Baixa taxa de natalidade e seu impacto no mercado imobiliário do Vietnã

De acordo com dados do VARS, a taxa de fertilidade do Vietnã caiu de 3,8 filhos por mulher em 1989 para apenas 1,91 filho em 2024.

A Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) publicou recentemente um relatório controverso intitulado "Declínio da Taxa de Natalidade e Impacto de Longo Prazo no Mercado Imobiliário", que argumenta que o Vietnã está entrando em um período em que fatores demográficos começam a afetar a demanda imobiliária. No entanto, muitos também acreditam que, no curto prazo, fatores "concretos", como preços dos imóveis, oferta e custos de empréstimos, são mais importantes.

Segundo dados do VARS, a taxa de fecundidade do Vietnã caiu de 3,8 filhos por mulher em 1989 para apenas 1,91 filho em 2024. Em grandes cidades como Hanói e Ho Chi Minh, a taxa está se aproximando do limite de "fecundidade extremamente baixa", de menos de 1,3 filho por mulher. Isso significa que o número de novas famílias, que é o principal impulsionador do mercado imobiliário, diminuirá gradualmente nos próximos anos, especialmente no segmento de apartamentos de grandes áreas, destinado a famílias numerosas.

A VARS prevê que, se essa situação persistir, o Vietnã poderá enfrentar o risco de desequilíbrio entre oferta e demanda imobiliária semelhante ao da Coreia do Sul ou do Japão, países que estão sendo fortemente afetados pelo envelhecimento populacional e taxas de natalidade extremamente baixas.

O Dr. Pham Viet Thuan, Diretor do Instituto de Recursos Naturais e Meio Ambiente, concordou com a previsão, afirmando: "A longo prazo, a liquidez imobiliária é afetada por muitas políticas: leis, custos de insumos, crise econômica e população. Se a população não aumentar, especialmente devido à baixa taxa de natalidade, a demanda por moradias diminuirá gradualmente, levando a um declínio na liquidez."

De outra perspectiva, a Sra. Vo Nhat Lieu, CEO da Propiin Real Estate Finance Technology Academy, enfatizou: "A baixa taxa de natalidade não é apenas uma questão populacional, mas também um fator-chave que altera a estrutura do mercado imobiliário. Muitas vezes, consideramos apenas taxas de juros, crédito ou legalidade, mas os fatores demográficos são as variáveis ​​mais profundas e de longo prazo."

No entanto, dados do Escritório Geral de Estatísticas mostram que o número de novas famílias em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh continua aumentando entre 2% e 3% ao ano. Isso demonstra que a demanda por moradias não desapareceu, mas está "restringida" por fatores econômicos. Segundo a Sra. Pham Thi Mien, Diretora Adjunta do Instituto de Pesquisa Imobiliária do Vietnã (VARS IRE), a principal razão para a queda na liquidez não se deve à falta de novas famílias, mas sim ao fato de os preços dos imóveis estarem além do seu alcance. Ela citou um preço médio de 75 a 80 milhões de VND/m² em Hanói e de 85 a 89 milhões de VND/m² na Cidade de Ho Chi Minh. Um apartamento de 2 a 3 bilhões de VND está muito além do alcance da classe média.

Não apenas o preço de venda, mas também a taxa de juros dos empréstimos imobiliários é um grande obstáculo. Atualmente, a taxa média de juros oscila entre 8% e 12% ao ano. Alguns bancos oferecem incentivos de 6% e 7% nos primeiros anos, mas ainda é muito maior do que no Japão (1% e 2%) ou em Singapura (2% e 4%). Com um empréstimo de 1,5 bilhão de VND por 30 anos, com uma taxa de juros de 10%, o comprador precisa pagar de 15 a 20 milhões de VND por mês, um valor além da capacidade de muitas famílias jovens.

Além disso, o fato de muitas pessoas não quererem constituir família cedo também leva a diferentes necessidades de moradia. "Elas precisam de espaços multifuncionais, tanto para morar quanto para trabalhar, e não estão mais interessadas em apartamentos de 60 a 70 m² com designs fixos", disse a Sra. Lieu.

Segundo especialistas, para desbloquear o mercado, o Vietnã precisa abordar simultaneamente duas questões. No curto prazo, é necessário aumentar a oferta de moradias populares, reduzir as taxas de juros e melhorar os procedimentos de crédito. No longo prazo, é necessário se preparar para o cenário de envelhecimento populacional, baixa taxa de natalidade e mudanças nas necessidades de moradia. "Se considerarmos apenas a demografia e ignorarmos políticas e produtos, faremos um diagnóstico equivocado da doença. Precisamos de moradias populares e mecanismos de empréstimo mais baratos", disse o Sr. Tran Khanh Quang, Diretor da Viet An Hoa Real Estate Company.

Fonte: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm