conselho de administração deve ter um representante do investidor caso o prédio de apartamentos tenha uma parte de propriedade privada do investidor. Aproveitando-se dessa regulamentação, alguns investidores deliberadamente não participam do conselho de administração. Na ausência de um membro investidor, os resultados da eleição do conselho de administração não serão reconhecidos pelo Comitê Popular local.

Portanto, o Comitê de Direito propôs um ajuste no sentido de que, caso o investidor não envie um representante para participar, o conselho de administração só precisa ter representantes dos proprietários e usuários do prédio de apartamentos.

Referindo-se à situação recente de abuso de poder, especulação e interesses de grupo por parte da diretoria de muitos prédios de apartamentos, o Chefe do Gabinete da Associação de Arquitetos do Vietnã, Pham Thanh Tung, também afirmou que parte do motivo se deve à falta de conhecimento, habilidades e qualificações dos membros da diretoria. Os membros da diretoria devem ter experiência e conhecimento em economia e construção, e deve-se dar prioridade àqueles que entendam as normas de segurança e prevenção e combate a incêndios.

Para atrair pessoas qualificadas para integrar o conselho de administração, o Sr. Tung afirmou que o mais importante é ter um regime de remuneração adequado e até mesmo atrativo, para que muitas pessoas queiram se candidatar. "Se for um ou dois milhões de VND, ninguém quer. Mas se a remuneração for de 7 a 8 milhões de VND, certamente haverá pessoas que atendem às condições para se candidatar, especialmente quando o nível de educação e a compreensão da lei das pessoas é cada vez mais alto, como é o caso hoje", disse ele.

De acordo com as disposições da Lei de Habitação de 2014 e da Circular nº 02/2016 do Ministério da Construção, prédios de apartamentos construídos após 1994 com 20 apartamentos ou mais devem estabelecer um conselho de administração. De acordo com estatísticas nacionais, o número total de prédios de apartamentos que devem estabelecer um conselho de administração é de 2.715, enquanto o número de conselhos de administração recém-criados é de 1.973 (73%).

O conselho de administração de um edifício ou complexo de apartamentos com múltiplos proprietários é estabelecido e opera sob o modelo de conselho de administração de uma cooperativa ou sociedade anônima. A conferência do edifício de apartamentos decide sobre o modelo operacional do conselho de administração do edifício de apartamentos que seja adequado à realidade de cada edifício ou complexo de apartamentos.

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