Ausência de sanções para lidar com o abuso de poder por parte da administração de condomínios.

Segundo o Comitê de Direito, as normas gerais sobre as condições e padrões para membros de conselhos de administração de condomínios levam ao abuso de poder e à obtenção de lucros indevidos, além da falta de sanções.

O conteúdo foi declarado pelo Comitê Jurídico no Relatório de Monitoramento Temático "Implementação de políticas e leis sobre gestão, operação, reforma e reconstrução de edifícios de apartamentos", publicado em 22 de agosto.

O Comitê Jurídico constatou que a Lei de Habitação de 2014 não estipula as condições e padrões para os membros do conselho de administração de edifícios residenciais, enquanto a Circular nº 28/2016 do Ministério da Construção , sobre o Regulamento de Administração e Uso de Edifícios Residenciais, estipula isso de forma "muito breve e simples". Assim, os membros do conselho de administração precisam apenas atender às condições e padrões de serem proprietários e estarem atualmente residindo no edifício ou serem autorizados pelo proprietário a participar da assembleia do condomínio.

Prédios de apartamentos e arranha-céus na zona oeste de Hanói. Foto: Ngoc Thanh — Prédios de apartamentos e arranha-céus na zona oeste de Hanói . Foto: *Ngoc Thanh*

Enquanto isso, o conselho de administração é uma organização que representa todos os moradores do prédio, desempenhando diversas funções importantes relacionadas ao uso dos recursos dos moradores (fundo de manutenção), à gestão e operação da infraestrutura técnica do edifício. Na prática, como as condições e os critérios para ser membro do conselho de administração são bastante simples, praticamente todos os moradores podem participar.

Segundo o Comitê Jurídico, isso resultou em algumas administrações violando o uso de verbas destinadas à manutenção, gestão e operação de prédios de apartamentos; desconhecendo plenamente as disposições da lei de habitação, o que levou a desentendimentos e disputas com investidores e moradores de alguns prédios.

Há casos em que membros do conselho administrativo abusam do poder para benefício próprio, como a contratação de serviços externos à unidade de gestão e operação, o uso arbitrário de verbas de manutenção e a nomeação de empresas terceirizadas para segurança, limpeza, manutenção e conservação predial com o objetivo de receber comissões. "Há casos em que o conselho administrativo incita os moradores a reclamarem, promove aglomerações e perturba a segurança e a ordem", afirma o relatório.

O Comitê Jurídico também destacou que as leis atuais não regulamentam especificamente como organizar assembleias de condomínio (presencialmente, online etc.); as sanções por infrações cometidas pela administração e pelos condôminos não são completas, específicas e eficazes.

Portanto, a Comissão de Legislação propôs que o projeto de Lei de Habitação (alterado) estude e complemente as normas relativas às sanções nos casos em que a administração ou os membros da administração excedam a sua autoridade, abusem do seu poder e causem danos aos moradores.

De acordo com a Lei da Habitação, o conselho de administração deve ter um representante do investidor se o edifício de apartamentos tiver uma parte de propriedade privada do investidor. Aproveitando-se dessa regulamentação, alguns investidores deliberadamente não participam do conselho de administração. Quando não há um membro representante do investidor, os resultados da eleição do conselho de administração não serão reconhecidos pelo Comitê Popular local.

Portanto, a Comissão Jurídica propôs um ajuste no sentido de que, caso o investidor não envie um representante para participar, o conselho de administração precise apenas ter representantes dos proprietários e usuários do edifício de apartamentos.

Referindo-se à situação recente de muitos conselhos de administração de prédios residenciais que têm abusado do poder, buscado lucro indevido e priorizado interesses de grupo, o chefe do escritório da Associação de Arquitetos do Vietnã, Pham Thanh Tung, também afirmou que parte da razão se deve à falta de conhecimento, habilidades e qualificações dos membros do conselho. Os membros do conselho devem ter experiência e conhecimento em economia e construção, e prioridade deve ser dada àqueles que entendem de normas de segurança e prevenção e combate a incêndios.

Para atrair pessoas qualificadas para o conselho de administração, o Sr. Tung afirmou que o mais importante é ter um regime de remuneração adequado e até mesmo atraente, para que muitas pessoas queiram se candidatar. "Se for um ou dois milhões de VND, ninguém vai querer. Mas se a remuneração for de 7 a 8 milhões de VND, certamente haverá pessoas que atendam aos requisitos para se candidatar, especialmente considerando o nível de educação e o conhecimento jurídico cada vez mais elevado da população atualmente", disse ele.

De acordo com as disposições da Lei de Habitação de 2014 e da Circular nº 02/2016 do Ministério da Construção, os edifícios de apartamentos construídos após 1994 com 20 apartamentos ou mais devem constituir uma administração. Segundo as estatísticas nacionais, o número total de edifícios de apartamentos que devem constituir uma administração é de 2.715, enquanto o número de administrações recém-criadas é de 1.973 (73%).

O conselho de administração de um prédio ou condomínio com múltiplos proprietários é constituído e opera segundo o modelo de um conselho de administração de cooperativa ou sociedade anônima. A assembleia do condomínio define o modelo de funcionamento do conselho de administração mais adequado à realidade de cada prédio ou condomínio.

Filho Ha

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