A Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) publicou recentemente um relatório polêmico intitulado “Declínio da Taxa de Natalidade e Impacto a Longo Prazo no Mercado Imobiliário”, que argumenta que o Vietnã está entrando em um período no qual fatores demográficos começam a afetar a demanda por imóveis. No entanto, muitos também acreditam que, no curto prazo, fatores “concretos”, como preços de imóveis, oferta e custos de financiamento, são mais importantes.
Segundo dados da VARS, a taxa de fertilidade do Vietnã caiu de 3,8 filhos por mulher em 1989 para apenas 1,91 filhos em 2024. Em grandes cidades como Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, a taxa está se aproximando do limiar de "fertilidade extremamente baixa", inferior a 1,3 filhos por mulher. Isso significa que o número de novas famílias, principal motor do mercado imobiliário, diminuirá gradualmente nos próximos anos, especialmente no segmento de apartamentos de grande porte, destinado a famílias numerosas.
A VARS prevê que, se essa situação persistir, o Vietnã poderá enfrentar o risco de um desequilíbrio entre oferta e demanda imobiliária semelhante ao da Coreia do Sul ou do Japão, países que estão sendo fortemente afetados pelo envelhecimento da população e por taxas de natalidade extremamente baixas.
O Dr. Pham Viet Thuan, Diretor do Instituto de Recursos Naturais e Meio Ambiente, concordou com a previsão, afirmando: "A longo prazo, a liquidez do mercado imobiliário é afetada por diversas políticas: leis, custos de insumos, crises econômicas e população. Se a população não aumentar, especialmente devido à baixa taxa de natalidade, a demanda por moradias diminuirá gradualmente, levando a uma queda na liquidez."
De outra perspectiva, a Sra. Vo Nhat Lieu, CEO da Propiin Real Estate Finance Technology Academy, enfatizou: "A baixa taxa de natalidade não é apenas uma questão populacional, mas também um fator-chave que altera a estrutura do mercado imobiliário. Muitas vezes, olhamos apenas para as taxas de juros, o crédito ou a legalidade, mas os fatores demográficos são as variáveis mais profundas e de longo prazo."
No entanto, dados do Departamento Geral de Estatísticas mostram que o número de novas famílias em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh ainda está aumentando entre 2% e 3% ao ano. Isso demonstra que a demanda por moradia não desapareceu, mas está "contida" por fatores econômicos. De acordo com Pham Thi Mien, vice-diretora do Instituto de Pesquisa Imobiliária do Vietnã (VARS IRE), a principal razão para a queda na liquidez não é a falta de novas famílias, mas sim o fato de os preços dos imóveis estarem fora do alcance da população. Ela citou um preço médio de 75 a 80 milhões de VND/m² em Hanói e de 85 a 89 milhões de VND/m² na Cidade de Ho Chi Minh; um apartamento de 2 a 3 bilhões de VND está muito além das possibilidades da classe média.
Não apenas o preço de venda, mas também a taxa de juros dos financiamentos imobiliários é uma grande barreira. Atualmente, a taxa média de juros oscila entre 8% e 12% ao ano. Alguns bancos oferecem incentivos de 6% e 7% nos primeiros anos, mas isso ainda é muito superior ao que acontece no Japão (1% e 2%) ou em Singapura (2% e 4%). Com um financiamento de 1,5 bilhão de VND por 30 anos, a uma taxa de juros de 10%, o comprador precisa pagar de 15 a 20 milhões de VND por mês, o que está além das possibilidades de muitas famílias jovens.
Além disso, o fato de muitas pessoas não quererem constituir família cedo também leva a diferentes necessidades habitacionais. "Elas precisam de espaços multifuncionais, tanto para morar quanto para trabalhar, e não estão mais interessadas em apartamentos de 60 a 70 m² com plantas fixas", disse a Sra. Lieu.
Segundo especialistas, para desbloquear o mercado, o Vietnã precisa abordar simultaneamente duas questões. No curto prazo, é necessário aumentar a oferta de moradias acessíveis, reduzir as taxas de juros e aprimorar os procedimentos de crédito. No longo prazo, é preciso se preparar para o cenário de envelhecimento populacional, baixa taxa de natalidade e mudanças nas necessidades habitacionais. "Se olharmos apenas para a demografia e ignorarmos as políticas e os produtos, diagnosticaremos o problema incorretamente. Precisamos de moradias acessíveis e mecanismos de financiamento mais baratos", afirmou Tran Khanh Quang, diretor da Viet An Hoa Real Estate Company.
Fonte: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm
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